Die Beschlusskompetenz der WEG für den Heizkörper-Austausch wurde angefochten, da die Teilungserklärung die Geräte ausdrücklich dem Sondereigentum zuweist. Obwohl die Maßnahme für den hydraulischen Abgleich technisch notwendig schien, konnte die Gemeinschaft nicht einfach über das Privateigentum verfügen.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Darf die Eigentümergemeinschaft meine Heizkörper austauschen lassen?
- Wann gehören Heizkörper zum Sondereigentum?
- Ist für den hydraulischen Abgleich ein Austausch der Heizkörper nötig?
- Wer trägt die Prozesskosten nach einer erledigten Klage?
- Die Urteilslogik
- Benötigen Sie Hilfe?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gehört mein Heizkörper in der Eigentumswohnung zum Sondereigentum?
- Darf die Eigentümergemeinschaft den Austausch meiner Heizkörper beschließen?
- Ist der Austausch meiner Heizkörper für den hydraulischen Abgleich wirklich zwingend nötig?
- Wie kann ich einen rechtswidrigen WEG-Beschluss zum Heizungstausch anfechten?
- Wer trägt die Kosten, wenn ich erfolgreich gegen einen WEG-Beschluss klage?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 29 C 5/24 WEG | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Berlin‑Mitte
- Datum: 10.07.2025
- Aktenzeichen: 29 C 5/24 WEG
- Verfahren: Feststellung der Erledigung des Rechtsstreits
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Sondereigentum, Beschlusskompetenz
- Das Problem: Eine Eigentümerin klagte gegen einen Beschluss ihrer Gemeinschaft, der den Austausch zahlreicher Heizkörper im Rahmen eines hydraulischen Abgleichs vorsah. Die Klägerin vertrat die Ansicht, dass die Heizkörper zu ihrem persönlichen Sondereigentum gehören und die Gemeinschaft dafür nicht zuständig sei.
- Die Rechtsfrage: Darf eine Wohnungseigentümergemeinschaft den Austausch von Heizkörpern in den einzelnen Wohnungen als gemeinsame Maßnahme beschließen, wenn diese laut Teilungserklärung Sondereigentum sind?
- Die Antwort: Nein. Das Gericht stellte fest, dass der ursprüngliche Beschluss ungültig war, weil die Heizkörper Sondereigentum sind und keine zwingende Funktion für den hydraulischen Abgleich besitzen. Die Gemeinschaft hatte für den Austausch keine Entscheidungsbefugnis.
- Die Bedeutung: Ist ein Bauteil wie der Heizkörper laut Teilungserklärung Sondereigentum, darf die Gemeinschaft dessen Austausch nicht beschließen, selbst wenn er im Rahmen einer größeren Modernisierung (wie dem hydraulischen Abgleich) durchgeführt wird.
Darf die Eigentümergemeinschaft meine Heizkörper austauschen lassen?
In vielen Eigentümergemeinschaften herrscht der Glaube, dass im Namen des Klimaschutzes und der Energieeffizienz nahezu jeder Eingriff in das Privateigentum gerechtfertigt sei. Ein aktueller Fall vor dem Amtsgericht Berlin-Mitte zeigt jedoch, dass dem Gemeinschaftswillen harte juristische und physikalische Grenzen gesetzt sind. Es geht um eine klassische Konstellation: Eine Eigentümerin von zwei Wohnungen wehrte sich gegen einen Beschluss ihrer Gemeinschaft.
Die Eigentümerversammlung hatte am 20. Dezember 2023 unter dem Tagesordnungspunkt 10 einen weitreichenden Beschluss gefasst. Es sollte ein sogenannter Hydraulischer Abgleich der Heizungsanlage durchgeführt werden. Die Kosten hierfür wurden auf maximal 50.000 Euro gedeckelt. Das klingt zunächst vernünftig und ist gesetzlich oft sogar gefordert. Das Problem lag jedoch im Detail: Der Beschluss umfasste faktisch auch die Erneuerung zahlreicher Heizkörper in den Wohnungen. Die Klägerin, deren Miteigentumsanteil bei knapp 39 Tausendstel liegt, sah hierin einen unzulässigen Eingriff in ihr Sondereigentum. Sie argumentierte, dass ihre Heizkörper ihr allein gehörten und die Gemeinschaft gar nicht befugt sei, über deren Austausch zu bestimmen. Der Streitwert für ihr Interesse wurde später auf 14.625 Euro festgesetzt.
Das Amtsgericht Berlin-Mitte musste in seinem Urteil vom 10.07.2025 (Az.: 29 C 5/24 WEG) klären, wie weit die Befugnisse der Gemeinschaft reichen, wenn technische Notwendigkeiten auf verbriefte Eigentumsrechte prallen.
Wann gehören Heizkörper zum Sondereigentum?
Um diesen Streit zu verstehen, muss man tief in die rechtliche DNA einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) blicken: die Teilungserklärung. Sie regelt, was wem gehört. Grundsätzlich unterscheidet das Gesetz zwischen dem Gemeinschaftseigentum, wie dem Dach oder der zentralen Heizungsanlage im Keller, und dem Sondereigentum, also allem, was sich innerhalb der eigenen vier Wände befindet.
Im vorliegenden Fall stammt die Teilungserklärung vom 29. April 1997. Dort ist unter Ziffer III 2 g explizit geregelt, dass zu den Sondereigentümern sämtliche Ausstattungsgegenstände innerhalb ihrer Räume gehören. Das Gesetz, genauer gesagt § 5 Abs. 2 des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG), zieht hier jedoch eine Grenze: Teile des Gebäudes, die für dessen Bestand oder Sicherheit erforderlich sind, sind zwingend Gemeinschaftseigentum, egal was in der Teilungserklärung steht.
Die Kernfrage lautete also: Sind Heizkörper bloße „Ausstattungsgegenstände“ wie ein Waschbecken, über die jeder selbst entscheidet? Oder sind sie funktionale, unverzichtbare Bestandteile der zentralen Heizungsanlage und damit zwingendes Gemeinschaftseigentum, über das nur die Gemeinschaft entscheiden darf? Die Antwort auf diese Frage entschied darüber, ob die WEG überhaupt die rechtliche „Beschlusskompetenz“ besaß, den Austausch anzuordnen.
Ist für den hydraulischen Abgleich ein Austausch der Heizkörper nötig?
Das Gericht musste hier juristische Prinzipien mit physikalischen Fakten abgleichen. Die Entscheidung fiel nicht am grünen Tisch, sondern basierte maßgeblich auf technischer Expertise.
Haben die Eigentümer die Beschlusskompetenz?
Das Herzstück der richterlichen Analyse war die Frage der Zuständigkeit. Ein Beschluss der Eigentümerversammlung ist nämlich nur dann wirksam, wenn die Gemeinschaft auch die Befugnis hat, den Regelungsgegenstand zu beschließen. Fehlt diese sogenannte Beschlusskompetenz, ist der Beschluss nichtig oder zumindest anfechtbar. Das Gericht stellte fest, dass die Heizkörper laut der Teilungserklärung von 1997 eindeutig dem Sondereigentum zugeordnet waren. Damit wäre ein Beschluss über deren Austausch ein rechtswidriger Eingriff in das Privateigentum der Klägerin – es sei denn, die Technik erzwingt etwas anderes.
Was sagt der Gutachter zur Technik?
Hier kam der entscheidende Wendepunkt des Verfahrens. Die beklagte WEG argumentierte, dass nach § 9a Abs. 2 WEG die Gemeinschaft für den hydraulischen Abgleich zuständig sei und dieser Abgleich zwingend den Austausch von Heizkörpern erfordern könne. Um diesen Widerspruch zu klären, beauftragte das Gericht einen Sachverständigen, dessen Gutachten vom 9. Dezember 2024 die Entscheidung prägte.
Der Experte zerlegte die Argumentation der Gemeinschaft physikalisch. Er erklärte, dass ein Heizkörper keine eigenständige, aktive Funktion für den hydraulischen Abgleich besitzt. Der Abgleich eines Heizsystems ist vergleichbar mit der Einstellung eines Orchesters, damit alle Instrumente gleich laut zu hören sind. Dies geschieht durch Ventile, Pumpen und Regler – also die Dirigenten des Wasserflusses. Der Heizkörper selbst ist dabei nur das Instrument, das die Wärme abgibt. Seine Größe beeinflusst zwar die Heizleistung, aber er steuert nicht das System.
Das Gericht folgte dieser technischen Einschätzung konsequent. Da der Austausch des Heizkörpers für den hydraulischen Abgleich technisch nicht zwingend erforderlich ist, bleibt es bei der rechtlichen Zuordnung der Teilungserklärung: Die Heizkörper sind Sondereigentum. Die Gemeinschaft darf zwar die Einstellung der Ventile und der Pumpe beschließen, aber sie hat keine Kompetenz, den Eigentümern vorzuschreiben, ihre Heizkörper herauszureißen und durch neue zu ersetzen.
Wie reagierte die Gemeinschaft während des Prozesses?
Die Beweisaufnahme war so eindeutig, dass die Eigentümergemeinschaft noch während des laufenden Verfahrens die Notbremse zog. In einer neuen Versammlung am 19. Dezember 2024 hob sie den streitigen Beschluss auf und fasste einen neuen. In diesem neuen Beschluss wurde der Austausch von Heizkörpern explizit ausgeklammert und auf den Austausch von Ventilen sowie den reinen Abgleich beschränkt. Damit hatte die Gemeinschaft faktisch zugegeben, dass der ursprüngliche Beschluss zu weit ging.
Wer trägt die Prozesskosten nach einer erledigten Klage?
Das juristische Finale drehte sich nur noch um die Kosten. Da die Klägerin ihr Ziel – die Beseitigung des rechtswidrigen Beschlusses – durch das Einlenken der Gemeinschaft erreicht hatte, erklärte sie den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Die WEG schloss sich dem nicht an, sondern beantragte Klageabweisung, womit das Gericht nur noch über die Kosten und die Rechtmäßigkeit der ursprünglichen Klage entscheiden musste.
Das Urteil ist eindeutig: Die Beklagte (die WEG) muss die gesamten Kosten des Rechtsstreits tragen. Das Gericht stellte fest, dass die ursprüngliche Klage begründet war. Der Beschluss vom 20. Dezember 2023 litt an einem gravierenden Mangel der Beschlusskompetenz. Da die Gemeinschaft diesen Mangel erst durch den neuen Beschluss Ende 2024 heilte, hat sie die gerichtliche Auseinandersetzung veranlasst und verloren.
Für Wohnungseigentümer bedeutet dies: Ein hydraulischer Abgleich ist wichtig und oft Pflicht, aber er ist kein Freifahrtschein für den Zugriff auf das Sondereigentum. Wer als Gemeinschaft technische Notwendigkeiten behauptet, um in das Privateigentum einzugreifen, muss sicherstellen, dass diese Notwendigkeiten auch physikalisch existieren. Andernfalls wird der gut gemeinte Sanierungsbeschluss vor Gericht scheitern.
Die Urteilslogik
Der Wunsch nach energetischer Sanierung darf nicht über das verbriefte Sondereigentum hinweggehen, sofern keine zwingende technische Notwendigkeit vorliegt.
- Beschränkung der Beschlusskompetenz: Die Wohnungseigentümergemeinschaft besitzt keine Beschlusskompetenz über Gegenstände, die laut Teilungserklärung dem Sondereigentum zugeordnet sind.
- Technik als Grenze des Gemeinschaftswillens: Ein Beschluss greift unzulässig in das Sondereigentum ein, wenn die behauptete technische Notwendigkeit – wie der hydraulische Abgleich – den Austausch der privaten Bauteile physikalisch nicht zwingend erfordert.
- Kostentragung trotz Erledigung: Hebt die Eigentümergemeinschaft einen ursprünglich rechtswidrigen Beschluss erst nach Anfechtung und Beweisaufnahme auf, muss sie die vollen Prozesskosten tragen, da sie die gerichtliche Auseinandersetzung schuldhaft veranlasst hat.
Die Abgrenzung von Gemeinschafts- und Sondereigentum setzt dem Sanierungswillen der Mehrheit eine klare und unverrückbare rechtliche Schranke.
Benötigen Sie Hilfe?
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Experten Kommentar
Die Versuchung ist groß, bei umfangreichen Sanierungen gleich alles mitzumachen – auch Bauteile, die laut Teilungserklärung eigentlich zum Sondereigentum gehören. Dieses Urteil zieht eine klare rote Linie: Gute Absichten bei der Energieeffizienz sind kein Freifahrtschein für den Zugriff auf fremdes Eigentum. Das Gericht hat konsequent entschieden, dass die WEG nur dann Beschlusskompetenz für den Heizkörper-Austausch hat, wenn die Maßnahme technisch zwingend erforderlich ist. Entscheidend war hier die technische Feststellung: Da der Heizkörper selbst für den hydraulischen Abgleich keine aktive Steuerungsfunktion besitzt, bleibt die Teilungserklärung maßgeblich. Wer als Gemeinschaft in das Sondereigentum eingreifen will, muss die technische Notwendigkeit lückenlos beweisen können, sonst gilt das, was im Grundbuch steht.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gehört mein Heizkörper in der Eigentumswohnung zum Sondereigentum?
Ja, Heizkörper gehören in den meisten Fällen zum Sondereigentum des Wohnungseigentümers. Die Behauptung der Eigentümergemeinschaft (WEG), alle Teile der zentralen Heizungsanlage seien Gemeinschaftseigentum, trifft nicht automatisch zu. Ihre Kontrolle über die Ausstattung Ihrer Wohnung verlieren Sie dadurch nicht. Entscheidend ist, was in Ihrer Teilungserklärung genau festgeschrieben steht.
Die Teilungserklärung ist die primäre Rechtsquelle für die Zuordnung in der Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie definiert, ob der Heizkörper ein bloßer Ausstattungsgegenstand innerhalb der Wohnung ist. Das Wohnungseigentumsgesetz (§ 5 Abs. 2 WEG) zwingt lediglich Bauteile zum Gemeinschaftseigentum, welche für den Bestand oder die Sicherheit des gesamten Gebäudes notwendig sind. Ein passiver Heizkörper fällt im Regelfall nicht unter diese zwingende gesetzliche Vorgabe.
Sie müssen den Heizkörper juristisch vom zentralen Heizsystem unterscheiden. Der Heizkessel, Pumpen und die Hauptleitungen sind zwingend Gemeinschaftseigentum. Der Heizkörper selbst dient lediglich der passiven Wärmeabgabe in Ihrem Raum. Ein Urteil des AG Berlin-Mitte (Az.: 29 C 5/24 WEG) bestätigte dies, da die dortige Teilungserklärung Ausstattungsgegenstände explizit dem Sondereigentum zurechnete.
Öffnen Sie deshalb umgehend Ihre Teilungserklärung und prüfen Sie dort die spezifischen Klauseln zu Ausstattungsgegenständen innerhalb Ihrer Räume.
Darf die Eigentümergemeinschaft den Austausch meiner Heizkörper beschließen?
Nein, die Eigentümergemeinschaft (WEG) hat in diesem Punkt meist keine Befugnis. Solange Ihre Heizkörper nach der Teilungserklärung eindeutig zum Sondereigentum gehören, fehlt der WEG die erforderliche Beschlusskompetenz. Ein solcher Beschluss über den Austausch stellt einen unzulässigen Eingriff in Ihre verbrieften Eigentumsrechte dar. Sie müssen diese Entscheidung daher nicht hinnehmen.
Wirksame Beschlüsse der Eigentümerversammlung dürfen sich ausschließlich auf das Gemeinschaftseigentum beziehen. Gehört der Heizkörper als reiner Ausstattungsgegenstand zur Wohnung, kann die WEG darüber nicht bestimmen. Ein Beschluss zur Erneuerung würde hier gegen die grundlegenden Regeln des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) verstoßen. Die Eigentümer dürfen zwar Maßnahmen am zentralen Heizsystem, wie Pumpen, Ventile oder den hydraulischen Abgleich selbst beschließen. Sie haben aber keine Kompetenz, über die passiven Wärmeabgabe-Instrumente, also die Heizkörper, zu entscheiden.
Die Gemeinschaft versucht oft, den Eingriff mit der Behauptung einer technischen Notwendigkeit zu rechtfertigen, etwa für einen hydraulischen Abgleich. Gerichte folgen dieser Argumentation jedoch nur, wenn der Austausch tatsächlich zwingend erforderlich wäre. Ist der Beschluss fehlerhaft, ist er nichtig oder anfechtbar, wie der Fall am AG Berlin-Mitte zeigte. Wenn der Beschluss gefasst wird, dürfen Sie ihn nicht einfach akzeptieren, nur weil er eine Mehrheit in der Versammlung fand.
Prüfen Sie sofort das genaue Datum des strittigen Beschlusses, denn die einmonatige Anfechtungsfrist ist kritisch, um den Beschluss gerichtlich anzugreifen.
Ist der Austausch meiner Heizkörper für den hydraulischen Abgleich wirklich zwingend nötig?
Nein, der Austausch Ihrer Heizkörper ist für einen hydraulischen Abgleich in der Regel nicht zwingend erforderlich. Gerichte stützen sich auf technische Gutachten, die diese behauptete Notwendigkeit oft widerlegen. Der hydraulische Abgleich wird durch aktive Komponenten im Heizsystem gesteuert, welche meist zum Gemeinschaftseigentum gehören.
Die Steuerung des Abgleichs erfolgt über aktive Bauteile wie Pumpen, Ventile und Regler, die den Wasserfluss und damit die Verteilung der Wärme kontrollieren. Diese Komponenten sind in der Regel Teil der zentralen Anlage und unterliegen der Zuständigkeit der WEG. Der Heizkörper selbst nimmt an diesem Steuerungsprozess nicht aktiv teil.
Ein Heizkörper erfüllt lediglich die passive Funktion, die Wärme in Ihre Wohnung abzugeben. Er wird daher meist als reiner Ausstattungsgegenstand dem Sondereigentum zugeordnet. Die Eigentümergemeinschaft kann zwar den Abgleich des Gesamtsystems beschließen, es fehlt ihr aber die Beschlusskompetenz, Sie zum Austausch Ihres Privateigentums zu zwingen. Ein Austausch ist nur dann forderbar, wenn der Heizkörper technisch so defekt ist, dass er seine passive Funktion nicht mehr erfüllen kann.
Erkundigen Sie sich bei Fachfirmen oder Sachverständigen, welche Mindestanforderungen (zum Beispiel bestimmte Ventiltypen) für den Abgleich in Ihrer Anlage tatsächlich erfüllt sein müssen.
Wie kann ich einen rechtswidrigen WEG-Beschluss zum Heizungstausch anfechten?
Handeln Sie schnell, denn die Frist zur Anfechtung eines WEG-Beschlusses ist extrem kurz. Sie müssen den Beschluss der Eigentümergemeinschaft innerhalb eines Monats nach seiner Fassung gerichtlich angreifen. Reichen Sie dazu eine Anfechtungsklage beim zuständigen Amtsgericht ein. Stützen Sie Ihre Klage primär auf die fehlende Beschlusskompetenz der WEG, da der Austausch Ihrer Heizkörper einen unzulässigen Eingriff in Ihr Sondereigentum darstellt.
Der Beschluss ist rechtswidrig, weil die Eigentümergemeinschaft keine Befugnis hat, über Ihr Privateigentum zu entscheiden, solange die Heizkörper laut Teilungserklärung zu Ihrem Sondereigentum gehören. Juristisch fehlt der WEG die Kompetenz, Maßnahmen zu beschließen, die keinen zwingend technischen Grund für das zentrale System haben und direkt in die Ausstattung der Wohnung eingreifen. Fordern Sie parallel zum Klageantrag die Aussetzung der beschlossenen Maßnahme, bis die technische Notwendigkeit gerichtlich durch einen Sachverständigen geklärt ist.
Beachten Sie die Prozessstrategie der Gegenseite: Die WEG versucht möglicherweise, den Beschluss im Laufe des Verfahrens aufzuheben, um Kosten zu vermeiden. Eine einfache Klagerücknahme ist dann riskant. Stattdessen sollten Sie den Rechtsstreit für erledigt erklären lassen. Dadurch muss das Gericht entscheiden, ob die ursprüngliche Klage von Anfang an begründet war, was oft zur vollen Kostentragung durch die Gemeinschaft führt.
Senden Sie das Protokoll des Beschlusses und Ihre Teilungserklärung unverzüglich an einen auf WEG-Recht spezialisierten Fachanwalt, um die entscheidende Monatsfrist zu wahren.
Wer trägt die Kosten, wenn ich erfolgreich gegen einen WEG-Beschluss klage?
Selbst wenn die Eigentümergemeinschaft einen rechtswidrigen Beschluss während des laufenden Verfahrens aufhebt, tragen Sie die Kosten des Rechtsstreits nicht. Die beklagte Gemeinschaft muss die gesamten Gerichts- und Anwaltskosten übernehmen, sofern Ihr ursprünglicher Anfechtungsgrund berechtigt war. Entscheidend für die Kostenverteilung ist die Frage, wer die gerichtliche Auseinandersetzung durch einen fehlerhaften Beschluss verursacht hat.
Die Kostenpflicht der Gegenseite hängt primär von der Rechtmäßigkeit des ursprünglichen Beschlusses ab. War der Beschluss wegen eines gravierenden Mangels, beispielsweise fehlender Beschlusskompetenz der WEG, unzulässig, gilt Ihre Klage von Anfang an als begründet. Gerichte stellen fest, dass die WEG durch den rechtswidrigen Beschluss die juristische Auseinandersetzung provoziert hat. Dieses Verursacherprinzip stellt sicher, dass Sie als Eigentümer nicht finanziell belastet werden, wenn Sie sich gegen fehlerhafte Eingriffe in Ihr Sondereigentum wehren.
Wenn die Eigentümergemeinschaft während des Prozesses einlenkt und den beanstandeten Beschluss aufhebt, ist der Rechtsstreit in der Hauptsache zwar beendet. Sie müssen jedoch darauf achten, den Prozess nicht einfach zurückzunehmen. Stattdessen erklären Sie über Ihren Anwalt die sogenannte Erledigung der Hauptsache. Dadurch bleibt die Kostenfrage beim Gericht, welches die WEG zur Kostentragung verpflichtet, weil die Klage ursprünglich begründet war. Eine vorschnelle Klagerücknahme würde dagegen oft dazu führen, dass Sie die eigenen Kosten tragen müssten.
Weisen Sie Ihren Anwalt nach Aufhebung des Beschlusses an, beim Gericht unbedingt die Erklärung der Erledigung der Hauptsache zu erwirken.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Anfechtungsklage
Eine Anfechtungsklage ist das juristische Instrument, mit dem Wohnungseigentümer einen fehlerhaften Beschluss der Eigentümerversammlung gerichtlich für ungültig erklären lassen können. Das Gesetz sieht diese Klage vor, um Minderheiten gegen rechtswidrige oder unbillige Mehrheitsentscheidungen zu schützen und damit die Einhaltung der Gesetze und der Teilungserklärung zu erzwingen. Man muss die Klage innerhalb einer knappen Monatsfrist nach der Versammlung beim zuständigen Amtsgericht einreichen.
Beispiel: Um den Austausch ihrer Heizkörper zu verhindern, erhob die Eigentümerin fristgerecht Anfechtungsklage gegen den weitreichenden Beschluss vom 20. Dezember 2023.
Beschlusskompetenz
Juristen nennen das Beschlusskompetenz: Es ist die rechtliche Befugnis der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG), über einen bestimmten Sachverhalt überhaupt eine verbindliche Entscheidung zu treffen. Nur wenn die WEG für den Regelungsgegenstand zuständig ist – meist ausschließlich bei Maßnahmen, die das Gemeinschaftseigentum betreffen – kann sie wirksam beschließen; ansonsten ist der Beschluss anfechtbar. Das Gesetz begrenzt damit die Macht der Gemeinschaft über das Privateigentum der einzelnen Mitglieder.
Beispiel: Da die Heizkörper Sondereigentum darstellten, fehlte der Eigentümergemeinschaft die notwendige Beschlusskompetenz, um den Austausch der Ausstattungsgegenstände anzuordnen.
Erledigung der Hauptsache
Bei der Erledigung der Hauptsache handelt es sich um eine prozessuale Erklärung, die man abgibt, wenn der ursprüngliche Streitgegenstand, beispielsweise ein rechtswidriger Beschluss, während des laufenden Gerichtsverfahrens entfällt oder geheilt wird. Obwohl der eigentliche Streit damit beendet ist, muss das Gericht in diesem Fall noch über die Kosten des Rechtsstreits entscheiden. Dieses Vorgehen stellt sicher, dass die Partei die Kosten trägt, deren ursprünglich fehlerhaftes Verhalten (hier: der ungültige Beschluss) den Prozess verursacht hat.
Beispiel: Nachdem die WEG den streitigen Beschluss aufgehoben hatte, erklärte die Klägerin den Rechtsstreit für erledigt, um sicherzustellen, dass die Beklagte die gesamten Gerichts- und Anwaltskosten übernehmen musste.
Hydraulischer Abgleich
Der Hydraulische Abgleich beschreibt die technische Maßnahme in einem zentralen Heizungssystem, die dafür sorgt, dass sich das Heizwasser im gesamten Gebäude gleichmäßig verteilt und alle Heizkörper optimal mit Wärme versorgt werden. Diese technische Einstellung ist essenziell für die Energieeffizienz und die WEG ist für die Durchführung dieses Abgleichs im zentralen System zuständig. Der Abgleich selbst wird primär durch Ventile und Pumpen, nicht durch den Heizkörper, gesteuert.
Beispiel: Das Gericht musste mithilfe eines Sachverständigen klären, ob der gesetzlich geforderte hydraulische Abgleich technisch zwingend den Austausch der Heizkörper im Sondereigentum erforderte.
Sondereigentum
Sondereigentum bezeichnet alle Räume und Ausstattungsgegenstände, über die ein Wohnungseigentümer innerhalb seiner eigenen vier Wände allein bestimmen kann, vergleichbar mit den Rechten eines Hausbesitzers. Dieses Eigentum ist klar vom Gemeinschaftseigentum abgegrenzt; es beinhaltet alles, was man ohne Beeinträchtigung des Bauwerks oder der Rechte anderer Eigentümer ändern oder entfernen kann. Die Teilungserklärung legt präzise fest, welche Bestandteile zum Sondereigentum gehören.
Beispiel: Laut der Teilungserklärung von 1997 galten die Heizkörper ausdrücklich als Ausstattungsgegenstände, die zum Sondereigentum der Klägerin zählten und nicht der Beschlussgewalt der WEG unterlagen.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist das fundamentale Dokument in einer Wohnungseigentümergemeinschaft, welches die Aufteilung des gesamten Gebäudes in Sondereigentum (die einzelnen Wohnungen) und Gemeinschaftseigentum (Dach, Fassade, tragende Wände) rechtsverbindlich festlegt. Dieses notariell beglaubigte Dokument ist im Grundbuch eingetragen und dient als primäre Rechtsquelle, um zu bestimmen, welche Rechte und Pflichten die einzelnen Eigentümer im Verhältnis zur Gemeinschaft haben. Sie schafft Rechtssicherheit bezüglich der Zuständigkeiten für Instandhaltung und Kosten.
Beispiel: Wegen einer spezifischen Klausel in der Teilungserklärung vom 29. April 1997 konnte die Klägerin nachweisen, dass die Zuordnung der Heizkörper zum Sondereigentum rechtlich bestand hatte.
Das vorliegende Urteil
AG Berlin-Mitte – Az.: 29 C 5/24 WEG – Beschluss vom 10.07.2025
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