Mietvertragskündigung wegen nicht geleisteter Nachzahlungen aus Nebenkostenabrechnungen
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WEG: Anfechtungsklage
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Ist eine Aufrechnungsklausel in einem Mietvertrag wirksam?

Ist eine Aufrechnungsklausel in einem Mietvertrag wirksam?

Foto: axelbueckert/Bigstock

AG Villingen-Schwenningen, Az.: 5 C 76/13

Urteil vom 25.06.2013

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an die Klägerin 980,00 € nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit 04.01.2013 zu bezahlen.

2. Die Beklagten haben als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagten können die Vollstreckung der Klägerin durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand

Ist eine Aufrechnungsklausel in einem Mietvertrag wirksam?

Foto: axelbueckert/Bigstock

Die Klägerin ist Eigentümerin einer Wohnung in V., die sie an die Beklagten vermietet hat. Die Parteien vereinbarten eine Kaltmiete in Höhe von 740,00 €, Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 200,00 € und 40,00 € Miete für die Garage jeweils monatlich.

Nach Erhalt der Heizkostenabrechnung 2011/12 vom 05.06.2012 passten die Beklagten die Vorauszahlung für Heiz- und Warmwasserkosten mit Schreiben vom 05.12.2012 von 200,00 € auf 140,00 € monatlich an.

Die Beklagten zahlten die Miete für Januar 2013 nicht.

Die Klägerin ist der Ansicht, das von den Beklagten geltend gemachte Recht zur Aufrechnung stehe diesen nicht zu, da § 8 des Mietvertrags regele, dass eine Aufrechnung nur möglich ist, wenn der Mieter diese mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt hat.

Die Klägerin beantragt, die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin 980,00 € nebst 5 % Zinsen über dem Basiszinssatz seit 04. Januar 2013 zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen, die Klage abzuweisen.

Die Beklagten sind der Ansicht, den geltend gemachten Betrag nicht zu schulden, da sie mit Gegenansprüchen aufgerechnet hätten. Zudem stünde ihnen aus dem Abrechnungszeitraum 2011/2012 aus der Heizkostenabrechnung ein Guthaben in Höhe von 766,62 € zu. Aus der Nebenkostenabrechnung stehe ihnen ein Guthaben in Höhe von 208,45 € zu. Mit ihrem Rückforderungsanspruch haben die Beklagten gegen den Mietzahlungsanspruch für Januar 2013 aufgerechnet.

Entscheidungsgründe

Die Klage ist zulässig und begründet.

Der Klägerin steht gegen die Beklagten als Gesamtschuldner ein Anspruch auf Zahlung von 980,00 € aus § 535 Abs. 2 BGB zu.

Ausweislich des Mietvertrags wurde zwischen den Parteien eine monatliche Kaltmiete in Höhe von 740,00 € vereinbart. Für die Garage sollte die Miete monatlich 40,00 € betragen. Zudem wurden Vorauszahlungen in Höhe von 200,00 € monatlich vereinbart. Eine Vereinbarung über eine Reduktion dieser Nebenkostenvorauszahlung auf 140,00 € wird von der Klägerin bestritten und wäre von den Beklagten zu beweisen. Der als Beweis angebotene Schriftsatz der Beklagten vom 05.12.2012 lässt lediglich eine einseitige Herabsetzung der Nebenkostenvorauszahlung durch die Beklagten erkennen. Eine vertragliche Absprache kann jedoch nur zweiseitig geändert werden.

Ob die von den Beklagten geltend gemachten Gegenansprüche bestehen, kann dahinstehen. Jedenfalls ist die Aufrechnung gemäß § 8 des Mietvertrags nicht zulässig. In § 8 des Mietvertrags haben die Parteien vereinbart, dass eine Aufrechnung gegenüber der Miete nur möglich sein soll, wenn sie mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete dem Vermieter schriftlich angekündigt worden ist. Eine solche Ankündigung hat hier unstreitig nicht stattgefunden. Selbst wenn in der Klageerwiderung vom 07.03.2013 eine solche Ankündigung zu sehen wäre, wäre dies nicht ausreichend, da streitgegenständlich die Miete für den Monat Januar 2013 ist. Die Ankündigung wäre also nicht einen Monat vorher erklärt worden.

Die Klausel in § 8 des Mietvertrags ist auch wirksam. Schon aus § 556 b Abs. 2 BGB ergibt sich, dass eine solche Regelung bezüglich Gegenforderungen wegen §§ 536 a, 539 BGB oder wegen zu viel gezahlter Miete möglich ist. Die Regelung dient dem Schutz des Mieters und beschränkt die Ausschlussmöglichkeiten des Vermieters bezüglich der Aufrechnung gegenüber der Miete. Eine Ankündigung kann längstens einen Monat im Voraus verlangt werden. Bezieht sich das Ankündigungsverlangen einen Monat im Voraus auf weitere, von § 556 b Abs. 2 BGB nicht erfasste Gegenansprüche – wie hier geltend gemachte Rückforderungsansprüche aus Nebenkostenabrechnungen – so ist dies erst recht zulässig.

Auch eine Vereinbarung der streitgegenständlichen Klausel in Formularmietverträgen ist zulässig und hält der Inhaltskontrolle nach §§ 309, 307 BGB stand. Ein Verstoß gegen § 309 Nr. 3 BGB liegt nicht vor. Durch die Klausel wird die Aufrechnung nicht ausgeschlossen, sondern lediglich zeitlich nach Hinten verlagert. Dies stellt auch keine unangemessene Benachteiligung i.S. des § 307 BGB dar. Dem Mieter bleibt das Recht zur Aufrechnung unbenommen. Er wird nicht etwa auf den Klageweg verwiesen. Das Recht zur Aufrechnung wird lediglich zeitlich verlagert. Dies ist dem Mieter zumutbar, vor dem Hintergrund des berechtigten Interesses des Vermieters an der Verwendung einer solchen Klausel. Dieser ist zur Verwaltung der Immobilie auf pünktliche laufende Mietzahlungen angewiesen und hat ein Interesse daran, sich durch die streitgegenständliche Klausel darauf einstellen zu können, falls diese ausbleiben. Ein Verlangen der Ankündigung einen Monat im Voraus bedeutet keine unzumutbare Belastung für den Mieter, dem das Recht zur Aufrechnung im jeweils auf die Ankündigung folgenden Monat unbenommen bleibt. Eine unangemessene Benachteiligung liegt nicht vor (vgl. beispielsweise BGH, Urt. v. 04.05.2011, VIII ZR 191/10; für Gewerberaummiete: LG Köln, Urt. v. 07.03.2012, 32 O 353/11).

Aufgrund des Verzugs der Beklagten, steht der Klägerin gegen diese auch eine Anspruch auf Zahlungen von Zinsen seit dem 04. Januar 2013 aus §§ 286, 288 BGB zu.

Die prozessualen Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91, 708 Nr. 11, 711 ZPO.