Ungültige Beschlüsse WEG: Das Amtsgericht Essen kippt zwei Eigentümer-Entscheidungen

Zwei Eigentümer einer Wohnanlage sahen ihre Rechte missachtet, als die Gemeinschaft wichtige Beschlüsse unter fragwürdigen Umständen – in einer unbeheizten Waschküche kurz vor Weihnachten – traf. Sie klagten, um diese ungültigen Beschlüsse der WEG anzufechten, darunter die Beauftragung eines teuren Energieberaters und neue, weitreichende Duldungspflichten für ihre Wohnungen. Das Amtsgericht Essen kippte jedoch nicht alle auf dieser Versammlung getroffenen Entscheidungen und konfrontierte die Eigentümergemeinschaft mit einem unerwarteten Ausgang.

Übersicht

Das Wichtigste in Kürze
Der Fall vor Gericht
Wichtigste Erkenntnisse
Benötigen Sie Hilfe?
Das Urteil in der Praxis
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wichtige Rechtsgrundlagen
Das vorliegende Urteil
- AG Essen – Az.: 196 C 10/24 – Urteil vom 19.06.2024

Zum vorliegenden Urteil Az.: 196 C 10/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt

Das Wichtigste in Kürze

Gericht: Amtsgericht Essen
Datum: 19. Juni 2024
Aktenzeichen: 196 C 10/24
Verfahren: Klageverfahren
Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Vertragsrecht

Beteiligte Parteien:

Kläger: Mitglieder einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie beantragten, mehrere Beschlüsse der Gemeinschaft für ungültig oder nichtig zu erklären.
Beklagte: Die Wohnungseigentümergemeinschaft selbst. Sie beantragte, die Klage der Eigentümer abzuweisen.

Worum ging es genau?

Sachverhalt: Einige Eigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft fochten vier Beschlüsse an, die in einer Eigentümerversammlung gefasst wurden. Die Beschlüsse betrafen unter anderem die Planung einer energetischen Sanierung, die Beauftragung eines Energieberaters, die Bestellung eines neuen Hausverwalters und die Einführung von Duldungspflichten für Eigentümer bei Reparaturen.

Welche Rechtsfrage war entscheidend?

Kernfrage: Waren die Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft, insbesondere zur Beauftragung eines Energieberaters, zur Bestellung eines neuen Verwalters und zu Duldungspflichten bei Reparaturen, rechtlich gültig?

Entscheidung des Gerichts:

Urteil im Ergebnis: Das Gericht erklärte den Beschluss zur Beauftragung des Energieberaters für ungültig und den Beschluss zu Duldungspflichten für nichtig; die Klage gegen die anderen Beschlüsse wurde abgewiesen.
Zentrale Begründung: Das Gericht erklärte Beschlüsse für ungültig oder nichtig, wenn notwendige Vergleichsangebote fehlten oder die Eigentümergemeinschaft keine Befugnis hatte, solche Pflichten oder Schadensersatzansprüche per Beschluss festzulegen.
Konsequenzen für die Parteien: Die Kläger tragen zwei Drittel der Gerichtskosten, die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft ein Drittel.

Der Fall vor Gericht

Ein Streit in der Waschküche: Die Beschlüsse einer Eigentümergemeinschaft auf dem Prüfstand

In einer Wohnanlage in einer westdeutschen Stadt brodelte es unter den Eigentümern. Zwei von ihnen, die zusammen über einen beachtlichen Anteil der gesamten Wohneinheiten verfügten, hatten genug von der Art und Weise, wie wichtige Entscheidungen in ihrer Gemeinschaft getroffen wurden. Insbesondere eine Versammlung, die kurz vor Weihnachten in der unbeheizten Waschküche des Hauses stattfand, war ihnen ein Dorn im Auge.

Person im Anzug erklärt ungültige Beschlüsse WEG in einem Waschraum vor Senioren. — Müssen Wohnungseigentümer bald auf einen Energieberater bestehen? Das symbolische Bild deutet auf beschlussbedingte Mehrkosten für Eigentümer hin. | Symbolbild: KI-generiertes Bild

Sie waren davon überzeugt, dass dort Beschlüsse gefasst wurden, die nicht nur formale Fehler aufwiesen, sondern auch inhaltlich den Regeln einer „ordnungsgemäßen Verwaltung“ widersprachen. Sie zogen vor das Amtsgericht Essen, um diese Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen.

Welche Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft waren umstritten?

Der Kern des Streits drehte sich um mehrere Entscheidungen, die auf der angesprochenen Versammlung im Dezember getroffen wurden. Zuvor war bereits im September ein Beschluss zur Beauftragung eines Energieberaters gefasst worden, der die Gemüter erregte. Auch die Beauftragung der bisherigen Hausverwaltung war bis zum Frühjahr des Folgejahres verlängert worden. Doch die Dezember-Versammlung mischte die Karten neu: die beiden vorherigen Beschlüsse wurden kurzerhand wieder aufgehoben. Stattdessen sollten neue Entscheidungen her.

Die klagenden Eigentümer legten sich mit folgenden Beschlüssen an:

Grundlegende Planung einer energetischen Sanierung: Hier sollte ein Plan für umfangreiche energiesparende Umbauten an den beiden Häusern der Anlage ab dem kommenden Jahr beschlossen werden.
Beauftragung eines Energieberaters: Eine bestimmte Firma sollte für einen hohen vierstelligen Betrag damit beauftragt werden, den Energiebedarf zu prüfen und zu beraten.
Bestellung eines neuen Verwalters: Die Hausverwaltung Y. sollte ab dem 1. Januar 2024 für zwei Jahre die Geschicke der Gemeinschaft leiten. Brisant daran: Der neue Verwalter war zum Zeitpunkt der Beschlussfassung noch Mitglied im Beirat der Eigentümergemeinschaft.
Neue Regeln für Duldungspflichten und Folgekosten: Dies war vielleicht der umstrittenste Punkt. Es sollte festgelegt werden, dass jeder Eigentümer das Betreten seines Sondereigentums (also der eigenen Wohnung) dulden muss, wenn Reparaturen am Gemeinschaftseigentum (zum Beispiel am Dach, an Rohren oder der Fassade) nötig sind. Außerdem sollte die Hausverwaltung ermächtigt werden, dieses Betreten einzufordern. Und, besonders heikel: Wer das Betreten verweigert, sollte alle zusätzlich entstehenden Kosten, die dadurch für die Gemeinschaft, die Verwaltung oder andere Eigentümer entstehen, vollumfänglich selbst tragen.

Was warf die kritische Eigentümerseite der Gemeinschaft vor?

Die klagenden Eigentümer führten eine ganze Reihe von Gründen an, warum diese Beschlüsse ihrer Meinung nach nicht in Ordnung waren:

Zunächst sahen sie formale Mängel: Die Einladung zur Versammlung sei zu kurzfristig erfolgt, und die Tagesordnungspunkte seien nachträglich per E-Mail erweitert worden. Zudem sei der Versammlungsort, die Waschküche, unzumutbar gewesen: unbeheizt, ohne Sitzgelegenheiten und möglicherweise nicht abgeschirmt genug, sodass das Prinzip der Nichtöffentlichkeit verletzt worden sei.

Hinsichtlich der einzelnen Beschlüsse kritisierten sie:

Zur energetischen Sanierung: Sie meinten, dieser Beschluss sei inhaltlich identisch mit einem früheren und damit unzulässig.
Zum Energieberater: Hier fehlten die nötigen Vergleichsangebote anderer Firmen. Außerdem sei der Auftrag an die Firma viel zu ungenau formuliert.
Zur Verwalterbestellung: Es gab ihrer Ansicht nach keinen guten Grund, die alte Verwaltung so schnell abzuberufen. Die Vergütung des neuen Verwalters sei nicht klar benannt worden. Und der Umstand, dass der neue Verwalter, Herr Y., gleichzeitig noch Beiratsmitglied war, als er bestellt wurde, sei ein unzulässiges „In-Sich-Geschäft“. Zudem zweifelten sie an seiner Qualifikation und bemängelten, dass er keine Nachweise über eine Zertifizierung, eine Gewerbeerlaubnis oder eine Haftpflichtversicherung vorgelegt habe. Auch enthielte der vorgelegte Verwaltervertrag ihrer Meinung nach zahlreiche ungültige oder benachteiligende Klauseln.
Zu den Duldungspflichten und Folgekosten: Sie waren der Auffassung, die Eigentümergemeinschaft habe gar nicht die Befugnis, durch einen Beschluss solche weitreichenden neuen Pflichten oder gar Schadensersatzforderungen festzulegen. Dies liege außerhalb ihrer sogenannten „Beschlusskompetenz“.

Wie verteidigte sich die Eigentümergemeinschaft gegen diese Vorwürfe?

Die Beklagte, also die Eigentümergemeinschaft, wies die Vorwürfe der klagenden Eigentümer zurück. Die formalen Mängel hätten sich nicht auf das Ergebnis ausgewirkt. Sitzgelegenheiten in der Waschküche seien vorhanden gewesen. Der Beschluss zur energetischen Sanierung sei ein allgemeiner Planungsbeschluss und kein identischer Zweitbeschluss.

Was den Energieberater anging, so habe man auf weitere Vergleichsangebote verzichten können, weil man bereits gute Erfahrungen mit der beauftragten Firma gemacht habe und Herr B., der Berater, einen kompetenten Eindruck hinterlassen habe. Auch sei die Maßnahme notwendig für Fördermittel gewesen und solle aus der Rücklage finanziert werden.

Zur Verwalterbestellung hieß es, die Eckdaten seien bekannt gewesen und Herr Y. sei durchaus geeignet; er sei zertifiziert, habe eine Gewerbeerlaubnis und eine Haftpflichtversicherung, was in der Versammlung auch besprochen worden sei. Das sogenannte „In-Sich-Geschäft“ bei der Vertragsunterschrift sei kein Problem für die Gültigkeit des Beschlusses.

Und die neuen Regeln zu den Duldungspflichten? Die Gemeinschaft sah darin lediglich eine Bestätigung dessen, was das Gesetz ohnehin vorschreibt, und die Regelung zu den Folgekosten sei nur eine Feststellung bereits bestehender Schadenersatzpflichten.

Was sagte das Gericht zu den formalen Mängeln der Versammlung?

Das Gericht prüfte die formalen Einwände sehr genau. Es kam zu dem Schluss, dass die Beschlüsse nicht allein wegen der angeblich zu kurzen Ladungsfrist oder des Versammlungsortes ungültig waren. Die gesetzliche Ladungsfrist sei eine sogenannte „Soll-Vorschrift“ – sie solle eingehalten werden, aber ein Verstoß führe nur dann zur Ungültigkeit, wenn dadurch das Ergebnis der Abstimmung beeinflusst wurde. Das Gericht war davon überzeugt, dass dies hier nicht der Fall war, da die klagenden Eigentümer selbst an der Versammlung teilgenommen und sich aktiv an allen Abstimmungen beteiligt hatten. Auch der Versammlungsort spielte keine entscheidende Rolle, denn es gab keine konkreten Anhaltspunkte dafür, dass die Eigentümer dadurch an ihrer Mitwirkung gehindert wurden oder die Vertraulichkeit der Versammlung verletzt wurde.

Warum kippte das Gericht den Beschluss zum Energieberater?

Für den Beschluss, die Firma B. als Energieberater zu beauftragen (TOP 6.2), sah das Gericht hingegen schwarz. Dieser Beschluss wurde für ungültig erklärt, weil er nicht den Regeln einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach.

Zwei wesentliche Gründe waren hierfür ausschlaggebend:

Fehlende Vergleichsangebote: Bei einem Auftragsvolumen von fast 9.000 Euro hätte die Eigentümergemeinschaft mindestens drei Vergleichsangebote einholen müssen, um sicherzustellen, dass sie das wirtschaftlich günstigste und beste Angebot erhielt. Solche Angebote lagen hier nicht vor.
Mangelnde Bestimmtheit: Der Beschluss war zu unklar formuliert. Weder aus dem Beschluss selbst noch aus den Bezugnahmen auf andere Punkte der Tagesordnung ging hervor, welche Leistungen die Firma B. genau erbringen sollte. Es fehlte an einem konkreten, identifizierbaren Angebot, auf das der Beschluss hätte verweisen können. Die bloße Feststellung eines „Ist-Zustandes“ war dem Gericht zu wenig.

Und was geschah mit der Bestellung des neuen Verwalters?

Anders als beim Energieberater sah das Gericht die Bestellung des neuen Verwalters, Herrn Y., als rechtmäßig an. Die Einwände der klagenden Eigentümer griffen hier nicht durch:

Informationen und Vorbereitung: Die notwendigen Informationen und Vertragsentwürfe waren den Eigentümern fast drei Wochen vor der Versammlung per E-Mail zugestellt worden. Das Gericht befand diese Frist als ausreichend, um sich vorzubereiten. Die Ladungsfrist selbst beziehe sich nur auf die Einberufung der Versammlung, nicht auf die Bereitstellung der Unterlagen.
Abberufung der Vorverwaltung: Dass der Vertrag mit der alten Verwaltung noch bis Ende März lief und man den neuen Verwalter bereits ab dem 1. Januar bestellte, war für das Gericht kein Problem. Die alte Verwaltung wurde durch einen Beschluss im Dezember fristgerecht abberufen, sodass die Gemeinschaft ab dem neuen Jahr sonst ohne Verwalter dagestanden hätte. Die Vermeidung einer solchen „Verwalterlosigkeit“ sei im Sinne einer ordnungsgemäßen Verwaltung, selbst wenn dadurch für eine Übergangszeit doppelte Kosten entstünden.
Klarheit des Beschlusses: Der Beschluss, der sich auf den „vorliegenden Verwaltervertrag“ bezog, war für das Gericht ausreichend klar. Da nur ein Verwaltervertrag dieses Namens vorlag, war die Bezugnahme eindeutig.
Der Interessenkonflikt („In-Sich-Geschäft“): Der Umstand, dass Herr Y. zum Zeitpunkt des Beschlusses noch Beiratsmitglied war und somit einerseits für die Eigentümergemeinschaft agierte, andererseits der neue Verwalter werden sollte, stellte zwar einen Interessenkonflikt dar, der durch das Gesetz verboten ist. Dieses Verbot führt jedoch nicht dazu, dass der gefasste Bestellungsbeschluss ungültig wird. Vielmehr ist der Vertrag selbst, der aufgrund dieses Interessenkonflikts geschlossen wird, nur „schwebend unwirksam“. Das bedeutet, er ist zunächst nicht gültig, kann aber nachträglich durch eine sogenannte „Genehmigung“ wirksam werden, wenn Herr Y. nicht mehr Beiratsmitglied ist und ein neues Beiratsmitglied den Vertrag unterschreibt. Der Beschluss zur Bestellung des Verwalters selbst bleibt davon unberührt.
Qualifikation des Verwalters und Vertragsklauseln: Die Kläger hatten bemängelt, Herr Y. habe seine Qualifikationen (Zertifizierung, Gewerbeerlaubnis, Haftpflichtversicherung) nicht nachgewiesen. Das Gericht hielt dem entgegen, dass die Kläger selbst nicht behauptet hätten, er fehle diese Qualifikationen. Hätten sie Nachweise benötigt, wäre es an ihnen gewesen, diese konkret einzufordern. Auch der Einwand, der Verwaltervertrag enthalte ungültige Klauseln, führte nicht zur Ungültigkeit des Bestellungsbeschlusses. Die Gültigkeit einzelner Vertragsklauseln werde erst dann geprüft, wenn der Vertrag angewendet wird – nicht aber im Rahmen einer Anfechtung des Bestellungsbeschlusses. Die Eigentümergemeinschaft habe einen gewissen Spielraum bei der Wahl ihres Verwalters, und es gab keine Anhaltspunkte dafür, dass Herr Y. insgesamt ungeeignet war oder bewusst unwirksame Klauseln in den Vertrag einbringen wollte.

Warum wurden die neuen Regeln zu Betretungsrechten und Folgekosten für unwirksam erklärt?

Völlig anders entschied das Gericht über die neuen Regeln zu den Duldungspflichten und den Folgekosten (TOP 12). Diese Beschlüsse wurden als von Anfang an unwirksam, also „nichtig“, erklärt. Der Grund: Die Wohnungseigentümergemeinschaft hatte hier schlichtweg nicht die Befugnis, solche Regeln durch einen Beschluss aufzustellen. Man spricht hier von fehlender „Beschlusskompetenz“.

Duldungspflichten (TOP 12.1): Das Gesetz regelt bereits, dass Eigentümer den Zutritt zu ihren Wohnungen dulden müssen, wenn dies für Reparaturen am Gemeinschaftseigentum notwendig ist. Die Eigentümergemeinschaft versuchte hier, diese Pflicht noch einmal gesondert per Beschluss festzulegen. Das Gericht sah darin nicht nur eine bloße Wiederholung des Gesetzes, sondern den Versuch, eine eigenständige, neue rechtliche Grundlage für diese Pflicht zu schaffen. Das ist aber durch einen Beschluss der Eigentümergemeinschaft nicht möglich.
Folgekosten (TOP 12.3): Auch die Regelung, dass Eigentümer alle zusätzlichen Kosten selbst tragen müssen, wenn sie den Zutritt verweigern, war unwirksam. Das Gericht sah darin den Versuch, verschuldensunabhängige Schadensersatzpflichten durch einen Beschluss zu begründen. Solche Ansprüche können jedoch nur auf gesetzlicher Grundlage entstehen und müssten im Streitfall vor Gericht geklärt werden, nicht durch einen einfachen Beschluss der Gemeinschaft.
Gesamtnichtigkeit: Da die wesentlichen Teile des Beschlusses zu TOP 12 (nämlich die Regelung der Duldungspflichten und der Folgekosten) nichtig waren, erklärte das Gericht den gesamten Beschluss zu TOP 12 für nichtig. Auch der Punkt zur Ermächtigung der Hausverwaltung, das Betreten einzufordern (TOP 12.2), hing zu eng mit den unwirksamen Teilen zusammen und konnte daher nicht für sich allein bestehen bleiben.

So endete der Fall mit einer Mischung aus Sieg und Niederlage für die klagenden Eigentümer: Der umstrittene Energieberaterauftrag war hinfällig, und die neuen, weitreichenden Regeln zu Betretungsrechten und Folgekosten wurden für nichtig erklärt. Die Bestellung des neuen Verwalters hielt jedoch der gerichtlichen Prüfung stand, und auch die grundsätzliche Planung der energetischen Sanierung war nach Ansicht des Gerichts in Ordnung. Die Kosten des Rechtsstreits teilten sich die Parteien entsprechend ihrem teilweisen Obsiegen und Unterliegen.

Wichtigste Erkenntnisse

Formale Verfahrensfehler führen nur dann zur Unwirksamkeit von Eigentümerbeschlüssen, wenn sie das Abstimmungsergebnis tatsächlich beeinflussen.

Wirtschaftlichkeitsgebot bei größeren Aufträgen: Eigentümergemeinschaften müssen bei Beauftragungen ab einem gewissen Wertumfang mehrere Vergleichsangebote einholen, um eine Ordnungsgemäße Verwaltung zu gewährleisten.
Bestimmtheit von Beschlüssen: Beschlüsse müssen so konkret formuliert sein, dass erkennbar wird, welche Leistungen beauftragt werden – vage Bezugnahmen auf andere Tagesordnungspunkte reichen nicht aus.
Grenzen der Beschlusskompetenz: Eigentümergemeinschaften können weder bestehende gesetzliche Rechte neu begründen noch eigenständige Schadensersatzpflichten durch Beschluss schaffen.

Ein Interessenkonflikt bei der Verwalterbestellung macht den Bestellungsbeschluss nicht ungültig, sondern lässt nur den Verwaltervertrag zunächst schwebend unwirksam werden.

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Das Urteil in der Praxis

Die Waschküche mag unbeheizt gewesen sein, doch das Urteil aus Essen heizt der Praxis gehörig ein und legt schonungslos offen, wo die Macht der Wohnungseigentümergemeinschaft endet. Der Versuch, eigenständige Duldungspflichten oder gar verschuldensunabhängige Schadensersatzansprüche per Beschluss zu schaffen, wird vom Gericht als klare Überschreitung der Beschlusskompetenz gnadenlos kassiert – solche Regelungen sind von vornherein nichtig. Das ist ein unmissverständlicher Weckruf: Eine WEG kann keine parallele Rechtsordnung etablieren. Gleichzeitig zeigt die Differenzierung bei der Verwalterbestellung – wo selbst ein „In-sich-Geschäft“ den Bestellungsbeschluss nicht kippt – die feinen, aber entscheidenden Nuancen im WEG-Recht auf, die Verwalter und Eigentümer kennen müssen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Warum ist es entscheidend, den Unterschied zwischen einem anfechtbaren und einem nichtigen Beschluss einer Eigentümergemeinschaft zu kennen?

Es ist entscheidend, den Unterschied zwischen einem anfechtbaren und einem nichtigen Beschluss einer Eigentümergemeinschaft zu kennen, da ein Anfechtbarer Beschluss nur dann seine Gültigkeit verliert, wenn ein Gericht ihn aufhebt, während ein Nichtiger Beschluss von vornherein unwirksam ist. Um dies zu veranschaulichen: Ein anfechtbarer Beschluss ist vergleichbar mit einem Strafzettel, den eine Person erhält. Dieser Strafzettel ist gültig und muss bezahlt werden, es sei denn, man legt erfolgreich Einspruch ein. Ein nichtiger Beschluss hingegen ist wie ein Strafzettel, der versehentlich an die falsche Person adressiert wurde – er war von vornherein gegenstandslos und unwirksam.

Der größte Unterschied liegt darin, dass ein anfechtbarer Beschluss rechtlich wirksam wird, falls er nicht von einem Gericht für ungültig erklärt wird. Die Gemeinschaft muss einen solchen Beschluss also nicht neu fassen; er entfaltet seine Wirkung, bis ein Gericht ihn aufhebt. Ein Beispiel hierfür war der Beschluss zur Beauftragung des Energieberaters, den das Gericht erst für ungültig erklären musste, weil er den Regeln einer ordnungsgemäßen Verwaltung nicht entsprach.

Im Gegensatz dazu entfaltet ein nichtiger Beschluss niemals rechtliche Wirkung. Er war von Beginn an unwirksam, weil die Eigentümergemeinschaft schlichtweg nicht die Befugnis hatte, ihn zu fassen. Ein solcher Beschluss war beispielsweise die Regelung zu Betretungspflichten und Folgekosten, die das Gericht als nichtig ansah, da sie außerhalb der Beschlusskompetenz der Gemeinschaft lag. Diese Unterscheidung macht deutlich, dass Wohnungseigentümer bei fehlerhaften Beschlüssen zeitnah handeln müssen, um ihre Interessen zu wahren.

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Welche Grenzen bestehen für die Entscheidungsbefugnis einer Gemeinschaft bei der Festlegung von Rechten und Pflichten ihrer Mitglieder?

Eine Gemeinschaft kann nur über Angelegenheiten beschließen, für die ihr die Befugnis ausdrücklich durch Gesetz oder ihre Gründungsdokumente zusteht. Stellen Sie sich vor, ein Fußballschiedsrichter möchte während eines Spiels eine völlig neue Regel einführen, die so nicht im Regelwerk steht – etwa, dass ein Spieler bei jedem Foul automatisch eine hohe Geldstrafe zahlen muss, unabhängig von der Schwere des Vergehens. Das ist nicht erlaubt, weil es außerhalb seiner Kompetenzen liegt, neue Regeln zu schaffen.

Ähnlich verhält es sich in einer Gemeinschaft: Sie kann keine Regeln festlegen, die bereits abschließend gesetzlich geregelt sind oder darüber hinausgehen. Beispielsweise ist es einer Eigentümergemeinschaft nicht gestattet, per Beschluss neue Duldungspflichten für das Betreten von Wohnungen für Reparaturen zu schaffen. Dies ist bereits im Gesetz festgelegt. Versucht die Gemeinschaft, hier eine neue, eigenständige rechtliche Grundlage zu schaffen, ist der Beschluss ungültig.

Ebenso wenig darf eine Gemeinschaft durch Beschluss verschuldensunabhängige Schadensersatzpflichten einführen, also festlegen, dass Mitglieder für zusätzliche Kosten haften, ohne dass sie ein Verschulden trifft. Solche Haftungsansprüche entstehen ausschließlich auf gesetzlicher Grundlage und können nicht einfach durch einen Beschluss begründet werden. Beschlüsse, die diese Kompetenzgrenzen überschreiten, sind von Anfang an unwirksam, also nichtig. Diese Grenzen schützen die Mitglieder vor willkürlichen oder überzogenen Regelungen und stellen sicher, dass alle Entscheidungen im Rahmen der gesetzlichen Vorgaben bleiben.

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Führen formale Fehler bei der Einberufung einer Mitgliederversammlung immer zur Ungültigkeit der gefassten Beschlüsse?

Formale Fehler bei der Einberufung einer Mitgliederversammlung führen nicht automatisch zur Ungültigkeit der dort gefassten Beschlüsse. Ein Beschluss wird nur dann ungültig, wenn der Fehler das Abstimmungsergebnis tatsächlich beeinflusst oder die Mitglieder an ihrer Mitwirkung hindert.

Stellen Sie sich einen Fußballschiedsrichter vor, der eine Regel minimal falsch anwendet – zum Beispiel ein paar Sekunden zu früh abpfeift. Solange diese kleine Abweichung das Ergebnis des Spiels nicht verändert hat und alle Spieler trotzdem fair teilnehmen konnten, wird das gesamte Spiel nicht annulliert. Entscheidend ist der tatsächliche Einfluss auf den Ausgang.

Gerichte prüfen in solchen Fällen sehr genau, ob der formale Mangel – beispielsweise eine zu kurze Ladungsfrist oder ein ungeeigneter Versammlungsort – tatsächlich einen materiellen Nachteil verursacht hat. Es reicht nicht aus, dass ein Formfehler vorliegt; dieser muss spürbare Auswirkungen gehabt haben. Die Einhaltung mancher Formvorschriften ist zwar wünschenswert („Soll-Vorschrift“), ein Verstoß macht einen Beschluss aber nicht zwingend anfechtbar oder nichtig, wenn keine konkreten Nachteile entstanden sind.

Wenn die Mitglieder trotz des Formfehlers an der Versammlung teilnehmen und die Möglichkeit hatten, sich einzubringen und abzustimmen, entfällt oft der Grund für eine Anfechtung.

Diese Praxis schützt die Rechtssicherheit und verhindert, dass Beschlüsse aufgrund geringfügiger Formalien, die keine echten Auswirkungen hatten, leicht gekippt werden können.

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Welche Sorgfaltspflichten hat eine Gemeinschaft bei der Beauftragung von Dienstleistern oder der Planung großer Projekte?

Eine Gemeinschaft muss bei der Beauftragung von Dienstleistern oder der Planung großer Projekte besondere Sorgfaltspflichten einhalten, die dem Grundsatz der ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen. Das bedeutet, Entscheidungen über solche Maßnahmen müssen wirtschaftlich sinnvoll, transparent und klar formuliert sein.

Stellen Sie sich vor, man möchte eine größere Anschaffung für einen Verein tätigen: Man würde nicht einfach das erstbeste Angebot annehmen. Vielmehr holt man verschiedene Vorschläge ein und legt genau fest, was geliefert oder geleistet werden soll.

Für eine Eigentümergemeinschaft heißt das konkret: Bei größeren Aufträgen, wie beispielsweise der Beauftragung eines Energieberaters für einen vierstelligen Betrag, ist es unerlässlich, mehrere Vergleichsangebote einzuholen – oft sind mindestens drei notwendig. Dies stellt sicher, dass die Gemeinschaft das wirtschaftlich günstigste und beste Angebot erhält. Zudem muss der Beschluss, mit dem ein Dienstleister beauftragt wird, sehr bestimmt sein. Umfang, Kosten und die wesentlichen Bedingungen der Leistung müssen klar daraus hervorgehen, damit alle Mitglieder genau wissen, worüber sie abstimmen.

Die Nichterfüllung dieser Pflichten, wie fehlende Vergleichsangebote oder mangelnde Bestimmtheit des Auftrags, kann dazu führen, dass der gefasste Beschluss von einem Gericht als ungültig erklärt wird, da dies einen Verstoß gegen die ordnungsgemäße Verwaltung darstellt. Diese Regeln schützen die finanziellen Interessen der Gemeinschaft und fördern eine nachvollziehbare Entscheidungsfindung.

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Wie sind Interessenkonflikte bei der Bestellung von Organen oder Dienstleistern innerhalb einer Gemeinschaft rechtlich zu bewerten?

Interessenkonflikte entstehen, wenn eine Person gleichzeitig für eine Gemeinschaft handelt und auf der anderen Seite eines Vertrags mit dieser steht. Solche Konstellationen, oft als „In-Sich-Geschäfte“ bezeichnet, sind komplex, da sie die Gültigkeit des zugrundeliegenden Vertrages beeinflussen, nicht aber zwingend den Bestellungsbeschluss.

Man kann sich das vorstellen wie bei einem Fußballspiel, bei dem der Schiedsrichter gleichzeitig als Spieler für eine der Mannschaften antritt. Obwohl der Schiedsrichter bestellt ist, entsteht ein klarer Interessenkonflikt, wenn er gleichzeitig Tore für sein Team schießt.

Im Falle einer Gemeinschaft, wie einer Eigentümergemeinschaft, tritt ein Interessenkonflikt auf, wenn ein Beiratsmitglied zum neuen Verwalter bestellt wird. Dieses „In-Sich-Geschäft“ ist gesetzlich untersagt, um die Neutralität der für die Gemeinschaft handelnden Person zu gewährleisten.

Ein solcher Interessenkonflikt führt dazu, dass der darauf aufbauende Vertrag, etwa der Verwaltervertrag, lediglich „schwebend unwirksam“ ist. Das bedeutet, er ist zunächst nicht gültig und wird erst wirksam, wenn er durch ein neues Beiratsmitglied nachträglich genehmigt wird. Der Beschluss der Gemeinschaft, die Person zu bestellen, bleibt davon jedoch unberührt und behält seine Gültigkeit.

Diese Differenzierung schützt die Gemeinschaft davor, an Verträge gebunden zu sein, die unter einem Interessenkonflikt zustande kamen, während sie gleichzeitig die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft bei der Bestellung ihrer Organe wahrt.

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Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Anfechtbarer Beschluss

Ein anfechtbarer Beschluss der Eigentümergemeinschaft ist ein grundsätzlich gültiger Beschluss, der aber aufgrund eines Fehlers angegriffen und von einem Gericht für unwirksam erklärt werden kann. Er wird zunächst wirksam und bleibt gültig, solange kein Gericht ihn aufhebt. Der Zweck ist es, Fehler im Entscheidungsprozess zu korrigieren, ohne dass jede kleine Unregelmäßigkeit sofort zur Ungültigkeit führt.
Beispiel: Der Beschluss zur Beauftragung des Energieberaters war ein anfechtbarer Beschluss. Das Gericht musste ihn erst für ungültig erklären, weil er gegen die Regeln einer ordnungsgemäßen Verwaltung verstieß. Hätten die klagenden Eigentümer nicht gehandelt, wäre dieser Beschluss gültig geblieben.

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Beschlusskompetenz

Beschlusskompetenz bezeichnet die rechtliche Befugnis einer Eigentümergemeinschaft, über bestimmte Angelegenheiten überhaupt verbindlich entscheiden zu dürfen. Eine Gemeinschaft darf nur über die Themen Beschlüsse fassen, für die ihr die Entscheidungsbefugnis durch Gesetz oder ihre eigenen Regeln zugestanden wird. Dies schützt die einzelnen Eigentümer vor willkürlichen oder übergriffigen Entscheidungen, die über die gesetzlichen Vorgaben hinausgehen würden.
Beispiel: Die Regeln zu den Duldungspflichten und Folgekosten (TOP 12) wurden vom Gericht als nichtig erklärt, weil der Eigentümergemeinschaft die Beschlusskompetenz für solche weitreichenden, neuen Pflichten fehlte, die bereits gesetzlich geregelt sind oder über das gesetzliche Maß hinausgehen.

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In-Sich-Geschäft

Ein In-Sich-Geschäft liegt vor, wenn eine Person als Vertreter für eine Seite eines Vertrages handelt und gleichzeitig die andere Vertragspartei ist oder für diese handelt. Das Gesetz verbietet solche Geschäfte grundsätzlich, um Interessenkonflikte zu vermeiden und sicherzustellen, dass die Interessen der Vertretenen (hier: der Eigentümergemeinschaft) nicht durch Eigeninteressen des Vertreters beeinflusst werden. Es soll die Neutralität und Unparteilichkeit bei der Vertragsgestaltung wahren.
Beispiel: Im vorliegenden Fall lag ein In-Sich-Geschäft vor, weil Herr Y. zum Zeitpunkt der Verwalterbestellung noch Mitglied des Beirats der Eigentümergemeinschaft war – also für die Gemeinschaft handelte – während er gleichzeitig der neue Verwalter werden sollte.

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Nichtiger Beschluss

Ein nichtiger Beschluss einer Eigentümergemeinschaft ist ein Beschluss, der von Anfang an keinerlei rechtliche Wirkung entfaltet und somit unwirksam ist, als wäre er nie gefasst worden. Die Nichtigkeit tritt automatisch ein, wenn ein Beschluss gravierende, nicht heilbare Mängel aufweist, insbesondere wenn die Gemeinschaft überhaupt nicht befugt war, eine solche Entscheidung zu treffen (fehlende Beschlusskompetenz). Das schützt die Rechtsordnung und verhindert, dass fundamental fehlerhafte Beschlüsse Gültigkeit erlangen.
Beispiel: Die Beschlüsse zu den neuen Regeln für Duldungspflichten und Folgekosten (TOP 12) wurden vom Gericht als nichtig erklärt, da der Eigentümergemeinschaft hier schlichtweg die Befugnis fehlte, solche Regelungen per Beschluss aufzustellen. Sie waren von Beginn an unwirksam.

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Ordnungsgemäße Verwaltung

Ordnungsgemäße Verwaltung beschreibt einen rechtlichen Standard für alle Entscheidungen einer Eigentümergemeinschaft, der verlangt, dass diese Entscheidungen im Interesse der Gemeinschaft vernünftig, wirtschaftlich und zweckmäßig sind. Dieser Grundsatz stellt sicher, dass Beschlüsse nicht willkürlich oder zum Nachteil der Gemeinschaft gefasst werden. Er dient als Maßstab dafür, ob die getroffenen Maßnahmen den gesetzlichen Vorgaben entsprechen und für das Gebäude und die Eigentümer sinnvoll sind, beispielsweise bei der Instandhaltung oder der Beauftragung von Dienstleistern.
Beispiel: Der Beschluss zur Beauftragung des Energieberaters wurde vom Gericht für ungültig erklärt, weil er nicht den Regeln einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprach. Grund waren fehlende Vergleichsangebote und eine mangelnde Bestimmtheit des Auftrags, was nicht wirtschaftlich oder klar formuliert war.

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Soll-Vorschrift

Eine Soll-Vorschrift ist eine gesetzliche Regelung, die zwar prinzipiell eingehalten werden sollte, deren Nichteinhaltung aber nicht zwingend zur Ungültigkeit einer Handlung führt, wenn der Zweck der Vorschrift trotzdem erreicht wurde und kein Nachteil entstanden ist. Sie unterscheidet sich von einer „Muss-Vorschrift“ (die immer einzuhalten ist, sonst ist die Handlung ungültig). Soll-Vorschriften ermöglichen eine flexiblere Handhabung und verhindern, dass geringfügige Formfehler ohne tatsächliche Auswirkung sofort weitreichende Konsequenzen haben, wie die Ungültigkeit eines Beschlusses.
Beispiel: Die gesetzliche Ladungsfrist für Eigentümerversammlungen ist eine Soll-Vorschrift. Obwohl sie eingehalten werden sollte, führte ihre angebliche Verkürzung im vorliegenden Fall nicht zur Ungültigkeit der Beschlüsse, da die klagenden Eigentümer trotz der Frist an der Versammlung teilnahmen und sich aktiv beteiligen konnten, sodass kein tatsächlicher Nachteil entstand.

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Wichtige Rechtsgrundlagen

Ordnungsgemäße Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG)
Alle Beschlüsse einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen den Grundsätzen einer wirtschaftlichen und zweckmäßigen Verwaltung entsprechen.

→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Beschluss zur Beauftragung des Energieberaters wurde für ungültig erklärt, weil er diesem Grundsatz widersprach; es fehlten Vergleichsangebote und die Leistung war nicht klar genug bestimmt.
Grenzen der Beschlusskompetenz (Rechtsprinzip der Beschlusskompetenz)
Eine Wohnungseigentümergemeinschaft kann durch Beschluss nur über Angelegenheiten entscheiden, für die ihr das Gesetz oder die Gemeinschaftsordnung ausdrücklich die Befugnis dazu einräumt.

→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Beschlüsse zu den Duldungspflichten und den Folgekosten waren nichtig, weil die Gemeinschaft nicht die rechtliche Befugnis hatte, neue Pflichten oder verschuldensunabhängige Schadensersatzansprüche durch einen Beschluss einzuführen.
Auswirkungen formaler Mängel auf die Gültigkeit von Beschlüssen (§ 24 Abs. 4 WEG; § 23 Abs. 4 Satz 2 WEG)
Formale Fehler bei der Einberufung oder Durchführung einer Eigentümerversammlung führen nur dann zur Ungültigkeit eines Beschlusses, wenn sie dessen Ergebnis nachweislich beeinflusst haben.

→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Trotz der kürzeren Ladungsfrist und des umstrittenen Versammlungsortes blieben die Beschlüsse gültig, da die klagenden Eigentümer selbst teilnahmen und keine konkrete Beeinflussung des Abstimmungsergebnisses festgestellt wurde.
Interessenkonflikt bei der Verwalterbestellung (In-Sich-Geschäft) (§ 181 BGB)
Ein Vertrag, bei dem eine Person gleichzeitig auf beiden Seiten des Geschäfts handelt (z.B. als Vertreter der Gemeinschaft und als Vertragspartner), ist grundsätzlich nur schwebend unwirksam und bedarf einer nachträglichen Genehmigung.

→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Obwohl der neue Verwalter zum Zeitpunkt seiner Bestellung noch Beiratsmitglied war, machte dieser Interessenkonflikt den Beschluss über seine Bestellung nicht ungültig; nur der daraufhin geschlossene Verwaltervertrag selbst war zunächst schwebend unwirksam.

Das vorliegende Urteil

AG Essen – Az.: 196 C 10/24 – Urteil vom 19.06.2024

* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.

→ Lesen Sie hier den vollständigen Urteilstext…

Der Beschluss der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 7.12.2023 zu TOP 6.2 wird für ungültig erklärt.

Es wird festgestellt, dass der Beschluss der Beschluss der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 7.12.2023 zu TOP 12.Ziff.1 bis 3 nichtig ist.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

Die Kosten des Rechtsstreits tragen die Kläger als Gesamtschuldner zu 2/3 und die Beklagte zu 1/3.

Das Urteil ist gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages vorläufig vollstreckbar.

Tatbestand:

Die Kläger sind Mitglieder der beklagten Gemeinschaft der Wohnungseigentümer. Die Klägerin zu 1. ist Eigentümerin der Sondereigentumseinheiten mit den Aufteilungsplan-Nr. 19 und 21, der Kläger zu 2. ist Eigentümer der Sondereigentumseinheiten mit den Aufteilungsplan-Nr. 1,99 und 10. Gemeinsam halten die Kläger 209,96 von insgesamt 1000 Miteigentumsanteilen.

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 28.9.2023 beschlossen die Eigentümer unter TOP 14 über die Beauftragung eines Energieberaters im Hinblick auf die Immobilien. Der Beschluss wurde im Verfahren 196 C 151/23 angefochten und zudem mit Beschluss vom 7.12.2023 aufgehoben. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll vom 28.9.2023 Bezug genommen.

Mit Schreiben der Vorverwaltung K. vom 14.11.2023 wurde zur Eigentümerversammlung vom 7.12.2023 eingeladen. Dem Einladungsschreiben waren die Tagesordnungspunkte 1 bis 6 beigefügt. Die Tagesordnung wurde mit E-Mail der Verwaltung vom 15.11.2023 um TOP 7 bis 10 erweitert. Mit der E-Mail wurden die Eckdaten der Verwalterangebote (Laufzeit und Vergütung) übersandt. Mit weiterer E-Mail vom 16.11.2023 wurde die Tagesordnung um TOP 11 und mit E-Mail vom 23.11.2023 um TOP 12 erweitert.

Auf der Wohnungseigentümerversammlung vom 7.12.2023, welche in der Waschküche der Immobilie abgehalten wurde, beschlossen die Eigentümer unter anderem folgendes:

TOP 5: Besprechung und Beschlussfassung über die Planung zur Durchführung einer energetischen Sanierung ab 2024ff.

Die Eigentümergemeinschaft beschließt die grundsätzliche Planung einer energetischen Sanierung für beide Häuser.

TOP 6.2

Die Firma B. wird zum Festpreis von 8.817. 91 EUR inkl. MwSt. beauftragt. Die unter TOP 2 genannten Rahmenparameter finden Anwendung.

TOP 8 Wahl eines Verwalters zum 1.1.2024

Die Hausverwaltung Y. wird vom 1.1.2024 bis zum 31.12.2025 zum Verwalter gewählt und bestellt, der vorliegend Verwaltervertrag wird durch den Beirat unterschrieben.

TOP 12

1. Sind Reparaturen am Gemeinschaftseigentum erforderlich, hat jeder Eigentümer das Betreten seines Sondereigentums und auch Einwirkungen auf dieses zu dulden, soweit dies zur Erhaltung des Gemeinschaftseigentums oder seiner baulichen Veränderung erforderlich ist, siehe WEG § 14 Abs. 1 Nr. 2 und Abs. 2 wie Abs. 3.

2. Die Hausverwaltung wird von der Eigentümergemeinschaft ermächtigt, im unter Punkt 1. genannten Fall, das unverzügliche (nach § 121 Abs. 1 Satz 1 BGB „ohne schuldhaftes Zögern“) Betreten des Sondereigentums beim jeweiligen Eigentümer einzufordern.

3. Verwehrt der jeweilige Eigentümer die unverzügliche Duldung des Betretens, dann übernimmt dieser Eigentümer die zusätzlich entstehenden Folgekosten vollumfänglich, wie z.B. Reparaturkosten, die Kosten der Eigentümergemeinschaft, der Hausverwaltung, des Beirates und der betroffenen Eigentümer.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf das Protokoll Bezug genommen.

Der neu gewählte Verwalter Y. war zum Zeitpunkt der Beschlussfassungen Mitglied des Beirates und trat mit Wirkung zum Ablauf des 31.12.2023 von diesem Amt zurück.

Die Vorverwalterin K. amtierte ursprünglich gem. Beschluss vom 14.11.2023 bis zum 31.12.2023. Mit Beschluss vom 28.9.2023 wurde die Bestellung bis zum 31.3.2024 verlängert. Der Beschluss vom 28.9.2024 wurde in der Versammlung vom 7.12.2023 aufgehoben.

Die Kläger sind der Auffassung, die angefochtenen Beschlüsse entsprächen nicht ordnungsgemäßer Verwaltung.

Hierzu sind sie der Auffassung, die Beschlüsse seien schon unter Missachtung der gesetzlichen Ladungsfristen und an einem unzumutbaren Versammlungsort gefasst worden. Hierzu behaupteten sie, die Waschküche sei unbeheizt gewesen, es habe keine Sitzgelegenheit gegeben. Das Prinzip der Nichtöffentlichkeit sei missachtet worden.

Zu den einzelnen Beschlüssen tragen sie folgendes vor:

1. TOP 5

Der Beschluss sei als inhaltsgleicher Zweitbeschluss zum Erstbeschluss vom 28.9.2023 unzulässig.

2. TOP 6.2

Es fehlten die notwendigen drei Vergleichsangebote. Der Beschluss sei zudem zu unbestimmt und enthalte keine Ausführungen zur Finanzierung. Die Kläger rügen die Substanz des Beklagtenvorbringens hinsichtlich etwaig getätigter positiver Erfahrungen mit der beauftragten Firma.

3. TOP 8

Es läge kein triftiger Grund zur vorzeitigen Abberufung der Vorverwaltung vor und damit keine Veranlassung zur Neubestellung eines Verwalters ab dem 1.1.2024. Die Beschlussfassung enthalte keine Angaben über die Vergütung. Der Abschluss des Verwaltervertrages durch den Beirat sei als In-Sich-Geschäft nicht möglich, da der Verwalter Y. auch Beiratsmitglied sei. Der Verwalter habe zudem keine Nachweise darüber erbracht, dass er zertifizierter Verwalter sei und über eine Gewerbeerlaubnis und eine Vermögensschadenhaftpflichtversicherung verfüge. Die Kläger bestreiten das Vorliegen der vorstehenden Voraussetzungen. Sie sind der Auffassung, der Verwaltervertrag enthalte zahlreiche nichtige und die Gemeinschaft sowie einzelne Eigentümer benachteiligende Klauseln.

4. TOP 12

Die Kläger sind der Auffassung, die Beschlussfassung zu TOP 12.1 sei wegen der Auferlegung von Handlungspflichten bereits nichtig. Ein Anspruch der Gemeinschaft könne durch Beschluss nicht begründet werden. Die Kläger sind der Auffassung, auch hinsichtlich TOP 12.3. fehle es an der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer.

Die Kläger beantragen, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung der Beklagten vom 7.12.2023 zu den Tagesordnungspunkten 5, 6 Ziff. 2., 8 und 12 Ziff. 1. bis Ziff. 3. werden für ungültig erklärt.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Die Beklagte behauptet, eine etwaige Versäumnis der Ladungsfristen habe sich auf die Beschlussfassungen nicht ausgewirkt. In der Waschküche seien Sitzgelegenheiten vorhanden gewesen.

Zu den einzelnen Beschlüssen trägt sie wie folgt vor:

1. TOP 5

Hierbei handele es sich um einen Grundlagenbeschluss, der inhaltlich von der Beschlussfassung vom 28.9.2023 abweiche.

2. TOP 6.2.

Die Beklagte ist der Auffassung, aufgrund positiver Erfahrungen mit der beauftragten Firma habe auf weitere Vergleichsangebote verzichtet werden können. Die Beklagte behauptet hierzu, bereits in den Vorgesprächen habe sich der Eindruck ergeben, der beauftragte Herr B. sei ein kompetenter und engagierter Fachmann.

Insofern habe ein großes Einverständnis der Eigentümer bestanden, keine weiteren Angebote einzuholen. Für die angestrebten Fördermittel der BAFA sei ein Energieberater erforderlich gewesen. Die Beklagte ist der Auffassung, die Maßnahme sei als Instandhaltungsmaßnahme aus der Instandhaltungsrücklage zu finanzieren.

3. TOP 8

Die Beklagte ist der Auffassung, die Eckdaten der Verwalterbestellung seien bei Beschlussfassung hinreichend bekannt gewesen. Die Beklagte behauptet, der Verwalter Y. sei auch zur Ausführung des Amtes geeignet. Er sei zertifizierter Verwalter und verfüge über die notwendige Gewerbeerlaubnis und eine Vermögenshaftpflichtversicherung. Dies sei auch in der Versammlung erörtert worden.

4. TOP 12

Die Beklagte ist der Auffassung, der Beschluss bilde entsprechend der Vorschrift des § 14 WEG die Grundlage einer konkreten Duldungspflicht in Bezug auf die Reparaturbedürftigkeit von Gemeinschaftseigentum. Die Beschlussfassung zu TOP 12.3 stelle lediglich deklaratorisch eine Schadenersatzpflicht fest.

Entscheidungsgründe:

Die Klage ist zulässig und in dem aus dem Tenor ersichtlichen Umfang begründet.

Die Beschlüsse sind nicht bereits wegen Verstoßes gegen Formvorschriften für ungültig zu erklären. Dabei kann dahinstehen, ob die Ladungsfrist gem. § 24 Abs. 4 Satz 2 WEG hinsichtlich sämtlicher Tagesordnungspunkte eingehalten wurde und ob die Waschküche ein geeigneter Versammlungsort war.

Das Gericht ist davon überzeugt, dass sich etwaige formale Beschlussmängel jedenfalls nicht auf das Ergebnis der Beschlussfassung ausgewirkt haben.

Die Ladungsfrist des § 24 Abs. IV Satz 2 WEG stellt lediglich eine Soll-Vorschrift dar. Damit scheidet eine Ungültigerklärung dann aus, wenn feststeht, dass der angefochtene Beschluss auch bei ordnungsgemäßer Einberufung ebenso gefasst worden wäre (BGH, Beschluss vom 7. März 2002 – V ZB 24/01 -, BGHZ 150, 109-122, Rn. 30 m.w.N.).

Entsprechendes gilt für die Waschküche als gewählten Versammlungsort.

Es liegen keinerlei Anhaltspunkte dafür vor, dass die Kläger oder andere Eigentümer aufgrund der verkürzten Ladungsfristen oder aufgrund des gewählten Versammlungsortes an der Einflussnahme zur Beschlussfassung gehindert gewesen wären. Vielmehr haben Sie an der Versammlung teilgenommen und an sämtlichen Beschlüssen mitgewirkt. Konkreter Vortrag dazu, weshalb das Gebot der Nichtöffentlichkeit bei Abhaltung einer Versammlung innerhalb eines abgeschlossenen und grundsätzlich nur für Bewohner zugänglichen Hauses verletzt worden sein sollte, liegt ebenfalls nicht vor.

II.

TOP 5

Die Beschlussfassung zu TOP 5 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, die Anfechtungsklage ist unbegründet.

Insbesondere liegt kein Zweitbeschluss zur Beschlussfassung zu TOP 14 der Versammlung vom 28.9.2023 vor.

Dort ging es um die konkrete Beauftragung der Firma B. mit Kosten von knapp 9000,00 EUR, während die Eigentümer unter TOP 5 nunmehr lediglich einen Grundlagenbeschluss hinsichtlich der Planung einer energetischen Sanierung gefasst haben, durch den noch keine Kosten ausgelöst werden. Der Beschluss ist auch hinreichend bestimmt. Die Planung einer energetischen Sanierung der Gebäude ist mangels Einschränkung umfassend zu verstehen und umfasst damit die gesamten Gebäude.

III.

TOP 6.2.

Die Beschlussfassung zu TOP 6.2. widerspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, der Beschluss ist für ungültig zu erklären.

1. Es fehlen die bei einem Kostenrahmen von knapp 9000,00 EUR notwendigen drei Vergleichsangebote.

Soweit die Beklagte sich darauf beruft, die beauftragte Firma habe sich in der Vergangenheit bereits bewährt, hat sie diesen Vortrag nicht konkretisiert. Es ist nicht vorgetragen, dass die Firma des Herrn B. in der Vergangenheit bereits erfolgreich und zufriedenstellend für die Beklagte tätig war. Ein bei der Vertragsanbahnung aufgekommener positiver Eindruck kann zwar bei der späteren Entscheidung der Eigentümer eine Rolle spielen, macht weitere Vergleichsangebote aber nicht entbehrlich.

2. Zudem ist der Beschluss zu unbestimmt. Der Auftragsrahmen ist nicht erkennbar und geht auch aus dem Verweis zu TOP 2 des Protokolls nicht ausreichend hervor. Dort ist nur ersichtlich, dass sich die Beauftragung wohl auf die Feststellung eines „Ist-Zustandes“ beziehen soll. Ob und inwieweit aber weitere Leistungen erbracht werden sollen, ist nicht erkennbar. Hier hätte es eines konkreten Angebotes bedurft. Falls ein solches vorliegt, wird in der Beschlussfassung darauf jedenfalls nicht erkennbar Bezug genommen.

IV.

TOP 8

Der Beschluss zu TOP 8 entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung, die diesbezüglichen Anfechtungsgründe greifen nicht durch.

1. Die Vergleichsangebote und Vertragsentwürfe sind den Eigentümern rechtzeitig mit Mail vom 15.11.2024 zur Verfügung gestellt worden.

Soweit es um schwierige Tatsachen und Rechtsfragen geht, ist insbesondere im Bereich von Ermessensentscheidungen zur Vorbereitung der Versammlung nach herrschender Meinung auch eine sachgerechte weitergehende Information der Wohnungseigentümer geboten.

Demnach war vorliegend die Übersendung der Eckdaten als auch die Entwürfe der abzuschließenden Verwalterverträge geboten.

Die Übersendung musste indes nicht innerhalb der Ladungsfrist des § 24 Abs. 4 WEG erfolgen.

§ 24 Abs. 4 S. 2 WEG regelt die Einberufung, wobei insoweit gemäß § 23 Abs. 2 WEG erforderlich ist, dass die anstehenden Beschlüsse bezeichnet werden. Damit soll sichergestellt werden, dass sich die Eigentümer auf die Beschlussfassung vorbereiten können, wobei nach der Rechtsprechung des BGH eine schlagwortartige Beschreibung des Beschlussgegenstandes genügt (BGH NZM 2012, 275).

Eine davon zu trennende Frage ist, ob die Eigentümer sich auf die Beschlussfassung hinreichend vorbereiten konnten, weil ihnen die für die Willensbildung erforderlichen Unterlagen rechtzeitig vorlagen. Dies ist letztlich eine Frage des Einzelfalls und abhängig von dem jeweiligen Beschlussgegenstand.(LG Frankfurt, Urteil vom 5. März 2020 – 2-13 S 65/19 -)

Danach war hier die Übersendung der Unterlagen am 15.11.2023 ausreichend. Selbst wenn man davon ausgeht, dass die Kläger erst am 16.11.2023 die Unterlagen erhalten haben, blieben Ihnen bis zum Zeitpunkt der Versammlung dennoch knapp 3 Wochen Zeit, um die Unterlagen in Ruhe durchzusehen und ggf. eigene Erkundigungen einzuholen. Dies ist ausreichend.

2. Auch der Umstand, dass der Verwaltervertrag mit der Vorverwaltung noch bis zum 31.3.2024 lief, steht der Ordnungsgemäßheit der Beschlussfassung nicht entgegen. Denn die Vorverwaltung wurde durch Aufhebung des Fortbestellungsbeschlusses über den 31.12.2023 hinaus zumindest mit Wirkung zum 31.12.2024 abberufen. Der Beschluss wurde nicht angefochten. Damit war die Beklagte ab dem 1.1.2024 verwalterlos.

Die Bestellung eines Verwalters entspricht in diesem Fall auch dann ordnungsgemäßer Verwaltung, wenn aufgrund laufender Kündigungsfristen für einen gewissen Zeitraum die Verwaltervergütung sowohl an den neuen Verwalter als auch an die nicht mehr tätige Vorverwaltung erfolgen muss. Denn die Verwalterlosigkeit der Gemeinschaft ist schon im Hinblick auf deren Handlungsfähigkeit zu vermeiden.

Auf die Frage, ob wichtige Gründe zur Abberufung der Vorverwaltung vorlagen, kommt es aus diesem Grunde nicht an.

3. Der Beschluss ist auch hinreichend bestimmt. Die Bezugnahme auf den „vorliegenden Verwaltervertrag“ ist ausreichend. Es lag nur ein Verwaltervertrag der bestellten Verwaltung vor. Dieser ist aufgrund des Namens auch eindeutig zu identifizieren. Die Anforderung an eine genaue Bezeichnung, wie sie die Kläger beanspruchen, wäre reine Förmelei.

4. Auch die Regelung, dass der Beirat den Verwaltervertrag zu unterschreiben hat, führt nicht zur Anfechtbarkeit des Beschlusses.

Zwar war bei Beschlussfassung der Eigentümer und ab dem 1.1.2024 bestellte Verwalter Y. noch Mitglied des Beirates und deshalb gem. § 181 BGB daran gehindert, den Vertrag sowohl auf Seiten der Beklagten als auch auf Seite des Verwalters abzuschließen (In-Sich-Geschäft, § 181 BGB).

Dies führt aber nicht dazu, dass der im Beschluss beabsichtigte Vertragsschluss nicht durchführbar war.

Der Verstoß gegen § 181 BGB führt nicht zur Nichtigkeit des abgeschlossenen Vertrages. Dieser ist nur gem. § 177 BGB schwebend unwirksam und kann noch genehmigt werden (Grüneberg, BGB, 82. Aufl. § 181, Rn. 15).

Dementsprechend konnte der Beirat nach Ausscheiden des Verwalters und Übernahme des Amtes durch seinen Nachfolger den Vertrag genehmigen.

5. Soweit sich die Kläger darauf berufen, der Verwalter habe in der Versammlung nicht nachgewiesen, dass er zertifizierter Verwalter sei und über die notwendige Gewerbeerlaubnis und Versicherung verfüge, führt dies ebenfalls nicht zur Anfechtbarkeit des Beschlusses.

Die insoweit darlegungspflichtigen Kläger behaupten selbst schon nicht, dass der Verwalter Y. nicht über die vorgenannten Voraussetzungen verfüge. Es kann auch dahinstehen, ob die entsprechenden Voraussetzungen Gegenstand der Diskussion in der Versammlung waren. Insoweit hätte es nämlich denjenigen Eigentümern, die meinten, die diesbezüglichen Informationen für ihre Entscheidungsfindung zu benötigen, oblegen, entsprechende Nachfragen zu stellen. Dass entsprechende Nachfragen überhaupt gestellt oder gar unzureichend beantwortet worden wären, tragen die Kläger nicht vor und ist auch sonst nicht ersichtlich.

6. Soweit die Klägerseite einwendet, der vorgelegte Verwaltervertrag enthalte eine Vielzahl ungültiger Klauseln, führt auch dies nicht zur Ungültigkeitserklärung des angefochtenen Bestellungsbeschlusses.

Dabei kann dahinstehen, ob die Klauseln einer Gültigkeitskontrolle standhalten oder nicht.

a) Richtigerweise ist die AGB-Kontrolle der Klauseln des Verwaltervertrags nicht im Rahmen einer Anfechtungsklage gegen den Beschluss zur Ermächtigung von Wohnungseigentümern zum Abschluss des Vertrages oder einen Beschluss über die Annahme des Vertragsangebots des Verwalters, sondern bei der Anwendung des Vertrags im Verhältnis zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft und dem Verwalter vorzunehmen. (BGH, Versäumnisurteil vom 5. Juli 2019 – V ZR 278/17 -).

b) Die Verwendung unwirksamer Klauseln führt zumindest hier auch nicht dazu, dass der Verwalter insgesamt als ungeeignet für die Ausübung des von ihm übernommenen Amtes erscheint und der Beschluss aus diesem Grund ordnungsgemäßer Verwaltung widersprechen würde.

Die Bestellung des Verwalters gehört zu den Angelegenheiten der ordnungsmäßigen Verwaltung. Der Beschluss muss daher nach § 19 Abs. 1 ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen. Bei der Bestellung, bei der die WEer eine Prognose darüber anstellen müssen, ob der Bestellte das ihm anvertraute Amt ordnungsgemäß ausüben wird, haben die WEer aber einen Beurteilungsspielraum. Dieser ist erst überschritten, wenn es objektiv nicht mehr vertretbar erscheint, dass sie den Verwalter ungeachtet der gegen ihn sprechenden Umstände bestellen. Ein Verstoß gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung liegt vor, wenn ein wichtiger Grund in der Person des Kandidaten gegen seine Bestellung zum Verwalter spricht (Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 26 Rn. 72)

Ob ein wichtiger Grund gegen die Bestellung des Verwalters vorliegt, lässt sich ansatzweise nach den Grundsätzen beurteilen, die vor Inkrafttreten des WEMoG für die nach altem Recht noch mögliche auf das Vorliegen eines wichtigen Grundes beschränkte Abberufung eines Verwalters gegolten haben. Demnach liegt ein wichtiger Grund gegen die Bestellung vor, wenn unter Berücksichtigung aller, nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter Umstände nach Treu und Glauben eine Zusammenarbeit mit dem zu bestellenden Verwalter unzumutbar und das erforderliche Vertrauensverhältnis von Anfang an nicht zu erwarten ist. (Bärmann/Becker, 15. Aufl. 2023, WEG § 26 Rn. 75)

Diese Voraussetzungen liegen hier nicht vor.

Der Verwalter hat im Rahmen seiner Anhörung im Rahmen der mündlichen Verhandlung angegeben, den Vertrag zu großen Teilen von der Vorverwalterin übernommen zu haben. Dass im Verhältnis der Vorverwalterin dieser Vertrag bereits Gegenstand von Streitigkeiten war, ist weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Insofern musste der Verwalter nicht damit rechnen, dass der bestehende Vertrag problematische Inhalte auswies und hatte insofern keinen Anlass zu einer besonderen Überprüfung. Dafür, dass der Verwalter den Eigentümern sehenden Auges unwirksame Vertragsinhalte „unterschieben“ wollte (dies könnte erhebliche Zweifel an der Geeignetheit begründen), bestehen keine Anhaltspunkte. Insofern reicht das Versäumnis einer eingehenden Prüfung nicht aus, um die Geeignetheit des Verwalters insgesamt in Zweifel zu ziehen.

TOP 12

Die Beschlussfassung ist mangels Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer nichtig.

1. Mit der Beschlussfassung zu TOP 12.1 werden den Eigentümern durch Beschluss Duldungspflichten auferlegt. Die Beschlussfassung ist nicht dahingehend zu verstehen, dass lediglich deklaratorisch auf die Verpflichtung gem. § 14 WEG Bezug genommen wird. Denn in diesem Fall wäre eine gesonderte Beschlussfassung überflüssig. Deshalb ist davon auszugehen, dass die Eigentümer mit der Beschlussfassung eine eigene Rechtsgrundlage für die Duldungspflicht der Eigentümer schaffen wollten. Der Beschluss ist auch nicht als reiner Aufforderungsbeschluss zu verstehen (hierzu BGH 5. Zivilsenat, Urteil vom 21. Juli 2023, V ZR 215/21). Denn hierzu fehlt es bereits an einem konkreten Adressaten.

2. Entsprechendes gilt für die Beschlussfassung zu TOP 12.3.. Auch hier fehlt es an einer entsprechenden Beschlusskompetenz. Die Auslegung des Beschlusstextes ergibt, dass hier verschuldensunabhängig Schadenersatzspflichten der Wohnungseigentümer begründet werden sollen. Solche können durch Beschluss nicht begründet werden. Das Bestehen etwaiger Schadenersatzansprüche ist gegebenenfalls auf gerichtlichem Weg zu überprüfen. Die Auslegung des Beschlusses dahin, dass lediglich deklaratorisch auf bestehende gesetzliche Verpflichtungen hingewiesen werden sollte, ist fernliegend. Denn dann hätte es einer Beschlussfassung überhaupt nicht bedurft.

3. Die Nichtigkeit der Beschlussfassungen zu TOP 12.1 und 12.3 führt zur Gesamtnichtigkeit des Beschlusses, § 139 BGB. Eine Selbständigkeit der Beschlussfassung zu TOP 12.2 im Sinne des § 139 BGB ist nicht gegeben. Es ist nicht anzunehmen, dass die Beschlussfassung zu TOP 12.2 ohne den restlichen Teil des Beschlusses erfolgt wäre. Die Beschlussfassung zu TOP 12.2. nimmt auf die Beschlussfassung zu TOP 12.1. Bezug und hängt mit dieser zusammen.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit aus §§ 709 ZPO.

Der Streitwert wird auf 36.343,80 EUR festgesetzt.

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