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Mietausfallschaden – nicht durchgeführte Renovierung seitens des ehemaligen Mieters

LG Hanau – Az.: 9 O 781/11 – Urteil vom 23.01.2012

Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 18.380,80 Euro zu zahlen nebst 8 % Zinsen über dem Basiszinssatz aus jeweils 4.500,– Euro seit 03.01.2011, 03.02.2011, 03.03.2011 und 03.04.2011. Außerdem wird die Beklagte verurteilt, an den Kläger 8 % Zinsen aus 380,80 Euro zu zahlen seit 23.07.2011. Darüber hinaus wird die Beklagte verurteilt, an den Kläger vorgerichtliche Anwaltskosten in Höhe von 807,80 Euro zu zahlen nebst 8 % Zinsen hieraus seit 29.09.2011.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Von den Kosten des Rechtsstreits trägt der Kläger 1/3, die Beklagte 2/3.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Zwischen den Parteien bestand bis Ende 2010 ein Mietverhältnis über Gewerberäume, in denen ein … betrieben wurde. In § 8 des Mietvertrages heißt es unter anderem wie folgt: „Vor Rückgabe nach Beendigung des Mietverhältnisses, in welchem Zeitraum auch immer, ist der Mieter zur sach- und fachgerechten Komplettrenovierung auf seine Kosten verpflichtet“. Der Kläger vermietete das Objekt zum 01. Mai 2011 an den Zeugen Z1 weiter, der ab diesem Zeitraum eine Nettomiete in Höhe von 4.500,– Euro zahlte. Mit vorliegender Klage begehrt der Kläger unter anderem Ersatz des ihm entstandenen Mietausfallschadens. Er behauptet, die Beklagte sei ihrer Renovierungspflicht nicht hinreichend nachgekommen. Insbesondere sei der Fußboden nicht renoviert worden. Deshalb habe das Objekt nicht zum 01. Januar, sondern erst zum 01.05.2011 weitervermietet werden können. Wegen der weiter geltend gemachten Renovierungsmängel wird auf das Sachverständigengutachten verwiesen, das der Kläger im April 2011 vor dem Landgericht Hanau eingeholt hat (4 OH 14/11). Ergänzend hat der Kläger bezüglich des Zustandes des Werkstattfußbodens ein Privatgutachten eingeholt. Diesbezüglich wird auf Anlage K 6 verwiesen. Wegen der weiter geltend gemachten Zahlungsansprüche wird auf die Ausführungen in der Klageschrift Bezug genommen.

Der Kläger beantragt, den Beklagten zu verurteilen, an den Kläger 27.612,52 Euro zu zahlen nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz gemäß § 1 DÜG p. a. aus 5.800,10 Euro seit dem 06.01.2011, aus weiteren 5.800,10 Euro seit dem 04.02.2011, aus weiteren 229,42 Euro seit dem 25.02.2011, aus weiteren 5.800,10 Euro seit dem 04.03.2011, aus weiteren 55,04 Euro seit dem 10.03.2011, aus weiteren 5.800,10 Euro seit dem 05.04.2011, aus weiteren 3.122,26 Euro seit dem 23.07.2011, aus weiteren 1.005,40 Euro seit Rechtshängigkeit.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie macht geltend, der Werkstattboden sei gereinigt und gestrichen worden. Allerdings sei sie nicht bereit gewesen – wie vom Kläger gewünscht – den Boden mit einem teuren Zweikomponentenlack zu versiegeln. Es werde bestritten, dass der Kläger das Mietobjekt bereits zum 01. Januar 2011 in renoviertem Zustand an den Zeugen Z1 habe weiter vermieten können. Wegen des weiteren Parteivortrages wird auf die gewechselten Schriftsätze ergänzend Bezug genommen. Das Gericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung des Zeugen Z1. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsniederschrift Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet, im Übrigen unbegründet. Dem Kläger steht aus den §§ 280, 281 ein Schadensersatzanspruch in Höhe von vier Monatsnettomieten mithin also in Höhe von 18.000,– Euro zu (NZM 02, Seite 909 Palandt, 71. Auflage, Rdn. 50 zu § 535 BGB). Der Zeuge Z1 hat nämlich bekundet, dass er das Mietobjekt – wenn es denn ordnungsgemäß renoviert gewesen wäre – bereits zum 01.01.2011 und nicht erst zum 01.05.2011 angemietet hätte. Welche Renovierungsmängel im Einzelnen vorlagen, bedarf keiner näheren Vertiefung. Fest steht nach Durchführung der Beweisaufnahme jedenfalls, dass der Boden im Werkstattbereich nicht hinreichend renoviert war, da er Risse aufwies und auf ihn keine Werkstattgeräte – wie zum Beispiel Hebebühnen – aufgebaut werden konnten. Die Aussage des Zeugen Z1 ist uneingeschränkt glaubhaft, denn sie entspricht den im Privatgutachten des Sachverständigen SV1 dokumentierten Lichtbildern. Zur Renovierung der Fußbodenfläche wäre die Beklagte aber verpflichtet gewesen. Da sie ihren eigenen Einlassung zufolge den Boden aber lediglich reinigte und strich, hat sie gegen § 8 des Mietvertrages verstoßen. Nur am Rande sei angemerkt, dass dieser Sachvortrag im Hinblick auf die vorgelegten Lichtbilder im Privatgutachten auch unglaubhaft ist. Letztlich kann dies aber dahingestellt bleiben, da die Beklagte auf jeden Fall verpflichtet gewesen wäre, die Risse zu beseitigen. Ob zunächst ein höherer Mietzins als der nunmehr vereinbart in Höhe von 4.500,– Euro zwischen dem Kläger und dem Zeugen Z1 „angedacht war“, kann dahingestellt bleiben, da das Gericht jedenfalls nicht davon überzeugt ist, dass dieser höhere Mietzins auch tatsächlich vereinbart worden wäre.

Darüber hinausgehende Ansprüche bestehen nur in geringem Umfang. Soweit der Kläger die Bezahlung einer Rechnung über 55,04 Euro begehrt, entbehrt der Vortrag zu dem angeblich ausgelösten Alarm jeglicher Substanz. Es besteht auch kein Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung vom 24.01.2011. Auf deren mangelnde Nachvollziehbarkeit hatte der Beklagtenvertreter bereits in seinem Schriftsatz vom 13.10.2011 hingewiesen, ohne dass der Klägervertreter eine nachvollziehbare Erklärung hierzu vorgenommen hätte. Was es mit den Kosten der „Wasseraufbereitung zum Zwecke der Entkalkung einer Filterpatrone“ (Blatt 58 d. A.) auf sich haben soll, ist vollkommen unklar.

Allerdings besteht ein Anspruch auf Erstattung derjenigen Kosten, die für die Einschaltung des Sachverständigen SV1 zur Feststellung der schlecht bzw. gar nicht renovierten Fußbodenflächen notwendig waren (BGH NWJ 04, Seite 3042). Die entstandenen Kosten sind durch Vorlage der Rechnung vom 27.04.2011 substantiiert belegt und belaufen sich auf 380,80 Euro. Anhaltspunkte dafür, dass diese Rechnung überhöht sein könnte, sind nicht ersichtlich. Schließlich besteht kein Anspruch auf Erstattung der mit der Klage weiterhin geltend gemachten Kosten für die Renovierung des Fußbodens. Der Kläger hat den Fußboden mittlerweile repariert, wie sich den Bekundungen des Zeugen Z1 entnehmen lässt. Er hätte deshalb substantiiert – zum Beispiel durch Vorlage von Handwerkerrechnungen – zum tatsächlich entstandenen Schaden vortragen müssen. Dies hat er nicht getan. Vielmehr hat er ohne jegliche Substantiierung 48 Handwerkerstunden abgerechnet, so dass für das Gericht vollkommen unklar ist, ob dieser Kostenaufwand tatsächlich erforderlich war. Vorgerichtliche Kosten kann der Kläger lediglich aus einem Wert bis 19.000,– Euro begehren.

Die Kostenentscheidung hat ihre Rechtsgrundlage in § 92 ZPO; die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 92 ZPO.