Kaufvertrag – Verkäufer hat bis zur endgültigen Räumung Nutzungsentschädigung zu zahlen

Eine gut gemeinte Familienlösung eskalierte vor Gericht, als ein Schwager die Nutzungsentschädigung für das von Verwandten bewohnte Haus drastisch erhöhte und schließlich die Kündigung aussprach. Doch was als Übergangsregelung begann, hatte sich laut Richtern stillschweigend zu einem echten Mietvertrag entwickelt. Damit stand plötzlich die Gültigkeit der Forderungen und die Räumung des Familienheims auf dem Spiel.

Übersicht

Das Wichtigste in Kürze
Der Fall vor Gericht
Die Schlüsselerkenntnisse
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wichtige Rechtsgrundlagen
Das vorliegende Urteil
- OLG München – Az.: 14 U 3532/24 – Urteil vom 06.03.2025

Zum vorliegenden Urteil Az.: 14 U 3532/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt

Das Wichtigste in Kürze

Gericht: OLG München
Datum: 06.03.2025
Aktenzeichen: 14 U 3532/24
Verfahrensart: Berufungsverfahren
Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilrecht

Beteiligte Parteien:

Kläger: Der Kläger ist der jetzige Eigentümer des Hauses, ein Rechtsanwalt und Schwager der Frau, die das Haus bewohnt. Er forderte die Räumung und eine höhere Nutzungsentschädigung.
Beklagte: Ein Ehepaar, das das Haus bewohnt. Die Frau war die ursprüngliche Eigentümerin des Hauses.

Worum ging es in dem Fall?

Sachverhalt: Ein Ehepaar bewohnt ein Haus, das die Frau ursprünglich besaß und verkaufte. Der jetzige Eigentümer, ein Schwager der Frau, forderte eine erhöhte Nutzungsentschädigung und kündigte das Nutzungsverhältnis, da die Beklagten die erhöhte Zahlung nicht vollständig leisteten.
Kern des Rechtsstreits: Zentral war die Frage, ob das Nutzungsverhältnis zwischen den Parteien als Mietvertrag einzuordnen ist. Davon hing ab, ob die vom Kläger geltend gemachte Mieterhöhung und die ausgesprochenen Kündigungen wirksam waren.

Was wurde entschieden?

Entscheidung: Das Gericht wies die Berufung des Klägers zurück. Der Kläger muss die Kosten des Berufungsverfahrens tragen. Die Urteile sind vorläufig vollstreckbar.
Begründung: Das Gericht sah das Nutzungsverhältnis zwischen Kläger und Beklagten als Mietvertrag an, nicht als Übergang des ursprünglichen Vertrages. Die vom Kläger geforderte Mieterhöhung war unwirksam, da sie als Staffelmiete der Schriftform bedurft hätte und zudem eine gesetzliche Sperrfrist verletzte. Mangels wirksamer Mieterhöhung lag kein Zahlungsrückstand vor, weshalb die Kündigungen des Klägers unwirksam waren.
Folgen: Die Beklagten dürfen das Haus weiterhin unter den bisherigen Mietbedingungen bewohnen und müssen die vom Kläger geforderte höhere Zahlung nicht leisten. Der Kläger konnte das Haus nicht räumen lassen und trägt die Gerichtskosten.

Der Fall vor Gericht

Ein alltäglicher Streit: Wenn aus einer Familienlösung ein Gerichtsverfahren wird

Viele kennen die Situation: Innerhalb der Familie wird geholfen, gerade wenn es um ein Zuhause geht. Manchmal kauft ein Verwandter ein Haus, damit die Familie dort wohnen bleiben kann. Man einigt sich auf eine monatliche Zahlung, und alles scheint geregelt. Doch was passiert, wenn Jahre später Streit über die Höhe dieser Zahlung ausbricht? Genau eine solche Situation, die als familiäre Hilfe begann, landete vor dem Oberlandesgericht München und zeigt, wie wichtig klare vertragliche Regelungen sind, selbst unter Verwandten.

Anspannung bei Familiengespräch über Kaufvertrag und finanzielle Forderungen in der Küche — Schwager fordert hohe Hauszahlung – Ehepaar lehnt ab, Konflikt im bewohnten Haus. | Symbolbild: KI-generiertes Bild

Im Kern ging es um ein Ehepaar, das in seinem Haus wohnen blieb, nachdem es an den Schwager verkauft wurde. Jahrelang zahlten sie einen vereinbarten Betrag. Doch plötzlich forderte der neue Eigentümer fast das Doppelte und kündigte dem Paar, als es die Erhöhung nicht zahlte. Das Gericht musste nun eine entscheidende Frage klären: Welcher Vertrag galt hier eigentlich?

Der Ursprung des Konflikts: Ein Hausverkauf mit ungewöhnlichen Bedingungen

Alles begann im Jahr 2012. Eine Frau, die spätere Beklagte, war Eigentümerin eines Einfamilienhauses. In einer finanziell schwierigen Lage verkaufte sie ihr Haus an ein Unternehmen, eine GmbH. Dieser erste Kaufvertrag enthielt jedoch eine sehr spezielle Klausel. Die frühere Eigentümerin durfte mit ihrem Mann vorerst im Haus wohnen bleiben. Dafür sollte sie aber keine klassische Miete zahlen, sondern eine sogenannte Nutzungsentschädigung. Das ist eine Zahlung dafür, dass man eine Sache, zum Beispiel ein Haus, nutzen darf, ohne dass ein formeller Mietvertrag besteht.

Diese Vereinbarung war an strenge Bedingungen geknüpft. Die Frau verpflichtete sich, das Haus bis spätestens zum 30. September 2015 zu räumen. Bis dahin sollte sie monatlich 1.250 Euro zahlen. Was aber, wenn sie nicht rechtzeitig auszog? Für diesen Fall sah der Vertrag eine drastische Druckerhöhung vor: Die monatliche Zahlung sollte sich um 1.000 Euro auf dann 2.250 Euro erhöhen. Das war offensichtlich kein normales Mietverhältnis, sondern eine Regelung, die massiven Druck ausüben sollte, das Haus schnell zu verlassen oder eine endgültige Lösung zu finden.

Ein neuer Eigentümer, eine neue Situation: Der Schwager kauft das Haus

Bereits ein Jahr später, 2013, änderte sich die Lage. Die GmbH verkaufte das Haus weiter. Der neue Käufer war der Schwager der früheren Eigentümerin. Dieser Kauf schien die erhoffte „Familienlösung“ zu sein. Im neuen Kaufvertrag wurde festgehalten, dass der Schwager in die Rechte und Pflichten aus der ursprünglichen Nutzungsvereinbarung eintreten sollte. Das im Haus wohnende Ehepaar begann daraufhin, die 1.250 Euro monatlich direkt an den Schwager zu zahlen.

Jahrelang lief dieses Arrangement ohne größere Probleme. Die Familie wohnte im Haus, der Schwager erhielt sein Geld. Im November 2022 kam es sogar zu einer einvernehmlichen Erhöhung: Das Ehepaar zahlte fortan 1.500 Euro zuzüglich Nebenkosten. Alles deutete auf eine dauerhafte und stabile Wohnsituation hin.

Vom Einvernehmen zum Streit: Die Forderung nach einer drastisch erhöhten Zahlung

Der Frieden endete im November 2023 abrupt. Der Schwager und Eigentümer berief sich plötzlich auf den allerersten Vertrag aus dem Jahr 2012 zwischen seiner Schwägerin und der GmbH. Da die Räumungsfrist (30.09.2015) längst verstrichen war, forderte er nun die damals vereinbarte Strafzahlung: 2.250 Euro pro Monat. Das Ehepaar weigerte sich und zahlte weiterhin die zuletzt vereinbarten 1.500 Euro (zuzüglich angepasster Nebenkosten).

Daraufhin eskalierte der Eigentümer die Situation. Er sprach eine Fristlose Kündigung aus – das ist die sofortige Beendigung eines Vertragsverhältnisses aus einem wichtigen Grund, wie zum Beispiel erheblichem Zahlungsverzug. Er warf dem Ehepaar vor, die Miete nicht vollständig zu zahlen und das Haus zu vernachlässigen. Er forderte sie auf, das Haus zu räumen. Nachdem das Landgericht in erster Instanz die Kündigung für unwirksam erklärt hatte, legte der Eigentümer Berufung ein. Das bedeutet, er beantragte, dass ein höheres Gericht, hier das Oberlandesgericht, die Entscheidung überprüft.

Die zentrale Frage für das Gericht: Mietvertrag oder eine andere Vereinbarung?

Das Oberlandesgericht musste nun also den gesamten Fall neu bewerten. Die entscheidende Frage war: Welches Rechtsverhältnis bestand tatsächlich zwischen dem Eigentümer und dem im Haus wohnenden Ehepaar? War es die alte „Räumungs-Abwicklungs-Vereinbarung“ aus dem Jahr 2012, auf die sich der Eigentümer berief? Oder hatte sich im Laufe der Jahre stillschweigend ein ganz normaler Mietvertrag entwickelt?

Aber warum ist diese Unterscheidung so wichtig? Ganz einfach: Nur wenn die alte Vereinbarung mit der drastischen Erhöhungsklausel noch gültig wäre, hätte der Eigentümer einen Anspruch auf die 2.250 Euro. Und nur wenn das Ehepaar diesen Betrag tatsächlich schuldete, hätte ein Zahlungsverzug vorgelegen. Ein solcher Verzug ist aber die Voraussetzung für eine wirksame fristlose Kündigung einer Wohnung. Bestand hingegen ein normaler Mietvertrag, sahen die Dinge völlig anders aus.

Die Entscheidung des Gerichts: Ein neuer Mietvertrag wurde stillschweigend geschlossen

Das Gericht entschied klar und deutlich zugunsten des Ehepaares und wies die Berufung des Eigentümers zurück. Die Richter kamen zu dem Schluss, dass zwischen den Parteien ein regulärer Wohnraummietvertrag zustande gekommen war, der die ursprüngliche Vereinbarung ersetzt hatte.

Warum der ursprüngliche Vertrag kein Mietvertrag war

Zuerst analysierte das Gericht die Vereinbarung von 2012 zwischen der früheren Eigentümerin und der GmbH. Es stellte fest, dass dies kein Mietvertrag war, sondern ein Vertrag eigener Art, ein sogenanntes Nutzungsverhältnis sui generis (lateinisch für „eigener Gattung“). Die Richter begründeten das damit, dass der Zweck nicht die langfristige Vermietung war, sondern die Regelung einer Übergangszeit bis zur endgültigen Räumung. Die extreme Erhöhungsklausel war kein realistischer Mietpreis, sondern ein Druckmittel. Dieser Vertragstyp sollte gerade nicht den strengen Schutzvorschriften des Mietrechts unterliegen.

Wie aus dem alten Arrangement ein neuer Mietvertrag wurde

Das Gericht argumentierte weiter: Weil der ursprüngliche Vertrag kein Mietvertrag war, konnte er auch nicht nach der mietrechtlichen Vorschrift des § 566 BGB („Kauf bricht nicht Miete“) automatisch auf den neuen Eigentümer übergehen. Stattdessen ist durch das Verhalten aller Beteiligten über die Jahre ein völlig neuer Vertrag entstanden – und zwar konkludent, also durch schlüssiges Handeln, ohne dass man es ausdrücklich ausgesprochen hat.

Man kann sich das wie im Alltag vorstellen: Wenn jemand jahrelang jeden Morgen beim selben Bäcker ein Brötchen kauft und wortlos bezahlt, entsteht jeden Tag ein Kaufvertrag, obwohl nie „Ich möchte kaufen“ und „Ich verkaufe“ gesagt wird. Genauso sahen die Richter hier die Situation: Das Ehepaar wohnte dauerhaft im Haus, der Schwager akzeptierte jahrelang eine feste monatliche Zahlung und nannte diese in E-Mails sogar selbst „Miete“. Dieses jahrelange, gelebte Miteinander war für das Gericht der Beweis, dass alle Beteiligten von einem normalen, auf Dauer angelegten Mietverhältnis ausgingen. Der ursprüngliche Zweck – Druck zur Räumung auszuüben – war mit dem Einzug der „Familienlösung“ durch den Schwager hinfällig geworden.

Die Konsequenz: Warum die Geldforderung und die Kündigung scheiterten

Aus der Feststellung, dass ein normaler Mietvertrag vorlag, ergaben sich klare Konsequenzen für die Forderungen des Eigentümers.

Die Forderung nach 2.250 Euro ist ungültig

Die drastische Erhöhungsklausel aus dem alten Vertrag von 2012 war im neuen Mietverhältnis nicht mehr anwendbar. Das Gericht nannte dafür mehrere Gründe. Erstens war der Zweck der Klausel (Druck zur Räumung) weggefallen. Zweitens wäre eine solch festgelegte Mieterhöhung eine sogenannte Staffelmiete, die laut Gesetz schriftlich vereinbart werden muss, um wirksam zu sein. Eine solche schriftliche Vereinbarung zwischen dem Schwager und dem Ehepaar gab es nie. Drittens hatte der Eigentümer die Miete erst im November 2022 erhöht. Eine weitere Erhöhung bereits im Dezember 2023 wäre nach dem Mietrecht unzulässig gewesen, da zwischen zwei Erhöhungen eine Sperrfrist von mindestens einem Jahr liegen muss.

Die Kündigung ist unwirksam

Da die Forderung über 2.250 Euro ungültig war, schuldete das Ehepaar nur die vereinbarten 1.500 Euro Miete (zuzüglich Nebenkosten). Diesen Betrag hatten sie aber stets bezahlt. Folglich gab es keinen Zahlungsrückstand, der eine fristlose Kündigung hätte rechtfertigen können. Ohne Kündigungsgrund bestand für das Ehepaar auch keine Pflicht, das Haus zu räumen.

Das endgültige Urteil: Der Eigentümer muss die Kosten tragen

Das Oberlandesgericht München bestätigte damit die Entscheidung der Vorinstanz. Die Berufung des Klägers wurde vollständig zurückgewiesen. Das bedeutet, das Ehepaar darf im Haus wohnen bleiben und muss weiterhin nur die Miete von 1.500 Euro plus Nebenkosten zahlen. Der Kläger, der das Verfahren verloren hat, muss die gesamten Kosten des Berufungsverfahrens tragen.

Die Schlüsselerkenntnisse

Das Urteil zeigt, dass sich aus jahrelangem, gelebtem Verhalten ein neuer Mietvertrag entwickeln kann, auch wenn ursprünglich etwas anderes vereinbart war. Wenn ein Vermieter über Jahre hinweg regelmäßige Zahlungen akzeptiert und diese selbst als „Miete“ bezeichnet, entsteht ein echtes Mietverhältnis mit allen Schutzrechten für den Mieter. Alte Vertragsklauseln, die nur Druck zur Räumung ausüben sollten, verlieren ihre Wirkung, sobald beide Seiten stillschweigend von einem dauerhaften Wohnverhältnis ausgehen. Das Gericht macht deutlich, dass selbst innerhalb der Familie klare schriftliche Vereinbarungen wichtig sind, da sich Rechtsverhältnisse durch das tatsächliche Verhalten der Beteiligten ändern können.

Befinden Sie sich in einer ähnlichen Situation? Fragen Sie unsere Ersteinschätzung an.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Wie unterscheidet sich eine „Nutzungsentschädigung“ von einer klassischen Miete und warum ist das wichtig?

Die Begriffe „Miete“ und „Nutzungsentschädigung“ beschreiben zwar beides Zahlungen für die Nutzung einer Sache, doch ihr rechtlicher Hintergrund, ihr Zweck und die damit verbundenen Rechte und Pflichten unterscheiden sich grundlegend. Das Verständnis dieser Unterschiede ist für Sie von großer Bedeutung, da es bestimmt, welcher rechtliche Schutz greift und welche Regeln gelten.

Miete: Eine vertragliche Vereinbarung zur Nutzung

Eine Miete ist eine vertraglich festgelegte Gegenleistung für die rechtmäßige Überlassung einer Sache zum Gebrauch auf Zeit. Sie basiert auf einem gültigen Mietvertrag, den Sie mit dem Eigentümer der Sache (zum Beispiel einer Wohnung oder eines Autos) geschlossen haben.

Zweck: Der Mietvertrag dient dazu, die langfristige Nutzung einer Sache, typischerweise einer Wohnung zum Wohnen oder eines Geschäftsraums für gewerbliche Zwecke, rechtlich zu regeln.
Gesetzliche Grundlage: Das Mietverhältnis unterliegt den speziellen Regelungen des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Diese Gesetze enthalten detaillierte Vorschriften zu Rechten und Pflichten von Mietern und Vermietern.
Wichtige Merkmale:
- Umfassender Schutz für Mieter: Gerade im Wohnraummietrecht genießen Mieter einen ausgeprägten Kündigungsschutz. Das bedeutet, der Vermieter kann das Mietverhältnis nur unter bestimmten, gesetzlich genau geregelten Voraussetzungen beenden.
- Rechte und Pflichten: Mieter haben das Recht auf ungestörten Gebrauch der Mietsache und der Vermieter hat die Pflicht, die Mietsache in einem vertragsgemäßen Zustand zu erhalten. Im Gegenzug ist der Mieter zur Mietzahlung und zur sorgfältigen Behandlung der Mietsache verpflichtet.
- Langfristigkeit: Mietverträge sind oft auf eine längere Dauer angelegt und bieten Planungssicherheit für beide Seiten.

Nutzungsentschädigung: Ausgleich für eine beendete oder fehlende Nutzungsgrundlage

Eine Nutzungsentschädigung ist hingegen keine vertraglich vereinbarte Zahlung für eine zukünftige Nutzung. Sie ist ein gesetzlich geregelter Anspruch des Eigentümers auf Geld für die (fortgesetzte) Nutzung seiner Sache ohne gültige rechtliche Grundlage.

Zweck: Die Nutzungsentschädigung dient dazu, den Eigentümer für den Zeitraum zu entschädigen, in dem seine Sache von jemand anderem genutzt wird, obwohl kein Mietvertrag mehr besteht oder niemals bestand. Sie ist oft eine Übergangslösung vor der Räumung.
Typische Entstehung: Am häufigsten entsteht der Anspruch auf Nutzungsentschädigung, wenn ein Mietverhältnis wirksam beendet wurde (z.B. durch Kündigung), der Mieter aber trotzdem nicht auszieht. Der ehemalige Mieter nutzt die Wohnung dann ohne gültigen Mietvertrag weiter. Auch in anderen Fällen der unrechtmäßigen Nutzung kann ein Anspruch entstehen.
Gesetzliche Grundlage: Die Regelungen zur Nutzungsentschädigung finden sich teilweise im Mietrecht (z.B. § 546a BGB, wenn ein Mietverhältnis beendet wurde), aber auch in den allgemeinen Regelungen des Schuldrechts oder Sachenrechts des BGB, die den Ausgleich für unrechtmäßige Bereicherung oder die Herausgabe von Sachen betreffen.
Wichtige Merkmale:
- Kein Mieterschutz: Da kein Mietvertrag mehr besteht, gelten die Mieterschutzvorschriften nicht. Der Nutzer ist in einer deutlich schwächeren Position.
- Recht auf Rückgabe: Der Eigentümer hat das Recht auf sofortige Rückgabe der Sache und kann diese gerichtlich durchsetzen (z.B. durch eine Räumungsklage).
- Zahlung für den Gebrauch: Die Höhe der Nutzungsentschädigung orientiert sich oft an der ortsüblichen Miete, kann aber auch höher ausfallen, wenn die Nutzung schuldhaft unerlaubt war oder den Eigentümer besonders benachteiligt.

Warum diese Unterscheidung für Sie entscheidend ist

Die Differenzierung zwischen Miete und Nutzungsentschädigung ist aus mehreren Gründen von großer praktischer Bedeutung:

Ihre Rechte und Pflichten: Wenn Sie Mieter sind, haben Sie umfangreiche Rechte (z.B. auf Instandhaltung, auf Mietminderung bei Mängeln) und sind durch den Mieterschutz geschützt. Als bloßer Nutzer, der Nutzungsentschädigung zahlt, fehlen Ihnen diese Rechte und der Schutz. Sie haben dann lediglich die Pflicht zur Zahlung und zur Herausgabe der Sache.
Kündigungsschutz und Räumung: Bei einer Miete ist die Kündigung nur unter bestimmten Voraussetzungen möglich und es gibt gesetzliche Kündigungsfristen. Eine Nutzungsentschädigung signalisiert hingegen oft, dass die rechtliche Grundlage für die Nutzung bereits entfallen ist und eine Räumung unmittelbar bevorstehen kann. Der Eigentümer kann die Herausgabe der Sache ohne die mietrechtlichen Hürden verlangen.
Rechtliche Sicherheit: Ein Mietvertrag bietet Ihnen als Nutzer eine klare rechtliche Sicherheit für die Dauer der Nutzung. Eine Situation, in der Sie eine Nutzungsentschädigung zahlen müssen, ist hingegen rechtlich unsicher und zumeist ein Übergangszustand, der auf eine schnelle Beendigung der Nutzung abzielt.
Verhandlungsposition: Ihre Verhandlungsposition ist als Mieter deutlich stärker, da Sie durch das Mietrecht geschützt sind. Als Nutzer, der eine Nutzungsentschädigung schuldet, ist Ihre Position erheblich schwächer, da Sie die Sache ohne rechtliche Grundlage nutzen und der Eigentümer jederzeit die Herausgabe verlangen kann.

zurück

Unter welchen Umständen kann eine ursprüngliche Nutzungsvereinbarung stillschweigend zu einem Mietvertrag werden?

Wenn Menschen in einer Wohnung leben, oft über Jahre hinweg, ohne dass ein schriftlicher Mietvertrag besteht oder die ursprüngliche Absprache sehr informell war, kann sich diese Situation im Laufe der Zeit zu einem vollwertigen Mietvertrag entwickeln. Das geschieht dann stillschweigend oder durch „konkludentes Handeln“. Das bedeutet, dass die beteiligten Personen – der Bewohner und der Eigentümer – durch ihr tatsächliches Verhalten zeigen, dass sie die Wohnung als Mietverhältnis behandeln, auch wenn sie es nie ausdrücklich so vereinbart oder verschriftlicht haben.

Was macht einen Mietvertrag aus?

Ein Mietvertrag, egal ob schriftlich oder mündlich, zeichnet sich im Kern durch zwei Dinge aus:

Der Eigentümer überlässt jemandem eine Wohnung oder Räume zum Gebrauch.
Im Gegenzug zahlt der Bewohner dafür ein Entgelt, das ist die Miete.

Wenn diese beiden grundlegenden Elemente durch das gelebte Miteinander erfüllt werden, kann aus einer ursprünglich anders gedachten Vereinbarung – zum Beispiel einer kostenlosen Überlassung (Leihe) oder einer bloßen Gefälligkeit (man darf vorübergehend wohnen) – ein Mietvertrag entstehen. Die anfängliche Absicht der Parteien kann dabei durch ihr späteres, widersprüchliches Verhalten überlagert werden.

Anzeichen für einen stillschweigenden Übergang zum Mietvertrag

Verschiedene Verhaltensweisen können darauf hindeuten, dass eine ursprüngliche Nutzungsvereinbarung stillschweigend zu einem Mietvertrag geworden ist. Es kommt dabei immer auf das Gesamtbild an, also auf die Betrachtung aller Umstände im Zusammenhang:

Regelmäßige und feste Zahlungen: Der Bewohner überweist dem Eigentümer regelmäßig, zum Beispiel monatlich, feste Geldbeträge. Diese Zahlungen gehen über eine reine Kostenbeteiligung (etwa nur für Strom oder Heizung) hinaus und werden als Gegenleistung für die Wohnnutzung verstanden. Solche Zahlungen können dann als Miete gewertet werden.
Langanhaltendes Wohnen und Duldung: Der Eigentümer duldet das dauerhafte Wohnen des Bewohners über einen längeren Zeitraum, oft über mehrere Jahre hinweg. Er widerspricht dieser Nutzung nicht und fordert den Bewohner auch nicht auf, auszuziehen.
Kommunikation der Parteien: Wenn die Beteiligten, sei es mündlich oder im Schriftverkehr (zum Beispiel in E-Mails oder Nachrichten), selbst Begriffe wie „Miete“, „Mietzahlungen“ oder „Mieterhöhung“ verwenden und sich auf diese Weise auf das Verhältnis beziehen, obwohl kein schriftlicher Mietvertrag existiert.
Ausschluss des Eigentümers und exklusive Nutzung: Der Bewohner hat die Wohnung oder die überlassenen Räume allein für sich und der Eigentümer nutzt diese Bereiche nicht mehr selbst mit oder nur nach Absprache mit dem Bewohner. Der Bewohner hat also die ausschließliche Verfügungsgewalt über die Räume.
Übernahme typischer Mieterpflichten: Der Bewohner übernimmt Aufgaben, Pflichten oder Kosten, die normalerweise ein Mieter trägt, wie zum Beispiel kleinere Reparaturen, die Organisation der Energieversorgung oder die alleinige Verantwortlichkeit für Nebenkosten.

Es ist wichtig zu verstehen, dass nicht ein einzelnes Anzeichen ausreicht, sondern dass die Umstände des Einzelfalls in ihrer Gesamtheit bewertet werden. Wenn durch das gelebte Miteinander alle Merkmale eines Mietvertrags klar erkennbar sind, dann besteht ein solcher Vertrag auch, selbst wenn er nie schriftlich festgehalten wurde.

zurück

Welche Regeln gelten für die Erhöhung von monatlichen Zahlungen, wenn kein schriftlicher Mietvertrag vorliegt?

Die Frage nach der Erhöhung monatlicher Zahlungen ohne schriftlichen Mietvertrag berührt einen zentralen Unterschied im deutschen Recht: Es kommt entscheidend darauf an, ob ein Mietvertrag (auch mündlich) oder lediglich eine reine Nutzungsvereinbarung vorliegt. Dies hat weitreichende Konsequenzen für die Möglichkeiten einer Erhöhung.

Wenn ein Mietvertrag besteht (auch mündlich oder stillschweigend)

Ein Mietvertrag muss in Deutschland nicht zwingend schriftlich geschlossen werden, um gültig zu sein. Auch eine mündliche oder sogar stillschweigende (durch konkludentes Handeln entstandene) Vereinbarung kann ein vollwertiger Mietvertrag sein. Wenn Sie also seit längerer Zeit eine Wohnung oder ein Zimmer bewohnen und dafür regelmäßig Miete zahlen, liegt in der Regel ein Mietvertrag vor, selbst wenn nichts Schriftliches festgehalten wurde.

Für einen solchen Mietvertrag gelten die strengen Regeln des Mietrechts im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB). Das bedeutet für Mieterhöhungen:

Begründungspflicht und Schriftform: Eine Mieterhöhung muss dem Mieter stets schriftlich mitgeteilt und begründet werden. Eine bloße mündliche Mitteilung ist nicht ausreichend, selbst wenn der ursprüngliche Mietvertrag mündlich geschlossen wurde.
Fristen: Es sind gesetzliche Fristen einzuhalten, bevor eine Mieterhöhung wirksam wird. Oftmals muss die Erhöhung spätestens drei Monate vor dem gewünschten Zeitpunkt der Erhöhung zugehen. Zudem darf die Miete nach der letzten Erhöhung für mindestens zwölf Monate unverändert geblieben sein.
Arten der Mieterhöhung:
- Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete: Dies ist der häufigste Fall. Die Miete kann bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete erhöht werden. Hierbei gibt es zusätzlich eine sogenannte Kappungsgrenze, die besagt, dass die Miete innerhalb von drei Jahren höchstens um 20 Prozent (in einigen Städten 15 Prozent) steigen darf. Der Vermieter muss die Vergleichsmiete beispielsweise durch einen Mietspiegel, drei Vergleichswohnungen oder ein Sachverständigengutachten nachweisen.
- Modernisierungsmieterhöhung: Wenn der Vermieter Modernisierungsmaßnahmen durchgeführt hat, die den Wohnwert nachhaltig erhöhen oder Energie einsparen, kann er einen Teil der Kosten auf die Jahresmiete umlegen (derzeit 8 Prozent der Modernisierungskosten). Auch hier gelten besondere Ankündigungs- und Begründungspflichten sowie spezielle Fristen.
- Staffel- oder Indexmiete: Diese Arten der Mieterhöhung, bei denen die Miete automatisch in bestimmten Schritten oder in Abhängigkeit vom Verbraucherpreisindex steigt, sind nur wirksam, wenn sie ausdrücklich schriftlich im Mietvertrag vereinbart wurden. Da in Ihrem Fall kein schriftlicher Vertrag vorliegt, können solche Erhöhungen hier nicht zur Anwendung kommen.

Für Sie als Bewohner bedeutet dies: Auch ohne schriftlichen Vertrag sind Sie durch das Mietrecht geschützt, und der Vermieter muss die strengen gesetzlichen Vorgaben für eine Mieterhöhung einhalten.

Wenn es sich um eine reine Nutzungsvereinbarung handelt

Eine reine Nutzungsvereinbarung liegt vor, wenn keine mietrechtstypischen Merkmale gegeben sind. Das kann beispielsweise der Fall sein, wenn Sie eine Immobilie nur vorübergehend oder unter ganz besonderen Bedingungen nutzen, die nicht auf eine dauerhafte Überlassung gegen Entgelt abzielen. Beispiele wären etwa ein kurzfristiger Aufenthalt zur Hilfeleistung, eine reine Gefälligkeit oder eine Nutzung, die nur der Vorbereitung eines späteren Mietvertrags dient und noch keine Gegenleistung vorsieht. Solche Vereinbarungen sind im Alltag seltener, insbesondere wenn es um dauerhaftes Wohnen geht.

Für eine solche reine Nutzungsvereinbarung gelten nicht die speziellen Regeln des Mietrechts. Stattdessen kommt das allgemeine Vertragsrecht zur Anwendung. Hier sind die Möglichkeiten der Erhöhung weniger stark reglementiert:

Grundsätzliche Vertragsfreiheit: Die Höhe der Zahlungen ist primär eine Frage der einvernehmlichen Vereinbarung zwischen den Parteien. Eine einseitige Erhöhung ist grundsätzlich nicht ohne Weiteres möglich, es sei denn, dies wurde ursprünglich so vereinbart.
Grundsatz von Treu und Glauben: Jede Vereinbarung ist nach dem Grundsatz von Treu und Glauben auszulegen. Eine unangemessene oder sittenwidrige Forderung kann im Einzelfall unzulässig sein. Die Grenzen sind hier aber wesentlich weiter gefasst als im Mietrecht.
Einvernehmliche Anpassung: Eine Erhöhung der Zahlungen bedarf in der Regel der Zustimmung beider Seiten. Kommt es zu keiner Einigung, kann die Partei, die die Zahlung erhöht haben möchte, die Nutzungsvereinbarung unter Umständen beenden.

Es ist entscheidend, genau zu klären, ob in Ihrem Fall tatsächlich ein Mietvertrag vorliegt, auch wenn dieser nicht schriftlich ist, oder ob es sich um eine abweichende Nutzungsvereinbarung handelt. Die Abgrenzung ist für Laien oft schwer.

zurück

Wann kann eine Kündigung oder Räumungsforderung bei einem Wohnverhältnis wirksam ausgesprochen werden?

Die Wirksamkeit einer Kündigung oder einer späteren Räumungsforderung bei einem Wohnverhältnis hängt entscheidend von der Art der Vereinbarung ab, die zwischen den Parteien besteht. Grundsätzlich lassen sich hier zwei Haupttypen unterscheiden: das Mietverhältnis und das reine Nutzungsverhältnis. Ihre Rechte und Pflichten als Bewohner sind dabei sehr unterschiedlich.

Das Mietverhältnis: Umfassender Kündigungsschutz

Ein Mietverhältnis liegt vor, wenn Sie eine Wohnung oder ein Haus gegen Zahlung einer Miete nutzen dürfen. Hier greifen die umfangreichen Schutzvorschriften des deutschen Mietrechts (Bürgerliches Gesetzbuch – BGB), die Sie als Mieterin oder Mieter umfassend schützen.

Eine Kündigung durch den Vermieter ist bei einem Mietverhältnis nur unter strengen Voraussetzungen wirksam. Dies bedeutet für Sie: Der Vermieter braucht einen gesetzlich anerkannten Grund für die Kündigung. Die häufigsten Gründe sind:

Zahlungsverzug: Wenn Sie Ihre Miete wiederholt nicht oder nicht vollständig zahlen. Hierbei sind genaue Fristen und Betragshöhen zu beachten.
Eigenbedarf: Der Vermieter oder nahe Familienangehörige benötigen die Wohnung selbst zum Wohnen. Dieser Eigenbedarf muss vom Vermieter ernsthaft und nachvollziehbar begründet werden.
Schwere Pflichtverletzung: Wenn Sie Ihre Pflichten aus dem Mietvertrag erheblich verletzen, zum Beispiel die Wohnung stark beschädigen oder den Hausfrieden nachhaltig stören.

Zusätzlich müssen Vermieter bei einer Kündigung bestimmte Formalitäten einhalten:

Die Kündigung muss schriftlich erfolgen.
Die Kündigungsgründe müssen klar und nachvollziehbar in dem Schreiben genannt werden.
Es müssen gesetzliche Kündigungsfristen eingehalten werden, die sich nach der Dauer des Mietverhältnisses richten. Je länger Sie in der Wohnung leben, desto länger ist in der Regel die Kündigungsfrist.

Ein weiterer wichtiger Schutz ist die Sozialklausel (Widerspruchsrecht). Wenn Ihnen eine Kündigung eine unzumutbare Härte bedeuten würde – beispielsweise aufgrund von Alter, Krankheit, Behinderung oder fehlenden Ersatzwohnraums –, können Sie unter bestimmten Umständen Widerspruch gegen die Kündigung einlegen.

Das reine Nutzungsverhältnis: Weniger gesetzlicher Schutz

Ein reines Nutzungsverhältnis liegt vor, wenn Sie eine Wohnung oder ein Zimmer nutzen, ohne dafür Miete zu zahlen. Dies ist beispielsweise der Fall, wenn Sie bei Freunden oder Verwandten wohnen dürfen, ohne dass dafür eine Gegenleistung vereinbart wurde (sogenannte Leihe oder Gefälligkeit).

Bei einem solchen Nutzungsverhältnis gelten die strengen Schutzvorschriften des Mietrechts nicht. Das bedeutet für Sie:

Derjenige, der Ihnen die Nutzung gestattet, kann die Vereinbarung in der Regel einfacher und mit kürzeren Fristen beenden.
Es sind keine besonderen Kündigungsgründe wie bei einem Mietverhältnis erforderlich. Der Überlassende kann die Nutzung in der Regel beenden, wenn der vereinbarte Zweck der Leihe entfällt oder wenn es für ihn nicht mehr zumutbar ist, die Nutzung weiterhin zu gestatten.
Die Kündigungsfristen sind hier oft nicht gesetzlich festgelegt, sondern orientieren sich an der Angemessenheit oder an den getroffenen Absprachen.

Die Wirksamkeit einer Kündigung oder Räumungsforderung hängt also maßgeblich davon ab, welche Art von Vereinbarung im Einzelfall vorliegt. Dies ist entscheidend für Ihre Rechte und die rechtlichen Möglichkeiten, die Ihnen zur Verfügung stehen.

zurück

Was sollte man tun, wenn Unsicherheit über die Art des Wohnverhältnisses oder drohende Konflikte bestehen?

Unklarheiten über die genaue rechtliche Grundlage eines Wohnverhältnisses können leicht zu Missverständnissen und später zu ernsthaften Konflikten führen. Dies betrifft nicht nur klassische Mietverhältnisse, sondern auch das Zusammenleben in familiären oder freundschaftlichen Konstellationen. Eine frühzeitige Klärung der Verhältnisse ist daher entscheidend, um die Rechte und Pflichten aller Beteiligten von Beginn an transparent zu machen.

Die Bedeutung klarer Verhältnisse

Jedes Wohnen in fremden Räumen beruht auf einer bestimmten rechtlichen Grundlage, die unterschiedliche Konsequenzen hat. Für Sie als Beteiligter ist es entscheidend, zu verstehen, welcher Art die vorliegende Vereinbarung ist:

Mietvertrag: Dies ist eine Vereinbarung, bei der eine Partei (Mieter) einen Wohnraum gegen eine Gegenleistung (Miete) nutzen darf. Hier gelten die umfangreichen Schutzvorschriften des Mietrechts.
Leihvertrag: Bei der Leihe wird ein Wohnraum unentgeltlich für einen bestimmten oder bestimmbaren Zeitraum überlassen. Es wird kein Entgelt gezahlt, aber es besteht dennoch eine rechtliche Bindung zur Rückgabe.
Gefälligkeitsverhältnis: Hierbei handelt es sich um eine rein informelle, unverbindliche Geste, oft zwischen Freunden oder Familienmitgliedern, bei der keine rechtliche Bindung beabsichtigt ist. Dies ist meist der Fall, wenn jemand für eine sehr kurze Zeit oder in einer Notsituation unentgeltlich unterkommt und keinerlei Erwartungen an eine dauerhafte Bleibe oder Gegenleistungen bestehen.

Wenn Unsicherheit über die tatsächliche Art des Wohnverhältnisses besteht, ist es wichtig, die konkreten Umstände der ursprünglichen Vereinbarung zu betrachten. Fragen Sie sich: Wurde Geld bezahlt oder eine andere Gegenleistung erbracht? Gab es feste Absprachen über Dauer oder Nutzungsumfang? Bestand der Wille, eine rechtlich bindende Vereinbarung zu treffen? Die Antworten auf diese Fragen helfen, die Situation juristisch einzuordnen.

Schriftliche Fixierung als Vorsorge

Eine der wirkungsvollsten präventiven Maßnahmen, um Unsicherheiten und Konflikte zu vermeiden, ist eine klare schriftliche Vereinbarung. Auch wenn mündliche Verträge grundsätzlich gültig sind, ist die Beweisführung bei Streitigkeiten oft schwierig. Eine schriftliche Festlegung bietet zahlreiche Vorteile:

Klarheit: Alle wichtigen Punkte, wie die Dauer des Aufenthalts, die Höhe eines etwaigen Entgelts, die Nutzungsumfang oder auch Kündigungsmodalitäten, werden eindeutig festgehalten.
Beweiskraft: Im Falle von Meinungsverschiedenheiten dient die schriftliche Vereinbarung als unbestreitbarer Nachweis der getroffenen Absprachen.
Vermeidung von Missverständnissen: Beide Seiten sind gezwungen, sich vorab über alle Aspekte Gedanken zu machen und diese festzuhalten, was Missverständnisse von vornherein reduziert.

Dies gilt insbesondere auch im familiären oder freundschaftlichen Umfeld. Gerade hier können fehlende klare Absprachen aufgrund der persönlichen Nähe und des Vertrauensverhältnisses zu tiefgreifenden und belastenden Streitigkeiten führen, wenn sich die Umstände ändern oder Erwartungen unerfüllt bleiben. Eine schriftliche Fixierung bewahrt nicht nur die rechtliche Klarheit, sondern kann auch die persönliche Beziehung schützen, indem sie potenzielle Konfliktherde eliminiert.

Frühzeitige Klärung bei drohenden Konflikten

Sollten sich bereits Konflikte abzeichnen oder Sie feststellen, dass Unsicherheiten über die Verhältnisse bestehen, ist es ratsam, frühzeitig zu handeln. Das bedeutet, alle relevanten Informationen und getroffenen Absprachen zu sammeln und die eigene Position klar zu überdenken. Eine präzise Einschätzung der Faktenlage hilft dabei, Missverständnisse zu beseitigen und potenzielle Streitigkeiten konstruktiv anzugehen, bevor sie eskalieren.

zurück

Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Nutzungsentschädigung

Eine Nutzungsentschädigung ist ein Geldbetrag, der gezahlt wird, wenn jemand eine Sache – etwa eine Wohnung oder ein Haus – verwendet, obwohl kein gültiger Mietvertrag besteht oder dieser bereits beendet wurde. Sie dient dazu, den Eigentümer für die Nutzung seiner Sache zu entschädigen, solange der Nutzer noch nicht ausgezogen ist. Im Unterschied zur Miete besteht hier kein mietrechtlicher Schutz für den Nutzer, und der Eigentümer kann die Rückgabe schneller verlangen. In dem geschilderten Fall bezog sich die ursprüngliche Vereinbarung auf eine solche Nutzungsentschädigung als Zwischenlösung vor der endgültigen Räumung.

Zurück

Fristlose Kündigung

Eine fristlose Kündigung beendet ein Vertragsverhältnis sofort und ohne Einhaltung einer Kündigungsfrist. Sie setzt voraus, dass ein wichtiger Grund vorliegt, der eine sofortige Beendigung rechtfertigt – beispielsweise ein erheblicher Zahlungsverzug bei der Miete. Im Fall musste geprüft werden, ob ein solcher wichtiger Grund vorlag, der das Ehepaar zur sofortigen Räumung zwingt. Ohne einen solchen Grund ist die fristlose Kündigung unwirksam und das Mietverhältnis bleibt bestehen.

Zurück

Berufung

Die Berufung ist ein Rechtsmittel, mit dem eine Partei die Entscheidung eines Gerichts erster Instanz von einem höheren Gericht überprüfen lassen kann. Hier legte der Eigentümer gegen das Urteil des Landgerichts beim Oberlandesgericht Berufung ein, um eine erneute Prüfung zu erreichen. Die Berufung betrifft inhaltliche und rechtliche Fehler der Erstentscheidung und kann zu einer Abänderung oder Bestätigung des Urteils führen.

Zurück

Nutzungsverhältnis sui generis

Ein Nutzungsverhältnis sui generis ist ein spezieller Vertragstyp, der weder klassischer Mietvertrag noch bloße Gefälligkeit ist, sondern eine eigene rechtliche Kategorie bildet. Im vorliegenden Text bezeichnet dieser Begriff die ursprüngliche Vereinbarung aus dem Jahr 2012, die nicht auf langfristige Vermietung abzielte, sondern eine Übergangsregelung bis zur Räumung war. Solche Verträge unterliegen nicht den umfangreichen Schutzvorschriften des Mietrechts und können auch ungewöhnliche Bestimmungen wie eine hohe Strafzahlung zur Räumungsförderung enthalten.

Zurück

Konkludenter Vertragsschluss

Ein konkludenter Vertragsschluss bedeutet, dass ein Vertrag durch schlüssiges Verhalten zustande kommt, ohne dass die Parteien dies ausdrücklich vereinbaren oder schriftlich festhalten. Im geschilderten Fall ergab sich durch jahrelanges Wohnen, regelmäßige Zahlungen und die gegenseitige Akzeptanz ein Mietverhältnis, obwohl nie ein schriftlicher Mietvertrag abgeschlossen wurde. Das Gericht erkannte dieses Verhalten als stillschweigende Annahme eines regulären Mietvertrags an, der die ursprüngliche Nutzungsvereinbarung ersetzte.

Zurück

Wichtige Rechtsgrundlagen

§ 535 BGB (Mietvertrag): Regelt die Rechte und Pflichten bei Mietverhältnissen, insbesondere die Gebrauchsüberlassung gegen Entgelt. Ein Mietvertrag verpflichtet den Vermieter zur Überlassung und den Mieter zur Zahlung der vereinbarten Miete. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht stellte fest, dass durch das jahrelange Verhalten ein neuer regulärer Mietvertrag entstanden ist, der die ursprüngliche Nutzungsentschädigungsvereinbarung ersetzte.
§ 566 BGB (Kauf bricht nicht Miete): Bestimmt, dass ein Mietverhältnis bei Eigentumsübergang auf den Käufer übergeht. Das gilt aber nur für echte Mietverträge, nicht für andere Nutzungsvereinbarungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da der ursprüngliche Vertrag von 2012 kein Mietvertrag war, konnte er nicht automatisch auf den neuen Eigentümer (den Schwager) übergehen; erst durch schlüssiges Verhalten entstand ein Mietverhältnis.
§ 543 BGB (Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund): Ermöglicht die sofortige Beendigung eines Vertrags bei schwerwiegenden Vertragsverletzungen, beispielsweise Zahlungsverzug. Voraussetzung ist ein wesentlicher Rückstand mit der Zahlung. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da das Ehepaar die aktuell vereinbarte Miete vollständig zahlte, lag kein Zahlungsverzug vor, weshalb die fristlose Kündigung unwirksam war.
§ 557a BGB (Staffelmiete): Regelt, dass vereinbarte Staffel- oder Indexmieten schriftlich festgelegt sein müssen, um wirksam zu sein. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die ursprünglich vereinbarte drastische Erhöhungsklausel aus dem Vertrag von 2012 entsprach keiner gesetzlichen Staffelmiete, wurde nicht schriftlich vereinbart und war daher im neuen Mietverhältnis nicht durchsetzbar.
§ 558 BGB (Mieterhöhung): Beschreibt die zulässigen Voraussetzungen und Fristen für Mieterhöhungen. Zwischen zwei Erhöhungen muss mindestens ein Jahr liegen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die vom Eigentümer nach nur etwa einem Jahr geforderte Mieterhöhung auf 2.250 Euro verletzte die gesetzliche Sperrfrist, weshalb sie nicht gültig war.
Allgemeines zivilrechtliches Prinzip der stillschweigenden Vertragsänderung (konkludentes Handeln): Verträge können auch durch das Verhalten der Parteien geändert oder neu begründet werden, sofern aus den Umständen ein neuer Wille abzuleiten ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das jahrelange Zahlungsverhalten und die Akzeptanz der vereinbarten Miete führten zur Entstehung eines neuen, regulären Mietvertrags, welcher die alte Vereinbarung ersetzte.

Das vorliegende Urteil

OLG München – Az.: 14 U 3532/24 – Urteil vom 06.03.2025

* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.

→ Lesen Sie hier den vollständigen Urteilstext…

1. Die Berufung des Klägers gegen das Urteil des Landgerichts Kempten (Allgäu) vom 18.10.2024, Az. 22 O 193/24, wird zurückgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Berufungsverfahrens zu tragen.

3. Dieses Urteil und das in Ziffer 1 genannte Urteil des Landgerichts Kempten (Allgäu) sind ohne Sicherheitsleistung vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Zwangsvollstreckung Sicherheit in Höhe von 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leisten.

Beschluss:

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf bis zu 35.000,00 Euro festgesetzt.

Gründe:

Die Parteien streiten um die Räumung und um Zahlungen für die Nutzung eines Einfamilienhauses.

Der nach den Feststellungen des Landgerichts Kempten (Allgäu) unstreitige Sachverhalt lässt sich wie folgt kurz zusammenfassen:

Die miteinander verheirateten Beklagten bewohnen das Einfamilienhaus [Anschrift]. Der Beklagte zu 2) befand sich mehrere Jahre in Haft, aus der er ca. 2020 entlassen wurde.

Die Beklagte zu 1) war ursprünglich Eigentümerin des Hauses, verkaufte es aber 2012 an die I##-GmbH (im Folgenden [„GMBH“]). In diesem Kaufvertrag wurde dem Beklagten zu 2) ein Ankaufsrecht eingeräumt. Die GMBH wiederum veräußerte das Haus im Jahr 2013 mit notariellem Kaufvertrag (Anlage K1) an den Kläger.

Dieser ist Rechtsanwalt und der Schwager der Beklagten zu 1). Das Ankaufsrecht des Beklagten zu 2) wurde mit dessen Zustimmung gelöscht.

Im Vertrag zwischen der Käuferin GMBH und der Beklagten zu 1) ist u.a. Folgendes geregelt (s. S. 15 f. Anlage K1):

„3. Räumung, Nutzungsentschädigung:

a) Der Verkäufer verpflichtet sich, das Vertragsobjekt […] bis 30.09.2015 vollständig zu räumen, d.h alle derzeit im Vertragsobjekt befindlichen, nicht mitverkauften beweglichen Gegenstände zu entfernen. Der Verkäufer verzichtet ab diesem Zeitpunkt auf jeden Räumungsschutz, soweit gesetzlich zulässig.

b) Vom Tage der Zahlung des Kaufpreises an bis zur vollständigen Räumung des Vertragsobjektes hat der Verkäufer dafür eine monatliche Nutzungsentschädigung (ohne Nebenkosten) in Höhe von 1.250,- Euro zu bezahlen.

Die Nutzungsentschädigung ist jeweils zum dritten Werktag eines Monats im voraus fällig.

Soweit die Nutzung nicht den gesamten Monat erfasst, ist die Nutzungsentschädigung nur anteilig zu bezahlen.

c) Soweit der Verkäufer mit der Nutzungsentschädigung für zwei Monate im Verzug ist, verpflichtet er sich, das Vertragsobjekt unverzüglich zu räumen. Für diesen Fall entfällt die Nutzungsvereinbarung; Schadensersatzansprüche des Käufers bleiben vorbehalten.

d) Ist die Räumung am 30.09.2015 noch nicht erfolgt, so erhöht sich die vorgenannte Nutzungsentschädigung für jeden angefangenen Monat der späteren Räumung um 1.000,-Euro auf monatlich 2.250,- Euro.

e) Zusätzlich zu dieser Nutzungsentschädigung hat der Verkäufer bis zum Tage der Räumung alle Verbrauchskosten wie Heizung, Strom, Wasser, Müllabfuhr etc. zu bezahlen.

f) Der Verkäufer hat den derzeitigen Zustand des Vertragsgegenstandes bis zur Besitzübergabe zu erhalten, ausgenommen gewöhnliche Abnutzung. Nach Beendigung des Nutzungsverhältnisses ist der Verkäufer zu Schönheitsreparaturen verpflichtet.

g) Der Verkäufer – mehrere als Gesamtschuldner – unterwirft sich wegen der Verpflichtung zur Räumung, zur Besitzübergabe sowie zur Zahlung der Nutzungsentschädigung der sofortigen Zwangsvollstreckung aus dieser Urkunde in sein gesamtes Vermögen. Zur Erteilung einer vollstreckbaren Ausfertigung bedarf es nicht des Nachweises der die Vollstreckbarkeit begründenden Tatsachen.“

Auf diese Regelungen nimmt der Vertrag zwischen der GMBH und dem Kläger (Anlage K1) Bezug. Es heißt dort unter Nummer V. Nummer 2 wie folgt:

„2. Räumung, Nutzungsentschädigung:

Der Käufer tritt hiermit ab Besitzübergabe anstelle des Verkäufers in alle sich aus Nr. V. 3. der in Nr. I. 2. bezeichneten Kaufvertragsurkunde ergebenden Verpflichtungen ein; alle Rechte und Ansprüche daraus werden an den Käufer abgetreten Zug um Zug mit Kaufpreiszahlung, spätestens mit Eigentumsumschreibung; im Innenverhältnis der Parteien stehen die Rechte, insbesondere die Nutzungsentschädigung, dem Käufer ab Kaufpreiszahlung zu.

Das Räumungsrisiko trägt allein der Käufer, worüber sich die Beteiligten ausdrücklich einig sind“.

Die Beklagte zu 1) leistete bezüglich der Immobilie Zahlungen an den Kläger, weitere Zahlungen erfolgten durch den Schwager der Beklagten zu 1), [ …]. Der Gesamtzahlbetrag betrug über Jahre monatlich 1.250,- Euro zuzüglich Nebenkosten entsprechend der Vereinbarung. Es kam bezüglich der Zahlungen immer einmal wieder zu Diskussionen zwischen den Parteien und zu entsprechendem Schriftverkehr; hierzu wird im Einzelnen auf die durch die Parteien insoweit vorgelegten Anlagen, insbesondere das durch den Kläger vorgelegte Schreiben vom 06.07.2019 in der Anlage K5, sowie die von den Beklagten vorgelegten Anlagen B1, B4 bis B7 verwiesen.

Ab November 2022 erhielt der Kläger monatlich 1.500,- Euro zuzüglich 150,- Euro Nebenkosten, nachdem er dies mit Schreiben vom 15.08.2022 so gefordert hatte (Anlage B1). Mit Schreiben vom 18.11.2023 forderte der Kläger die Beklagte zu 1) unter Verweis auf den notariellen Vertrag zwischen ihr und der GMBH auf, ab 01.12.2023 monatlich 2.250,- Euro zzgl Nebenkostenvorauszahlungen in Höhe von 150,- Euro (mithin insgesamt 2.400,- Euro) zu zahlen (Anlage K9). Die Nebenkostenvorauszahlung sollte ab dem 01.02.2024 gemäß dem Schreiben des Klägers vom 06.02.2024 200,- Euro betragen (Anlage B2).

Für Februar 2023 wurde von Seiten der Beklagten ein Betrag in Höhe von 482,90 Euro nicht gezahlt und erst am 12.12.2024 zzgl. Zinsen entrichtet. Auch ab Dezember 2023 erhöhte die Beklagtenseite die Zahlungen an den Kläger nicht auf den Betrag von 2.250,- Euro zuzüglich 200,- Euro Nebenkosten; vielmehr wurden weiter monatlich insgesamt 1.700,- Euro überwiesen.

Mit Schreiben vom 06.02.2024 (Anlage B2) erklärte der Kläger gegenüber der Beklagten zu 1) die fristlose Kündigung des „Nutzungsverhältnisses“ und forderte sie auf, das Haus bis zum 28.02.2024 herauszugeben sowie die rückständigen Zahlungen und den Rückstand aus der Nebenkostenabrechnung 2023 unverzüglich zu begleichen. Der Kläger kündigte zudem noch gemäß § 543 Abs. 2 Nummer 3 a BGB wegen Zahlungsverzuges, gemäß § 543 Abs. 2 Nummer 2 BGB wegen Vernachlässigung des Objekts und gemäß § 543 Abs. 3 Nummer 1 BGB wegen wiederholter unpünktlicher Zahlung trotz mehrfacher Abmahnung und Kündigungsandrohung fristlos und hilfsweise ordentlich zum frühestmöglichen Zeitpunkt.

Das Landgericht ist unter Würdigung der zahlreichen vorgerichtlichen eigenen Einlassungen des Klägers vom Zustandekommen eines Mietvertrages zwischen den Parteien zu einem monatlichen Mietzins von zuletzt 1.500,- Euro zuzüglich Nebenkosten ausgegangen. Einen Zahlungsrückstand der Beklagten habe es demnach nicht gegeben, auch im Übrigen seien keine Kündigungsgründe ersichtlich. Es hat der Klage nur zu einem geringen Teil stattgegeben und wie folgt tenoriert:

„1. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt an den Kläger 482,90 Euro nebst Zinsen hieraus in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 04.02.2023 zu bezahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.“

Gegen dieses ihm am 21.10.2024 zugestellte Urteil hat der Kläger unter dem 22.10.2024 Berufung eingelegt, die er mit weiterem Schriftsatz vom 18.10.2024, eingegangen beim Oberlandesgericht München am selben Tag, begründet hat.

Mit Schreiben vom 05.12.2024 (nicht nummerierte K-Anlagen) kündigte der Kläger der Beklagten zu 1) erneut (fristlos, hilfsweise ordentlich) sowie hilfsweise auch gegenüber dem Beklagten zu 2) und forderte die Herausgabe des Hauses bis zum 15.12.2024. Eine Zahlung für Dezember ging in Höhe von 1.700,- Euro am 09.12.2024 ein, eine weitere Zahlung für den Ausgleich der Nebenkostenabrechnung in Höhe von 164,65 Euro erfolgte am 12.12.2024 auf das klägerische Konto. Auch die vom Landgericht ausgeurteilten 482,90 Euro wurden mittlerweile bezahlt.

Im Wesentlichen beruft sich der Kläger darauf, dass zwischen ihm und den Beklagten kein Mietvertrag zustande gekommen sei. Vielmehr rührten die von ihm geltend gemachten Rechte aus dem insoweit abgetretenen Vertrag zwischen der Beklagten zu 1) und der GMBH her. Aus seinen zahlreichen E-Mails gehe deutlich hervor, dass er auf diese Rechte zu keinem Zeitpunkt verzichtet habe.

Der Kläger beantragt daher zuletzt:

1. Das am 18.10.2024 verkündete Urteil des LG Kempten 22 O 193/24 wird abgeändert.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, das Einfamilienhaus …, bestehend aus Wohn-Esszimmer im EG, Küche im EG, Diele im EG, WC im EG, Flur im EG, Abstellraum im EG, 1 Gästezimmer im EG mit Bad, Schlafzimmer mit Ankleide im OG, 1 Kinderzimmer im OG, 1 Bad im OG, 1 Abstellraum im OG, 1 Galerie im OG, Waschküche im Keller, Vorratsraum im Keller, 3 Kellerräume, 1 Heizraum im Keller, Doppelgarage zu räumen und an den Kläger herauszugeben;

3. Die Beklagte zu 1) wird verurteilt an den Kläger Euro 3.750,- nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus Euro 750 seit dem 06.12.2023, aus weiteren Euro 750 seit dem 05.01.2024, aus weiteren Euro 750 seit dem 06.02.2024, aus weiteren Euro 750 seit dem 06.03.2024 und aus weiteren Euro 750 seit dem 05.04.2024 zu bezahlen.

Die Beklagten beantragen, die Berufung zurückzuweisen.

Sie berufen sich auf den Abschluss eines eigenen Mietvertrages mit dem Kläger, dem kein Kündigungsgrund zur Seite stehe. Eine Räumung könne er schon deshalb nicht verlangen, weil es zwischen den Parteien eine Einigung gegeben habe, den Beklagten das Haus zum Rückkauf anzubieten. Dies habe er nicht getan.

Der Senat hat am 06.02.2025 mündlich verhandelt. Der Kläger gab in seiner persönlichen Anhörung an, mittlerweile einen notariell beurkundeten Kaufvertrag über das Haus mit einem Dritten abgeschlossen zu haben. Eine Eigentumsübertragung sei aber noch nicht erfolgt.

Hinsichtlich aller Einzelheiten wird auf die gewechselten Schriftsätze samt Anlagen, das erstinstanzliche Urteil sowie das Protokoll der mündlichen Verhandlung vom 06.02.2025 ergänzend Bezug genommen.

II.

Dem Kläger steht gegen die Beklagte zu 1) kein Anspruch auf Zahlung des zuletzt nurmehr geltend gemachten Betrages zu. Der Zahlungsanspruch des Klägers gegen die Beklagte zu 1) setzte voraus, dass zwischen ihnen ein Vertrag zustande gekommen ist, in dem die vom Kläger geltend gemachte Erhöhung wirksam vereinbart wurde bzw. diese sonst zulässig ist. Dies ist nicht der Fall.

1. Ursprüngliches Vertragsverhältnis Beklagte zu 1) – GMBH

Unstreitig hat die Beklagte zu 1) das in ihrem Alleineigentum stehende Haus an die GMBH veräußert und mit dieser zugleich Vereinbarungen für den Fall der weiteren Nutzung des Hauses durch sie selbst getroffen (Anlage K1, dort in Auszügen auf Seite 15 f). Diese Vereinbarungen stellen bei der erforderlichen tatrichterlichen Gesamtabwägung aller relevanten Umstände (s. hierzu nur BGH, Urteil vom 20.09.2017, VIII ZR 279/16) zur Überzeugung des Senats aber keinen Mietvertrag i.S.d. §§ 535 ff BGB, wegen der Entgeltlichkeit keine Leihe und wegen des enormen wirtschaftlichen Werts der Immobilie auch kein bloßes Gefälligkeitsverhältnis dar, sondern Vereinbarungen über ein Nutzungsverhältnis sui generis.

a) Gegen einen Mietvertrag spricht zum einen die konkrete Bezeichnung, die im notariellen Vertrag gewählt wurde: Im Vertrag ist durchgehend von einer „Nutzungsentschädigung“ und gerade nicht von einer „Miete“ die Rede. Dabei verkennt der Senat nicht, dass eine Räumungsverpflichtung in einem Mietvertrag über Wohnräume gemäß § 794 Abs. 1 Nummer 5 ZPO überhaupt nicht wirksam vereinbart werden könnte. Angesichts des Umstandes, dass die Vereinbarung im Rahmen eines notariellen Kaufvertrages vor einem Notar mit entsprechend hoher Qualifikation abgeschlossen wurde, der sich der mit seinem Amt verbundenen Verantwortung in besonderem Maße bewusst sein dürfte und tagtäglich Vertragsentwürfe erarbeitet und beurkundet, geht der Senat nicht von einer bewusst gewählten plumpen Umgehung des gesetzlichen Verbots des § 794 Abs. 1 Nummer 5 ZPO aus, sondern vielmehr davon, dass der Begriff der „Nutzungsentschädigung“ gewählt wurde, um die Besonderheit des zwischen den Parteien neben dem Kaufvertrag abgeschlossenen Vertrages in Abgrenzung zu einer mietrechtlichen Vereinbarung deutlich zu machen.

b) Dafür spricht zum anderen der enge Zusammenhang mit dem eigentlichen Ziel dieses Teils des notariellen Vertrages, nämlich der Räumung des verkauften Grundstücks. Diese wird in Nummer V.3 des Vertrages zwischen der Beklagten zu 1) und der GMBH in der Überschrift als erste genannt und unterstreicht damit die Priorität dieses Punktes. Es folgt sodann auch nicht der Begriff der „Nutzung“ oder eines „Nutzungsrechts“, sondern der „Nutzungsentschädigung“. Es ging den Parteien also gerade nicht darum, der Beklagten zu 1) explizit ein Nutzungsrecht im Notarvertrag an dem verkauften Grundstück einzuräumen, sondern darum zu regeln, dass

– sie das Grundstück zu räumen hat (Nummer V.3. lit. a) des Notarvertrages)

– und zwar spätestens bis zum 30.09.2015,

– sie aber bis dahin nicht (zu Lasten des Käufers, also der GMBH) umsonst das Haus nutzen darf, sondern einen bestimmten Betrag (nämlich zunächst 1.250,- Euro/ Monat; Nummer V. 3. lit. b) des Notarvertrages) zu entrichten hat, eben als Entschädigung dafür, dass die Käuferin GMBH während dieser Zeit keine Nutzungen ziehen kann, obwohl diese durch Zahlung des Kaufpreises und damit regelmäßig einhergehender Kreditverbindlichkeiten erhebliche eigene finanzielle Belastungen eingegangen ist.

c) Den lediglich transitorischen Zweck dieses Teils der vertraglichen Vereinbarung unterstreicht des Weiteren die massive Erhöhung der Nutzungsentschädigung um 80% für den Fall, dass die Beklagte zu 1) auch mehr als drei Jahre nach Abschluss des Notarvertrages ihrer Räumungsverpflichtung immer noch nicht nachgekommen sein sollte (Nummer V.3. lit. d), ein (zweiter) Käufer des Hauses immer noch nicht gefunden ist und daher weiter eine vertragliche Beziehung zwischen der GMBH und der Beklagten zu 1) besteht. Dass diese Regelung Druck auf die Verkäuferseite (also die Beklagte zu 1)) ausüben sollte, einen endgültigen Financier aus der Familie zu finden, bestätigte letztlich auch der Beklagte zu 2) im Rahmen der persönlichen Anhörung vor dem Senat (Seite 2 des Protokolls vom 06.02.2025, Blatt 56 d.A.). Die Regelung unterstreicht, dass eine mehrjährige Vertragsbeziehung zur Beklagten zu 1) mit dem Zweck der Nutzungsüberlassung des Hauses zu Wohnzwecken, also ein Mietvertrag, gerade nicht gewollt war.

Der Senat ist daher aufgrund seiner eigenen tatrichterlichen Würdigung davon überzeugt, dass ein Mietvertragsverhältnis zwischen der Beklagten zu 1) und der GMBH nicht abgeschlossen wurde und ein solches daher auch nicht gemäß § 566 BGB auf den Kläger übergehen konnte.

2. Vertragsverhältnis zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1)

Das Vertragsverhältnis zwischen der Beklagten zu 1) und dem Kläger stellt sich dagegen als Mietvertrag und nicht als Nutzungsvertrag sui generis dar.

a) Kein Vertragsübergang nach § 566 BGB

Wie bereits erwähnt, scheitert ein Übergang des Vertrages Beklagte zu 1) – GMBH auf den Kläger nach § 566 BGB bereits daran, dass zwischen der GMBH und der Beklagten zu 1) gerade kein Mietvertrag bestand. Auch eine analoge Anwendung des § 566 BGB verbietet sich: Zum einen dient diese Vorschrift in erster Linie dem Schutz des Erwerbers (s. nur BGH, Urteil vom 22.03.1967, VIII ZR 10/65, NJW 1967, 1414, 1415), v.a. aber ist sie eine Durchbrechung des allgemeinen schuldrechtlichen Grundsatzes, dass Rechte und Pflichten nur zwischen den am Schuldverhältnis beteiligten Personen entstehen. § 566 BGB stellt eine Ausnahmeregelung dar, die dem Mietverhältnis für den Fall der Veräußerung des Mietgrundstückes eine gewisse dingliche Wirkung beilegt, indem sie mit dem Übergang des Eigentums an dem vom Veräußerer vermieteten Grundstück auf den Erwerber auch die Vermieterrechte und -pflichten auf diesen übergehen lässt. Als solche Ausnahmeregelung ist § 566 BGB eng auszulegen. Auch für eine ausdehnende Auslegung dieser Vorschrift aus Billigkeitsgründen ist kein Raum (BGH, Urteil vom 22.05.1989, VIII ZR 192/88, NJW 1989, 2053).

b) Vertragsübergang durch Zustimmung

Allerdings hat der Kläger mit der GMBH in Nummer V. 2 seines Vertrages Folgendes vereinbart:

„Der Käufer tritt hiermit ab Besitzübergabe anstelle des Verkäufers in alle sich aus Nr. V. 3. der in Nr. I. 2. bezeichneten Kaufvertragsurkunde ergebenden Verpflichtungen ein; alle Rechte und Ansprüche daraus werden an den Käufer abgetreten Zug um Zug mit Kaufpreiszahlung, spätestens mit Eigentumsumschreibung; im Innenverhältnis der Parteien stehen die Rechte, insbesondere die Nutzungsentschädigung, dem Käufer ab Kaufpreiszahlung zu.“

In dieser Vereinbarung könnte ein zweiseitiger Vertrag liegen, und zwar darüber, dass der Kläger das Vertragsverhältnis zwischen der Beklagten zu 1) und der GMBH statt der GMBH übernimmt und an deren Stelle tritt. Dieser Vertragsübernahme könnte die Beklagte zu 1) dadurch konkludent zugestimmt haben, dass sie veranlasste, dass Zahlungen nunmehr nicht an die GMBH, sondern auf Konten des Klägers geleistet werden. Denn eine – im BGB als solche nicht geregelte – Vertragsübernahme kann durch zweiseitige Vereinbarung zustandekommen, sofern die dritte Partei zustimmt, was auch konkludent durch Zahlung erfolgen kann (s. nur BGH, Urteil vom 20.01.2010, VIII ZR 84/09).

Der Senat konnte sich gleichwohl keine Überzeugung dahingehend bilden, dass die Zahlung von 1.250,- Euro als konkludente Zustimmung zu einem Übergang der gesamten „Räumungs-Abwicklungs-Vereinbarung“ auf den Kläger verstanden werden kann. Denn deren Sinn und Zweck (Räumung oder Weiterverkauf im Rahmen einer ‚Familienlösung‘) war mit dem Verkauf an den Kläger erreicht. Es liegt vor diesem Hintergrund fern, dass die konkludente Zustimmung durch Zahlung tatsächlich auch die Räumungsklausel des Vertrages mit der GMBH umfassen soll. Diese spielte ja nur im Verhältnis zur GMBH eine Rolle, die kein Dauerschuldverhältnis mit der Beklagten zu 1) eingehen wollte. Auch die Löschung des Ankaufsrechts des Beklagten zu 2) spricht dagegen, dass der Zahlung eine Zustimmung zur Vertragsübernahme mit Räumungsklausel tatsächlich entnommen werden kann, denn mit dem Ankaufsrecht sollte offenbar eine weitere Sicherheit eingebaut werden, für die die Notwendigkeit entfiel, nachdem die Familienlösung gefunden worden war.

c) Mietvertrag zwischen der Beklagten zu 1) und dem Kläger

Der Senat ist aufgrund einer Gesamtschau aller Umstände, insbesondere der – u.a. durch Emails des Klägers dokumentierten – Interessenlage der Parteien im Zeitpunkt des Erwerbs des Grundstücks durch den Kläger und der über viele Jahre geübten Praxis zwischen den Parteien, davon überzeugt, dass im Zeitpunkt des Erwerbs durch den Kläger zwischen dem Kläger und jedenfalls der Beklagten zu 1) ein Mietvertrag über die Nutzung des streitgegenständlichen Grundstücks zustande gekommen ist, der an die Stelle der Nutzungsvereinbarung getreten ist.

aa) Für den Senat steht fest, dass der Kläger das streitgegenständliche Grundstück erworben hat, um seiner Schwägerin und ihrem Mann (dem Beklagten) die dauerhafte Nutzung des Hauses gegen Zahlung von zunächst 1.250,- Euro monatlich zu ermöglichen. Dass es dem Kläger nicht – wie der GMBH – um die Abwicklung einer Räumung ging, sondern um eine dauerhafte Nutzung seitens der Beklagten verdeutlichen zwei Emails aus dem Januar 2014. Der Kläger wünschte sich ausdrücklich eine Einigung über regelmäßige Zahlungen, damit „ihr in [Ort des Objekts] wohnen bleiben könnt“ (Anlage B4, E-Mail vom 20.01.2014). Nur einen Tag später machte er in einer weiteren E-Mail deutlich: „…wenn ihr wollt, könnt ihr in [Ort des Objekts] wohnen bleiben“ (Anlage B5).

Die Beklagten brachten sowohl in der Anhörung vor dem Landgericht als auch in der Anhörung vor dem Senat deutlich zum Ausdruck, dass ein Auszug aus dem Haus für sie nie in Betracht kam („und wir in dem Haus wohnen blieben, bis wir sterben“, Protokoll vom 11.09.2024; „Wir gehen nicht raus, das ist unser Haus“, Protokoll vom 06.02.2025).

Zu ausdrücklich auf den Abschluss eines Mietvertrages gerichteten Willenserklärungen haben die Parteien nichts vorgetragen, die Anhörung der Parteien spricht eher dafür, dass im Zuge des Erwerbs des Grundstücks durch den Kläger diesbezüglich nicht kommuniziert wurde. Der Senat geht aber – schon mit Blick auf die geräuschlose Umstellung auf Zahlung an den Kläger statt der GMBH – sicher davon aus, dass zwischen dem Kläger und der Beklagten zu 1) konkludent vereinbart wurde, dass den Beklagten gegen Zahlung von (zunächst) 1.250,- Euro die Nutzung des streitgegenständlichen Anwesens auf Dauer eingeräumt werden sollte.

Diese Vereinbarung ist rechtlich als Wohnraummiete einzuordnen (vgl. zur Abgrenzung von anderen Vertragstypen nur BGH NJW-RR 2017, 1479).

Auch sprach der Kläger selbst lange Zeit immer wieder von „Miete“ und „Mietvertrag“ (s. nur Anlage B7, Anlage B1: „Mieterhöhungsverlangen“, „höhere Miete“, „Quadratmetermiete“, Verweis auf § 558 BGB, „Nettokaltmiete“ etc.). Von dieser Terminologie distanzierte er sich später als es ihm darum ging, das Rechtsverhältnis zu beenden (Anlage B2)

Entsprechende schriftliche Willenserklärungen der Beklagten finden sich zwar nicht in der Akte. Unstreitig ist jedoch, dass jedenfalls nach den anfänglichen unvollständigen Zahlungen in den letzten Jahren monatlich 1.250,- Euro kalt und nach der Erhöhung zum 01.11.2022 1.500,- Euro zuzüglich. Nebenkosten monatlich gezahlt wurden und die Beklagten in dem Haus wohnen blieben. Sie machten damit durch konkludentes Handeln klar, dass jedenfalls die Beklagte zu 1) ein dauerhaftes Schuldverhältnis mit dem Kläger zur Überlassung des Hauses eingehen wollte und das entsprechende Angebot des Klägers konkludent angenommen hat.

Auch wenn der Beklagte zu 2) womöglich nicht Partei des Mietvertrages geworden sein mag (die Schreiben des Klägers richten sich häufig allein an die Beklagte zu 1) (Anlage B1), zuweilen nur an den Beklagten zu 2) (Anlage B5), zuweilen an beide (Anlage B4) und sind insoweit uneindeutig), so ist doch zwischen den Parteien jederzeit klar gewesen, dass beide Beklagten gemeinsam in dem Haus dauerhaft gegen Entgelt sollen wohnen können und der Beklagte zu 2) damit vom Schutzbereich des Mietvertrages jedenfalls mitumfasst ist.

Dass das Vertragsverhältnis diesmal – anders als mit der GMBH – auf Dauer angelegt war, zeigt sich auch daran, dass das durch eine Vormerkung gesicherte Ankaufsrecht des Beklagten zu 2) im Kaufvertrag zwischen dem Kläger und der GMBH gelöscht wurde (s. Anlage K1 unter Nummer VIII). Dies erscheint vor dem Hintergrund stimmig, dass die GMBH nur Zwischenfinancier gewesen ist bis eine dauerhafte Lösung in der Familie gefunden wurde.

bb) Allerdings kann der Kläger auf der Grundlage dieses Vertrages nicht die von ihm beanspruchte erhöhte Zahlung von insgesamt 2.250,- Euro zuzüglich Nebenkosten geltend machen.

(1) Der Kläger beruft sich im Rahmen des von ihm geltend gemachten Zahlungsanspruchs auf seinen Kaufvertrag über das Grundstück, den er mit der GMBH abgeschlossen hat, dort insbesondere auf Nummer V. 2., der explizit Bezug nimmt auf den Vertrag zwischen der Beklagten zu 1) und der GMBH, dort Nummer V. 3. lit. d) (Anlage K1).

Dort ist geregelt, dass sich die „vorgenannte Nutzungsentschädigung für jeden angefangenen Monat der späteren Räumung um 1.000,- Euro auf monatlich 2.250,- Euro erhöht“, sofern keine Räumung durch die Beklagte zu 1) bis 30.09.2015 erfolgt ist.

Wie bereits dargelegt, kann sich der Kläger nicht darauf berufen, dass die Regelungen des Vertrages GMBH – Beklagte zu 1) nach § 566 BGB auf sein Vertragsverhältnis mit der Beklagten zu 1) übergegangen sind, weil der Vertrag zwischen GMBH und Beklagter zu 1) gerade kein Mietvertrag war.

(2) Wie bereits oben unter 1b) und c) erläutert, sprechen Sinn und Zweck des Eintritts des Klägers in den Vertrag mit der Beklagten zu 1) gegen die Aufrechterhaltung der druckvollen Zahlungsregelung mit der Erhöhung um 80% für die Nutzung des Hauses. Grund für diese massive Erhöhung war, Druck auf die Beklagte zu 1) auszuüben, schnellstmöglich jemanden zu finden, der an die Stelle des Zwischenfinanciers GMBH tritt, oder – sofern ihr dies nicht gelingen sollte – durch eine hohe Zahllast die Räumung des Hauses zu forcieren, um der GMBH eine sinnvolle Verwertung des an sich nicht gewollten Hauses zu ermöglichen. Mit anderen Worten: Die Geschäftsgrundlage für die Räumungsregelung mit der GMBH ist mit dem Engagement des Klägers entfallen, der den Zwischenfinancier abgelöst hat. Wie erläutert, war auch aus Sicht des Klägers Sinn der Vertragsbeziehung zur Beklagten zu 1), dass diese und ihr Mann dauerhaft in dem streitgegenständlichen Haus wohnen bleiben können. Eine Räumung, die mit der massiven Erhöhung druckvoll hätte forciert werden können, stand zwischen den Parteien also gar nicht mehr im Raum und widersprach dem von ihnen verfolgten Vertragszweck.

(3) Aber auch wenn man aufgrund der Äußerungen des Klägers, der ab dem Jahr 2019 (s. Anlage K5) wiederholt ein Recht auf eine monatliche Zahlung von 2.250,- Euro behauptet hat, die er nur kulanzhalber nicht einfordere, davon ausginge, zumindest mündlich hätten sich die Parteien auf eine solche Erhöhung geeinigt, so wäre diese gemäß § 557a Abs. 1 Halbsatz 1, § 125 BGB unwirksam.

Die betragsmäßig bestimmte Erhöhung des geschuldeten Mietzinses zu einem bestimmten Zeitpunkt – nach dem 30.09.2015 „um 1.000,- Euro auf monatlich 2.250,- Euro“ – stellt eine sog. „Staffelmiete“ i.S.d. § 557a BGB dar. Es genügt auch eine einmalige Erhöhung, um von einer Staffelmietvereinbarung i.S.d. § 557a BGB auszugehen (Weidenkaff, in: Grünenberg, Bürgerliches Gesetzbuch, 84. Auflage 2025, Rn 4 zu § 557a).

Eine solche Staffelmietvereinbarung bedarf jedoch gemäß § 557a Abs. 1 Halbsatz 1 BGB der Schriftform, § 126 BGB. Diese Form ist nicht gewahrt.

(a) Zwar beruft sich der Kläger in diversen E-Mails immer wieder auf die Möglichkeit zur Erhöhung der Miete im Notarvertrag. Eine entsprechende schriftliche Erklärung der Beklagten liegt aber nicht vor.

(b) Der Notarvertrag zwischen dem Kläger und der GMBH bindet die Beklagten in Bezug auf die Staffelmiete nicht. Der Notarvertrag selbst wurde nur vom Kläger und einem Vertreter der GMBH unterzeichnet. Die Beklagte zu 1) war nicht Vertragspartei. Zwar hat der Beklagte zu 2) eine Genehmigungserklärung abgegeben (Anlage K1 Seite 17). Diese ist weit formuliert („…genehmigt diese Urkunde vollinhaltlich und schließt sich allen darin enthaltenen und gestellten Anträgen an“) und bedarf daher der genauen Analyse hinsichtlich ihrer konkreten Aussage. Dabei ergibt sich aus der Auslegung der Genehmigungserklärung, dass sich diese allein auf die Löschung des Ankaufsrechts des Beklagten zu 2) bezieht, die der Vertreter der GMBH als dessen nicht bevollmächtigter Vertreter erklärt hat. Bezüglich des Abschlusses eines Mietvertrages zwischen dem Kläger und den Beklagten wird aber – wie dargelegt – keine Regelung in dieser Urkunde getroffen, insbesondere werden diesbezüglich keine „Anträge gestellt“.

Der Kläger kann sich mithin auch nicht erfolgreich darauf berufen, dass der Beklagte zu 2) die Löschung des Ankaufsrechts schriftlich genehmigt habe, worin eine schriftliche Zustimmung zur Staffelmietvereinbarung liege.

(c) Dass die Beklagte zu 1) im Vertrag zwischen ihr und der GMBH eine gravierende finanzielle Folgen mit sich bringende Regelung unterzeichnet und sich mit einer Erhöhung der Nutzungsentschädigung um 80% nach drei Jahren einverstanden erklärt hat, ist insoweit ohne Belang. Wie dargelegt, war der Vertrag mit der GMBH nicht als Dauerschuldverhältnis ausgelegt und stellte keinen Mietvertrag, sondern ein Nutzungsverhältnis sui generis dar. Gerade aus Sicht der Beklagten zu 1) und wohl auch aus Sicht der GMBH handelte es sich nur um eine kurzfristig gedachte Zwischenlösung, die endgültige Lösung der finanziellen Probleme und des Wohnrechts sollte wenig später mit familiärer Unterstützung erfolgen. Die Warnfunktion einer schriftlich zu formulierenden Staffelmietvereinbarung konnte die Beklagte zu 1) im Jahr 2012 daher gar nicht erreichen und mithin auch nicht über die Jahre in einem völlig anderen Vertragsverhältnis, dessen Zweck gerade das dauerhafte Verbleiben der Beklagten und ihres Mannes im streitgegenständlichen Haus ist, fortwirken.

Aber selbst wenn man davon ausginge, dass der Vertrag zwischen der Beklagten zu 1) und der GMBH vom Kläger mit der Erhöhungsklausel übernommen worden wäre, so kann er sich aufgrund des später zwischen den Parteien abgeschlossenen Mietvertrags, der an die Stelle des Ursprungsvertrages getreten ist, nicht auf den alten Vertrag berufen.

(d) Rechtsfolge der fehlenden Schriftform ist nach dem Schutzzweck des § 557a Abs. 1 BGB nur die Unwirksamkeit der Staffelmietvereinbarung nach § 125 Satz 1BGB, nicht die Unwirksamkeit des Mietvertrages als solchen (Artz, in: Münchener Kommentar zum BGB, 9. Auflage 2023, Rn 5 zu § 557a). Sinn des Schriftformerfordernisses ist es nämlich, den Mieter vor den Folgen einer finanziell weitreichenden Regelung zu warnen und Rechtssicherheit zwischen den Parteien über die konkrete finanzielle Belastung zu schaffen.

Damit war der Kläger nicht berechtigt, die Miete ab dem 01.12.2023 um weitere 750,- Euro pro Monat zu erhöhen. Nachdem er – wie er selbst der Beklagten zu 1) unter dem 15.08.2022 detailliert auseinandergesetzt hat (Anlage B 1) – die Miete zum 01.11.2022 in Übereinstimmung mit den gesetzlichen Bedingungen um 20% erhöht hat, war eine weitere Erhöhung nur 13 Monate später, nämlich ab dem 01.12.2023, gemäß § 558 Abs. 1, Abs. 3 BGB ausgeschlossen.

Folglich fehlt es an einem entsprechenden Zahlungsanspruch des Klägers.

III.

Dem Kläger steht auch kein Herausgabeanspruch gegen die Beklagten zu.

1. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus dem Mietvertrag, § 546 BGB, da dieser nicht wirksam gekündigt wurde.

a) Zwar hat der Kläger die Kündigung des Vertrages mit der Beklagten zu 1) erklärt und zwar einmal am 06.02.2024 (Anlage B2) und ein weiteres Mal während des Berufungsverfahrens am 05.12.2024 (Anlage K).

b) Der Kläger kann sich jedoch weder auf einen Grund zur außerordentlichen, noch auf einen Grund zur ordentlichen Kündigung erfolgreich berufen.

aa) Wie oben unter I. dargelegt, besteht kein Zahlungsrückstand, der zu einem Verzug der Beklagten zu 1) mit der Mietzahlung i.S.d. § 543 Abs. 2 Satz 1 Nummer 3 BGB führte. Die Rückstände, die der Kläger während des Prozesses angeführt hat, betreffen weder für zwei aufeinanderfolgende Termine einen nicht unerheblichen Teil der Miete (534 Abs. 3 Nummer 3 lit. a BGB), noch belaufen sich die Rückstände auf einen Betrag, der die Miete für zwei Monate erreicht, § 543 Abs. 3 Nummer 3 lit. b BGB. Soweit der Kläger unpünktliche Zahlungen geltend macht, verkennt er die Höhe der tatsächlich geschuldeten Summen und deren Relevanz für einen Kündigungsgrund nach §§ § 543 Abs. 2 Satz 1 Nummer 3, 569 Abs. 3 BGB.

bb) Soweit sich der Kläger auf eine Vernachlässigung der Mietsache durch die Beklagte zu 1) im Zusammenhang mit der Undichtigkeit des Schlafzimmerfensters beruft, muss er sich entgegenhalten lassen, dass er als Vermieter nach § 535 Abs. 1 Satz 1 BGB die Mietsache in einem geeigneten Zustand zu erhalten und insoweit auch die Kosten zu tragen hat. Es obliegt also dem Kläger, sich um entsprechende Reparaturen zu bemühen.

cc) Eine ordentliche Kündigung gemäß § 573 BGB erfordert ein berechtigtes Interesse des Klägers an der Kündigung. Insoweit mag sich der Kläger womöglich auf § 573 Abs. 2 Nummer 3 (angemessene wirtschaftliche Verwertung des Grundstücks) berufen, wobei eine Kündigung zum Zweck der Mieterhöhung ausgeschlossen ist, § 573 Abs. 1 Satz 2 BGB. Abgesehen davon, dass von Klägerseite hierzu kein weiterer Vortrag erfolgt ist, spricht jedenfalls der Umstand, dass der Kläger nunmehr das Haus erfolgreich verkauft hat, offensichtlich für die Möglichkeit, das Haus auch mit diesen Mietern und zu dieser Miethöhe verwerten zu können und damit gegen einen Kündigungsgrund.

Aber selbst wenn man von einem berechtigten Interesse des Klägers an der Kündigung ausginge, so wäre jedenfalls im Zeitpunkt des Schlusses der mündlichen Verhandlung die Kündigungsfrist des § 573c BGB noch nicht abgelaufen.

Ein Herausgabeanspruch aus Vertrag steht dem Kläger daher nicht zu.

2. Der Kläger kann sich auch nicht erfolgreich auf einen Herausgabeanspruch nach § 985 BGB berufen.

a) Zwar ist der Kläger Eigentümer des streitgegenständlichen Grundstücks geworden, das nach seinen eigenen Angaben auch noch nicht auf den Erwerber des Hauses übergegangen ist.

b) Die Beklagten können dem klägerischen Herausgabeanspruch aber ein Recht zum Besitz aus dem Mietvertrag entgegenhalten, § 986 Abs. 1 Satz 1 BGB. Wie ausgeführt, bestand kein Recht zur außerordentlichen Kündigung des Mietvertrages. Die Frist für eine etwaige ordentliche Kündigung wäre jedenfalls noch nicht abgelaufen, ganz unabhängig davon, ob tatsächlich ein Recht zur ordentlichen Kündigung besteht.

Dabei kann sich auch der Beklagte zu 2) auf ein Recht zu Besitz berufen. Auch wenn dieser nicht Vertragspartei geworden sein sollte, so war doch für die Parteien immer klar, dass die Beklagte zu 1) auch nach Haftentlassung des Beklagten zu 2) mit diesem im Haus wohnen wird und wohnen soll. Damit aber sollte der Beklagte zu 2) nach dem Willen des Klägers und der Beklagten zu 1) in den Schutzbereich des Vertrages fallen. Dies aber umfasst insbesondere das Recht, während der Laufzeit des Vertrages weiter im Haus leben zu können.

IV.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 91 Abs. 1 ZPO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziff. 10, 711 ZPO.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren war auf bis zu 35.000,- Euro festzusetzen. Neben dem Zahlbetrag in Höhe von noch 3.750,- Euro war der Wert für die vom Kläger begehrte Räumung gemäß § 41 GKG mit dem 12-fachen des vom Kläger für berechtigt gehaltenen Mietzins in Höhe von 2.250,- Euro zu berücksichtigen.

Ein Grund für die Zulassung der Revision (vergleiche § 543 Abs. 2 Satz 1 ZPO) war nicht gegeben.

Hinweis: Informationen in unserem Internetangebot dienen lediglich Informationszwecken. Sie stellen keine Rechtsberatung dar und können eine individuelle rechtliche Beratung auch nicht ersetzen, welche die Besonderheiten des jeweiligen Einzelfalles berücksichtigt. Ebenso kann sich die aktuelle Rechtslage durch aktuelle Urteile und Gesetze zwischenzeitlich geändert haben. Benötigen Sie eine rechtssichere Auskunft oder eine persönliche Rechtsberatung, kontaktieren Sie uns bitte.