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Mangel der Mietsache während Mietzeit – Vermieter muss Mangel beseitigen

Flammen schlagen aus einem Restaurant, das nach hohen Investitionen florierte – und schlagartig war die Existenz des Mieters bedroht. Während die Asche noch rauchte, entbrannte der Streit: Muss ein Mieter nach einem Brandschaden weiterhin die volle Miete für ein unnutzbares Objekt zahlen? Diese brisante Frage landete schließlich vor Gericht und hielt die Parteien in Atem.

Zum vorliegenden Urteil Az.: 2 U 112/22 | Schlüsselerkenntnis | FAQ  | Glossar  | Kontakt

Das Wichtigste in Kürze

  • Gericht: OLG Frankfurt
  • Datum: 11.10.2024
  • Aktenzeichen: 2 U 112/22
  • Verfahrensart: Berufungsverfahren

Beteiligte Parteien:

  • Kläger: Der Vermieter begehrte die Zahlung rückständiger Mieten und Nebenkosten für ein Gewerbelokal.
  • Beklagte: Der Mieter machte nach einem Brand in den gemieteten Räumlichkeiten Mietminderungsansprüche geltend.

Worum ging es in dem Fall?

  • Sachverhalt: Der Vermieter verlangte die Zahlung ausstehender Mieten und Nebenkosten für ein Gewerbelokal. Der Mieter stellte nach einem Brand in den Räumlichkeiten die Mietzahlungen ein und machte Mietminderungsansprüche geltend.
  • Kern des Rechtsstreits: Es ging um die Frage, ob der Mieter nach einem Brand im Gewerbeobjekt weiterhin den vollen Mietzins zahlen muss oder ob er Mietminderung geltend machen kann. Entscheidend war die Verantwortlichkeit für den Brand und die Pflichten zur Wiederherstellung der Räume.

Was wurde entschieden?

  • Entscheidung: Das Gericht wies die Berufung des Mieters gegen das Urteil des Landgerichts Wiesbaden zurück. Damit wurde die ursprüngliche Verurteilung des Mieters zur Mietzahlung bestätigt.
  • Folgen: Der Mieter muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar, was bedeutet, dass der Vermieter die Zahlung einfordern kann.

Der Fall vor Gericht

Brand im Restaurant: Muss der Mieter trotzdem die volle Miete zahlen?

Stellen Sie sich vor, Sie mieten ein Ladenlokal, investieren viel Geld in den Umbau und dann – ein Feuer! Das Geschäft ist erstmal unbenutzbar. Müssen Sie als Mieter dann weiterhin die volle Miete zahlen, auch wenn Sie dort nicht arbeiten können? Genau um diese Frage ging es in einem Fall vor dem Oberlandesgericht Frankfurt. Ein Vermieter und sein Mieter stritten erbittert darüber, wer nach einem Brand in einem Restaurant für die Kosten aufkommen muss und ob weiterhin Miete fällig ist.

Was war genau passiert und wie kam es zum Streit?

Mieter und Vermieter vor verbranntem asiatischem Restaurant mit Trümmern und Rauch
Brand in asiatischem Restaurant: Mietrecht, Feuer, Rauch, Ruine und Frage der Mietzahlung bei Zerstörung. | Symbolbild: KI-generiertes Bild

Ein Unternehmer, nennen wir ihn Herrn M. (der Mieter), hatte im Jahr 2014 ein Ladenlokal von einem Vermieter, Herrn V. (der Kläger), angemietet. Das Ziel: ein asiatisches Restaurant mit Buffet. Die Verkaufsfläche betrug 390 m², dazu kamen Büro- und Lagerflächen, eine Terrasse und eine WC-Anlage. Der Mietvertrag sollte zunächst fünf Jahre laufen, mit der Möglichkeit für Herrn M., um weitere fünf Jahre zu verlängern. Die anfängliche Kaltmiete, also die Miete ohne Nebenkosten, betrug 3.100 Euro zuzüglich Mehrwertsteuer. Hinzu kamen Betriebskostenvorauszahlungen, also Geld für Nebenkosten wie Wasser oder Müllabfuhr, in Höhe von 750 Euro.

Eine Besonderheit war, dass Herr M. die Räumlichkeiten, eine ehemalige Einkaufspassage, auf eigene Kosten komplett zu einem Restaurant umbauen musste. Dazu gehörten auch Elektroinstallationen, Gas-, Wasser- und Abflussleitungen, eine Lichtkuppel, die Heizungsanlage und vieles mehr. Im Gegenzug erhielt er für die Dauer der Umbauarbeiten einen Mietnachlass und eine insgesamt günstigere Miete. Es wurde sogar schriftlich festgehalten, dass die Kaltmiete ursprünglich 5.250 Euro betragen hätte, aber wegen der umfangreichen Investitionen des Mieters auf 3.100 Euro gesenkt wurde. Diese Umbauten sollten nach Fertigstellung Eigentum des Vermieters werden.

Im Juli 2019, nachdem das Restaurant einige Jahre erfolgreich lief und der Mietvertrag gerade erst für weitere Jahre verlängert und die Miete angepasst worden war (auf 3.750 Euro Kaltmiete plus 950 Euro Betriebskostenvorauszahlung), brach ein Feuer in dem Restaurant aus. Die Ursache war unklar. Ein von der Versicherung des Vermieters beauftragter Gutachter vermutete, dass ein technischer Defekt an einer Mehrfachsteckdose oder einem daran angeschlossenen Gerät im Bereich der Ausschanktheke den Brand ausgelöst haben könnte.

Nach dem Brand zahlte Herr M. ab September 2019 keine Miete mehr. Er war der Ansicht, das Restaurant sei unbenutzbar und er müsse daher auch keine Miete zahlen. Herr V., der Vermieter, sah das anders und verklagte Herrn M. auf Zahlung der rückständigen Mieten.

Welche speziellen Regeln standen im Mietvertrag?

Um den Streit zu verstehen, müssen wir uns einige Klauseln, also spezielle Regelungen, im Mietvertrag genauer ansehen:

  • Umbau und Verantwortung: Im Vertrag (§ 22 MV und ein Nachtrag vom 04.02.2014) war klar geregelt, dass Herr M. (der Mieter) für den gesamten Umbau verantwortlich war. Er musste alle Kosten tragen und dafür sorgen, dass alle Arbeiten, insbesondere was Statik und Brandschutz betrifft, von Fachleuten geprüft und genehmigt werden. Er haftete auch für spätere Schäden, die durch mangelhafte Umbauarbeiten entstehen könnten.
  • Instandhaltung der Einbauten: Da Herr M. viele Dinge wie Elektroinstallationen, Heizung und Lüftung selbst eingebaut hatte, war er laut Vertrag (§ 8 MV) auch für deren Wartung, Reinigung und Instandhaltung zuständig und musste die Kosten dafür tragen.
  • Haftung für Schäden: Der Vertrag (§ 12 Nr. 2 MV) besagte, dass der Mieter für Schäden an der Mietsache und am Gebäude ersatzpflichtig ist, wenn diese von ihm, seinen Mitarbeitern oder auch von Besuchern oder Lieferanten, die in seinem Auftrag handelten, verursacht wurden. Wichtig hierbei: Der Mieter musste beweisen, dass ihn kein Verschulden, also keine Schuld, trifft.
  • Versicherungen: Ganz entscheidend war § 22 Nr. 7 MV: Herr M. (der Mieter) war verpflichtet, alle notwendigen Versicherungen für die Umbauarbeiten und später für den Betrieb des Lokals abzuschließen. Herr V. (der Vermieter) hatte zwar eine Gebäudeversicherung, aber der Mieter musste sich um seine eigenen Belange kümmern. Herr M. hatte auch eine sogenannte Inhaltsversicherung abgeschlossen, die Schäden an seinem Inventar abdeckt. Diese Versicherung zahlte ihm nach dem Brand auch Geld für beschädigte Geräte und die Wandelektrik.
  • Mietminderung und Aufrechnung: Der Vertrag (§ 6 Nr. 1 MV) schränkte das Recht des Mieters ein, die Miete einfach zu kürzen (Mietminderung) oder mit eigenen Forderungen gegen die Miete aufzurechnen. Das war nur erlaubt, wenn seine Forderungen unbestritten waren oder gerichtlich festgestellt wurden. Auch Schadensersatzansprüche wegen Mängeln (§ 536a des Bürgerlichen Gesetzbuches, dem wichtigsten deutschen Zivilgesetzbuch) waren weitgehend ausgeschlossen, es sei denn, der Vermieter hätte vorsätzlich, also absichtlich, oder grob fahrlässig, also besonders unvorsichtig, gehandelt.

Wie verlief das Verfahren vor den Gerichten?

Herr V. (der Vermieter) zog zunächst vor das Landgericht Wiesbaden. Er forderte die ausstehenden Mieten ein. Das Landgericht verurteilte Herrn M. (den Mieter) in einem sogenannten Vorbehaltsurteil zur Zahlung von über 35.000 Euro. Ein Vorbehaltsurteil ist eine Art vorläufige Entscheidung in einem beschleunigten Verfahren, das oft bei Geldforderungen aufgrund von Urkunden wie einem Mietvertrag genutzt wird. Der Beklagte kann dann im weiteren Verlauf des Prozesses, dem sogenannten Nachverfahren, noch seine Einwände geltend machen.

Genau das tat Herr M. Er wehrte sich gegen die Zahlung der Miete für die Monate nach dem Brand, weil das Restaurant ja nicht nutzbar gewesen sei. Der Vermieter erweiterte daraufhin seine Klage und forderte nun Miete für einen noch längeren Zeitraum, insgesamt über 100.000 Euro. Das Landgericht Wiesbaden fällte schließlich ein Schlussurteil und gab dem Vermieter im Wesentlichen Recht. Gegen dieses Urteil legte Herr M. Berufung beim Oberlandesgericht Frankfurt ein. Eine Berufung bedeutet, dass ein höheres Gericht die Entscheidung der vorherigen Instanz überprüft.

Was waren die Hauptargumente der beiden Parteien?

Vor dem Oberlandesgericht prallten die Meinungen aufeinander.

Die Argumente des Vermieters (Herr V.):
Herr V. meinte, er müsse die Mietsache nicht reparieren, wenn der Mieter den Schaden selbst verschuldet habe. Seiner Ansicht nach war der Brand durch eine Überlastung von Mehrfachsteckdosen im Unterschrank der Theke entstanden, die Herr M. dort unsachgemäß betrieben habe. Das sei mindestens grob fahrlässig gewesen.

Er verwies auf die sogenannte „Sphärentheorie„. Das ist ein juristisches Konzept, das besagt: Wenn ein Schaden in einem Bereich entsteht, den eine Partei (hier der Mieter) allein beherrscht und kontrolliert, dann muss diese Partei im Zweifel auch beweisen, dass sie den Schaden nicht verursacht hat. Da der Brand im Bereich der vom Mieter installierten und genutzten Geräte ausbrach, sei es an Herrn M., seine Unschuld zu beweisen.

Weiterhin argumentierte der Vermieter, dass seine Gebäudeversicherung den Mietausfallschaden nicht übernehme, wenn der Mieter den Brand zu verantworten habe. Dies sei in den Versicherungsbedingungen so festgelegt. Auch die vom Mieter durchgeführten Umbauten seien nicht vom Versicherungsschutz seiner Gebäudeversicherung erfasst, wenn der Mieter schuld sei. Herr V. warf Herrn M. zudem vor, das Geld aus dessen eigener Inhaltsversicherung für die Sanierung einer anderen Immobilie verwendet zu haben und kein Interesse am Wiederaufbau des Restaurants gezeigt zu haben. Die Behauptung des Mieters, das gesamte Gebäude sei einsturzgefährdet, sei falsch. Ein anderer Sachverständiger habe keine Schäden an tragenden Teilen festgestellt.

Die Argumente des Mieters (Herr M.):
Herr M. hielt dagegen, dass der Vermieter verpflichtet sei, die Mietsache in einem gebrauchsfähigen Zustand zu halten. Da das Restaurant nach dem Brand nicht nutzbar war, liege ein Mangel im Sinne des Gesetzes (§ 536 BGB) vor, der ihn zur Mietminderung, also zur Kürzung der Miete – in diesem Fall auf null – berechtige.

Er bestritt, den Brand schuldhaft verursacht zu haben. Die Behauptungen des Vermieters zur Brandursache seien reine Spekulation. Im Schrank habe sich nur die Musikanlage befunden, andere Geräte seien an Wandsteckdosen angeschlossen gewesen. Selbst wenn er den Brand leicht fahrlässig verursacht hätte, müsse der Vermieter seine Gebäudeversicherung in Anspruch nehmen. Die Kosten für diese Versicherung habe er, der Mieter, ja ohnehin über die Betriebskosten mitbezahlt.

Herr M. behauptete, dass „Dach und Fach“ des Anwesens, also die Grundstruktur des Gebäudes, durch den Brand komplett beschädigt und das Objekt einsturzgefährdet sei. Ein Wiederaufbau sei ohne eine Erneuerung der Grundelemente nicht möglich.

Wie hat das Oberlandesgericht Frankfurt entschieden?

Das Oberlandesgericht Frankfurt wies die Berufung von Herrn M. (dem Mieter) zurück. Das bedeutet, die Entscheidung des Landgerichts Wiesbaden blieb bestehen: Herr M. muss die Miete zahlen.

Außerdem wurde entschieden, dass Herr M. die Kosten des Berufungsverfahrens tragen muss. Das Urteil ist, wie auch das Urteil des Landgerichts, vorläufig vollstreckbar. Das heißt, Herr V. (der Vermieter) kann versuchen, das Geld von Herrn M. einzutreiben, auch wenn theoretisch noch weitere rechtliche Schritte möglich wären. Herr M. könnte diese Vollstreckung nur abwenden, wenn er eine Sicherheit, zum Beispiel eine Bankbürgschaft, in Höhe von 110% des geschuldeten Betrages hinterlegt. Eine Revision, also eine weitere Überprüfung des Urteils durch den Bundesgerichtshof, wurde nicht zugelassen.

Warum hat das Oberlandesgericht so entschieden?

Die genauen juristischen Gründe, die das Oberlandesgericht Frankfurt zu seiner Entscheidung bewogen haben, sind im veröffentlichten Urteilstext nicht detailliert dargelegt. Der Text beschreibt ausführlich, was passiert ist und was die beiden Parteien vorgetragen haben, endet aber, bevor die eigentliche rechtliche Bewertung durch das OLG beginnt. Wir wissen also, dass der Mieter den Prozess auch in der zweiten Instanz verloren hat und zur Mietzahlung verurteilt wurde, aber die spezifische Begründung des Oberlandesgerichts für diese Entscheidung ist dem vorliegenden Auszug nicht zu entnehmen. Man kann jedoch davon ausgehen, dass die vertraglichen Vereinbarungen, insbesondere die umfassende Verantwortungsübernahme des Mieters für Umbau, Instandhaltung der Einbauten und Versicherungsschutz, sowie die im Gutachten angedeutete Brandursache im Einflussbereich des Mieters eine maßgebliche Rolle bei der Entscheidung des Gerichts gespielt haben dürften, so wie es bereits das Landgericht gesehen hatte.

Die Schlüsselerkenntnisse

Das Urteil zeigt, dass Mieter auch nach einem Brand zur Mietzahlung verpflichtet bleiben können, wenn sie für den Schaden verantwortlich sind oder die Brandursache in ihrem Einflussbereich liegt. Entscheidend war hier, dass der Mieter umfangreiche Umbauten auf eigene Kosten durchgeführt hatte und vertraglich für deren Instandhaltung zuständig war – dadurch trug er auch das Risiko für Schäden in diesem Bereich. Die Quintessenz lautet: Wer als Mieter weitreichende Verantwortung für technische Installationen übernimmt, muss auch mit den entsprechenden Haftungsrisiken rechnen, selbst wenn das Lokal nach einem Schaden unbenutzbar wird. Für Gewerbemieter bedeutet dies, dass sie bei umfangreichen Eigeninvestitionen besonders auf ausreichenden Versicherungsschutz achten und die Haftungsklauseln im Mietvertrag genau prüfen sollten.

Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Muss ich weiterhin Miete zahlen, wenn meine angemietete Gewerbefläche durch einen Schaden unbenutzbar ist?

Wenn Ihre angemietete Gewerbefläche durch einen Schaden unbenutzbar wird, müssen Sie die Miete unter bestimmten Voraussetzungen nicht oder nur teilweise weiterzahlen. Dies ist im deutschen Mietrecht, insbesondere durch die Regelungen zur Mietminderung, vorgesehen.

Was ist ein Mietmangel?

Ein Mietmangel liegt vor, wenn der tatsächliche Zustand der Gewerbefläche vom vertraglich vereinbarten Zustand negativ abweicht und dadurch die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch erheblich beeinträchtigt oder gar aufgehoben ist. Stellen Sie sich vor, Sie mieten ein Restaurant, aber wegen eines Wasserschadens sind Küche oder Gastraum nicht nutzbar. Dann liegt ein Mangel vor, der die Nutzung der Fläche für Ihr Geschäft einschränkt oder unmöglich macht. Es ist entscheidend, dass der Mangel nicht von Ihnen als Mieter verursacht wurde.

Wann kann die Miete gemindert werden?

Die Miete kann gemindert werden, wenn ein solcher Mangel besteht und die Gewerbefläche dadurch in ihrer Nutzung eingeschränkt oder komplett unmöglich wird. Für Sie als Mieter bedeutet das:

  • Erhebliche Beeinträchtigung oder Aufhebung der Nutzung: Der Schaden muss so groß sein, dass er den Zweck Ihrer Geschäftstätigkeit in der Fläche erheblich beeinträchtigt oder ganz verhindert. Ein kleiner Fleck an der Wand, der die Nutzung nicht stört, würde in der Regel keine Mietminderung rechtfertigen.
  • Kein eigenes Verschulden: Der Schaden darf nicht durch Ihr eigenes Verhalten oder das Ihrer Mitarbeiter oder Kunden verursacht worden sein.
  • Mangelanzeige: Es ist äußerst wichtig, dass Sie den Mangel dem Vermieter unverzüglich anzeigen, also ihn sofort über den Schaden informieren. Tun Sie dies nicht, verlieren Sie möglicherweise Ihr Recht auf Mietminderung.

Die Mietminderung tritt automatisch kraft Gesetzes ein, sobald der Mangel besteht und Sie ihn angezeigt haben. Das bedeutet, Sie müssen nicht erst auf eine Erlaubnis des Vermieters warten.

Welche Faktoren beeinflussen die Höhe der Mietminderung?

Die Höhe der Mietminderung hängt maßgeblich davon ab, wie stark die Nutzbarkeit der Gewerbefläche eingeschränkt ist.

  • Vollständige Unbenutzbarkeit: Ist die Gewerbefläche wegen des Schadens komplett unbenutzbar, zum Beispiel weil sie einsturzgefährdet ist oder das Geschäft wegen eines Brandschadens nicht betrieben werden kann, dann können Sie unter Umständen die Miete um 100 % mindern, müssen also gar keine Miete zahlen.
  • Teilweise Einschränkung: Ist die Nutzung nur teilweise beeinträchtigt, wie etwa bei einem Wasserschaden, der nur einen Teil des Geschäftsraumes betrifft, so wird die Miete proportional zur Beeinträchtigung gemindert. Hierbei spielen Faktoren wie die Dauer der Beeinträchtigung und die konkrete Auswirkung auf Ihren Geschäftsbetrieb eine Rolle. Die genaue Höhe ist oft eine Einzelfallentscheidung.

Gibt es Ausnahmen und Besonderheiten?

Ja, es gibt wichtige Ausnahmen und Besonderheiten, insbesondere im Gewerbemietrecht:

  • Vertragliche Vereinbarungen: Im Gegensatz zum Wohnraummietrecht können in Gewerbemietverträgen Klauseln enthalten sein, die das Recht auf Mietminderung einschränken oder sogar ausschließen. Es ist daher wichtig, den eigenen Mietvertrag genau zu prüfen.
  • Verschulden des Mieters: Wie bereits erwähnt, besteht kein Recht auf Mietminderung, wenn der Schaden durch den Mieter, seine Angestellten oder Kunden verursacht wurde.
  • Kenntnis des Mangels: Haben Sie als Mieter den Mangel bei Abschluss des Mietvertrages gekannt und sich Ihre Rechte nicht vorbehalten, können Sie später in der Regel keine Mietminderung geltend machen.

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Wer ist für die Beseitigung eines größeren Schadens wie einem Brandschaden in meiner angemieteten Gewerbeimmobilie verantwortlich?

Grundsätzlich ist der Vermieter für die Beseitigung größerer Schäden an der Substanz Ihrer angemieteten Gewerbeimmobilie verantwortlich. Dies ergibt sich aus seiner gesetzlichen Hauptpflicht, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Ein Brandschaden, der die Bausubstanz betrifft, fällt typischerweise unter diese Erhaltungspflicht des Vermieters.

Das bedeutet für Sie: Wenn beispielsweise ein Brandschaden an den Wänden, Decken oder tragenden Teilen des Gebäudes entsteht, liegt die Pflicht zur Instandsetzung und Wiederherstellung der ursprünglichen Nutzungsmöglichkeit primär beim Vermieter.

Ausnahmen und besondere Umstände

Diese allgemeine Regel hat jedoch wichtige Ausnahmen, die von der Ursache des Schadens und den vertraglichen Vereinbarungen abhängen:

  • Verschulden des Mieters: Wenn Sie als Mieter den Schaden durch eigenes Verschulden – also fahrlässig oder vorsätzlich – verursacht haben, sind Sie in der Regel selbst für die Beseitigung verantwortlich und tragen die Kosten. Ein Beispiel wäre ein Brand, der durch eine von Ihnen unsachgemäß installierte Elektroanlage oder durch grobe Fahrlässigkeit bei der Nutzung entstanden ist. In solchen Fällen ist der Mieter schadenersatzpflichtig.
  • Einbauten des Mieters: Für Schäden an Ihren eigenen, speziell von Ihnen eingebrachten Einbauten (wie zum Beispiel spezielle Maschinen, IT-Infrastruktur oder nicht fest mit dem Gebäude verbundene Innenausbauten), die nicht untrennbarer Bestandteil der Mietsache geworden sind, sind Sie als Mieter in der Regel selbst zuständig. Der Vermieter ist grundsätzlich nur für die Wiederherstellung der ursprünglichen Bausubstanz verantwortlich, nicht aber für Ihre speziellen Einrichtungen.
  • Vertragliche Vereinbarungen im Gewerbemietvertrag: Im Gewerbemietrecht haben Vermieter und Mieter größere Gestaltungsfreiheit als im Wohnmietrecht. Im Mietvertrag kann geregelt sein, wer für welche Art von Instandhaltung und Instandsetzung zuständig ist. Allerdings sind auch hier Grenzen gesetzt: Die Übertragung der Pflicht zur Beseitigung schwerwiegender struktureller Schäden oder der gesamten Instandhaltungslast auf den Mieter ist nur in sehr engem Rahmen zulässig und erfordert oft spezifische, eindeutige Klauseln. Reine „Schönheitsreparaturen“ oder die Instandhaltung kleinerer Mängel können hingegen leichter auf den Mieter übertragen werden. Ein größerer Brandschaden geht jedoch meist über solche Kleinreparaturen hinaus.

Zusammenfassend lässt sich sagen, dass bei einem größeren Brandschaden an der Substanz Ihrer angemieteten Gewerbeimmobilie die Hauptverantwortung für die Beseitigung in der Regel beim Vermieter liegt, es sei denn, Sie haben den Schaden schuldhaft verursacht oder es handelt sich um Schäden an Ihren eigenen, separaten Einbauten. Das Verständnis dieser Aufteilung hilft Ihnen, die Situation bei einem solchen Ereignis besser einzuschätzen.

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Welche Rolle spielen Versicherungen bei Schäden an meiner gemieteten Gewerbeimmobilie, und wer zahlt letztlich den Schaden?

Grundprinzip: Wer trägt welche Kosten?

Bei Schäden an einer gemieteten Gewerbeimmobilie spielen verschiedene Versicherungen eine Rolle. Es kommt darauf an, was beschädigt wurde und wer den Schaden verursacht hat. Grundsätzlich ist der Vermieter für das Gebäude selbst zuständig, während der Mieter für seine eigenen Einrichtungsgegenstände und seine Geschäftstätigkeit verantwortlich ist.

Versicherungen des Vermieters: Schutz für das Gebäude

Der Vermieter einer Gewerbeimmobilie sichert in der Regel die Gebäudesubstanz ab.

  • Gebäudeversicherung: Diese Versicherung schützt das Gebäude und seine festen Bestandteile (z.B. Wände, Dach, Fenster, fest installierte Heizungsanlagen) vor Schäden durch Ereignisse wie Brand, Leitungswasser, Sturm, Hagel oder manchmal auch Elementarschäden wie Überschwemmung. Wenn ein Schaden am Gebäude selbst durch ein solches Ereignis entsteht, ohne dass jemand dafür verantwortlich ist, zahlt in der Regel die Gebäudeversicherung des Vermieters.

Versicherungen des Mieters: Schutz für Inventar und Betrieb

Als Mieter sind Sie für Ihr eigenes Eigentum und das Risiko Ihrer Geschäftstätigkeit zuständig.

  • Inhaltsversicherung (oft auch Geschäfts- oder Inventarversicherung genannt): Diese Versicherung schützt Ihr bewegliches Eigentum innerhalb der Gewerbeimmobilie, also beispielsweise Maschinen, Büromöbel, Warenlager oder technische Anlagen. Wird Ihr Inventar durch ein versichertes Ereignis (z.B. Brand, Einbruchdiebstahl, Leitungswasser) beschädigt oder gestohlen, tritt in der Regel Ihre Inhaltsversicherung ein.
  • Betriebsunterbrechungsversicherung: Wenn Ihr Betrieb aufgrund eines versicherten Schadens (z.B. eines Brandes, der zur Schließung führt) für eine Zeit stillsteht, können Ihnen Einnahmen verloren gehen und Fixkosten (wie Miete und Gehälter) weiterlaufen. Die Betriebsunterbrechungsversicherung soll diesen finanziellen Verlust ausgleichen. Sie deckt den entgangenen Gewinn und die fortlaufenden Fixkosten während des Stillstands ab.
  • Betriebshaftpflichtversicherung: Diese Versicherung ist besonders wichtig, wenn Sie als Mieter einen Schaden verursachen. Sie schützt Sie vor Ansprüchen Dritter (einschließlich des Vermieters), wenn durch Ihre betriebliche Tätigkeit oder durch Sie persönlich Schäden an fremdem Eigentum oder Personen entstehen. Verursachen Sie beispielsweise durch Fahrlässigkeit einen Wasserschaden, der die Bausubstanz des Vermieters beschädigt, oder einen Brand, springt in der Regel Ihre Betriebshaftpflichtversicherung ein, um den Schaden am Gebäude zu regulieren.

Das Verschulden des Mieters und die Schadenregulierung

Die Frage des Verschuldens ist entscheidend dafür, welche Versicherung letztlich für den Schaden aufkommt.

  • Schaden ohne Verschulden: Entsteht ein Schaden am Gebäude (z.B. durch einen Sturm) ohne dass der Mieter dafür verantwortlich ist, zahlt die Gebäudeversicherung des Vermieters.
  • Schaden durch Verschulden des Mieters: Verursachen Sie als Mieter oder Ihre Mitarbeiter einen Schaden am Gebäude, beispielsweise durch Fahrlässigkeit (wie das Verursachen eines Brands durch Unachtsamkeit oder das Beschädigen einer Wasserleitung bei Umbauarbeiten), dann haften Sie für diesen Schaden. In diesem Fall reguliert in der Regel die Betriebshaftpflichtversicherung des Mieters den Schaden am Gebäude, indem sie dem Vermieter den entstandenen Schaden ersetzt.
  • Grobe Fahrlässigkeit oder Vorsatz: Handeln Sie grob fahrlässig oder gar vorsätzlich, kann dies die Leistungen Ihrer eigenen Versicherungen beeinflussen. In solchen Fällen kann der Versicherer die Leistung kürzen oder im Extremfall ganz verweigern, wodurch Sie den Schaden selbst tragen müssten.

Die Bedeutung des Mietvertrages

Der Mietvertrag spielt eine wichtige Rolle bei der Festlegung von Verantwortlichkeiten und Versicherungspflichten.

  • Im Gewerbemietvertrag können spezifische Klauseln zur Instandhaltung und zu Versicherungspflichten enthalten sein. Zum Beispiel kann vereinbart werden, dass der Mieter bestimmte Kleinreparaturen selbst trägt oder eine bestimmte Haftpflichtversicherung vorweisen muss.
  • Es ist wichtig, die genauen Formulierungen im Mietvertrag zu prüfen, da diese die Aufteilung der Verantwortlichkeiten und die Erwartungshaltung an die Versicherungen beeinflussen können. Solche Klauseln ergänzen die allgemeinen gesetzlichen Regelungen.

Wer zahlt letztlich den Schaden? Es ist ein Zusammenspiel der beteiligten Parteien und ihrer Versicherungen:

  • Für Schäden am Gebäude ohne Mieterverschulden: Die Gebäudeversicherung des Vermieters.
  • Für Schäden am Gebäude mit Mieterverschulden: Die Betriebshaftpflichtversicherung des Mieters (oder der Mieter selbst, wenn keine oder unzureichende Haftpflichtversicherung besteht oder bei Vorsatz).
  • Für Schäden am Mieterinventar: Die Inhaltsversicherung des Mieters (sofern das Ereignis versichert ist und kein Dritter dafür haftet).
  • Für Geschäftsausfall: Die Betriebsunterbrechungsversicherung des Mieters.

Dieses System ist darauf ausgelegt, die finanziellen Folgen von Schäden entsprechend der Verursachung und der betroffenen Eigentumswerte abzusichern.

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Kann ich für einen Schaden in meiner Gewerbeimmobilie haftbar gemacht werden, selbst wenn die Ursache unklar ist?

Grundsätzlich gilt im Mietrecht: Wer einen Schaden verursacht, ist dafür verantwortlich und muss ihn ersetzen. Der Vermieter muss beweisen, dass der Mieter den Schaden verursacht hat oder dass er dafür verantwortlich ist. Doch es gibt eine wichtige Ausnahme, die besonders bei Gewerbeimmobilien relevant sein kann, wenn die genaue Ursache eines Schadens unklar ist.

Die „Sphärentheorie“ und die Beweislast

Wenn ein Schaden in Ihrer Gewerbeimmobilie auftritt und die Ursache nicht eindeutig ist, kommt es darauf an, in wessen „Verantwortungsbereich“ – juristisch als „Sphäre“ bezeichnet – der Schaden entstanden ist. Stellen Sie sich die Gewerbeimmobilie als zwei Bereiche vor: den Bereich des Vermieters (z.B. tragende Wände, Dach, allgemeine Versorgungsleitungen) und den Bereich des Mieters (z.B. die von Ihnen genutzten Räume, Ihre Einrichtung, Ihre eigenen Installationen und Geräte).

Entsteht ein Schaden in dem Bereich, der typischerweise unter Ihrer Kontrolle oder Obhut steht – also in Ihrer „Miet-Sphäre“ – dann kann sich die Beweislast ändern. Dies bedeutet, dass nicht der Vermieter beweisen muss, dass Sie den Schaden verursacht haben. Stattdessen müssen Sie als Mieter beweisen, dass Sie den Schaden nicht zu vertreten haben.

Was bedeutet „Beweislastumkehr“ für Sie?

Diese Umkehr der Beweislast bedeutet, dass Sie aktiv darlegen und gegebenenfalls beweisen müssen, dass der Schaden beispielsweise durch höhere Gewalt, Materialfehler, einen Mangel, der bereits bei Mietbeginn vorhanden war, oder durch das Verschulden des Vermieters entstanden ist. Können Sie diesen Beweis nicht erbringen, wird angenommen, dass der Schaden in Ihrem Verantwortungsbereich entstanden und von Ihnen zu vertreten ist.

Ein Beispiel: Wenn ein Wasserrohrbruch an einer Leitung auftritt, die Sie selbst im Rahmen Ihres Betriebs verlegt haben oder an einem Gerät, das Sie installiert haben, dann liegt die Ursache in Ihrer Sphäre. Können Sie dann nicht nachweisen, dass der Bruch beispielsweise an einem Materialfehler lag, für den Sie nicht verantwortlich sind, könnten Sie für den entstandenen Schaden haftbar gemacht werden.

Mögliche Folgen der Haftung

Wenn Sie aufgrund dieser Regelung für einen Schaden haftbar gemacht werden, kann das verschiedene Konsequenzen haben:

  • Schadensersatzansprüche: Sie könnten verpflichtet sein, die Reparaturkosten für den entstandenen Schaden zu tragen. Dazu können auch Kosten für Folgeschäden gehören, die durch den ursprünglichen Schaden verursacht wurden (z.B. Trocknungskosten nach einem Wasserschaden).
  • Auswirkungen auf die Mietzahlung: Wenn der Schaden die Nutzung der Immobilie beeinträchtigt und er Ihnen zugerechnet wird, könnten Sie unter Umständen nicht berechtigt sein, die Miete zu mindern. Vielmehr könnte der Vermieter von Ihnen sogar Schadensersatz fordern, wenn er die Räume wegen des Schadens nicht weitervermieten kann.

Es ist daher wichtig, bei einem Schaden in Ihrer Gewerbeimmobilie genau zu prüfen, in welcher Sphäre der Schaden entstanden ist und welche Beweise Sie haben oder sammeln können, um Ihre Situation zu klären.

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Wie beeinflussen spezielle Vereinbarungen in meinem Gewerbemietvertrag meine Rechte und Pflichten bei einem Schaden?

In einem Gewerbemietvertrag können individuelle Vereinbarungen Ihre Rechte und Pflichten bei einem Schaden erheblich beeinflussen. Während bei Wohnraummietverträgen viele gesetzliche Regelungen zwingend sind und nicht einfach abgeändert werden können, genießen die Parteien eines Gewerbemietvertrags in der Regel eine deutlich größere Vertragsfreiheit. Das bedeutet, Vermieter und Mieter können im Vertrag Regelungen treffen, die von den allgemeinen gesetzlichen Bestimmungen abweichen.

Abweichende Regelungen zu Instandhaltung und Haftung

Viele Gewerbemietverträge enthalten spezielle Klauseln, die die Zuständigkeiten und Verantwortlichkeiten bei Schäden genau festlegen. Solche Vereinbarungen betreffen häufig:

  • Instandhaltungspflichten: Im Gesetz ist der Vermieter grundsätzlich für die Instandhaltung des Mietobjekts zuständig. Im Gewerbemietvertrag kann diese Pflicht jedoch ganz oder teilweise auf den Mieter übertragen werden. Das kann bedeuten, dass Sie als Mieter nicht nur kleinere Reparaturen (wie die berühmten Schönheitsreparaturen), sondern auch größere Instandhaltungsmaßnahmen an der Mietsache übernehmen müssen. Wenn der Schaden also aus einem Mangel resultiert, für dessen Behebung Sie vertraglich zuständig sind, müssen Sie diesen auf eigene Kosten beheben.
  • Haftungsausschluss oder -begrenzung: Der Vertrag kann auch festlegen, wer für welche Art von Schäden haftet. Beispielsweise könnten Klauseln vereinbart werden, die die Haftung des Vermieters für bestimmte Schäden, die im Mietobjekt entstehen, ausschließen oder begrenzen. Umgekehrt kann auch Ihre eigene Haftung als Mieter erweitert werden, etwa indem Sie auch für Schäden haften, die durch leichte Fahrlässigkeit entstehen.
  • Recht zur Mietminderung: Das gesetzliche Recht zur Mietminderung bei Mängeln der Mietsache kann in Gewerbemietverträgen ebenfalls eingeschränkt oder sogar ganz ausgeschlossen werden. Das bedeutet, selbst wenn ein Schaden die Nutzbarkeit der Mieträume beeinträchtigt, sind Sie möglicherweise vertraglich verpflichtet, die volle Miete weiterzuzahlen, ohne die Möglichkeit, diese zu mindern.

Bedeutung der vertraglichen Vereinbarungen

Für Sie als Mieter oder Vermieter eines Gewerberaumes bedeutet dies, dass die speziellen Vereinbarungen im Mietvertrag bei einem Schaden Vorrang vor den allgemeinen gesetzlichen Regelungen haben. Solche individuellen Klauseln sind in Gewerbemietverträgen oft wirksam und bestimmen maßgeblich, welche Partei für die Beseitigung eines Schadens zuständig ist, wer die Kosten trägt und welche Rechte (wie das Recht auf Mietminderung) im Schadensfall bestehen.

Gerade weil diese Verträge so flexibel sind, ist es unerlässlich, den eigenen Gewerbemietvertrag genau zu prüfen und die dort enthaltenen Klauseln zu verstehen, insbesondere die Abschnitte, die sich auf Instandhaltung, Haftung und Mängelrechte beziehen. Nur so können Sie Ihre tatsächlichen Rechte und Pflichten im Schadensfall einschätzen.

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Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Mietminderung

Mietminderung bedeutet, dass der Mieter die vereinbarte Miete ganz oder teilweise kürzen kann, wenn die gemietete Sache einen Mangel hat, der die Nutzung beeinträchtigt. Im Gewerbemietrecht ist das Recht auf Mietminderung nicht automatisch gegeben, sondern kann durch vertragliche Vereinbarungen eingeschränkt oder ausgeschlossen sein. Wichtig ist dabei, dass der Mangel erheblich sein muss und der Mieter ihn unverzüglich dem Vermieter anzeigt. Beispiel: Wenn ein Brand das Ladenlokal so beschädigt, dass es unbenutzbar wird, kann unter Umständen die Miete für diese Zeit reduziert oder ganz ausgesetzt werden.

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Sphärentheorie

Die Sphärentheorie ist eine rechtliche Regelung zur Beweislast bei Schäden mit unklarer Ursache: Entsteht ein Schaden in dem Bereich (der „Sphäre“), den eine Partei kontrolliert, muss diese Partei nachweisen, dass sie den Schaden nicht verursacht hat. Im Mietrecht bedeutet das, dass der Mieter für Schäden in seiner mieterseits kontrollierten Sphäre (z.B. eigene Installationen oder Geräte) beweisen muss, dass er den Schaden nicht schuldhaft verursacht hat. Kann er das nicht, wird angenommen, dass er haftet. Beispiel: Wenn das Feuer von einer vom Mieter eingebauten Steckdose verursacht wurde, muss der Mieter seine Unschuld beweisen.

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Inhaltsversicherung

Die Inhaltsversicherung schützt den Mieter vor finanziellen Verlusten durch Beschädigung oder Zerstörung seines beweglichen Eigentums innerhalb der gemieteten Gewerberäume, etwa Inventar, Maschinen oder Waren. Diese Versicherung tritt bei versicherten Ereignissen wie Brand oder Einbruchdiebstahl ein und ersetzt den Schaden am Eigentum des Mieters. Im vorliegenden Fall deckte die Inhaltsversicherung des Mieters den Schaden am Inventar nach dem Brand ab Wichtig ist, dass die Inhaltsversicherung nicht für das Gebäude selbst, sondern nur für das bewegliche Eigentum des Mieters zuständig ist.

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Betriebshaftpflichtversicherung

Die Betriebshaftpflichtversicherung schützt den Mieter vor Schadensersatzansprüchen Dritter, wenn durch ihn, seine Mitarbeiter oder seine betrieblichen Anlagen Schäden verursacht werden. Im Mietkontext ist sie besonders relevant, wenn durch Aktivitäten oder Einrichtungen des Mieters Schäden an der gemieteten Immobilie entstehen, beispielsweise ein Brand durch unsachgemäße Handhabung. In solchen Fällen übernimmt die Betriebshaftpflichtversicherung die Kosten für die Schadenregulierung gegenüber dem Vermieter, sofern keine vorsätzliche Handlung vorliegt.

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Vorbehaltsurteil

Ein Vorbehaltsurteil ist eine vorläufige gerichtliche Entscheidung, meist in einem vereinfachten oder beschleunigten Verfahren bei Geldforderungen, wie etwa Mietzahlungen. Es verpflichtet den Beklagten zur Zahlung, lässt aber im Nachverfahren noch Raum für inhaltliche Einwände und Beweisaufnahme. Im Fall des Streit ums Restaurant erfolgte vor dem Landgericht ein Vorbehaltsurteil gegen den Mieter, das ihn zur Zahlung verpflichtet, gleichzeitig aber eine finale gerichtliche Überprüfung zuließ. So wird bei klarer Sachlage ein schneller Vollstreckungstitel geschaffen, ohne das Recht des Schuldners auf Verteidigung einzuschränken.

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Wichtige Rechtsgrundlagen

  • § 536 BGB (Mietminderung bei Sach- und Rechtsmängeln): Regelt, dass der Mieter die Miete mindern kann, wenn die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch beeinträchtigt. Wichtig ist, dass der Mangel nicht vom Mieter zu vertreten sein darf, damit eine Mietminderung wirksam wird. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Herr M. berief sich auf diesen Paragraphen, um wegen der Unbenutzbarkeit des Restaurants nach dem Brand die Miete zu mindern, was das Gericht allerdings ablehnte, da der Mieter den Brand womöglich selbst zu vertreten hatte.
  • § 536a BGB (Schadensersatz bei Mängeln): Verpflichtet den Vermieter zum Schadensersatz, wenn er einen Mangel vorsätzlich oder grob fahrlässig verursacht oder nicht behebt, sofern dadurch ein Schaden entsteht. Der Mieter hat hier hohe Anforderungen an den Nachweis, insbesondere bei vorsätzlichem oder grob fahrlässigem Verhalten des Vermieters. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Vertrag schloss Schadensersatzansprüche des Mieters weitgehend aus, außer bei grob fahrlässigem oder vorsätzlichem Handeln des Vermieters, was im Verfahren nicht nachgewiesen wurde, sodass Herr M. keine Minderungs- oder Ersatzansprüche geltend machen konnte.
  • § 242 BGB (Grundsatz von Treu und Glauben): Bestimmt, dass Verträge in sozialer Verantwortung und gegenseitigem Vertrauen ausgeführt werden müssen. Dies umfasst unter Umständen auch Schadenersatz- und Ausgleichsansprüche bei Vertragsstörungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht musste abwägen, wie weit der Mieter aufgrund seiner vertraglichen Verpflichtungen und Pflichten zum Umbau und zur Instandhaltung von seiner Verantwortung entbunden werden kann, wobei Treu und Glauben als Maßstab für die Auslegung der Klauseln diente.
  • § 8 MV und § 12 Nr. 2 MV (Mietvertragsklauseln zu Instandhaltung und Haftung): Vereinbaren, dass der Mieter für die Wartung und Reparatur der von ihm eingebauten Einrichtungen sowie für Schäden durch eigenes Verschulden haftet, solange er die Verantwortlichkeit nicht widerlegt. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Herr M. war vertraglich verpflichtet, die selbst eingebauten Installationen instand zu halten und haftete auch für Schäden, die durch Fehler bei diesen Umbauten entstanden sind, was die gerichtliche Entscheidung zugunsten des Vermieters unterstützte.
  • § 22 Nr. 7 MV (Versicherungspflichten des Mieters): Fordert vom Mieter den Abschluss aller erforderlichen Versicherungen für Umbau und laufenden Betrieb der Mietsache, um finanzielle Risiken abzusichern. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Herr M. musste eine Inhaltsversicherung abschließen, welche für seinen Inventarschaden nach dem Brand zuständig war; der Vermieter hingegen war nicht verpflichtet, den Mietausfall über seine Gebäudeversicherung zu tragen, sofern der Mieter den Brand selbst zu vertreten hatte.
  • Sphärentheorie (Beweislastumkehr im Schadensfall): Nach dieser Rechtsfigur trägt die Partei die Beweislast, die den Schadenkreis beherrscht und kontrolliert, es sei denn, sie kann ihr Verschulden ausschließen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da der Brand im Bereich der vom Mieter errichteten und betriebenen Elektroinstallationen ausbrach, lag die Beweislast für die Nichtverursachung des Brandes bei Herrn M., was der Mieter nicht ausreichend nachweisen konnte und deshalb zur Miete verpflichtet wurde.

Das vorliegende Urteil

OLG Frankfurt – Az.: 2 U 112/22 – Urteil vom 11.10.2024

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