Mit der jährlichen Betriebskostenzahlung flattert vielen Mietern eine hohe Nachzahlungsforderung ins Haus. Die Nebenkosten haben sich in Folge steigender Energiepreise zu einer Art „zweiten Miete“ entwickelt. Die Betriebskosten sorgen häufig für Konfliktstoff zwischen Mietern und Vermietern. Beiden Parteien ist vielfach nicht klar, welche Posten als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen und welche nicht. Die Vermieter neigen naturgemäß dazu so viele Kosten wie möglich auf die Mieter umzulegen, der Gesetzgeber beziehungsweise die Gerichte, haben aber klare Grenzen gesetzt.
Welche Posten dürfen Vermieter als Betriebskosten abrechnen?
- Öffentliche Lasten, bspw. die Grundsteuer, nicht aber die Grunderwerbssteuer
- verbrauchsabhängige Kosten der Wasserversorgung, inklusive Grundgebühren und Wartungskosten für
- Wasserzähler
- Entwässerungskosten
- verbrauchsabhängige Heizkosten, inklusive Wartungs- und Eichkosten der Heizungsanlage
- Kosten für die Aufbereitung von Warmwasser
- Strom- und Wartungskosten für den Betrieb eines Fahrstuhls
- Straßenreinigung/Müllabfuhr
- Hausreinigung/Ungezieferbeseitigung
- Gartenpflege
- Beleuchtung
- Schornsteinfeger
- Lohnkosten für den Hausmeister
- monatliche Grundgebühren und Wartungskosten für den Kabelanschluss
- Reinigungs,- Strom- und Wartungskosten für den gemeinsam genutzten Waschkeller
- sonstige Kosten, die im Mietvertrag vereinbart wurden.
Gesetzliche Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter in schriftlicher Form zugehen und bestimmte Grundangaben enthalten. Dazu zählen eine übersichtlich geordnete Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben. Die eindeutige Angabe und Erklärung der Abrechnungsbasis (Umlageschlüssel). Die Einzelberechnung des auf den Wohnraum des Mieters entfallenden Anteils an den Gesamtbetriebskosten und eine Aufstellung über die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters. Der Gesetzgeber verlangt eine klare und allgemeinverständliche Darstellung der Betriebskostenabrechnung. Der Miete muss in der Lage sein die Abrechnung nachzuvollziehen, das gilt insbesondere für den Umlageschlüssel. Der Vermieter hat die Pflicht seine Abrechnungsgrundlage zu erläutern und muss auf Nachfrage seine eigenen Kosten (Abrechnungen) offen legen.
Des Weiteren hat die Betriebskostenabrechnung jährlich zu erfolgen, sie muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugehen. Lässt der Vermieter die Frist verstreichen, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen. Im Gegenzug muss der Mieter spätestens 12 Monate nach Zugang der Betriebskostenabrechnung eventuelle Einwände erheben , danach lässt sich eine fehlerhafte Abrechnung nicht mehr anfechten.
Im Zweifel einen Anwalt einschalten
Wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit ihrer Betriebskostenabrechnung haben, bestimmte Posten überprüfen oder eine Nachforderung nicht begleichen möchten, ist es sinnvoll einen Rechtsanwalt einzuschalten. Das Mietrecht zählt zu den Tätigkeitsschwerpunkten unserer Kanzlei, wir sind auf diesem Rechtsgebiet zu Hause und stehen Ihnen jederzeit für eine kompetente Beratung zur Verfügung. Selbstverständlich können wir Ihr gutes Recht auch vor Gericht durchsetzen.
