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Betriebskostenabrechnung – Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot

Betriebskostenabrechnung - Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot

Symbolfoto: Von Yevhen Prozhyrko/Shutterstock.com

AG Neukölln – Az.: 7 C 78/11 – Urteil vom 23.06.2011

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin einen Betrag vom 2.784,52 € zuzüglich Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus einem Teilbetrag von jeweils 79,00 € seit dem 05.08.2010, 06.09.2010, 05.10.2010, 04.11.2010, 06.12.2010, 06.01.2011. 04.02.2011 und 04.03.2011 und aus einem Teilbetrag von 145,00 € seit dem 06.04.2011 sowie aus einem Teilbetrag von 2.007,52 € seit dem 18.4.2011 zu zahlen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits hat der Beklagte zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand

Die Klägerin ist Vermieterin, die Beklagte ist Mieterin eines Gewerberaumes in der … in Berlin. Der Mietvertrag datiert vom 01.08.2008.

Die Parteien streiten um einen Nachzahlungsbetrag aus der Betriebskostenabrechnung 2009 sowie um die Zahlung erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen.

Im Mietvertrag ist unter § 4 vereinbart, dass der Mieter zusätzlich zur Nettomiete gemäß § 556 BGB sämtliche Betriebskosten trägt.

Es ist eine Nettokaltmiete von 330,- Euro zuzüglich monatlicher Vorauszahlungen auf die kalten Betriebskosten sowie auf die Heizungskosten vereinbart. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses betrugen diese beiden Betriebskostenvorauszahlungen jeweils 110,- Euro.

In § 6 Ziffer 5 des Vertrages ist die Verpflichtung des Mieters enthalten, sämtliche Kosten des Vermieters anteilig zu tragen, die diesem aus der gewerblichen Lieferung von Wärme entstehen.

Mit der Betriebskostenabrechnung 2009 vom 28.06.2010 (Blatt 22/23 der Akte) machte die Klägerin einen Nachzahlungsbetrag von 2.007,52 Euro gegenüber der Beklagten geltend. Dieser Betrag stellt den ersten Teil der Klageforderung dar.

Des Weiteren erklärte die Klägerin im gleichen Schreiben die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlung in Textform und begründete dies mit einer erheblichen Veränderung der Betriebskosten. Die Betriebskostenvorauszahlungen wurden um insgesamt 79,- Euro monatlich erhöht.

Die Beklagte zahlte diesen Betrag im Zeitraum von August 2010 bis März 2011 nicht. Im April 2011 zahlte sie 145,- Euro weniger als verlangt. Diese Beträge stellen den zweiten Teil der Klageforderung dar.

Die Beklagten hat die Betriebskostenunterlagen bei der Klägerin nicht eingesehen.

Es liegt ein Schreiben der … vom 18.12.2008 vor, wonach wiederholt Überfüllungen der Behälter sowie Ablagerungen neben den Behältern festgestellt worden seien (Blatt 74 der Akte).

Die Kosten für den Kalt- und Warmwasserverbrauch wurden für die Abrechnung 2009 geschätzt, weil ein Mangel an der Zählervorrichtung aufgetreten war.

Die Klägerin behauptet:

(1) Die Müllbeseitigungskosten seien auf ein verstärktes Müllaufkommen zurückzuführen. Im Jahre 2008 sei eine wöchentliche Leerung erfolgt, im Jahr 2009 seien zwei Leerungen erforderlich gewesen. Baumüll sei gesondert entsorgt worden.

(2) Reinigungskosten: Die Steigerung sei begründet im Ansteigen der Zahl der Mieter und in deren Verhalten. Deshalb hätten auch mehrfach Sperrmülltransporte durchgeführt werden müssen.

(3) Kosten für die Hausbeleuchtung: Für die Heizanlage gebe es keinen Zwischenzähler, daher würden 3 % der Brennstoffkosten als Betriebsstrom der Heizanlage bei den Heizkosten abgerechnet Sogar in der Broschüre „Tipps für Mieter/innen zur Überprüfung der Heiz- und Warmwasserkosten“ – wegen der Fundstelle auf Seite 2 des klägerischen Schriftsatzes vom 16.06. (Blatt 81 der Akte) verwiesen- werde eine solche Quote von 3-5 % der Brennstoffkosten für richtig erachtet.

(4) Hauswart:

Die Klägerin trägt vor, die Leistungen des Hausmeisters würden sich auf 0,08 Euro /qm belaufen. Sein Leistungskatalog umfasse die üblichen Hausmeisterleistungen wie Kontrollen, Überwachungen, Aufnahme von Mängelmeldungen und deren Weiterleitung sowie den Austausch von Glühlampen. Nicht umlagefähige Reparaturen würden von Fremdfirmen durchgeführt.

(5) Kalt- und Warmwasserverbrauch: Die Klägerin trägt vor, bei der Schätzung hätten Vorjahreswerte nicht herangezogen werden können, weil das Mietverhältnis erst am 01.08.2008 begonnen hätte. Die Schätzung sei daher nach dem Durchschnittsverbrauch des Objektes verteilt auf die Fläche des Gewerberaumes von 110 qm erfolgt.

(6) Leerstand im Gebäude: Die Klägerin trägt vor, dass der Beklagten hieraus keine Mehrkosten entstanden wären.

(7) Die Kosten für die Wärmecontractingfirma seien gemäß § 6 Ziffer 5 des Mietvertrages umlagefähig.

Die Klägerin beantragt, was erkannt worden ist.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte meint, die Betriebkostenabrechnung sei nicht ordnungsgemäß, insbesondere seien unberechtigte Beträge umgelegt und es sei gegen den Grundsatz der Wirtschaftlichkeit verstoßen worden.

(1) Die Müllbeseitigungskosten seien nicht nachvollziehbar, weil eine Steigerung von 40 % gegenüber dem Vorjahr zu verzeichnen sei. Verstärktes Müllaufkommen werde bestritten, es sei Sanierungs- und Baumüll über den Hausmüll entsorgt worden. Sperrmüllentsorgungen seien nicht regelmäßig angefallen und die Klägerin habe nichts unternommen, um mögliche Verursacher festzustellen.

(2) Reinigungskosten: Die Steigerung von 2.834,73 Euro im Jahre 2008 auf 5.198,16 Euro im Jahre 2009 sei nicht gerechtfertigt.

(3) Kosten für die Hausbeleuchtung: Die Steigerung von 145,19 Euro im Jahre 2008 auf 249,16 Euro im Jahre 2009 sei nicht gerechtfertigt. Der Abzug von lediglich 3 % der Brennstoffkosten für den Betriebsstrom der Heizanlage sei zu gering.

(4) Hauswart: Die Steigerung von 1.414,08 Euro im Jahre 2008 auf 1.708,99 Euro im Jahre 2009 sei nicht gerechtfertigt. Hier würden Verwaltungs- und Instandsetzungskosten unberechtigt mit umgelegt.

(5) Kalt- und Warmwasserverbrauch: Der Verbrauch sei willkürlich geschätzt worden, der Kostenanstieg werde bestritten. Es sei fehlerhaft, von der Gesamtfläche auszugehen und nicht von den bisherigen Kosten der Beklagten. Es hätte berücksichtigt werden müssen, dass die Beklagte als Gewerbemieterin erheblich weniger Wasser verbraucht habe.

(6) Der Leerstand im Gebäude sei nicht berücksichtigt worden.

(7) Die Kosten für die Wärmecontractingfirma seien nicht umlagefähig.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den vorgetragenen Inhalt der gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe

Betriebskostenabrechnung - Verstoß gegen Wirtschaftlichkeitsgebot

Symbolfoto: Von Yevhen Prozhyrko/Shutterstock.com

Die Klage ist zulässig und begründet, weil die Klägerin gemäß § 556 Absatz 1, 3 BGB in Verbindung mit dem Mietvertrag vom 01.08.2008, dort § 4, einen Anspruch gegen die Beklagte hat auf den Nachzahlungsbetrag von 2.007,52 Euro aus der Betriebskostenabrechnung vom 28.06.2010 für das Jahr 2009. Die Klägerin hat des Weiteren gemäß § 560 Absatz 1 BGB ab dem 01.08.2010 einen Anspruch auf die Zahlung der erhöhten Betriebskostenvorschüsse.

Dem Grunde nach schuldet die Beklagte gemäß § 4 des Mietvertrages die Zahlung von Betriebskosten gemäß § 556 Absatz 1 BGB.

Die Einwendungen der Beklagten sind sowohl dem Grunde, als auch der Höhe nach unerheblich:

Zunächst zur Betriebskostenabrechnung:

Diese entspricht formal den an sie zu stellenden Anforderungen, weil sie die Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung des Verteilerschlüssels, die Berechnung des Anteils des Mieters und den Abzug der Vorauszahlungen des Mieters enthält.

Grundsätzlich sind solche Kosten umlagefähig, die durch den bestimmungsgemäßen Gebrauch des Grundstückes oder des Gebäudes entstehen (Schmidt- Futterer, 9. Auflage, Rn. 88 zu § 556 BGB). Hierbei gilt die allgemeine Regel, dass Mieter nur mit solchen Kosten belastet werden dürfen, die wirtschaftlich angemessen sind (Schmidt- Futterer, 9. Auflage, Rn. 88 zu § 556 BGB i.V.m. Rn. 73 zu § 560 BGB).

Nach allgemeinen Regeln trifft den Mieter die Darlegungs- und Belastlast für seine Behauptungen, so, dass bestimmte Kosten tatsächlich nicht entstanden wären, dass Leistungen abgerechnet worden seien, die keine Betriebskosten darstellen würden oder dass der Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nicht beachtet worden wäre.

Vorliegend ist es zunächst unstreitig geblieben, dass die Beklagte die Betriebskostenunterlagen der Klägerin überhaupt nicht eingesehen hat.

So trägt die Beklagtenvertreterin auch ausdrücklich vor:

„Die Einwendungen hinsichtlich der Betriebskostenabrechnung erhellen sich nicht durch die Abrechnungsbelege …“(Schriftsatz vom 14.06.2011 – Blatt 78 der Akte-).

Die Behauptung, bestimmte Kosten seien überhaupt nicht entstanden, kann die Beklagte schon deshalb nicht mit Erfolg erheben, weil sie hierfür vortragen müsste, dass kein Rechnungsbeleg vorhanden ist.

Die Behauptung, es seien Leistungen abgerechnet, die keine Betriebskosten darstellen würden, erhebt die Beklagte zunächst zur Position Müllbeseitigungskosten, wo sie vorträgt, es sei Sanierungs- und Baumüll über den Hausmüll entsorgt worden.

Diese Behauptung hat die Klägerin jedoch bestritten und die Beklagte hat ihre Behauptung weder substantiiert vorgetragen noch insoweit Beweis angetreten.

Das gleiche gilt für ihre Behauptung, Sperrmüllentsorgungen seien nicht regelmäßig angefallen und die Klägerin habe nichts unternommen, um mögliche Verursacher festzustellen. Auch hierzu fehlt jeder substantiierte Vortrag nebst Beweisantritt. Die Beklagte hätte nach Einsicht in die Abrechnungsunterlagen vortragen müssen, dass regelmäßige Abrechnungen über Sperrmüllabfuhren nicht vorhanden seien, sondern nur konkret zu benennende einzelne Belege. Sodann hätte sie für diese konkreten einzelnen Belege vortragen müssen, dass und wie jeweils die Verursacher ermittelbar gewesen wären.

Diesen Vortrag konnte die Beklagte jedoch nicht erbringen.

Die Behauptung, es seien Leistungen abgerechnet, die keine Betriebskosten darstellen würden, erhebt die Beklagte weiter zur Position des Hauswarts. Aber auch das Gericht ist der Auffassung, dass die von der Klägerin unbestritten genannten Hausmeisterleistungen wie Kontrollen, Überwachungen, Aufnahme von Mängelmeldungen und deren Weiterleitung sowie der Austausch von Glühlampen zu den klassischen Aufgaben eines Hausmeisters gehören und keine Instandsetzungen darstellen, die nicht umlagefähig wären. Die Klägerin hat insoweit vorgetragen, nicht umlagefähige Reparaturen würden von Fremdfirmen durchgeführt. Ihre gegenteilige Behauptung, hier würden Verwaltungs- und Instandsetzungskosten unberechtigt mit umgelegt, konnte die darlegungsbelastete Beklagte in keiner Weise konkretisieren und Beweis hierfür antreten.

Zu den von der Beklagten gerügten Kostensteigerungen ist zunächst vorab erneut darauf hinzuweisen, dass es der Beklagten obliegt, vorzutragen, dass die tatsächlich entstandenen Betriebskosten nicht mehr dem Wirtschaftlichkeitsgrundsatz entsprechen. Ihr mehrfacher Vortrag, die Kostensteigerung sei nicht nachvollziehbar, genügt hierfür nicht.

Im Einzelnen:

(1) Müllbeseitigungskosten: Die Beklagte bestreitet verstärktes Müllaufkommen.

Aber dies ist zur Überzeugung des Gerichtes widerlegt durch das Schreiben der … vom 18.12.2008, wonach wiederholt Überfüllungen der Behälter sowie Ablagerungen neben den Behältern festgestellt worden seien (Blatt 74 der Akte). Diesem Schreiben hätte die Beklagte schon zumindest substantiiert unter Beweisantritt entgegentreten müssen, etwa, dass niemals Überfüllungen der Behälter sowie Ablagerungen neben den Behältern festzustellen gewesen wären.

Die Darlegung der Klägerin, im Jahre 2008 sei eine wöchentliche Leerung erfolgt, im Jahr 2009 seien zwei Leerungen erforderlich gewesen, ist damit zur Überzeugung des Gerichtes belegt. Ein Verstoß gegen den Wirtschaftlichkeitsgrundsatz liegt insoweit nicht vor.

(2) Reinigungskosten: Die Beklagte meint insoweit, die Steigerung der Kosten gegenüber dem Jahr 2008 sei nicht gerechtfertigt.

Die Klägerin trägt vor, die Steigerung sei begründet im Ansteigen der Zahl der Mieter und in deren Verhalten. Deshalb hätten auch mehrfach Sperrmülltransporte durchgeführt werden.

Dieses Vorbringen konnte die Beklagten nicht substantiiert bestreiten. Damit konnte sie nicht vortragen, dass tatsächlich Aufwendung getätigt worden wäre, die dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit widersprächen.

(3) Kosten für die Hausbeleuchtung: Die Beklagte hält die Kostensteigerung gegenüber dem Jahr 2008 für nicht gerechtfertigt.

Die Klägerin trägt vor, für die Heizanlage gebe es keinen Zwischenzähler, daher würden 3 % der Brennstoffkosten als Betriebsstrom der Heizanlage bei den Heizkosten abgerechnet. Sogar in der Broschüre „Tipps für Mieter/innen zur Überprüfung der Heiz- und Warmwasserkosten“ – wegen der Fundstelle auf Seite 2 des klägerischen Schriftsatzes vom 16.06. (Blatt 81 der Akte) verwiesen werde eine solche Quote von 3-5 % der Brennstoffkosten für richtig erachtet.

Diesem Vorbringen konnte die Beklagten nichts Konkretes entgegen setzen. Nach einer Entscheidung des Landgerichts Berlin vom 12.11.2010, 63 S 150/10 gilt folgendes: „Kann der Mieter die Ablesewerte für die erfassten Heizkosten selbst kontrollieren, ist für ein substantiiertes Bestreiten der Vortrag erforderlich, welche Werte seiner Ansicht nach in die Abrechnung hätten eingestellt werden müssen.“

Dieser Rechtsgedanke ist auch hier anzuwenden, sodass die Beklagte schon vortragen müsste, welche abgelesenen Werte nach ihrer Auffassung richtig wären und insbesondere weshalb und welche Quote für den Strom der Heizanlage tatsächlich zu berücksichtigen gewesen wäre. Der Vortrag, 3 % seien zu gering, ist pauschal und es fehlt jede Begründung.

Damit konnte die Beklagte auch hier nicht vortragen, dass tatsächlich Aufwendungen getätigt worden wären, die dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit widersprächen.

(4) Hauswart: Die Beklagte hält die Kostensteigerung für nicht gerechtfertigt.

Die Klägerin trägt dagegen vor, die Leistungen des Hausmeisters würden sich auf 0,08 Euro /qm belaufen. Das Gericht kann daher nicht erkennen, weshalb dies dem Wirtschaftlichkeitsgebot widersprechen sollte. Wegen des Leistungskataloges wird auf die obigen Ausführungen verwiesen.

Damit konnte die Beklagte auch hier nicht vortragen, dass tatsächlich Aufwendung getätigt worden wären, die dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit widersprächen.

(5) Kalt- und Warmwasserverbrauch:

Die Beklagte trägt vor, der Verbrauch sei willkürlich geschätzt worden, der Kostenanstieg werde bestritten. Es sei fehlerhaft, von der Gesamtfläche auszugehen und nicht von den bisherigen Kosten der Beklagten. Es hätte berücksichtigt werden müssen, dass die Beklagte als Gewerbemieterin erheblich weniger Wasser verbraucht habe.

Die Klägerin trägt vor, bei der Schätzung hätten Vorjahreswerte nicht herangezogen werden können, weil das Mietverhältnis erst am 01.08.2008 begonnen hätte. Die Schätzung sei daher nach dem Durchschnittsverbrauch des Objektes verteilt auf die Fläche des Gewerberaumes von 110 qm erfolgt.

Auch hier gilt der Rechtsgedanke, dass die Beklagte schon vortragen müsste, welche Schätzung nach ihrer Ansicht dann richtig gewesen wäre.

01.08.2008 auf Vorjahreswerte des Verbrauchs der Beklagten gerade nicht zurückgreifen. Ein anderes Vorgehen als das von der Klägerin geschilderte konnte auch die Beklagte dem Gericht nicht vortragen. Insbesondere konnte sie in keiner Weise substantiieren, dass und konkret wie viel weniger Wasser durch ihr Gewerbe im Vergleich zu einer Wohnnutzung verbraucht würde. Die Beklagte hat schon nichts zu ihrer konkreten Gewerbenutzung vorgetragen. Gewerbe kann nämlich sowohl mehr als auch weniger Wasserverbrauch verursachen, maßgeblich ist sowohl die Art des Gewerbe, als auch die konkrete Weise, wie dieses betrieben wird.

Aber selbst wenn die Beklagte nur ein Büro betreibt, so kann dort – zum Beispiel, wenn reger Publikumsverkehr stattfindet- mehr Wasser verbraucht werden, als bei Wohnnutzung. Auch hinsichtlich dieser Position ist die Betriebskostenabrechnung also zutreffend.

(6) Der Leerstand im Gebäude: Die Beklagte rügt, dieses sei nicht berücksichtigt worden. Die Klägerin trägt vor, dass der Beklagten hieraus keine Mehrkosten entstanden wären.

Dies ist unwiderlegt, sodass insoweit ein Rechtsschutzbedürfnis der Beklagten nicht ersichtlich ist. Die Beklagte hätte konkret darlegen müssen, inwiefern sie wegen des Leerstandes mit Kosten zusätzlich belastet sein will.

(7) Die Kosten für die Wärmecontractingfirma sind gemäß § 6 Ziffer 5 des Mietvertrages umlagefähig.

Der Anspruch auf Zahlung des Nachzahlungsbetrages aus der Betriebskostenabrechnung 2009 in Höhe von 2.007,52 Euro ist mithin begründet.

Der zweite Teil der Klageforderung auf Begleichung der um monatlich um 79,- Euro erhöhten Betriebskostenvorschüsse ist gemäß § 560 Absatz 1 BGB ab dem 01.08.2010 ebenfalls begründet:

Die Beklagte schuldet laut Mietvertrag vom 01.08.2008 eine Betriebskostenpauschale, die die Klägerin wegen der laut Betriebskostenabrechnung 2009 eingetretenen Betriebskostenerhöhungen in Textform anteilig auf die Mieter umlegen darf. Die Erklärung vom 28.06.2010 bezeichnet den Grund für die Umlage und erläutert diesen. Auf die schriftliche Erklärung nebst tabellarischer Aufstellung vom 28.06.2010 (Blatt 23 der Akte) wird Bezug genommen. Die erhöhten Vorschüsse sind ab dem auf die Erklärung folgenden übernächsten Monat geschuldet, mithin den Monat August 2010: § 560 Absatz 2 Satz 1 BGB.

Die Entscheidung über die Kosten folgt aus § 91 Absatz 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 709 ZPO.