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Berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung

Berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung

Symbolfoto: Von fizkes /Shutterstock.com

AG Tempelhof-Kreuzberg, Az.: 12 C 9/15, Urteil vom 14.08.2015

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Die Klägerin hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe des beizutreibenden Betrages zuzüglich zehn Prozent vorläufig vollstreckbar.

4. Der Streitwert wird zunächst auf € 9100,00 festgesetzt.

Tatbestand

Die Parteien streiten um mietvertragliche Ansprüche.

Der Beklagte ist Eigentümer, die Klägerin Mieterin einer 65 qm großen Wohnung in der O-Straße in 10963 Berlin. § 3 Ziffer 2 des Mietvertrages sieht vor, dass die Untervermietung oder sonstige Gebrauchsüberlassung der Mieträume oder von Teilen davon an Dritte der Zustimmung des Vermieters bedarf.

Erstmals im Februar 2014 begehrte die Klägerin vom Beklagten die Zustimmung zur Untervermietung eines Zimmers ihrer Wohnung und begründete dies mit finanziellen Engpässen und dem mehrmaligen beruflichen Aufenthalt in Äthiopien. Mit Schreiben vom 26.08.2014 benannte die Klägerin als beabsichtigten Untermieter Herrn R M.

Der Beklagte lehnte die Zustimmung immer ab.

Berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung

Symbolfoto: Von fizkes /Shutterstock.com

Zum 01.01.2014 betrug die monatliche Bruttokaltmiete für die streitgegenständliche Wohnung € 289,59, ab dem 05.08.2014 modernisierungsbedingt € 442,87. Hinzu kommen € 65,00 monatlich als Vorschuss für Heizung und Warmwasser. Die Klägerin ist alleinerziehende Mutter eines am 06.06.2014 geborenen Kindes. Im Jahr 2012 erzielte sie aus selbstständiger Tätigkeit und aus einem Gewerbetrieb, an dessen Gewinn sie mit 40 % beteiligt ist, ein zu versteuerndes Einkommen von € 38219,00, im Jahr 2013 in Höhe von € 42510,00. Von Juni 2014 bis Mai 2015 erhielt sie Elterngeld in Höhe von € 1800,00 monatlich. Im Februar 2015 arbeitete sie als Dozentin in Hamburg und erzielte hierbei € 1938,00, die auf das Elterngeld angerechnet werden. Für die Altersvorsorge gibt sie jährlich € 4000,00 aus. Im Juni und Juli 2015 lebte sie von ihren Ersparnissen.

Die Klägerin ist Miteigentümerin eines Hauses in Q, welches sie im Jahr 2012 gemeinsam mit ihrem Bruder für € 20000,00 erwarb. Hierfür hat sie ein Privatdarlehen in gleicher Höhe aufgenommen.

Die Klägerin behauptet, sie sei privat krankenversichert und müsse für die Krankenversicherung des Kindes € 114,51 monatlich aufbringen. Zudem habe sie einen Selbstbehalt von € 1500,00 und ihr Kind von € 800,00. Ab dem Monat März 2014 habe die Möglichkeit bestanden, ein Zimmer ihrer Wohnung zum Preis von monatlich € 350,00 an verschiedene Personen unterzuvermieten. Durch die vom Beklagten verweigerte Zustimmung, sei ihr ein Schaden von € 4900,00 bis April 2015 entstanden. Sie halte sich berufsbedingt zweimal jährlich für 3-4 Wochen in Äthiopien auf, zuletzt vom 06.03. – 18.03.2014.

Die Klägerin beantragt, den Beklagten zu verurteilen,

a) ihr die Erlaubnis zu erteilen, das straßenseitige Zimmer der Wohnung O-Straße in 10963 Berlin, dort im Vorderhaus 3. Obergeschoss rechts belegen, an Herrn R M, geboren am 26.09.1978, unter zu vermieten,

b) an sie € 4900,00 nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus § 247 BGB ab dem 11.05.2014 zu zahlen.

Der Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Der Beklagte behauptet, dass dem Einkommen der Klägerin Kindergeld und Unterhaltsleistungen hinzuzufügen seien.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig aber unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Zustimmung zur Untervermietung aus § 553 Abs. 1 BGB. Danach kann der Mieter vom Vermieter die Erlaubnis verlangen, einen Teil seines Wohnraumes an Dritte zum Gebrauch zu überlassen, wenn für ihn nach Abschluss des Mietvertrages ein berechtigtes Interesse hieran besteht. Daran fehlt es hier.

Das Gericht verkennt nicht, dass an das berechtigte Interesse grundsätzlich keine besonders hohen Anforderungen zu stellen sind. Vielmehr reicht es aus, wenn dem Mieter vernünftige Gründe zur Seite stehen, die seinen Wunsch nach Überlassung eines Teils der Wohnung an Dritte nachvollziehbar erscheinen lassen (Schmidt-Futterer/Blank, Mietrecht, 11. Aufl., § 553 Rdn. 4). So kann ein berechtigtes Interesse bereits dann zu bejahen sein, wenn ein in schlechten finanziellen Verhältnissen lebender Mieter einen Teil seiner Wohnung untervermieten will, um auf diese Weise die Mietbelastung zu senken (LG Mannheim, WuM 1997, 263). Ebenso liegt dieses vor, wenn die Untervermietung für den Mieter erforderlich ist, um beachtenswerte wirtschaftliche Nachteile zu ersparen (LG Berlin, MDR 1993, 45). Der bloße Wunsch, wirtschaftliche Vorteile aus der Untervermietung zu ziehen, reicht dahingegen nicht aus (LG Berlin a.a.O.). Es hängt vielmehr im Einzelfall von der Darlegung des tatsächlichen Umstände ab, ob ein berechtigtes Interesse des Mieters an einer Untervermietung zu Grunde liegt (BGH NJW 1985, 130). Hierfür ist der Mieter darlegungs- und beweisbelastet (LG Berlin, MDR 1993, 45). Den Nachweis konnte die Klägerin nicht erbringen.

Sie hat dies zum einen damit begründet, dass sie sich wochenlang berufsbedingt außerhalb von Berlin aufhalte. Einen substanziierten Vortrag hierfür hat sie allerdings nur für die Jahre 2012-2013 sowie für die Zeit vom 06.03. bis 18.03.2014 und für Februar 2015 erbracht. Ein Vortrag zu aktuell geplanten Auslandsaufenthalten ist hingegen nicht erfolgt. Es wird lediglich pauschal und damit nicht berücksichtigungsfähig behauptet, dass auch zukünftig erhebliche Auslandsaufenthalte erfolgen werden. Dass eine einmonatige Ortsabwesenheit im Jahr 2015 und ein zweiwöchiger Aufenthalt im Jahr 2014 nicht ausreichen können, um ein berechtigtes Interesse für die Untervermietung ab März 2014 zu begründen, liegt auf der Hand.

Auch eine angespannte finanzielle Situation vermochte die Klägerin nicht nachzuweisen. Hier ist zunächst zu bedenken, dass die Klägerin die Untervermietung ab Februar 2014 begehrte, mithin ein halbes Jahr vor der modernisierungsbedingten Mieterhöhung im August 2014. Dass die Klägerin bereits im Februar 2014 von der späteren Erhöhung wusste, hat sie nicht vorgetragen.

Doch selbst bei Außerachtlassung dieser Umstände, vermag das Gericht ein berechtigtes finanzielles Interesse der Klägerin nicht zu erkennen.

So hat sie im Jahr 2012 ein zu versteuerndes Einkommen von € 38.219,00 erwirtschaftet, im Jahr 2013 von € 42.510,00. Sie ist darüber hinaus Miteigentümerin eines Hauses in Q. Zwar hat sie für den Erwerb ein Privatdarlehen in Höhe von € 20.000,00 aufgenommen. In welchem Umfang sie dieses zurückzahlt, bleibt offen. Von Juni 2014 bis einschließlich Mai 2015 erhielt sie monatlich € 1800,00 Elterngeld. Darüber hinaus verfügt sie noch über Vermögen in unbekannter Höhe, was sie in die Lage versetzte, zumindest in den Monaten Juni und Juli 2015 hiervon zu leben. Unklar ist auch, welche weiteren Einkünfte sie aus dem gemeinsam mit ihrem Bruder innegehaltenen Gewerbebetrieb erzielt.

Die Mieterhöhung selbst führte ab August 2014 zu einer mit € 153,28 vergleichsweisen „moderaten“ monatlichen Mehrbelastung. Dies gilt im Hinblick auf das zuvor erzielte und nach Wiedereinstieg in den Beruf wohl auch zukünftig erzielbare Einkommen der Klägerin. Dem stehen auch nicht die Kosten der Krankenversicherung entgegen. Der Selbstbehalt kann hierbei schon keine Rolle spielen, da gar nicht vorgetragen worden ist, in welcher Höhe dieser im streitgegenständlichen Zeitraum anfiel. Selbst die behaupteten monatlichen Kosten der Krankenversicherung für das Kind i.H.v. € 114,51 treten im Hinblick auf die Einkommensverhältnisse und die Erzielung von Kindergeld und Unterhalt, zu denen die Klägerin nichts vorgetragen hat, sowie im Hinblick die „moderate“ Mietsteigerung zurück. Gleiches gilt für die Kosten der privaten Altersvorsorge.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf § 91 ZPO und § 709 S. 1 und 2 ZPO.

Die Entscheidung über den Streitwert beruht auf § 48 Abs. 1 GKG i.V.m. § 3 ZPO. Die Zustimmung zur Untervermietung war mit dem einfachen Jahresbetrag der in Aussicht genommenen Untermiete zu bemessen (KG NZM 2006, 519).