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Betriebskosten – Umlagefähigkeit von Rauchwarnmeldern und unzulässige Schätzung der Heizkosten

AG Schwerin, Az.: 16 C 283/12

Urteil vom 29.10.2014

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 136,25 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 24.01.2013 zu zahlen.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

2. Von den Kosten des Rechtsstreits tragen die Klägerin 2/3 und die Beklagten 1/3.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Beschluss

Der Streitwert wird auf 375,32 € festgesetzt.

Tatbestand

Von der Abfassung eines Tatbestandes wird nach § 313 a Abs. 1 ZPO abgesehen.

Entscheidungsgründe

Gemäß § 495a ZPO bestimmt das Gericht das Verfahren nach billigem Ermessen. Innerhalb dieses Entscheidungsrahmens berücksichtigt das Gericht grundsätzlich den gesamten Akteninhalt.

Die Klage ist begründet.

Betriebskosten - Umlagefähigkeit von Rauchwarnmeldern und unzulässige Schätzung der Heizkosten
Foto: Phonlamaiphoto/Bigstock

Der Klägerin stehen Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2009 und 2010 in Höhe von 136,25 € gegen die Beklagten zu.

Die Abrechnungen sind formell ordnungsgemäß. Der Vorwegabzug der auf die Lüftungsanlage der im Hause vorhandenen Gaststätte entfallenden Kosten in der Heiz- und Warmwasserkostenabrechnung ist zu recht vorgenommen worden, denn diese sind durch einen gesonderten Zähler erfasst und ausschließlich der Gaststätte zuzuordnen. Dies ist der Abrechnung auch zu entnehmen, denn die Kosten sind darin unter der Bezeichnung Benutzergruppe Lüftung gesondert aufgeführt und gehen nicht in die Umlegung der übrigen Kosten mit ein.

Die Beklagten können sich auch nicht auf ein Zurückbehaltungsrecht wegen nicht ermöglichter Belegeinsicht berufen. Neben anderen Terminsvorschlägen hat die Hausverwaltung der Klägerin dem die Beklagten vertretenden Mieterbund mit Schreiben vom 08.05.2012 einen Termin am 05.06.2012 um 15 Uhr angeboten. Bereits zuvor waren den Beklagten drei Termine mit Schreiben vom 08.07.2011 angeboten worden, von denen weder sie noch der Mieterbund Gebrauch gemacht hatten. Damit verfügten die Beklagten über ausreichend Gelegenheit zur Belegeinsicht im Hause, in dem die Beklagten wohnen. Ein Anspruch auf Übersendung von Kopien besteht dann nicht (BGH vom 08.03.2006, VIII ZR 78/05, zitiert nach juris). Zudem sind unbestritten am 17.07.2012 die Abrechnungsbelege der Jahre 2009 und 2010 von dem von den Beklagten beauftragten Mieterbund eingesehen worden.

Sonstige Betriebskosten, die nur in Höhe von 17,76 € in der Abrechnung für 2009 enthalten sind, können umgelegt werden, denn § 15 Nr. 1 p) des Mietvertrages sieht dies ausdrücklich vor. Die Beklagten haben nicht benannt, welche Kosten hiervon sie im einzelnen für nicht umlagefähig halten. Hierzu hätten sie sich nach der erfolgten Belegeinsicht jedoch im einzelnen äußern müssen. Die für die Rauchwarnmelder angesetzten Kosten der Abrechnungen für 2009 und 2010 sind berechtigt, denn nach § 5 Nr. 2 des Mietvertrages können neu entstehende Betriebskosten nach Vorankündigung umgelegt werden. Mit Schreiben vom 15.12.2008 wurde seitens der Klägerin die Ausstattung mit Rauchwarnmeldern und die Umlage der Wartungs- und Mietkosten angekündigt. Bei diesen Kosten handelt es sich um neu entstandene Betriebskosten, da die Verpflichtung zur Ausstattung mit diesen gemäß § 48 Abs. 4 LBauO MV gesetzlich eingeführt worden ist.

Prozesszinsen schulden die Beklagten im zugesprochenen Umfang gemäß §§ 291, 288 Abs. 1 BGB.

Die weitergehende Klage ist unbegründet. Die Klägerin kann den Anteil der Kosten des geschätzten Verbrauches des Heizkörpers in der Küche nicht beanspruchen. Eine Schätzung ist nach § 9 a HeizkostenV im Wiederholungsfalle unzulässig, denn auch wenn die Beklagten die Ablesung durch Einbau des Heizkörpers in ihre Einbauküche unmöglich gemacht haben, berechtigt dies die Klägerin nicht zur dauernden Schätzung (vgl. auch Schmidt-Futterer, Mietrecht, 10. Aufl., § 9 a HeizkostenV Rn 11; LG Berlin vom 04.06.1996, 64 S 97/96). Der Vermieter hat dann vorrangig auf einen Umbau hinzuwirken, der die Ablesung ermöglicht oder den Abbau des Heizkörpers zu veranlassen. Unstreitig waren schon in den Heizkostenabrechnungen des Vorjahre Schätzungen des Verbrauchs des Küchenheizkörpers enthalten. Die auf die Schätzung entfallenden Kosten machen für die Abrechnung für 2009 bei 843 geschätzten Einheiten und Kosten von 0,12736045 pro Einheit einen Betrag von 107,36 € aus. In der Abrechnung für 2010 errechnen sich für die geschätzten 663 Einheiten bei 0,08554587 € pro Einheit 66,25 €. Um diese Beträge sind die Nachforderungen der beiden Jahre zu vermindern. Dass die Heizkostenabrechnungen der Vorjahre ebenfalls Verbrauchsschätzungen für diesen Heizkörper enthielten, ist unwidersprochen geblieben. Es stellt auch keine unzulässige Rechtsausübung der Beklagten dar, sich auf die unzulässige Schätzung zu berufen, auch wenn sie selbst die Unmöglichkeit der Ablesung herbeigeführt haben, indem sie ihre Einbauküche um den Heizkörper herumbauten. Die Beklagten behaupten, der Heizkörper sei abgedreht gewesen. Auch wenn dies von der Klägerin bestritten worden ist, obläge es ihr, die Voraussetzungen einer unzulässigen Rechtsausübung darzulegen und zu beweisen. Die auf der Schätzung beruhenden Kosten der Abrechnung für das Jahr 2011 betragen bei 663 geschätzten Einheiten und 0,09992577 € pro Einheit 66,25 €. Dieser Betrag übersteigt die Nachforderung der gesamten Abrechnung von 65,46 €, so dass diese nicht begründet ist .

Die Kostenentscheidung beruht auf § 92 ZPO. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit ergeht nach §§ 708 Nr. 11, 713 ZPO.

Die Voraussetzungen für eine Zulassung der Berufung gemäß § 511 Abs. 2 Nr. 2, Abs. 4 ZPO liegen nicht vor. Weder ist die Rechtssache von grundsätzlicher Bedeutung, noch erfordern die Rechtsfortbildung oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung eine Entscheidung des Berufungsgerichts.

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