Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Streit um Nebenkosten: Darf der Vermieter die Vorauszahlung trotz Guthaben erhöhen?
- Der Auslöser: Eine Abrechnung mit widersprüchlichem Inhalt
- Die Kernfragen für das Gericht
- Die Entscheidung zur Erhöhung: Ein klares „Nein“ des Gerichts
- Warum ein Teil der Klage trotzdem als „erledigt“ galt
- Das zweite Guthaben und die Verrechnung
- Die Kosten des Verfahrens: Wer am Ende zahlt
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf mein Vermieter die Vorauszahlung für Betriebskosten erhöhen, obwohl ich ein Guthaben aus der letzten Abrechnung habe?
- Unter welchen Voraussetzungen kann mein Vermieter die Vorauszahlungen für Betriebskosten überhaupt anpassen?
- Was kann ich tun, wenn ich mit einer Erhöhung der Betriebskosten-Vorauszahlung nicht einverstanden bin?
- Habe ich einen Anspruch darauf, dass meine Betriebskosten-Vorauszahlungen gesenkt werden, wenn ich ein hohes Guthaben hatte?
- Wie wird ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung verrechnet, wenn der Vermieter andere Forderungen an mich hat?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 30 C 17/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: AG Brandenburg
- Datum: 05.06.2025
- Aktenzeichen: 30 C 17/24
- Verfahrensart: Klageverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilprozessrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Eine ehemalige Mieterin eines Ladenlokals, die sich gegen eine vom Vermieter einseitig geforderte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen wehrte und die Auszahlung eines Betriebskostenguthabens forderte.
- Beklagte: Der gewerbliche Vermieter des Ladenlokals, der die Betriebskostenvorauszahlungen erhöht hatte und eigene Forderungen gegen die Mieterin geltend machte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Die ehemalige Mieterin eines Ladenlokals forderte die Auszahlung von Guthaben aus Betriebskostenabrechnungen. Der Vermieter hatte zuvor einseitig die monatlichen Betriebskostenvorauszahlungen erhöht, obwohl frühere Abrechnungen Guthaben für die Mieterin auswiesen.
- Kern des Rechtsstreits: Es ging um die rechtliche Wirksamkeit der vom gewerblichen Vermieter einseitig verlangten Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen trotz bestehender Guthaben der Mieterin. Zudem war der Anspruch der Mieterin auf Rückzahlung eines Guthabens aus einer weiteren Abrechnung strittig, da der Vermieter Gegenforderungen geltend machte.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht stellte fest, dass der ursprüngliche Klageantrag bezüglich der erhöhten Vorauszahlung erledigt war. Die restliche Klage wurde abgewiesen.
- Begründung: Das Gericht befand, dass der Vermieter nicht berechtigt war, die Betriebskostenvorauszahlungen einseitig zu erhöhen, insbesondere da frühere Abrechnungen hohe Guthaben für die Mieterin zeigten. Eine Erhöhung ist nur zulässig, wenn die Betriebskosten tatsächlich steigen. Der erste Klagepunkt hatte sich erledigt, weil der Vermieter die Abrechnung für 2023 erstellt hatte und die Mieterin den daraus resultierenden Betrag beglichen hatte.
- Folgen: Der Rechtsstreit über die erhöhten Vorauszahlungen wurde als abgeschlossen erklärt. Die Kosten des Rechtsstreits wurden zu 27 % der Klägerin und zu 73 % dem Beklagten auferlegt.
Der Fall vor Gericht
Streit um Nebenkosten: Darf der Vermieter die Vorauszahlung trotz Guthaben erhöhen?
Jeder Mieter kennt sie: die jährliche Betriebskostenabrechnung. Oftmals führt sie zu Nachzahlungen, manchmal aber auch zu einem erfreulichen Guthaben. Doch was passiert, wenn ein Vermieter im selben Brief, in dem er ein Guthaben bescheinigt, gleichzeitig eine deutliche Erhöhung der monatlichen Vorauszahlungen für die Zukunft verlangt? Ist das erlaubt? Genau diese Frage musste das Amtsgericht Brandenburg klären.
Ein solcher Fall landete vor Gericht, weil die Mieterin eines Ladenlokals und ihr Vermieter genau darüber in einen tiefen Konflikt gerieten. Die Entscheidung des Gerichts beleuchtet, welche Rechte und Pflichten beide Seiten haben, wenn es um die Anpassung von Nebenkostenvorauszahlungen geht.
Der Auslöser: Eine Abrechnung mit widersprüchlichem Inhalt
Die Mieterin betrieb ein Ladenlokal und zahlte, wie vertraglich vereinbart, monatliche Vorauszahlungen für die Betriebskosten. Das sind Kosten, die neben der reinen Miete anfallen, zum Beispiel für Heizung, Wasser, Müllabfuhr oder die Reinigung von Gemeinschaftsflächen. Ende 2022 erhielt sie vom Vermieter die Abrechnung für das Jahr 2021. Das Ergebnis: ein Guthaben von über 2.200 Euro zu ihren Gunsten. Sie hatte also deutlich mehr vorausgezahlt, als tatsächlich an Kosten angefallen war.
Das Problem war jedoch der zweite Teil des Schreibens. Gleichzeitig mit der guten Nachricht über das Guthaben forderte der Vermieter die Mieterin auf, ihre monatlichen Vorauszahlungen ab Februar 2023 um fast 240 Euro zu erhöhen. Wie konnte das sein? Der Vermieter begründete seine Forderung mit den allgemein stark gestiegenen Energiekosten. Er argumentierte, dass zukünftige Abrechnungen sonst zu hohen Nachzahlungen führen würden.
Die Mieterin sah das anders. Sie empfand die Forderung als willkürlich und weigerte sich, den erhöhten Betrag zu zahlen. Für sie war es unlogisch, mehr vorauszahlen zu sollen, obwohl sie gerade erst nachweislich zu viel bezahlt hatte. Der Streit eskalierte, und die Mieterin zog schließlich vor Gericht.
Die Kernfragen für das Gericht
Das Gericht stand vor zwei zentralen Fragen, die es zu klären galt. Um das Urteil zu verstehen, müssen wir uns diese Fragen genau ansehen:
- War die Forderung des Vermieters rechtens? Durfte der Vermieter einseitig, also ohne Zustimmung der Mieterin, eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen verlangen, obwohl die letzte Abrechnung ein erhebliches Guthaben ergeben hatte?
- Was geschieht mit einem weiteren Guthaben? In der Zwischenzeit war auch die Abrechnung für das Jahr 2022 erstellt worden, die ebenfalls ein Guthaben für die Mieterin auswies – diesmal rund 970 Euro. Hat die Mieterin einen Anspruch auf die Auszahlung dieses Betrags?
Die Entscheidung zur Erhöhung: Ein klares „Nein“ des Gerichts
Das Gericht stellte in seiner Begründung klar: Die Forderung des Vermieters, die Vorauszahlungen zu erhöhen, war nicht rechtens. Aber warum kam das Gericht zu diesem Schluss? Dafür müssen wir die juristische Logik Schritt für Schritt nachvollziehen.
Zunächst hielt das Gericht fest, dass es bei der Miete von Geschäftsräumen – anders als bei Wohnungen – kein automatisches gesetzliches Recht des Vermieters gibt, die Vorauszahlungen einfach anzupassen. Eine solche Möglichkeit muss im Mietvertrag ausdrücklich vereinbart sein. Im vorliegenden Fall gab es eine solche Klausel. Sie besagte, dass der Vermieter berechtigt sei, die Vorauszahlungen anzupassen, „wenn sich die Betriebskosten erhöhen“.
Doch hier kommt der entscheidende Punkt: Selbst wenn eine solche Klausel existiert, darf der Vermieter sie nicht willkürlich anwenden. Das Gericht zog hier einen wichtigen Grundsatz des deutschen Rechts heran: den Grundsatz von Treu und Glauben (§ 242 BGB). Vereinfacht gesagt bedeutet dieser Grundsatz, dass sich jeder Vertragspartner fair und anständig verhalten muss. Eine einseitige Erhöhung der Vorauszahlungen ist nur dann fair und angemessen, wenn sie auf einer nachvollziehbaren Grundlage beruht.
Was ist eine solche Grundlage? Die einzig faire Grundlage, so das Gericht, ist die letzte vorliegende Betriebskostenabrechnung. Sie ist der einzige handfeste Beleg dafür, wie hoch die Kosten tatsächlich waren. Wenn diese Abrechnung, wie hier, ein hohes Guthaben für den Mieter ausweist, bedeutet das: Die bisherigen Vorauszahlungen waren nicht zu niedrig, sondern zu hoch. Eine Erhöhung wäre unter diesen Umständen das genaue Gegenteil von dem, was logisch und fair wäre.
Das Gericht verglich die Situation mit einem zinslosen Darlehen. Würde man dem Vermieter erlauben, trotz eines Guthabens noch höhere Vorauszahlungen zu kassieren, würde der Mieter ihm quasi Geld leihen, ohne dafür Zinsen zu bekommen. Das ist nicht der Sinn von Vorauszahlungen. Sie sollen die voraussichtlich anfallenden Kosten decken – nicht mehr und nicht weniger. Der Verweis des Vermieters auf allgemein gestiegene Energiepreise reichte dem Gericht nicht aus. Die Anpassung muss sich an der konkreten, vergangenen Abrechnung orientieren, nicht an abstrakten Zukunftsprognosen. Im Gegenteil: Das Gericht stellte fest, dass die Mieterin aufgrund des Guthabens sogar das Recht gehabt hätte, eine Senkung ihrer Vorauszahlungen zu verlangen.
Warum ein Teil der Klage trotzdem als „erledigt“ galt
Obwohl die Mieterin im Kernpunkt recht bekam, wurde ihr ursprünglicher Antrag vom Gericht für „in der Hauptsache erledigt“ erklärt. Was bedeutet dieser juristische Begriff?
Stellen Sie sich vor, Sie streiten mit Ihrem Nachbarn darüber, ob sein Baum zu weit in Ihren Garten ragt und gefällt werden muss. Während Sie noch streiten, fällt der Baum in einem Sturm von allein um. Der ursprüngliche Streitgegenstand – der stehende Baum – ist damit verschwunden. Der Streit hat sich also „erledigt“.
Ähnlich war es hier. Die Mieterin wollte ursprünglich vom Gericht feststellen lassen, dass sie nicht zur Zahlung der erhöhten Vorauszahlungen für das Jahr 2023 verpflichtet ist. Während das Gerichtsverfahren noch lief, erstellte der Vermieter jedoch die endgültige Betriebskostenabrechnung für genau dieses Jahr 2023. Mit dieser endgültigen Abrechnung stand nun schwarz auf weiß fest, was die Mieterin für 2023 tatsächlich zahlen musste. Die Frage, ob die monatlichen Vorauszahlungen zu hoch angesetzt waren, war damit überholt. Der Streit hatte sich durch die Endabrechnung von selbst geklärt.
Das zweite Guthaben und die Verrechnung
Nun bleibt noch die zweite Frage: Was passierte mit dem Guthaben von rund 970 Euro aus der Abrechnung für das Jahr 2022? Die Mieterin hatte gefordert, dass der Vermieter ihr dieses Geld auszahlt. Doch das Gericht wies diese Forderung ab.
Der Grund dafür lag in Gegenforderungen des Vermieters. Der Vermieter hatte im Laufe des Verfahrens eine sogenannte Aufrechnung erklärt. Das kann man sich wie das Verrechnen von Schulden vorstellen: Wenn Sie einer Freundin 50 Euro schulden, diese Ihnen aber noch 30 Euro schuldet, können Sie „aufrechnen“ und ihr einfach die Differenz von 20 Euro geben.
Im vorliegenden Fall hatte der Vermieter argumentiert, dass ihm noch Geld von der Mieterin zustehe, unter anderem wegen einer Mietkürzung, die die Mieterin im Streit vorgenommen hatte. Obwohl das Gericht der Mieterin im Hauptpunkt – der unrechtmäßigen Erhöhung – recht gab, führten diese Gegenansprüche des Vermieters dazu, dass die Forderung der Mieterin auf Auszahlung des Guthabens am Ende nicht durchkam. Der Anspruch wurde durch die Verrechnung sozusagen aufgebraucht.
Die Kosten des Verfahrens: Wer am Ende zahlt
Eine letzte interessante Frage ist immer, wer die Kosten für Anwälte und Gericht tragen muss. Hier gilt der Grundsatz: Wer verliert, zahlt. Da in diesem Fall beide Seiten teils gewonnen und teils verloren haben, wurden die Kosten aufgeteilt.
Das Gericht entschied, dass der Vermieter 73 % und die Mieterin 27 % der Kosten tragen muss. Diese Verteilung zeigt, dass das Gericht den Hauptstreitpunkt – die unrechtmäßige Erhöhung der Vorauszahlungen – als den wesentlichsten Teil des Verfahrens ansah. Und in diesem entscheidenden Punkt hatte die Mieterin vollständig gewonnen.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil zeigt klar: Vermieter dürfen Vorauszahlungen für Nebenkosten nicht willkürlich erhöhen, wenn die letzte Abrechnung ein Guthaben für den Mieter ausweist. Eine Erhöhung ist nur gerechtfertigt, wenn sie sich auf tatsächliche Kostensteigerungen der vergangenen Abrechnung stützt – nicht auf vage Prognosen über künftige Energiepreisentwicklungen. Mieter haben bei einem Guthaben sogar das Recht, eine Senkung ihrer Vorauszahlungen zu verlangen, da diese den voraussichtlichen Verbrauch widerspiegeln sollen. Die Entscheidung stärkt die Position von Mietern erheblich und macht deutlich, dass Vorauszahlungen kein zinsloses Darlehen für den Vermieter darstellen dürfen.
Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf mein Vermieter die Vorauszahlung für Betriebskosten erhöhen, obwohl ich ein Guthaben aus der letzten Abrechnung habe?
Ja, Ihr Vermieter kann unter bestimmten Umständen die Vorauszahlung für Betriebskosten erhöhen, selbst wenn Sie ein Guthaben aus der letzten Abrechnung hatten. Dies mag auf den ersten Blick widersprüchlich erscheinen, lässt sich aber durch die unterschiedliche Betrachtung von Vergangenheit und Zukunft erklären.
Bedeutung von Guthaben und Erhöhung der Vorauszahlung
Betriebskostenvorauszahlungen sind monatliche Abschlagszahlungen, die Sie als Mieter leisten, um die später anfallenden tatsächlichen Betriebskosten abzudecken. Einmal im Jahr erstellt der Vermieter eine Betriebskostenabrechnung. Diese Abrechnung zeigt auf, wie hoch die tatsächlichen Kosten im abgelaufenen Abrechnungszeitraum waren und verrechnet diese mit den von Ihnen geleisteten Vorauszahlungen.
Ein Guthaben aus der letzten Abrechnung bedeutet, dass Ihre geleisteten Vorauszahlungen im vergangenen Abrechnungszeitraum höher waren als die tatsächlich angefallenen Betriebskosten. Dieses Guthaben muss Ihnen vom Vermieter ausgezahlt oder mit der nächsten Mietzahlung verrechnet werden. Es betrifft also die Abrechnung der Kosten aus der Vergangenheit.
Eine Erhöhung der Vorauszahlung hingegen betrifft die zukünftigen Betriebskosten. Das bedeutet, es wird eine Anpassung für die kommenden Monate vorgenommen, um die voraussichtlich anfallenden Kosten besser abzubilden. Für Sie ist es wichtig zu verstehen, dass das Guthaben aus der Vergangenheit nicht automatisch bedeutet, dass die Kosten in der Zukunft auch niedriger sein werden.
Wann eine Erhöhung zulässig ist
Eine Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen ist nach deutschem Mietrecht zulässig, wenn:
- Die Betriebskostenabrechnung für den letzten Abrechnungszeitraum einen Nachzahlungsbetrag ergeben hätte, wenn die Vorauszahlungen nicht durch das Guthaben ausgeglichen worden wären. Anders ausgedrückt: Wenn die tatsächlichen Kosten höher waren als die bisherigen Vorauszahlungen, auch wenn ein vorhandenes Guthaben den Fehlbetrag decken konnte, darf der Vermieter die zukünftigen Vorauszahlungen anpassen.
- Der Vermieter konkrete und nachvollziehbare Gründe darlegen kann, warum die Betriebskosten in der Zukunft voraussichtlich deutlich steigen werden. Solche Gründe können zum Beispiel allgemein gestiegene Energiepreise (Heizung, Warmwasser), höhere Gebühren (Müll, Wasser) oder die Einführung neuer umlagefähiger Kostenpositionen sein. Die Erhöhung muss sich an den tatsächlichen Kosten der letzten Abrechnung orientieren oder einer begründeten Prognose für die Zukunft folgen.
Wichtige Prüfpunkte für Mieter
Wenn Ihr Vermieter die Vorauszahlungen erhöht, sollten Sie Folgendes beachten:
- Gültige Abrechnung: Die Erhöhung der Vorauszahlungen muss in der Regel auf einer formell korrekten und inhaltlich nachvollziehbaren Betriebskostenabrechnung basieren. Nur auf Basis einer solchen Abrechnung darf eine Anpassung erfolgen.
- Angemessenheit der Erhöhung: Die neue Höhe der Vorauszahlung muss angemessen sein und den voraussichtlichen tatsächlichen Kosten entsprechen. Eine willkürliche oder überhöhte Anpassung ist nicht zulässig.
- Begründung bei prognostizierten Kosten: Fordert der Vermieter eine Erhöhung aufgrund erwarteter Kostensteigerungen, muss er dies transparent und nachvollziehbar begründen.
Es ist also entscheidend, ob die tatsächlichen Kosten des letzten Abrechnungszeitraums gestiegen sind oder ob nachvollziehbare Gründe für eine zukünftige Steigerung vorliegen. Ein Guthaben aus der Vergangenheit ändert nichts an der Notwendigkeit, zukünftige Betriebskosten adäquat durch Vorauszahlungen abzudecken.
Unter welchen Voraussetzungen kann mein Vermieter die Vorauszahlungen für Betriebskosten überhaupt anpassen?
Ihr Vermieter kann die Vorauszahlungen für Betriebskosten nur unter bestimmten Voraussetzungen anpassen. Die zentrale Grundlage hierfür ist, dass die tatsächlichen Betriebskosten die bisherigen Vorauszahlungen nicht mehr decken. Dies ist in der Regel nur möglich, wenn eine gültige Betriebskostenabrechnung vorliegt, die einen erheblichen Nachzahlungsbetrag aufweist.
Für Sie bedeutet das: Der Vermieter muss zuerst nachweisen, dass die tatsächlichen Kosten höher waren, als Sie bisher vorausbezahlt haben. Er kann die Vorauszahlungen nicht einfach willkürlich anheben.
Die wichtigsten Voraussetzungen im Detail:
- Vorhandensein einer gültigen Betriebskostenabrechnung: Eine Anpassung der Vorauszahlungen setzt in der Regel voraus, dass Ihr Vermieter eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung für den letzten Abrechnungszeitraum erstellt hat. Diese Abrechnung muss zeigen, dass die tatsächlichen Kosten über einen längeren Zeitraum hinweg deutlich über den bisher geleisteten Vorauszahlungen lagen. Ohne eine solche Abrechnung, die einen Fehlbetrag belegt, ist eine Erhöhung der Vorauszahlungen im Allgemeinen nicht zulässig.
- Prognose zukünftiger Kosten: Die Anpassung muss sich an der vernünftigen Erwartung der zukünftigen Kosten orientieren. Der Vermieter darf die Vorauszahlungen nicht höher ansetzen, als die voraussichtlichen tatsächlichen Kosten es rechtfertigen. Er muss davon ausgehen können, dass die Kosten auch in Zukunft auf dem erhöhten Niveau bleiben oder weiter steigen werden. Stellen Sie sich vor, die Energiekosten für Heizung oder Warmwasser sind im letzten Jahr stark gestiegen. Wenn diese Kosten voraussichtlich hoch bleiben, kann dies ein Grund für eine Anpassung sein.
- Schriftliche Mitteilung und Begründung: Die Mitteilung über die Anpassung der Vorauszahlungen muss schriftlich erfolgen. Darin muss der Vermieter die Gründe für die Erhöhung klar und nachvollziehbar darlegen. Er muss also erläutern, warum die bisherigen Vorauszahlungen nicht mehr ausreichen und wie sich die neue Höhe der Vorauszahlungen zusammensetzt. Diese Begründung dient dazu, Ihnen die Überprüfung der Forderung zu ermöglichen.
Kurz gesagt: Ihr Vermieter kann die Vorauszahlungen anpassen, wenn die letzte Betriebskostenabrechnung einen Fehlbetrag ausweist und die Kosten voraussichtlich auch in Zukunft auf diesem erhöhten Niveau liegen werden. Die Anpassung muss Ihnen schriftlich und begründet mitgeteilt werden.
Was kann ich tun, wenn ich mit einer Erhöhung der Betriebskosten-Vorauszahlung nicht einverstanden bin?
Eine Erhöhung der Betriebskosten-Vorauszahlung durch den Vermieter ist grundsätzlich an bestimmte Bedingungen geknüpft. Wenn Sie die Forderung nach einer höheren Vorauszahlung für unberechtigt halten, liegt der Fokus der Überprüfung meist auf der zugrunde liegenden Betriebskostenabrechnung.
Grundlagen der Erhöhung
Der Vermieter darf die monatlichen Vorauszahlungen für Betriebskosten nur anpassen, wenn er eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung erstellt hat und diese eine Nachzahlung für die vergangene Abrechnungsperiode ergeben hat. Die Höhe der Anpassung muss dabei angemessen sein und sich an den tatsächlich angefallenen Kosten der letzten Abrechnungsperiode orientieren. Diese Regelung dient dazu, zukünftige hohe Nachzahlungen zu vermeiden.
Detaillierte Prüfung der Betriebskostenabrechnung
Wenn Sie die Erhöhung anzweifeln, ist der erste und wichtigste Schritt die gründliche Überprüfung der Betriebskostenabrechnung selbst. Hierbei können verschiedene Punkte Anlass zum Widerspruch geben:
- Formelle Fehler: Ist die Abrechnung verständlich und nachvollziehbar aufgebaut? Enthält sie alle notwendigen Angaben wie die Gesamtkosten, Ihren Anteil, die geleisteten Vorauszahlungen und den Saldo?
- Inhaltliche Fehler: Sind die abgerechneten Kostenpositionen tatsächlich umlagefähig, also auf Mieter umlegbar? Verwaltungskosten oder Reparaturkosten sind zum Beispiel keine umlagefähigen Betriebskosten. Sind die Rechenschritte korrekt? Wurde der richtige Verteilerschlüssel (z.B. nach Wohnfläche, Personenzahl oder Verbrauch) angewendet?
- Einhaltung der Frist: Hat der Vermieter die Betriebskostenabrechnung innerhalb der gesetzlichen 12-Monats-Frist nach Ende des Abrechnungszeitraums erstellt und Ihnen zugestellt? Bei einer verspäteten Zustellung kann der Vermieter Nachforderungen aus der Abrechnung in der Regel nicht mehr geltend machen, was sich dann auch auf die Begründung einer Erhöhung auswirken kann.
- Angemessenheit der Erhöhung: Selbst wenn die Abrechnung an sich korrekt ist, muss die daraus abgeleitete Erhöhung der Vorauszahlung verhältnismäßig sein. Sie sollte sich logisch aus der Nachzahlung und einer realistischen Einschätzung der zukünftigen Kosten ergeben.
Das Recht auf Belegeinsicht
Ein entscheidendes Instrument zur Überprüfung der Abrechnung ist Ihr Recht auf Belegeinsicht. Das bedeutet, Sie können vom Vermieter verlangen, die Originalbelege (z.B. Rechnungen von Versorgern, Hausmeisterdienste, Versicherungen), die der Abrechnung zugrunde liegen, einzusehen. Dies ermöglicht Ihnen, die Richtigkeit der einzelnen Kostenpositionen zu überprüfen und festzustellen, ob diese auch tatsächlich angefallen sind.
Formeller Widerspruch gegen die Abrechnung
Wenn Sie nach Ihrer Prüfung der Abrechnung und der Belegeinsicht Mängel feststellen, können Sie der Betriebskostenabrechnung schriftlich widersprechen. Dieser Widerspruch sollte innerhalb von zwölf Monaten nach Erhalt der Abrechnung erfolgen. Im Widerspruch sollten Sie detailliert darlegen, welche Punkte Sie beanstanden und warum. Ein begründeter Widerspruch gegen die Abrechnung kann die Grundlage für die Anfechtung der daraus resultierenden Erhöhung der Vorauszahlung bilden. Wenn die Abrechnung aufgrund von Fehlern ungültig ist, entfällt auch die Grundlage für die Erhöhung der Vorauszahlung.
Habe ich einen Anspruch darauf, dass meine Betriebskosten-Vorauszahlungen gesenkt werden, wenn ich ein hohes Guthaben hatte?
Ja, Sie haben grundsätzlich einen Anspruch darauf, dass Ihre Betriebskosten-Vorauszahlungen gesenkt werden, wenn Sie ein hohes Guthaben aus der letzten Betriebskostenabrechnung hatten. Dieser Anspruch ist im deutschen Mietrecht verankert, insbesondere in § 560 Absatz 4 des Bürgerlichen Gesetzbuches (BGB). Diese gesetzliche Regelung sieht vor, dass die monatlichen Vorauszahlungen auf die Betriebskosten an die tatsächlich angefallenen Kosten angepasst werden sollen.
Stellen Sie sich vor, Sie zahlen jeden Monat eine feste Summe für Ihre Betriebskosten, wie zum Beispiel für Heizung, Wasser oder die Müllabfuhr. Wenn Sie am Ende des Abrechnungsjahres eine Betriebskostenabrechnung erhalten, die ein erhebliches Guthaben für Sie ausweist, bedeutet das, dass Ihre monatlichen Vorauszahlungen über das Jahr hinweg zu hoch waren. Dieses Guthaben zeigt, dass die tatsächlichen Kosten niedriger waren als die Summe Ihrer Vorauszahlungen.
Für Sie bedeutet das: Wenn ein solches Guthaben entsteht und es nicht nur eine einmalige Ausnahme, sondern ein Hinweis auf dauerhaft geringere tatsächliche Kosten ist, können Sie von Ihrem Vermieter verlangen, dass die Höhe der zukünftigen monatlichen Vorauszahlungen angepasst wird. Die Grundlage für diese Anpassung ist die letzte, korrekt erstellte Betriebskostenabrechnung. Die neue Vorauszahlung soll dann so bemessen sein, dass sie die voraussichtlich anfallenden Betriebskosten realistisch abdeckt.
Wichtig ist dabei, dass der Anspruch auf Senkung der Vorauszahlungen nicht automatisch eintritt. Der Vermieter ist nicht verpflichtet, die Vorauszahlungen von sich aus zu reduzieren. Stattdessen muss dieser Anspruch aktiv von Ihnen eingefordert werden. Es geht darum, ein gerechtes Verhältnis zwischen den von Ihnen geleisteten Vorauszahlungen und den tatsächlich entstehenden Betriebskosten herzustellen.
Wie wird ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung verrechnet, wenn der Vermieter andere Forderungen an mich hat?
Verrechnung von Guthaben und Forderungen: Das Prinzip der Aufrechnung
Wenn Sie ein Guthaben aus Ihrer Betriebskostenabrechnung erhalten, das Ihr Vermieter Ihnen eigentlich auszahlen müsste, gleichzeitig aber auch eigene Forderungen an Sie hat – beispielsweise ausstehende Mietzahlungen oder Ansprüche wegen Beschädigungen in der Wohnung – kann es zur Aufrechnung kommen. Das bedeutet, Ihr Vermieter verrechnet das Guthaben mit seinen eigenen Forderungen, anstatt es Ihnen auszuzahlen. Dies ist ein häufiger Vorgang, der dazu führen kann, dass ein erwartetes Guthaben nicht oder nur teilweise ausgezahlt wird.
Voraussetzungen für eine wirksame Aufrechnung
Damit Ihr Vermieter ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung wirksam mit seinen Forderungen verrechnen kann, müssen bestimmte Bedingungen erfüllt sein:
- Gegenseitigkeit der Forderungen: Sowohl Sie als auch Ihr Vermieter müssen gegenseitig etwas voneinander fordern. Sie haben ein Guthaben von ihm, und er hat eine Forderung an Sie.
- Gleichartigkeit der Forderungen: Die Forderungen müssen gleichartig sein, das heißt, es muss sich in der Regel um Geldforderungen handeln. Ein Guthaben von beispielsweise 100 Euro aus der Betriebskostenabrechnung und eine Mietforderung von 50 Euro sind gleichartige Forderungen.
- Fälligkeit der Forderung des Vermieters: Die Forderung des Vermieters, mit der er Ihr Guthaben verrechnen möchte, muss bereits fällig sein. Das bedeutet, der Vermieter muss diese Zahlung bereits von Ihnen verlangen können. Ihr Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ist in der Regel mit Erhalt der korrekten Abrechnung und Ablauf einer angemessenen Prüffrist fällig.
- Aufrechnungserklärung: Ihr Vermieter muss Ihnen klar mitteilen, dass er die Aufrechnung vornimmt. Eine solche Mitteilung muss deutlich machen, dass er Ihr Guthaben mit seinen Forderungen verrechnen will.
Praktische Auswirkungen der Aufrechnung
Wird eine Aufrechnung unter diesen Voraussetzungen wirksam erklärt, erlöschen die Forderungen in dem Umfang, in dem sie sich gegenseitig decken.
Stellen Sie sich vor: Sie haben ein Guthaben von 150 Euro aus der Betriebskostenabrechnung. Gleichzeitig haben Sie aber noch eine offene Mietzahlung von 100 Euro an Ihren Vermieter. Ihr Vermieter kann dann die 100 Euro der offenen Miete mit Ihrem Guthaben verrechnen. Das bedeutet, Ihre Mietforderung ist durch die Aufrechnung beglichen, und Ihnen verbleiben noch 50 Euro Guthaben, die der Vermieter an Sie auszahlen müsste. Der Betrag, der verrechnet wurde, ist somit nicht mehr zu zahlen.
Wichtiger Unterschied zur Mietkaution
Es ist wichtig, ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung nicht mit der Mietkaution zu verwechseln. Die Mietkaution ist eine Sicherheitsleistung für den Vermieter, die primär für Forderungen nach Beendigung des Mietverhältnisses (z.B. für unbezahlte Mieten oder Schäden nach Auszug) vorgesehen ist. Ein Vermieter kann die Mietkaution in der Regel nicht während des laufenden Mietverhältnisses einfach mit einem Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung verrechnen. Das Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung ist ein fälliger Anspruch, der Ihnen zusteht und gesondert zu behandeln ist.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Betriebskostenabrechnung
Die Betriebskostenabrechnung ist eine jährliche Abrechnung, die der Vermieter dem Mieter vorlegt, um die tatsächlich angefallenen Betriebskosten mit den geleisteten Vorauszahlungen zu verrechnen. Betriebskosten umfassen laufende Kosten für Heizung, Wasser, Müllabfuhr oder Hausreinigung. Die Abrechnung zeigt, ob der Mieter Nachzahlungen leisten muss oder ein Guthaben hat. Rechtsgrundlage ist vor allem § 556 BGB, der die Umlage von Betriebskosten regelt.
Beispiel: Sie zahlen monatlich 100 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Am Jahresende stellt der Vermieter fest, dass die Kosten tatsächlich nur 1.000 Euro betrugen statt 1.200 Euro. Die Abrechnung weist dann ein Guthaben von 200 Euro aus.
Vorauszahlung (für Betriebskosten)
Die Vorauszahlung ist ein monatlicher Betrag, den der Mieter an den Vermieter zahlt, um die voraussichtlich entstehenden Betriebskosten abzudecken. Vorauszahlungen sind Abschlagszahlungen auf die Betriebskosten und müssen am Ende des Abrechnungszeitraums mit den tatsächlich angefallenen Kosten abgerechnet werden. Der Vermieter kann unter bestimmten Bedingungen die Höhe der Vorauszahlungen anpassen, aber nur wenn die letzten tatsächlich entstandenen Kosten dies rechtfertigen (§ 560 BGB).
Beispiel: Ihre monatliche Vorauszahlung für Betriebskosten beträgt 150 Euro. Steigen die Energiekosten dauerhaft, kann der Vermieter versuchen, diese Zahlung auf 200 Euro zu erhöhen, vorausgesetzt, die letzte Abrechnung oder eine nachvollziehbare Prognose rechtfertigt das.
Treu und Glauben (§ 242 BGB)
Der Grundsatz von Treu und Glauben ist eine grundlegende Rechtsnorm aus § 242 BGB und verlangt von allen Vertragsparteien ein faires, redliches und verantwortungsbewusstes Verhalten. Im Mietrecht bedeutet das, dass z.B. eine einseitige Erhöhung der Vorauszahlungen nicht willkürlich oder aus rein spekulativen Gründen erfolgen darf. Die Anpassung muss auf nachvollziehbaren und sachlichen Grundlagen beruhen, etwa einer aktuellen Abrechnung, und darf nicht den Vertragszweck unterlaufen oder den anderen Vertragspartner unzumutbar benachteiligen.
Beispiel: Ein Vermieter darf nicht einfach, ohne Begründung und trotz einer vorherigen Abrechnung, die ein Guthaben ausweist, die Vorauszahlungen stark erhöhen, um mehr Geld zu kassieren.
Aufrechnung
Die Aufrechnung ist ein Rechtsinstrument, bei dem zwei gegenseitige Geldforderungen miteinander verrechnet werden. Wenn der Vermieter dem Mieter ein Guthaben aus der Betriebskostenabrechnung schuldet, aber gleichzeitig eigene fällige Forderungen gegen den Mieter hat (zum Beispiel Mietrückstände), kann er diese Forderungen miteinander verrechnen. Die Aufrechnung setzt voraus, dass beide Forderungen fällig und gleichartig sind und dass der Vermieter die Aufrechnungserklärung klar mitteilt (§§ 387 ff. BGB).
Beispiel: Sie haben ein Guthaben von 500 Euro aus der Betriebskostenabrechnung. Gleichzeitig schulden Sie dem Vermieter 200 Euro Mietnachzahlung. Der Vermieter kann die 200 Euro gegen Ihr Guthaben verrechnen und Ihnen nur die Differenz von 300 Euro auszahlen.
Erledigung (im Gerichtsverfahren)
„Erledigung“ bedeutet, dass der Streitgegenstand oder die Streitfrage während eines laufenden Gerichtsverfahrens wegfällt oder sich von selbst geklärt hat. Wenn beispielsweise das Gebäudeproblem, um das gestritten wird, sich von selbst löst, oder eine abschließende Abrechnung vorliegt, die den Streit überflüssig macht, gilt der Streit als erledigt. Das Gericht schließt den entsprechenden Verfahrensabschnitt ab, weil keine Entscheidung mehr notwendig ist.
Beispiel: Ein Mieter klagt gegen eine erhöhte Vorauszahlung, doch während des Verfahrens legt der Vermieter eine endgültige Abrechnung vor, die zeigt, dass die Vorauszahlung korrekt war. Damit ist der Streit erledigt und das Gericht trifft keine weitere Entscheidung dazu.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 556 BGB (Betriebskostenvereinbarung und Abrechnung): Regelt die Vereinbarung über Betriebskosten bei Mietverhältnissen sowie die Grundsätze der Abrechnung und Vorauszahlungen. Vorauszahlungen dürfen nur nach vertraglicher Grundlage angepasst werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Erhöhung der Vorauszahlungen setzt eine ausdrückliche vertragliche Vereinbarung voraus, die hier zwar bestand, aber rechtskonform und fair angewendet werden muss.
- § 242 BGB (Treu und Glauben): Beinhaltet die Pflicht, sich in Vertragsverhältnissen nach den Prinzipien von Fairness und Redlichkeit zu verhalten. Vertragsausübungen dürfen nicht willkürlich oder missbräuchlich erfolgen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht untersagte dem Vermieter die einseitige Erhöhung der Vorauszahlungen trotz Guthaben, da dies dem Grundsatz von Treu und Glauben widerspricht.
- § 281 BGB (Rücktritt wegen nicht vertragsgemäßer Leistung): Regelt die Rechte bei Leistungsverzug oder mangelhafter Leistung, wie etwa Rückforderung von zu viel gezahlten Beträgen oder Guthaben. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Mieterin hat wegen des Guthabens Anspruch auf Rückerstattung; dies steht im Kontext der Forderung auf Auszahlung des Guthabens für 2022.
- § 387 BGB (Aufrechnung): Erlaubt die Verrechnung von gegenseitigen Forderungen zwischen Vertragspartnern, wodurch sich Ansprüche gegenseitig ausgleichen können. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Aufrechnung des Vermieters mit eigenen Gegenforderungen führte dazu, dass das Guthaben der Mieterin für 2022 nicht ausgezahlt wurde.
- Unterschiedliche Rechtslage bei Wohnraummiete und Gewerberaummiete: Bei Wohnraum besteht häufig ein gesetzliches Recht zur Anpassung der Vorauszahlungen (§ 560 BGB), während dies bei Gewerberaum nur bei vertraglicher Vereinbarung möglich ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da es sich um ein Ladenlokal handelt, ist die Anpassung der Vorauszahlungen nur an vertragliche Regelungen gebunden, was die Rechtsprechung des Gerichts entscheidend beeinflusst.
- § 812 BGB (Ungerechtfertigte Bereicherung): Schutz vor ungerechtfertigter Vermögensverschiebung ohne Rechtsgrund. Vorauszahlungen dürfen nur den tatsächlichen Kosten entsprechen, eine höhere Zahlung ohne Rechtsgrund ist zu korrigieren. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Erhöhung der Vorauszahlungen trotz vorhandenen Guthabens wäre eine ungerechtfertigte Bereicherung des Vermieters, was das Gericht ablehnte.
Das vorliegende Urteil
AG Brandenburg – Az.: 30 C 17/24 – Urteil vom 05.06.2025
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