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Eigenbedarfskündigung zwecks Nutzung als Zweitwohnung

Eigenbedarfskündigung zwecks Nutzung als Zweitwohnung

Symbolfoto: Von Natee Meepian /Shutterstock.com

AG Wolfratshausen – Az.: 8 C 51/12 – Urteil vom 28.06.2012

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Kläger haben die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger können die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leisten.

Tatbestand

Die Beklagten schlossen am 01.06.2010 mit der Voreigentümerin des Einfamilienhauses … einen Mietvertrag über Wohnraum mit dem monatlichen Mietzins in Höhe von 600 € inkl. Nebenkosten. Die Beklagten bewohnen das Einfamilienhaus mit ihren drei Kindern …, 12 Jahre, …, 114 Jahre, sowie ihrem Ende Februar 2012 geborenen Baby.

Die Kläger sind Angehörige der Russischen Föderation und haben eine Aufenthaltsgenehmigung in der Bundesrepublik in Form einer Aufenthaltserlaubnis für 180 Tage pro Jahr.

Am 13.10.2011 erwarben die Kläger im Rahmen der Zwangsversteigerung vor dem Amtsgericht Wolfratshausen aufgrund des Zuschlagsbeschlusses vom 13.10.2011 (GZ: .. K…/..) jenes Einfamilienhaus.

Am 15.10.2011 erklärten die Kläger eine ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses wegen Eigenbedarfs. Als Begründung gaben sie an: „Grund der Kündigung wegen Eigenbedarf, da wir mit unserem gemeinsamen Kind und der Schwiegermutter sowie dem Pflegepersonal das Haus für uns benötigen. Eine andere Möglichkeit der Unterbringung haben wir nicht.“

In diesem Kündigungsschreiben, das zumindest in der dem Gericht vorliegenden Form von Vermieterseite nicht unterschrieben ist, wird auf das Widerspruchsrecht gemäß § 574 BGB hingewiesen. Die Beklagten haben den Empfang des Schreibens am 15.10.2011 bestätigt.

Am 11.11.2011 wies die Bevollmächtigte der Kläger die Beklagten mit Schreiben drauf hin, dass der Mietzins ab so fort auf ihr Konto zu leisten sei, unter dem Verwendungszweck: Miete … und … Zugleich wurden die Beklagten in diesem Schreiben aufgefordert, ihre Katzenhaltung bis zum 01.12.2011 auf maximal drei Katzen zu reduzieren. Weiter hieß es in diesem Schreiben wörtlich: „Sollte ich feststellen, dass sich das Haus in unordentlichem Zustand befindet und/oder dass dort mehr als drei Katzen wohnen, wird dies eine sofortige Kündigung zur Folge haben. (…) Ab dem 01.05.2012 die Katzenhaltung vollständig zu unterlassen, sollten sie noch zu diesem Zeitpunkt im Haus wohnen.“

Die Bevollmächtigte wies zudem darauf hin, dass die Kläger momentan gezwungen seien, ein Haus in … für monatlich 1.300,00 € zu mieten. Zudem kündigte sie an, im Falle des Widerspruches der Beklagten eine Räumungsklage zu erheben.

Eigenbedarfskündigung zwecks Nutzung als Zweitwohnung

Symbolfoto: Von Natee Meepian /Shutterstock.com

Mit Schreiben vom 30.11.2011 schlugen die Kläger der Beklagten eine Räumungsvereinbarung vor, wonach die Beklagten das Haus bis zum 31.06.2012 räumen sollten. Die Kläger sollten einen Betrag von 5.000 € an die Beklagten leisten. Die Katzenhaltung würde bis 31.06.2012 geduldet. Das Angebot gelte bis 15.12.2011.

Die Beklagten widersprachen mit Schreiben vom 23.11.2011 der Eigenbedarfskündigung und verlangten die Fortsetzung des Mietverhältnisses über den 31.01.2012 hinaus.

Mit Schreiben vom 08.01.2012 kündigten die Beklagten das Mietverhältnis vom 01.06.2010 wegen der Katzenhaltung und der damit verbundenen Verunreinigung des Hauses fristlos.

Die Beklagten wohnen nach wie vor in dem Einfamilienhaus.

Die Klägerin ist der Meinung, die Beklagten würden die Räumung und Herausgabe des Hauses schulden, da das Mietverhältnis zwischen den Parteien durch ordentliche sowie durch außerordentliche Kündigung beendet wurde. Die Klägerin ist der Auffassung, die Schwangerschaft der Beklagten könne in Bezug auf die ordentliche Kündigung keine besondere Härte darstellen, da der Familie jedenfalls ab dem 01.07.2012 ein Umzug zuzumuten wäre. Die Hindernisse, die mit der Geburt verbunden seien, würden jedenfalls nach zwei Wochen entfallen. Außerdem, so die Kläger, hätten die Beklagten zu keinem Zeitpunkt versucht, Ersatzräume zu finden. Die Kläger sind der Auffassung, jedenfalls sei das Mietverhältnis durch die außerordentliche Kündigung wegen der Katzenhaltung beendet; die Beklagten, so die Kläger, würden mindestens 15 Katzen in ihrem Haus halten; das Haus würde stark nach Katzenurin riechen.

Die Kläger meinen auch, sie hätten ein Besichtigungsrecht, da der Zustand des Hauses kontrolliert werden müsste. In der mündlichen Verhandlung wies die Klägervertreterin darauf hin, dass die Klägerin zu 2) schwanger sei und ihr Kind voraussichtlich in Deutschland zur Welt bringen werde.

Die Kläger beantragen:

1. Die Beklagten zu verurteilen, das Haus … bestehend aus 4 Zimmern, Bad Küche, Toilette, Kellerabteil, KFZ-Abstellplatz, Nebengebäude, bis zum 30.04.2012 zu räumen und an die Kläger herauszugeben.

2. Die Beklagten zu verurteilen, den Klägern Zugang zum Haus …, …, zwecks Besichtigung zu gewähren.

3. An die Kläger außergerichtliche Rechtsanwaltskosten in Höhe von 808,25 € zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen, Klageabweisung.

Die Beklagten meinen, die ausgesprochene Kündigung wegen Eigenbedarfs sei unwirksam, weil die Kläger das Haus nicht zu dauernden Wohnzwecken nutzen wollten und nutzen könnten. Die Kläger hätten selbst vorgetragen, dass sie sich lediglich 180 Tage pro Jahr maximal in der Bundesrepublik Deutschland aufhalten dürften. Das, so die Beklagten, stelle jedoch keinen dauernden Wohnbedarf dar, sondern nur eine vorübergehende Nutzung des streitgegenständlichen Hauses. Die Beklagten sind zudem der Auffassung, es würde für eine Eigenbedarfskündigung nicht ausreichen, lediglich zu sagen, man würde das Haus für sich, das eigene Kind und die Schwiegermutter benötigen. Die Kläger hätten vielmehr, so die Ansicht der Beklagten, durch weitere Erläuterungen nachvollziehbar machen müssen, warum und wieso die Kläger, die sich maximal 180 Tage in Deutschland aufhalten dürften, ein Haus für die angegeben Personen bräuchten. Die Beklagten tragen weiter vor, es sei nicht zutreffend, dass die Kläger in … ein Haus für 1.300,00 € monatlich gemietet hätten, denn kein Mensch hätte die Kläger und ihre Familie in … gesehen. Auch die in der Klagschrift als Wohnanschrift der Kläger angegebene Adresse sei unzutreffend, denn es würde sich hierbei um die Adresse der Beklagten handeln und dort würden die Kläger gerade nicht wohnen.

Die Beklagten tragen ferner vor, sie hätten bislang einen geeigneten Ersatzraum zu zumutbaren Bedingungen nicht finden können, obwohl sie sich in den letzten Monaten nach Ersatzwohnraum umgetan hätten. Die Beklagten tragen vor, als Familie mit drei Kindern seien sie auf ausreichenden Wohnraum zu günstigen Konditionen angewiesen. Die Beklagten meinen, es könne nicht sein, dass sie auf Grund einer Eigenbedarfskündigung der Kläger, die nur zeitweilig in diesem Haus wohnen können, die Mietsache räumen und herausgeben sollen. Sie hätten sich, so die Beklagten, dort eingelebt und eingerichtet und dafür auch erhebliche Kosten aufgewandt. Keine Familie ziehe innerhalb von zwei Jahren grundlos um.

Schließlich vertreten die Beklagten die Auffassung, das Mietverhältnis sei auch nicht wirksam durch die fristlose Kündigung vom 08.01.2012 wegen der Katzenhaltung beendet worden. Zum einen sei die Katzenhaltung von der Vorvermieterin mündlich genehmigt worden, zum anderen hätten die Beklagten lediglich 5 Katzen, welche als Freigänger leben würden und kaum im Haus anwesend seien. Ihr Haus, so die Beklagten, sei sauber und würde nicht stinken. Bei der fristlosen Kündigung würde es sich nur um eine Vorwandskündigung handeln.

Im Übrigen wird zur Ergänzung des Tatbestandes auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen sowie auf die Sitzungsniederschrift vom 05.06.2012 verwiesen.

Entscheidungsgründe

I. Die zulässige Klage ist unbegründet. Ein Räumung- und Herausgabeanspruch gemäß § 546 I BGB steht den Klägern derzeit nicht zu, da das Mietverhältnis weder durch die ordentliche Kündigung vom 15.10.2011 noch durch außerordentliche Kündigung vom 08.01.2012 beendet worden ist. Ein Besichtigungsrecht der Kläger besteht derzeit auch nicht. Im Einzelnen:

1. Das Mietverhältnisses ist durch die ordentliche Kündigung vom 15.10.2011 nicht erloschen, weil ein Eigenbedarf der Beklagten im Sinne des § 573 II Nr. 2 BGB nicht dargelegt wurde.

Das von den Beklagten mit der Voreigentümerin am 01.06.2010 begründete Mietverhältnis ging nach dem Zuschlag in der Zwangsvollstreckung am 13.10.2011 auf die Kläger kraft Gesetzes über. § 57 ZVG verweist auf §§ 566 ff. BGB mit den sich aus den §§ 57a und 57b ZVG ergebenden Modifikationen (Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2011, § 566 BGB, Rn. 17). Gemäß § 566 BGB traten die Beklagten in das bestehende Mietverhältnis ein.

Allerdings konnten sie gemäß § 57a ZVG als Ersteher des Grundstücks vorzeitig mit der gesetzlichen Frist nach § 57a S. 1 ZVG kündigen, was sie mit ihrer Kündigung vom 15.10.2011 auch grundsätzlich taten. Handelt es sich um Wohnraum, wie hier, dann unterliegt das Kündigungsrecht des Vermieters zusätzlich den Beschränkungen, die sich zum Schutze des Mieters insbesondere aus der Zentralnorm des § 573 BGB ergeben (Derleder, NJW 2008, 1189, 1195; Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2011, § 566 BGB, Rn. 17 m.w.N.).

Nach § 573 III BGB sind die Gründe für ein berechtigtes Interesse des Vermieters im Kündigungsschreiben anzugehen. Zweck der Vorschrift ist es, dem Mieter zum frühestmöglichen Zeitpunkt Klarheit über seine Rechtsposition zu verschaffen (BGH NJW-RR 2010, 809 m.w.N.). Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist diesem Zweck im Allgemeinen Genüge getan, wenn das Kündigungsschreiben den Kündigungsgrund so bezeichnet, dass er identifiziert und von anderen Gründen unterschieden werden kann. Bei einer Kündigung wegen Eigenbedarfs ist daher grundsätzlich die Angabe der Personen, für die die Wohnung benötigt wird, und die Darlegung des Interesses, das diese Personen an der Erlangung der Wohnung haben, ausreichend (BGH NJW-RR 2010, 809 m.w.N.). Hier haben die Beklagten als berechtigtes Interesse Eigenbedarf angegeben und dass sie mit ihrem gemeinsamen Kind und der Schwiegermutter sowie dem Pflegepersonal das Haus für sich benötigen und eine andere Möglichkeit der Unterbringung nicht hätten. In formeller Hinsicht wäre das ausreichend.

Allerdings besteht hier die Besonderheit, dass die Beklagten sich nur höchstens 180 Tage im Jahr in Deutschland aufhalten können. § 573 II Nr. 2 enthält jedoch das Tatbestandsmerkmal „benötigt“; dieses setzt begrifflich zunächst voraus, dass der Vermieter die ernsthafte Absicht hat, die Räume selbst als Wohnung zu nutzen (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 20011, § 573 BGB, Rn. 60). So liegt ein Benötigen zum einen dann nicht vor, wenn ein ernsthafter Nutzungswille fehlt, zum anderen, wenn die Wohnung gar nicht oder kaum genutzt werden kann, etwa weil sich überwiegend an einem anderen Ort aufgehalten wird (Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., 20011, § 573 BGB, Rn. 60f). Es kommt damit entscheidend auf die Frage an, ob der Vermieter die Wohnung tatsächlich als „Wohnung“ nutzen will bzw., kann, also auf die Frage, ob er dort seinen Lebensmittelpunkt zu begründen in der Lage ist. Die Wohnnutzung durch den Vermieter muss insoweit im Vordergrund stehen (Blank/Börstinghaus, 3, Aufl., 2008, § 573, Rn. 53).

Hier ist es den Klägern infolge der Beschränkung ihres Aufenthaltsrechtes auf höchstens 180 Tage bereits unmöglich, das Haus für die Hälfte des Jahres tatsächlich zu nutzen. Zwar mag es durchaus möglich, ein Haus für die Hälfte des Jahres nicht zu nutzen und dennoch dort seinen Lebensmittelpunkt zu haben. Dazu haben die Kläger jedoch nichts vorgetragen. Der Fall ist auch nicht zu vergleichen mit der Konstellation, dass der Vermieter nur auf absehbare Zeit Wohnraum selber nutzen möchte, aber während dieser Zeit dauernd (vgl. zu dieser Konstellation BayOLG NJW-RR 1993, 979, 980), denn für die absehbare Zeit nutzt er die Mieträume als Wohnung. Hier dagegen geht es um die Frage, ob eine Nutzung als Wohnung überhaupt möglich ist, wenn die Kläger nicht mehr als 180 Tage sich in Deutschland aufhalten dürfen, denn damit ist nicht gesagt, wie lang sie sich tatsächlich in den Räumen aufhalten. Dazu haben sie nichts vorgetragen (vgl. auch LG Hamburg, Urteil vom 27.05.1993 – Az. 334 S 6/93). Es ist für das Gericht vor diesem Hintergrund nicht ersichtlich, wie die Kläger hier ihren Lebensmittelpunkt begründen wollen und wie sie die Räume als Wohnung nutzen möchten. Die bloße Nutzung als Zweitwohnung reicht nicht aus, denn das Tatbestandsmerkmal des „benötigen“ gemäß § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB ist gerade nicht erfüllt ist, wenn der Vermieter die Wohnung nur als Zweitwohnsitz nutzen möchte (so auch das AG München, Urteil vom 04.07.2003 – 433 C 6556/03).

Die Beklagten haben in der Klageerwiderung vom 29.03.2012 explizit darauf hingewiesen, dass eine nur vorübergehende Nutzung des Hauses keinen dauernden Wohnbedarf darstelle.

Die Beklagten haben in der Klageerwiderung ausgeführt: „Der geltend gemachte und behauptete Eigenbedarf für die genannten Personen wird bestritten. Es wird bestritten, dass diese in das streitgegenständliche Haus zur temporären Nutzung bzw. dauerhaft einziehen wollen.“

Dem Antrag der Klägervertreterin Schriftsatzfrist zu gewähren, war daher nicht stattzugeben, denn die Beklagten haben die Kläger unzweideutig bereits in der Klageerwiderung auf die wesentlichen Punkte hingewiesen. So haben die Beklagten die Problematik der 180-Tage angesprochen und den geltend gemachten Eigenbedarf ausführlich bestritten. Für die Kläger war damit ohne weiteres erkennbar, an welcher Stelle weiterer Vortrag vonnöten gewesen wäre. Damit musste das Gericht nicht mehr explizit hierauf hinweisen, denn das Vorbringen der Beklagten war so eindeutig, dass es die Kläger richtig verstehen mussten (vgl. auch BGH NJW-RR 2008, 581 m.w.N.).

Dem Antrag der Klägervertreterin auf Gewährung einer Schriftsatzfrist war aber auch aus Gründen der Beweislast nicht stattzugeben, denn zur Darlegungs- und Beweislast hinsichtlich des Nutzungswillens gilt folgendes: Wenn der Mieter den Nutzungswillen bestreitet, so muss der Vermieter hierfür Beweis anbieten, andernfalls ist die Klage abzuweisen. (Blank/Börstinghaus, 3, Aufl., 2008, § 573, Rn. 65). Die Beklagten haben hier den Nutzungswillen in der Klageerwiderung dezidiert bestritten, die Kläger haben im Gegenzug keinerlei Beweis angeboten.

Auch sonstige Gründe gemäß § 573 I BGB sind nicht ersichtlich, insbesondere überwiegt nach dem Vortrag der Parteien das Bestandsinteresse der Beklagten.

2. Das Mietverhältnis ist auch nicht durch die außerordentliche Kündigung vom 08.01.2012 beendet worden, weil die Voraussetzungen des § 543 II Nr. 2 BGB nicht vorliegen. Es sind hier keine Tatsachen vorgetragen und unter Beweis gestellt, die erkennen lassen, dass die Beklagten hier ihre Pflichten aus dem Mietverhältnis schuldhaft in erheblichem Maße verletzt hätten. Es ist insbesondere nicht vorgetragen, dass es zu konkreten Belästigungen oder zu Verunreinigungen durch die Tiere kommt, zu denen sich die Mieter nicht bekennen (vgl. Sternel, Mietrecht Aktuell, 4. Aufl., 2009, Kap. XII Rn. 50 sowie Kapitel VI Rn. 223 a.E.). Statt konkreter Angaben verweisen die Kläger lediglich auf ein Urteil des LG Aurich vom 05.11.2009 – Az. 1 S 275/09, das sich mit der Haltung von Katzen als Kündigungsgrund befasst. Die Kläger tragen vor, die Beklagten würden auch 15 Katzen halten. Der bloße Hinweis auf eine Entscheidung zur Katzenhaltung und die Behauptung, die Beklagten würden ebenso viele Katzen halten, reicht nicht für eine außerordentliche Kündigung aus, vor allem, weil die Beklagten dezidiert bestritten haben, 15 Katzen zu halten. Die Klägerseite hat keinerlei Anknüpfungstatsachen vorgetragen, aus denen sich ergibt, dass die Beklagten tatsächlich 15 Katzen halten würden und dass dies eine Pflichtverletzung aus dem Mietverhältnis begründen würde, die so tiefgreifend sei, um eine fristlose Kündigung tragen zu können. Vielmehr stellt dieser Vortrag ohne jeden Anknüpfungspunkt eine Behauptung „ins Blaue hinein“ dar, was zur Folge hat, dass Informationen für eine ausreichende Tatsachengrundlage durch die Beweisaufnahme erst beschafft werden sollen; das jedoch stellt einen unzulässigen Ausforschungsbeweis dar (BGH, NJW 1991, 2707, 2709; vgl. auch Zöller/Greger, 29. Aufl. 2012, vor § 284 Rn. 5 m.w.N.).

3. Die ausgesprochenen Kündigungen sind darüberhinaus auch deshalb nicht wirksam, da das Verhältnis der Kündigungen zueinander nicht kenntlich gemacht wurde. Es ist mangels Klarheit der Kündigungserklärungen für die Beklagten damit nicht erkennbar, zu welchen Zeitpunkt sie nun tatsächlich ausziehen müssten. Nach Auffassung des LG Wiesbaden (Urteil vom 10.03.1998 – Az. 8 S 416/97) besteht das Gebot der Klarheit der Kündigungserklärung. Dies ist hier nicht gewahrt. Zwar wurden hier die ordentliche und die fristlose Kündigung nicht gleichzeitig ausgesprochen, sondern nacheinander. Allerdings wurden auch hier die Kündigungen nicht, wie üblich, in ein Verhältnis zueinander gesetzt, so dass es für die Beklagten nicht erkennbar ist, welche der ausgesprochenen Kündigungen denn nun wirksam sein (vgl. dazu LG Wiesbaden Urteil vom 10.03.1998 – Az. 8 S 416/97) und welches Auszugsdatum maßgeblich sein soll.

4. Das Besichtigungsrecht der Vermieters ist gesetzlich nicht geregelt (Staudinger/Emmerich, Neubearbeitung 2011, § 535 BGB, Rn. 97). Zu beachten ist, dass dem Mieter ein aus Art. 13 Abs. 1 GG ableitbarer Anspruch zusteht, in den Mieträumen in Ruhe gelassen zu werden; die Wohnungsbesichtigung setzt daher stets einen besonderen Anlass voraus (Blank/Börstinghaus, 3, Aufl., 2008, § 535, Rn. 297). Ein Recht auf regelmäßige Wohnungsbesichtigungen gibt es nicht, dies folgt auch nicht etwa aus der Instandhaltungspflicht des Vermieters, weil es gerade Sache des Mieters ist, eventuelle Mängel anzuzeigen (Blank/Börstinghaus, 3, Aufl., 2008, § 535, Rn. 299). Ein besonderer Anlass kann jedoch angenommen werden, wenn Anhaltspunkte gegeben sind, dass der Mieter die Mietsache beschädigt hat oder dass er seine Obhutspflicht nicht erfüllt hat. Dazu haben die Kläger nichts vorgetragen, insbesondere folgt aus Katzenhaltung alleine nicht, dass es zu einer Beschädigung der Mietsache gekommen ist. Auch reicht es gerade nicht aus zu sagen, dass der Zustand des Hauses kontrolliert werden muss. Ein Besichtigungsrecht steht den Klägern daher derzeit nicht zu.

5. Mangels dieser Ansprüche besteht auch keine Verpflichtung der Beklagten, außergerichtliche Rechtsanwaltskosten der Kläger zu bezahlen.

II. Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.