Feststellung der Vereinbarung eines Leistungsvorbehalts

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Das Landgericht Hamburg wies die Klage einer Vermieterin ab, die eine Mieterhöhung auf Marktniveau aufgrund eines Leistungsvorbehalts verlangte. Die Klausel zur Mieterhöhung wurde für unwirksam erklärt, da sie als Allgemeine Geschäftsbedingung gilt und den Mieter unangemessen benachteiligt. Die Miete kann lediglich im Rahmen der Wertsicherungsklausel an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes angepasst werden.[/themify_box]

→ Weiter zum vorliegenden Urteil Az.: 316 O 4/22

Mieterhöhungen: Wie Gerichte Leistungsvorbehalte in Mietverträgen beurteilen

Verträge sind essenzielle rechtliche Instrumente, die unser tägliches Leben und Geschäftsbeziehungen strukturieren. In diesem Kontext spielen Vertragsklauseln eine zentrale Rolle, die die Rechte und Pflichten der Vertragsparteien definieren. Insbesondere wenn es um die Miethöhe geht, können solche Klauseln zu Kontroversen führen. Vermieter und Mieter haben oftmals unterschiedliche Vorstellungen darüber, wie Mietpreise angepasst werden sollen. Hier gilt es, einen fairen Ausgleich zwischen den Interessen beider Seiten zu finden.

Das Thema „Leistungsvorbehalt“ bei Mietverträgen ist in der Rechtsprechung ausführlich diskutiert worden. Es geht darum, ob Vermieter einseitig die Miete bis zur ortsüblichen Höhe anheben können oder ob Mieter vor solchen Änderungen geschützt sind. Die Auslegung entsprechender Vertragsklauseln ist dabei von zentraler Bedeutung.

Im Folgenden werden wir anhand eines konkreten Gerichtsurteils analysieren, wie die rechtlichen Fragen rund um Leistungsvorbehalte in der Praxis beurteilt werden.

Der Fall vor dem Landgericht Hamburg im Detail

Streit um Mieterhöhung: Vereinbarung eines Leistungsvorbehalts im Fokus

Im vorliegenden Fall begehrt die Klägerin die Feststellung, dass zwischen ihr und der Beklagten im Rahmen eines Mietvertrags über ein Ladenlokal ein sogenannter Leistungsvorbehalt vereinbart wurde. Dieser würde die Klägerin berechtigen, die monatliche Miete auf das ortsübliche Mietenniveau anzuheben. Der Rechtsstreit entzündet sich an der Auslegung verschiedener Klauseln des Mietvertrags und der Frage, ob diese als Allgemeine Geschäftsbedingungen (AGB) zu qualifizieren sind und ob sie den Mieter unangemessen benachteiligen.

Der ursprüngliche Vermieter und die Beklagte schlossen 2007 einen Mietvertrag mit einer anfänglichen Nettokaltmiete von 1.600 €. Der Vertrag enthielt in § 7 eine Klausel zur Überprüfung und Neufestsetzung der Miethöhe unter bestimmten Bedingungen, sowie die Möglichkeit, ein Schiedsgutachten zur Bestimmung der ortsüblichen Miete einzuholen. § 22 des Vertrags wiederum enthielt eine Wertsicherungsklausel, die eine Anpassung der Miete nach dem Lebenshaltungskostenindex vorsah.

Im Jahr 2018, nach dem Übergang des Eigentums an der Immobilie auf die Klägerin, verlangte diese unter Berufung auf § 7 des Mietvertrags eine Mieterhöhung auf 3.695 € netto. Sie argumentierte, die Parteien hätten ursprünglich bewusst eine niedrige Miete vereinbart, mit der späteren Option einer Anpassung auf Marktniveau. Die Beklagte widersprach der Mieterhöhung und berief sich auf die Wertsicherungsklausel in § 22 des Vertrags.

Gericht erklärt Klausel zur Mieterhöhung für unwirksam

Das Landgericht Hamburg wies die Klage der Klägerin ab. Das Gericht stellte fest, dass die Klausel in § 7 Ziff. 2 des Mietvertrags eine Allgemeine Geschäftsbedingung darstellt, die nicht im Einzelnen ausgehandelt wurde.

Zwar trug die Klägerin vor, dass es Verhandlungen über die Miethöhe gegeben habe und verschiedene Modelle diskutiert worden seien. Das Gericht befand jedoch, dass die Klägerin nicht ausreichend dargelegt habe, dass sie im Rahmen der Vertragsverhandlungen auch ernsthaft bereit gewesen wäre, den Kerngehalt der Klausel zu ändern. Daher müsse davon ausgegangen werden, dass die Klausel nicht individuell ausgehandelt wurde und somit den Regelungen zu Allgemeinen Geschäftsbedingungen unterliegt.

Wertsicherungsklausel geht vor: Mietanpassung nur nach Index

Das Gericht führte weiter aus, dass die in § 22 Ziff. 7 des Mietvertrags geregelte Wertsicherungsklausel der formularmäßigen Regelung des § 7 Ziff. 2 als Leistungsvorbehalt vorgeht. Nach § 22 Ziff. 7 ist lediglich eine Mietanpassung entsprechend der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes vorgesehen, nicht jedoch eine einseitige Anhebung auf Marktniveau.

Die Klägerin argumentierte, dass die Wertsicherungsklausel lediglich für einen Zeitraum von knapp zehn Jahren gelten sollte und danach die Regelung des § 7 Ziff. 2 zur Anwendung kommen sollte. Das Gericht verwarf diese Auffassung und stellte fest, dass nach dem Wortlaut und Sinn und Zweck der Wertsicherungsklausel eine Anhebung der Miete über die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes hinaus nicht vorgesehen ist.

Gerichtliche Prüfung der Mindestmietregelung

Das Landgericht Hamburg untersuchte die Klausel in § 7 Ziff. 2 des Mietvertrags auch auf ihre inhaltliche Wirksamkeit. Die Klausel sah vor, dass die zuletzt geschuldete Miete „in jedem Fall“ die Mindestmiete sein soll. Das Gericht stellte fest, dass diese Regelung den Mieter unangemessen benachteiligt, da ihm ein Absinken des Indexes bzw. der ortsüblichen Miete nicht zugutekommt.

Zudem benachteilige die Klausel den Mieter dadurch, dass nur der Vermieter ein Schiedsgutachten zur Neufestsetzung der Miete verlangen kann, während dem Mieter dieses Recht nicht zusteht.

Konsequenzen des Urteils: Keine Mieterhöhung auf Marktniveau

Das Landgericht Hamburg erklärte die Klausel zur Mieterhöhung in § 7 Ziff. 2 des Mietvertrags insgesamt für unwirksam. Die Klägerin hat daher keinen Anspruch auf Zahlung einer höheren Miete ab dem 01.05.2018 auf Grundlage eines Leistungsvorbehalts.

Die Miete kann lediglich im Rahmen der Wertsicherungsklausel in § 22 Ziff. 7 des Mietvertrags an die Entwicklung des Verbraucherpreisindexes angepasst werden.

Das vorliegende Urteil

LG Hamburg – Az.: 316 O 4/22 – Urteil vom 22.11.2023

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrags vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin begehrt Feststellung der Vereinbarung eines Leistungsvorbehalts.

Der Rechtsvorgänger der Klägerin, Herr S. C., und die Beklagte schlossen am 10.05.2007 einen Mietvertrag (Anlage K 1) über das Ladenlokal W. M. Platz… in H. mit einer Nutzfläche von ca. 147,80 qm. Mietbeginn war gemäß § 4 des Mietvertrages der 01.06.2007. Vereinbart war, dass das Mietverhältnis automatisch zum 31.12.2016 endet und der Mieter durch Optionsausübung das Mietverhältnis um jeweils fünf weitere Jahre zweimal verlängern kann. Die Beklagte übte die Option einmal aus. Gemäß § 5 des Mietvertrags war eine monatliche Nettokaltmiete in Höhe von 1.600,00 € vereinbart.

§ 7 (Staffelmiete, Leistungsvorbehalt, Wertsicherungsklausel) Ziff. 2 des Mietvertrags regelt:

„Ist seit der letzten Vereinbarung oder Änderung der Miete

a) entweder ein Zeitraum von mehr als einem Jahr verstrichen oder

b) der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2000 = 100) um mehr als 5 % gestiegen oder gesunken,

soll die Angemessenheit der Miete überprüft und die Miethöhe neu vereinbart werden. Die zuletzt geschuldete Miete ist in jedem Fall die Mindestmiete.

Kommt es zu keiner Einigung über die künftige Miethöhe oder sind seit dem schriftlichen Verlangen des Vermieters zwei Monate verstrichen, ohne dass es zu einer Einigung gekommen ist, soll ein von der Handelskammer Hamburg zu ernennender Sachverständiger als Schiedsgutachter die ortsübliche Miete nach billigem Ermessen feststellen. Die festgestellte Miete gilt ab Beginn des Monats, der auf den Zeitpunkt folgt, zu dem der Vermieter das Verlangen auf Änderung der bisherigen Miete gestellt hat. Die Kosten des Gutachtens tragen die Parteien je zur Hälfte.“

§ 22 Ziff. 7 des Mietvertrags enthält die folgende Regelung:

„Die Gesamtmiete ist bis zum 31.12.2016 fest vereinbart. Danach gilt folgende Wertsicherungsklausel: die Miete wird nach Lebenshaltungskostenindex neu festgelegt. Aktueller Lebenshaltungskostenindex: März 2007- 111,6- siehe auch §7 2b.“

Hinsichtlich der weiteren Regelungen wird auf den Mietvertrag, Anlage K 1, Bezug genommen.

Die Klägerin erwarb zwischenzeitlich Eigentum an der streitgegenständlichen Immobilie.

Die Hausverwaltung der Klägerin machte für diese gegenüber der Beklagten mit Schreiben vom 12.04.2018 (Anlage K 2) unter Verweis auf § 7 des Mietvertrags Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Miete, konkret eine Erhöhung auf 3.695,00 € netto zuzüglich Betriebskostenvorauszahlung sowie zuzüglich Mehrwertsteuer geltend. Mit Schreiben vom 04.05.2018 (Anlage K 3) widersprach die Beklagte der Mietanpassung.

Die Klägerin behauptet, die Parteien hätten bewusst eine Anfangsmiete auf sehr niedrigem Marktniveau vereinbart, da der damalige Vermieter der Beklagten für die Anfangszeit habe entgegenkommen wollen. Dieses Entgegenkommen habe auf fast zehn Jahre beschränkt sein sollen. Danach habe die ortsübliche Miete in voller Höhe zu zahlen sein sollen. Dieser mündlichen Absprache gemäß habe die Regelung des § 7 Ziff. 2 Eingang in den Mietvertrag gefunden.

Die Klägerin meint, da das Mietenniveau im Umfeld der streitgegenständlichen Immobilie erheblich angestiegen sei, könne sie die Anpassung der Miete nach den mietvertraglichen Bestimmungen verlangen, wobei nach § 7 des Mietvertrags vom 10.05.2007 eine Anpassung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete zulässig sei. Sie behauptet, diese liege mindestens bei der in dem Mieterhöhungsverlangen vom 12.04.2018 geltend gemachten Nettokaltmiete. Mit § 22 Nr. 7 des Mietvertrags habe nur die Miete auf knapp zehn Jahre festgeschrieben werden sollen. Deswegen sei in § 22 Nr. 7 auch der Verweis auf § 7 Nr. 2b des Mietvertrags, wodurch ein Leistungsvorbehalt mit Anpassungsoption bis zum Marktniveau ausdrücklich nicht abbedungen habe sein sollen, erfolgt. Die Voraussetzungen gemäß Buchstabe b) der Vertragsklausel seien erfüllt. Der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland sei seit dem 01.06.2007 bis 01.05.2018 um ca. 16 % gestiegen. Die Klägerin meint, sie sei berechtigt, ein Schiedsgutachten eines Sachverständigen der Handelskammer einzuholen, was aus der Regelung des § 7 Ziff. 2 des Mietvertrags folge.

Sie behauptet, der Vermieter habe einer Vertragsmodifikation dahingehend zugestimmt, dass die Miete in der Anfangszeit niedriger ausfalle. Damit habe sich der Vermieter nicht nur zu Verhandlungen bereit erklärt, die Verhandlungen hätten vielmehr sogar in eine konkrete Abänderung der Mietzinsstruktur gemündet. § 7 Ziff. 2 und § 22 Ziff. 7 des Mietvertrags seien jedenfalls individuell ausgehandelt gewesen. § 7 Ziff. 2 des Mietvertrages sei zusammen mit § 22 Ziff. 7 des Mietvertrages ausdrücklich und eingehend zwischen den Parteien erörtert und ausgehandelt worden. Zwischen den Parteien habe vor Abschluss des Mietvertrages im Hinblick auf die Ausgestaltung der Regelung zur Miethöhe ein breiter Verhandlungsspielraum bestanden. Deswegen habe auf Wunsch der Beklagten die Klausel in § 22 Ziff. 7 des Mietvertrags Eingang gefunden, um die Beklagte in der Anfangszeit finanziell zu entlasten, um ihr somit einen besseren Geschäftsstart zu ermöglichen. Während der Vertragsverhandlungen habe die vollständige Mietzinsstruktur zur Disposition beider Parteien gestanden. Es seien verschiedene Modelle durchgespielt worden, die auch anderweitige Modifikationen und/oder Einschränkungen des § 7 Ziff. 2 vorgesehen hätten. Die Parteien hätten sich letztlich auf das vorliegende Modell mit anfänglicher Vergünstigung für zehn Jahre, nachfolgender Anpassung an das marktübliche Niveau gemäß Verbraucherpreisindex und ab dann geltendem Leistungsvorbehalt entschieden. Der Vertragsvordruck sei an verschiedenen relevanten Stellen, insbesondere zur Mietzeit und zur Miethöhe, als Ergebnis von Vertragsverhandlungen abgeändert oder ergänzt worden. Die Klägerin meint, Änderungen an mehreren zentralen Punkten des Vertrages begründeten eine Indizwirkung für das Aushandeln des gesamten Klauselwerkes, was vorliegend der Fall sei, auch abstellend auf das Beiblatt (§ 22) als Ergebnis von Vertragsverhandlungen. Damit sei der Anschein der Mehrfachverwendung widerlegt. Sie behauptet, der Vertrag sei auch nicht für andere Mietverhältnisse verwendet worden, sondern so nur für das vorliegende Mietverhältnis. Ferner ist sie der Auffassung, der Umstand, dass die Regelung des § 22 Ziff. 7 in den Mietvertrag Eingang gefunden hat, bilde bereits Anscheinsbeweis, dass auch die Klausel gemäß § 7 Ziff. 2 individuell vereinbart war, zumal in § 22 Ziff. 7 ausdrücklich auch auf § 7 Ziff. 2 verwiesen wird.

Weiter meint die Klägerin, ein in § 7 Ziff. 2 des Mietvertrages geregelter Leistungsvorbehalt benachteiligte die Beklagte auch nicht unangemessen. Die Regelung gemäß Satz 2, wonach die zuletzt geschuldete Miete in jedem Fall die Mindestmiete sein soll, laufe insofern ersichtlich ins Leere, da die Miete ohnehin zwischen den Parteien neu zu vereinbaren sei und die Parteien nicht gehindert seien, frühere Vereinbarungen einvernehmlich wieder aufzuheben. Komme es zu keiner Vereinbarung, finde eine gutachterliche Bestimmung der Miete anhand marktüblicher Verhältnisse statt; die Regelung zur Mindestmiete greife dann nicht, sie beziehe sich nur auf den ersten Absatz in § 7 des Mietvertrags.

Die Klägerin beantragt, festzustellen,

a) dass zwischen den Parteien aufgrund des zwischen ihnen geschlossenen Mietvertrages vom 10.05.2007 (Anlage K 1) über das von der Klägerin an die Beklagte vermietete Ladenlokal W. M. Platz…, … H., hinsichtlich der Miethöhe ein Leistungsvorbehalt vereinbart ist (§ 7 Ziffer 2 des Mietvertrages), wonach die Klägerin berechtigt war, mit Schreiben vom 12.04.2018 (Anlage K 3) eine Erhöhung der von der Beklagten an die Klägerin zu zahlenden monatlichen Miete auf das ortsübliche Mietenniveau mit Wirkung ab 01.05.2018 zu verlangen,

b) dass hinsichtlich der konkreten Höhe der gemäß Buchstabe a) ab 01.05.20218 von der Beklagten an die Klägerin zu zahlenden Miete ein Schiedsgutachten eines Sachverständigen der Handelskammer Hamburg zur verbindlichen Ermittlung der ortsüblichen Miete gemäß § 7 Nr. 2 des zwischen den Parteien bestehenden Mietvertrages vom 10.05.2007 (Anlage K 1) einzuholen ist, wobei die Klägerin berechtigt ist dieses Schiedsgutachten – einseitig – in Auftrag zu geben und die Beklagte zur Mitwirkung an der Erstellung des Schiedsgutachtens verpflichtet ist, insbesondere dem Schiedsgutachter Zutritt zu dem Ladenlokal gemäß Buchstabe a) zu gewähren hat,

c) dass die Beklagte verpflichtet ist, nach Vorlage des Schiedsgutachtens mit Wirkung zum 01.05.2018 die laut Schiedsgutachten festgestellte Miete zu zahlen.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, es fehle bereits an einem Feststellungsinteresse. Die Klägerin könne ihre Ansprüche im Rahmen einer Leistungsklage geltend machen.

Sie behauptet, § 7 des Mietvertrags sei vorformuliert gewesen und von dem ursprünglichen Vermieter gestellt worden. Das Vertragsmuster sei vermieterseitig in die Verhandlungen eingebracht worden, der ursprüngliche Vermieter habe der Beklagten keine Gelegenheit eingeräumt, eigene Textvorschläge einzubringen. Allein bei einigen wenigen Regelungen in § 22 des Mietvertrags habe die Beklagte ihre Vorstellungen mit zur Geltung bringen können. Lediglich die Regelungen in § 22 des Mietvertrags seien zwischen den Parteien ausgehandelt worden. So habe sie sich mit dem ursprünglichen Vermieter darauf verständigt, dass die Miete bis zum 31.12.2016 festgeschrieben und danach wertgesichert habe sein sollen. Sie meint, durch die vereinbarte Mindestmiete werde die Beklagte unangemessen benachteiligt. Der geltend gemachte Leistungsvorbehalt sei zwischen den Parteien nicht vereinbart worden. Die individualvertraglich vereinbarte Regelung gem. § 22 Ziffer 7 des Mietvertrags gehe dem formularvertraglichen § 7 des Mietvertrags vor. Nach Auslegung des § 22 Ziffer 7 des Mietvertrags sei daher allenfalls eine Mieterhöhungsmöglichkeit vereinbart, die sich ausschließlich an der Entwicklung des Verbraucherpreisindexes orientiert. Dafür spreche bereits der Wortlaut des § 22 Ziffer 7 des Mietvertrages, der ausdrücklich von einer „Wertsicherungsklausel“ ausgehe. Sinn und Zweck von Wertsicherungsklauseln sei, bei Beibehaltung des ursprünglichen Äquivalenzverhältnisses einen Inflationsausgleich zu schaffen. Gemäß § 22 Ziff. 7 des Mietvertrags, der auf § 7 Ziffer 2 lit. b) verweise, bestehe kein einseitiges Leistungsbestimmungsrecht, sondern die Miethöhe habe bei Vorliegen der oben genannten Bedingungen „neu vereinbart werden“ sollen. Die Regelung in § 7 Ziff. 2 letzter Abs. sei nicht einschlägig. § 22 Ziffer 7 verweise lediglich auf § 7 Ziffer 2 lit. b). Die Regelung in § 7 Ziff. 2 letzter Abs. beziehe sich aber sowohl auf § 7 Ziff. 2 lit. a) als auch auf § 7 Ziffer 2 lit. b).

Die Beklagte hat die Einrede der Verjährung erhoben.

Zur Ergänzung des Sach- und Streitstands wird auf die wechselseitigen Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Sitzungsprotokolle vom 20.01.2023 und vom 10.10.2023 verwiesen.

Entscheidungsgründe

I. Die Klage ist zulässig, aber unbegründet.

1. Die Klage ist zulässig. Das nach § 256 Abs. 1 ZPO erforderliche Feststellungsinteresse ist nicht unter dem Gesichtspunkt des grundsätzlichen Vorrangs einer Leistungsklage zu verneinen. Der Rechtsstreit weist über den Regelungsgegenstand einer solchen Leistungsklage hinaus, da die Klägerin für die gesamte Dauer des Mietverhältnisses eine verbindliche Klärung anstrebt, ob und unter welchen Voraussetzungen eine Erhöhung der Miete möglich ist (vgl. BGH, Urteil vom 19.11.2014 – VIII ZR 79/14, NJW 2015, 873 Rn. 32).

2. Die Klage ist unbegründet.

a) Der Antrag zu 1. ist unbegründet. Im streitgegenständlichen Mietvertrag war hinsichtlich der Miethöhe kein Leistungsvorbehalt vereinbart, wonach die Klägerin berechtigt war, mit Schreiben vom 12.04.2018 eine Erhöhung der von der Beklagten an die Klägerin zu zahlenden monatlichen Miete auf das ortsübliche Mietenniveau mit Wirkung ab 01.05.2018 zu verlangen, da § 7 Ziff. 2 des Mietvertrags (Anlage K 1) nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB unwirksam ist.

aa) Es handelt sich um Allgemeine Geschäftsbedingungen i.S.v. § 305 Abs. 1 BGB.

Zwar obliegt dem Vertragspartner des Verwenders die Beweislast für das Vorliegen von AGB. Dieser wird er jedoch regelmäßig schon durch Hinweis auf die äußere Form der vorformulierten Vertragsbedingungen als Indiz für das Vorliegen von AGB gerecht (vgl. BGH, Urteil vom 08.09.2016 – VII ZR 168/15 –, juris Rn. 30; BGH, Urteil vom 26.03.2015 – VII ZR 92/14 –, juris Rn. 30; Habersack in: Ulmer/Brandner/Hensen AGB-Recht, 13. Aufl. 2022, § 305 Rn. 61). Dies ist vorliegend der Fall. Die äußere Form des Mietvertrages lässt auf dessen Vorformulierung und standardisierte Verwendung schließen.

Es ist nicht anzunehmen, dass § 7 Ziff. 2 des Mietvertrages i.S.v. § 305 Abs. 1 Satz 3 BGB im Einzelnen ausgehandelt war. Nach der Rechtsprechung des BGH erfordert Aushandeln mehr als Verhandeln; von einem Aushandeln in diesem Sinne kann nur dann gesprochen werden, wenn der Verwender zunächst den in seinen Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen gesetzesfremden Kerngehalt, also die den wesentlichen Inhalt der gesetzlichen Regelung ändernden oder ergänzenden Bestimmungen, inhaltlich ernsthaft zur Disposition stellt und dem Verhandlungspartner Gestaltungsfreiheit zur Wahrung eigener Interessen einräumt mit zumindest der realen Möglichkeit, die inhaltliche Ausgestaltung der Vertragsbedingungen zu beeinflussen (BGH, Urteil vom 20.03.2014 – VII ZR 248/13, NJW 2014, 1725). Er muss sich also deutlich und ernsthaft zur gewünschten Änderung einzelner Klauseln bereit erklären; die entsprechenden Umstände hat der Verwender darzulegen (BGH, Urteil vom 20.03.2014 – VII ZR 248/13, NJW 2014, 1725). Insoweit fehlt es auch auf den Hinweis des Gerichts an hinreichend substantiiertem Vortrag der insoweit darlegungs- und beweisbelasteten (vgl. Habersack in: Ulmer/Brandner/Hensen AGB-Recht, 13. Aufl. 2022, § 305 Rn. 62) Klägerin. Dem Vortrag der Klägerin kann nicht hinreichend entnommen werden, inwieweit sie bereit gewesen wäre, die Vereinbarungen zur Mietanpassung zu ändern; der allgemeine Hinweis, die Vertragsbedingungen hätten zur Disposition gestanden, enthält nicht die notwendige Konkretisierung hinsichtlich der Kerngehalte der einzelnen Klauseln (vgl. BGH, Urteil vom 20.03.2014 – VII ZR 248/13, a. a. O.). So hat die Klägerin lediglich pauschal vorgetragen, § 7 Ziff. 2 und § 22 Ziff. 7 des Mietvertrags seien jedenfalls individuell ausgehandelt gewesen, § 7 Ziff. 2 des Mietvertrags sei zusammen mit § 22 Ziff. 7 des Mietvertrags ausdrücklich und eingehend zwischen den Parteien erörtert und ausgehandelt worden, zwischen den Parteien habe vor Abschluss des Mietvertrages im Hinblick auf die Ausgestaltung der Regelung zur Miethöhe ein breiter Verhandlungsspielraum bestanden und während der Vertragsverhandlungen habe die vollständige Mietzinsstruktur zur Disposition beider Parteien gestanden. Welche Modelle „durchgespielt“ worden seien, die auch anderweitige Modifikationen und/oder Einschränkungen des § 7 Ziff. 2 vorgesehen hätten, trägt die Klägerin nicht vor.

Auch die Behauptung der Klägerin, die Miete sei als Ergebnis von Verhandlungen in der Anfangszeit niedriger gewesen und auch § 22 des Mietvertrages sei im Einzelnen ausgehandelt, ist insoweit nicht ausreichend, da sich daraus nicht ergibt, dass gerade der gesetzesfremde Kerngehalt des § 7 des Mietvertrages ernsthaft zur Disposition stand (vgl. BGH, Urteil vom 22.10.2015 – VII ZR 58/14 –, juris Rn. 26). Im Übrigen können nachträgliche Veränderungen des vorformulierten Textes grundsätzlich nur ein Indiz dafür sein, dass der Vertrag insoweit im Einzelnen ausgehandelt wurde (Habersack in: Ulmer/Brandner/Hensen AGB-Recht, 13. Aufl. 2022, § 305 Rn. 63). Zwar kann es dafür sprechen, dass die Parteien alle sachlich damit zusammenhängenden Bedingungen in ihren Gestaltungswillen aufgenommen und damit das ganze Klauselwerk ausgehandelt haben, wenn ein Klauselwerk an mehreren zentralen Punkten abgeändert wird (BGH, Urteil vom 25.10.2012 – VII ZR 56/11 Rn. 20). Zu einer solchen Abänderung in mehreren zentralen Punkten hat die Klägerin jedoch ebenfalls nicht hinreichend substantiiert vorgetragen.

bb) Eine Inhaltskontrolle ist nicht nach § 307 Abs. 3 Satz 1 BGB ausgeschlossen. Danach sind nur deklaratorische Klauseln und solche formularmäßigen Abreden, die Art und Umfang der vertraglichen Hauptleistung und der hierfür zu zahlenden Vergütung unmittelbar bestimmen, ausgenommen (BGH, Urteil vom 23.08.2018 – III ZR 192/17, NJW 2019, 47 Rn. 14; BGH, Urteil vom 14.05.2014 – VIII ZR 114/13, NJW 2014, 2708 Rn. 15). Davon zu unterscheiden sind die kontrollfähigen (Preis-)Nebenabreden, also Abreden, die zwar mittelbare Auswirkungen auf Preis und Leistung haben, an deren Stelle aber, wenn eine wirksame vertragliche Regelung fehlt, dispositives Gesetzesrecht treten kann, die also nicht das Ob und den Umfang von Entgelten regeln, sondern als ergänzende Regelungen, die lediglich die Art und Weise der zu erbringenden Vergütung und/oder etwaige Preismodifikationen zum Inhalt haben, „neben“ eine bereits bestehende Preishauptabrede treten (BGH, Urteil vom 23.08.2018 – III ZR 192/17, NJW 2019, 47 Rn. 14; BGH, Urteil vom 14.05.2014 – VIII ZR 114/13, NJW 2014, 2708 Rn. 15). Nach diesem Maßstab enthält § 7 Ziff. 2 des Mietvertrags keine Preishauptabrede, sondern ist als Preisnebenabrede zu qualifizieren, welche die in § 5 des Vertrags zu findende Preishauptabrede modifiziert.

cc) Bestimmungen in AGB sind unwirksam, wenn sie den Vertragspartner des Verwenders entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen benachteiligen, § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB. Eine Klausel ist unangemessen in diesem Sinne, wenn der Verwender die Vertragsgestaltung einseitig für sich in Anspruch nimmt und eigene Interessen missbräuchlich auf Kosten des Vertragspartners durchzusetzen versucht, ohne von vornherein die Interessen seines Partners hinreichend zu berücksichtigen und ihm einen angemessenen Ausgleich zuzugestehen (BGH, Urteil vom 02.10.2019 – XII ZR 8/19, NJW 2020, 328 Rn. 21; BGH, Urteil vom 13.04.2016 – XII ZR 146/14, NJW 2016, 2489 Rn. 24; BGH, Urteil vom 09.05.2012 − XII ZR 79/10, NJW 2012, 2187 Rn 29).

Für die Beurteilung der Unangemessenheit der Klausel ist unerheblich, ob die ursprünglich vereinbarte Miete unter dem ortsüblichen Marktniveau lag. Nach der Rechtsprechung des BGH kann im Rahmen der Inhaltskontrolle nach § 307 BGB eine unangemessene Benachteiligung nicht mit einem möglicherweise geringeren Preis gerechtfertigt werden (BGH, Urteil vom 04.07.2017 – XI ZR 562/15, NJW 2017, 2986 Rn. 48; BGH, Urteil vom 04.12.2013 – IV ZR 215/12 – juris, Rn. 43).

Mietanpassungsklauseln können grundsätzlich im Wege allgemeiner Geschäftsbedingungen vereinbart werden, was bereits aus § 309 Nr. 1 BGB folgt, der für Preisanpassungsklauseln ein uneingeschränktes Klauselverbot nur für Bestimmungen über kurzfristige Preiserhöhungen in Verträgen über Warenlieferungen oder Dienstleistungen vorsieht und Dauerschuldverhältnisse ausdrücklich vom Anwendungsbereich dieser Vorschrift ausnimmt (BGH, Urteil vom 09.05.2012 − XII ZR 79/10, NJW 2012, 2187 Rn. 30). Bei der Inhaltskontrolle nach § 307 Abs. 1 Satz 1 BGB ist jedoch auch das Interesse des Vertragspartners des Verwenders einer Preisänderungsklausel daran zu berücksichtigen, vor Preisanpassungen geschützt zu werden, die über die Wahrung des ursprünglich festgelegten Äquivalenzverhältnisses hinausgehen; eine Preisanpassungsklausel hält der Inhaltskontrolle nicht stand, wenn sie dem Vermieter die Möglichkeit bietet, seinen Gewinn einseitig zu Lasten des Mieters zu vergrößern (BGH, Urteil vom 09.05.2012 − XII ZR 79/10, NJW 2012, 2187 Rn. 32 f.; BGH, Urteil vom 27.06.2012 – XII ZR 93/10, BeckRS 2012, 16299 Rn. 30).

§ 7 Ziff. 2 Satz 1 des Mietvertrags sieht vor, dass die Angemessenheit der Miete überprüft und die Miethöhe neu vereinbart werden soll, wenn seit der letzten Vereinbarung oder Änderung der Miete entweder ein Zeitraum von mehr als einem Jahr verstrichen oder der vom Statistischen Bundesamt ermittelte Verbraucherpreisindex für Deutschland (Basis 2000 = 100) um mehr als 5 % gestiegen oder gesunken ist. Gemäß § 7 Ziff. 2 Satz 3 wird die geschuldete Miete für den Fall, dass die Parteien sich nicht über die künftige Miethöhe einigen oder dem schriftlichen Verlangen des Vermieters zwei Monate verstrichen sind, ohne dass es zu einer Einigung gekommen ist, durch ein Schiedsgutachten zur ortsüblichen Miete nach billigem Ermessen festgestellt. § 7 Ziff. 2 des Mietvertrages geht über die Wahrung des ursprünglich festgelegten Äquivalenzverhältnisses hinaus, da dem Mieter nach § 7 Ziff. 2 Satz 2 des Mietvertrags, der vorsieht, dass die zuletzt geschuldete Miete in jedem Fall die Mindestmiete ist, ein Absinken des Index bzw. der ortsüblichen Miete nicht zugutekommt.

Entgegen der Auffassung der Klägerin ergibt die objektive Auslegung dieser Klausel, dass sie sich jedenfalls auf § 7 Ziff. 2 Satz 3 bezieht. Dies folgt bereits aus ihrem Wortlaut, der mit der Formulierung „in jedem Fall“ deutlich macht, dass sie sich auf alle Fälle der Mietanpassung nach § 7 Ziff. 2 des Mietvertrags bezieht. Im Übrigen hätte § 7 Ziff. 2 Satz 2 keinen Anwendungsbereich, wenn man das Verständnis der Klägerin zugrunde legen würde.

Zudem wird der Mieter auch dadurch unangemessen benachteiligt, dass nach § 7 Ziff. 2 Satz 3 des Mietvertrags nur das schriftliche Verlangen des Vermieters zur Neufestlegung der Miete aufgrund eines Schiedsgutachtens führen kann, während dem Mieter dieses Recht nicht zustehen soll.

dd) § 7 Ziff. 2 des Mietvertrages ist insgesamt unwirksam. Gemäß § 306 Abs. 1 BGB bleibt der Vertrag dann, wenn Allgemeine Geschäftsbedingungen teilweise unwirksam sind, im Übrigen rechtsbeständig. Nach der Rechtsprechung des BGH können inhaltlich voneinander trennbare, einzeln aus sich heraus verständliche Regelungen in Allgemeinen Geschäftsbedingungen auch dann Gegenstand einer gesonderten Wirksamkeitsprüfung sein, wenn sie in einem äußeren sprachlichen Zusammenhang mit anderen – unwirksamen – Regelungen stehen; nur wenn der als wirksam anzusehende Teil im Gesamtgefüge des Vertrags nicht mehr sinnvoll, insbesondere der als unwirksam beanstandete Klauselteil von so einschneidender Bedeutung ist, dass von einer gänzlich neuen, von der bisherigen völlig abweichenden Vertragsgestaltung gesprochen werden muss, ergreift die Unwirksamkeit der Teilklausel die Gesamtklausel (BGH Urteil vom 6.4.2022 – VIII ZR 295/20, NJW 2022, 1944 Rn. 45). Eine Teilbarkeit der Klausel in diesem Sinne ist vorliegend nicht gegeben. Es handelt sich nicht lediglich um formal miteinander verbundene Regelungen; vielmehr weisen sie einen inhaltlichen Zusammenhang auf. Dies zeigt insbesondere auch der Zusammenhang mit § 7 Ziff. 2 Satz 3 des Mietvertrags, der mit seiner Beschränkung auf das Verlangen des Vermieters in einem klaren Regelungszusammenhang mit § 7 Ziff. 2 Satz 2 steht.

b) Die weiteren Feststellungsanträge (Anträge zu 2. und 3.) sind wegen der Unwirksamkeit des § 7 Ziff. 2 des Mietvertrags ebenfalls unbegründet.

II. Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 709 Satz 1, 2 ZPO.