Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Gerichtsstreit um Monteurzimmer: OLG Saarbrücken klärt Zuständigkeit bei Mietrückständen (§ 29a ZPO)
- Ausgangspunkt: Unternehmen mietet Zimmer für Monteure – Mietzahlungen bleiben aus
- Streit zwischen Gerichten: Wer ist für die Mietklage zuständig – Saarbrücken oder Köln? (§ 281 ZPO, § 36 ZPO)
- Entscheidung des OLG Saarbrücken: Landgericht Köln muss den Fall verhandeln
- Begründung 1: Verweisungsbeschluss des LG Saarbrücken ist bindend (§ 281 Abs. 2 Satz 4 ZPO)
- Begründung 2: § 29a ZPO gilt – Keine Ausnahme für gewerblich angemietete Monteurzimmer (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
- Konsequenz: Ausschließlicher Gerichtsstand am Ort der Mietsache greift (§ 29a Abs. 1 ZPO)
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet „ausschließlicher Gerichtsstand“ im Mietrecht und wann kommt er zur Anwendung?
- Wann gilt die Ausnahme für „Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch“ gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB und welche Bedeutung hat sie für die Zuständigkeit von Gerichten?
- Was passiert, wenn sich zwei Gerichte über ihre Zuständigkeit streiten (negativer Kompetenzkonflikt) und wie wird dieser Konflikt gelöst?
- Welche Kriterien werden herangezogen, um zu beurteilen, ob es sich bei einer Monteurunterkunft um „Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch“ handelt?
- Welche Bedeutung hat ein Verweisungsbeschluss eines Gerichts für die Zuständigkeit des Gerichts, an das verwiesen wurde?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 5 Sa 1/25 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: OLG Saarbrücken
- Datum: 24.02.2025
- Aktenzeichen: 5 Sa 1/25
- Rechtsbereiche: Mietrecht, Zivilprozessrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Partei, die offene Mietforderungen verlangt
- Beklagte: Unternehmen, das Zimmer für Monteure gemietet hatte
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Eine Vermieterin verlangt von einem Unternehmen offene Mietzahlungen für möblierte Zimmer, die das Unternehmen zur Unterbringung von Monteuren gemietet hatte.
- Kern des Rechtsstreits: Die zentrale Frage war die Bestimmung des örtlich zuständigen Gerichts für eine Mietstreitigkeit über Zimmer, die ein Unternehmen für Monteure gemietet hatte, insbesondere die Anwendung von § 29a ZPO.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Saarländische Oberlandesgericht entschied, dass das Landgericht Köln örtlich für den Rechtsstreit zuständig ist.
- Begründung: Das OLG stützte die Zuständigkeit des Landgerichts Köln auf die Bindungswirkung des Verweisungsbeschlusses des Landgerichts Saarbrücken. Zudem sei § 29a ZPO anwendbar, da es sich nicht um einen Wohnraummietvertrag handelte, bei dem der Mieter eigene Wohnbedürfnisse verfolgt.
- Folgen: Der Rechtsstreit wird nun beim Landgericht Köln fortgeführt.
Der Fall vor Gericht
Gerichtsstreit um Monteurzimmer: OLG Saarbrücken klärt Zuständigkeit bei Mietrückständen (§ 29a ZPO)
Ein aktuelles Urteil des Saarländischen Oberlandesgerichts (OLG Saarbrücken) vom 24. Februar 2025 (Az.: 5 Sa 1/25) bringt Klarheit in eine häufig auftretende Frage im Mietrecht: Welches Gericht ist zuständig, wenn ein Unternehmen Zimmer für seine Mitarbeiter anmietet und es anschließend zu Streitigkeiten über die Mietzahlung kommt?
Im Zentrum stand die Auslegung des § 29a der Zivilprozessordnung (ZPO), der den ausschließlichen Gerichtsstand bei Mietstreitigkeiten über Räume regelt, sowie dessen wichtige Ausnahme für Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB). Das OLG musste zudem klären, wie bindend die Entscheidung eines Gerichts ist, das einen Fall an ein anderes Gericht verweist.
Ausgangspunkt: Unternehmen mietet Zimmer für Monteure – Mietzahlungen bleiben aus
Der Fall begann mit einer Zahlungsklage: Eine Vermieterin forderte von einem Unternehmen die Zahlung ausstehender Mieten in Höhe von insgesamt 13.092,96 Euro zuzüglich Zinsen und Verzugskosten. Das Unternehmen, das unter anderem Prozessleitsysteme plant und vertreibt und seinen Sitz im Bezirk des Landgerichts Saarbrücken hat, hatte bei der Vermieterin drei möblierte Zimmer angemietet. Diese Zimmer befanden sich in xxx, einem Ort, der im Zuständigkeitsbereich des Landgerichts Köln liegt. Der Mietvertrag lief vom 3. April bis zum 31. August 2023. Der Zweck der Anmietung war klar definiert: Das Unternehmen benötigte die Zimmer, um dort Monteure unterzubringen, die für die Dauer von Montagearbeiten vor Ort tätig waren.
Die Vermieterin entschied sich, ihre Klage beim Landgericht Saarbrücken einzureichen, also am Sitz des beklagten Unternehmens. Die Klageschrift wurde dem Unternehmen am 14. Oktober 2024 zugestellt.
Streit zwischen Gerichten: Wer ist für die Mietklage zuständig – Saarbrücken oder Köln? (§ 281 ZPO, § 36 ZPO)
Schon bald nach Klageeingang meldete das Landgericht Saarbrücken Bedenken an. Mit einer Verfügung vom 2. Dezember 2024 wies es die Parteien darauf hin, dass es möglicherweise örtlich nicht zuständig sei. Der Grund: die Regelung des § 29a ZPO. Diese Vorschrift legt fest, dass für Streitigkeiten aus Mietverhältnissen über Räume ausschließlich das Gericht zuständig ist, in dessen Bezirk sich die Mietsache befindet – in diesem Fall also das Landgericht Köln.
Daraufhin reagierte die Vermieterin und beantragte am 13. Dezember 2024 selbst die Verweisung des Rechtsstreits an das Landgericht Köln. Das Landgericht Saarbrücken folgte diesem Antrag und erklärte sich mit Beschluss vom 28. Januar 2025 für örtlich unzuständig. Es verwies den Fall an das Landgericht Köln und begründete dies mit der klaren Regelung des § 29a Abs. 1 ZPO: Da es um Ansprüche aus einem Mietverhältnis über Räume gehe und diese Räume im Bezirk des Landgerichts Köln lägen, sei dieses Gericht ausschließlich zuständig.
Doch das Landgericht Köln sah die Sache anders. Mit Beschluss vom 13. Februar 2025 lehnte es die Übernahme des Verfahrens ab. Seine Begründung stützte sich auf die Ausnahmevorschrift des § 29a Abs. 2 ZPO. Demnach gilt der ausschließliche Gerichtsstand des § 29a Abs. 1 ZPO nicht für Wohnraum, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird, wie es in § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB beschrieben ist. Das Landgericht Köln argumentierte, die angemieteten Monteurzimmer fielen genau unter diese Ausnahme. Da die Hauptregel des § 29a Abs. 1 ZPO somit nicht anwendbar sei, entfalle auch die Bindungswirkung des Verweisungsbeschlusses aus Saarbrücken.
Durch diese Ablehnung entstand ein sogenannter Negativer Kompetenzkonflikt: Beide Landgerichte hielten sich für unzuständig. In solchen Fällen sieht die Zivilprozessordnung ein Verfahren zur Bestimmung des zuständigen Gerichts vor. Das Landgericht Saarbrücken legte die Akte daher am 14. Februar 2025 dem Saarländischen Oberlandesgericht zur Entscheidung gemäß § 36 ZPO vor.
Entscheidung des OLG Saarbrücken: Landgericht Köln muss den Fall verhandeln
Das Saarländische Oberlandesgericht traf eine klare Entscheidung: Das Landgericht Köln ist für die Entscheidung des Rechtsstreits örtlich zuständig. Damit muss das Kölner Gericht den Fall nun übernehmen und in der Sache verhandeln.
Begründung 1: Verweisungsbeschluss des LG Saarbrücken ist bindend (§ 281 Abs. 2 Satz 4 ZPO)
Das OLG Saarbrücken begründete seine Entscheidung zunächst mit der grundsätzlichen Bindungswirkung von Verweisungsbeschlüssen. Wenn ein Gericht einen Rechtsstreit gemäß § 281 ZPO an ein anderes Gericht verweist, ist diese Entscheidung für das aufnehmende Gericht nach § 281 Abs. 2 Satz 4 ZPO in der Regel bindend. Das bedeutet, das Kölner Gericht hätte den Fall allein aufgrund des Verweisungsbeschlusses aus Saarbrücken übernehmen müssen.
Grenzen der Bindungswirkung: Nur bei Willkür entfällt die Bindung
Das OLG stellte klar, dass diese Bindungswirkung nur in sehr engen Ausnahmefällen durchbrochen werden kann. Dies ist der Fall, wenn der Verweisungsbeschluss „schlechterdings nicht als im Rahmen des § 281 ZPO ergangen“ angesehen werden kann. Beispiele hierfür wären eine gravierende Verletzung des rechtlichen Gehörs, die Entscheidung durch einen Richter, der gar nicht zuständig war, oder das völlige Fehlen einer gesetzlichen Grundlage, sodass der Beschluss als willkürlich erscheint. Eine bloße inhaltliche Unrichtigkeit oder Fehlerhaftigkeit der Entscheidung reicht jedoch nicht aus, um die Bindungswirkung aufzuheben. Willkür liegt laut Rechtsprechung nur vor, wenn die Entscheidung unter Berücksichtigung der grundgesetzlichen Prinzipien nicht mehr nachvollziehbar ist und offensichtlich unhaltbar erscheint.
Im vorliegenden Fall sah das OLG Saarbrücken keinerlei Anzeichen für Willkür. Im Gegenteil: Der Verweisungsbeschluss des Landgerichts Saarbrücken sei nicht nur vertretbar, sondern nach Ansicht des OLG sogar in der Sache korrekt gewesen. Zudem sei er, anders als der Ablehnungsbeschluss aus Köln, nach ordnungsgemäßer Anhörung der Parteien ergangen.
Begründung 2: § 29a ZPO gilt – Keine Ausnahme für gewerblich angemietete Monteurzimmer (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
Das OLG Saarbrücken ging aber noch einen Schritt weiter und prüfte die materielle Rechtslage, also die Frage, ob das Landgericht Köln tatsächlich nach § 29a ZPO zuständig ist. Es kam zu dem Ergebnis, dass die Verweisung durch das Landgericht Saarbrücken richtig war.
Die Kernvorschrift ist § 29a Abs. 1 ZPO: Für Klagen aus Mietverhältnissen über Räume ist das Gericht am Ort der Mietsache ausschließlich zuständig. Hier lagen die Zimmer im Bezirk des LG Köln.
Die entscheidende Frage war, ob die Ausnahmevorschrift des § 29a Abs. 2 ZPO greift. Diese nimmt Mietverhältnisse über Wohnraum zum nur vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB) von der ausschließlichen Zuständigkeit aus. Das Landgericht Köln hatte argumentiert, die Monteurzimmer seien solcher Wohnraum.
Das OLG Saarbrücken widersprach dieser Auffassung entschieden. Es betonte, dass die Ausnahme des § 29a Abs. 2 ZPO nicht allein darauf abstellt, ob die Räume objektiv als Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch genutzt werden können (wie Monteurzimmer). Entscheidend sei vielmehr, ob ein Wohnraummietverhältnis im Sinne des Bürgerlichen Gesetzbuchs über solche Räume vorliegt.
Entscheidend ist der Zweck des Mieters, nicht der Bewohner
Ein Wohnraummietvertrag (§ 549 Abs. 1 BGB) liegt nach gefestigter Rechtsprechung nur dann vor, wenn der Mieter die Räume anmietet, um darin seinen eigenen Wohnbedarf oder den seiner Familie zu decken. Mietet hingegen – wie hier – ein Unternehmen Räume an, um darin seine Mitarbeiter (Monteure) unterzubringen, handelt es sich nicht um einen Wohnraummietvertrag im rechtlichen Sinne. Der Zweck des Mieters ist hier ein gewerblicher, nämlich die Bereitstellung von Unterkünften für betriebliche Zwecke.
Da das beklagte Unternehmen die Zimmer nicht für eigene Wohnzwecke, sondern zur Unterbringung seiner Monteure angemietet hat, liegt kein Wohnraummietverhältnis vor. Folglich kann auch die Ausnahmeregelung des § 29a Abs. 2 ZPO, die ausdrücklich an das Vorliegen von bestimmtem Wohnraum im Sinne des Mietrechts (§ 549 Abs. 2 Nr. 1-3 BGB) anknüpft, keine Anwendung finden.
Blick in die Gesetzesgeschichte stützt die Auslegung
Das OLG stützte seine Auslegung auch auf die Gesetzgebungsgeschichte. Früher bezog sich § 29a ZPO nur auf „Wohnraum“-Mietverträge. Schon damals war anerkannt, dass dies nur Verträge erfasst, bei denen der Mieter einen eigenen Wohnzweck verfolgt. Als der Gesetzgeber 1993 den Anwendungsbereich des § 29a Abs. 1 ZPO auf alle Mietverhältnisse über Räume ausweitete (also auch gewerbliche), gab es keine Anhaltspunkte dafür, dass er das Verständnis der Ausnahme in Absatz 2 ändern wollte. Ziel der Gesetzesänderung war es vielmehr, die Zuständigkeit am Ort der Mietsache zu stärken und möglichst umfassend zu gestalten. Eine weite Auslegung der Ausnahme für Monteurzimmer würde diesem Ziel widersprechen.
Konsequenz: Ausschließlicher Gerichtsstand am Ort der Mietsache greift (§ 29a Abs. 1 ZPO)
Da die Ausnahme des § 29a Abs. 2 ZPO nicht anwendbar ist, gilt die Grundregel des § 29a Abs. 1 ZPO uneingeschränkt. Diese bestimmt die ausschließliche örtliche Zuständigkeit des Gerichts, in dessen Bezirk sich die Mieträume befinden. Da die streitgegenständlichen Zimmer im Bezirk des Landgerichts Köln liegen, ist dieses Gericht für die Klage der Vermieterin zuständig. Der Verweisungsbeschluss des Landgerichts Saarbrücken war somit nicht nur bindend, sondern auch inhaltlich korrekt.
Die Schlüsselerkenntnisse
Bei Streitigkeiten über Monteurzimmer, die ein Unternehmen für seine Mitarbeiter anmietet, ist ausschließlich das Gericht am Ort der Mietsache zuständig (§ 29a ZPO). Die Ausnahmeregelung für „vorübergehend genutzten Wohnraum“ gilt nicht für gewerblich angemietete Unterkünfte, da entscheidend ist, dass das Unternehmen keinen eigenen Wohnzweck verfolgt, sondern die Räume aus betrieblichen Gründen anmietet. Vermieter müssen daher Zahlungsklagen gegen Firmen, die Montagezimmer angemietet haben, am Ort der Zimmer einreichen und nicht am Firmensitz des Mieters.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet „ausschließlicher Gerichtsstand“ im Mietrecht und wann kommt er zur Anwendung?
Ein Gerichtsstand bezeichnet, welches Gericht für einen Rechtsstreit örtlich zuständig ist. Stellen Sie sich vor, Sie haben einen Streit mit jemandem – wo müssten Sie klagen oder verklagt werden? Die allgemeine Regel ist oft, dass das Gericht am Wohnort des Beklagten zuständig ist.
Im Mietrecht gibt es jedoch eine wichtige Ausnahme von dieser allgemeinen Regel: den sogenannten „ausschließlichen Gerichtsstand“. Das bedeutet, dass nur ein ganz bestimmtes Gericht für bestimmte Arten von Mietstreitigkeiten zuständig ist, und zwar unabhängig davon, wo die Mietparteien wohnen. Diese Sonderregelung finden Sie in Deutschland in § 29a der Zivilprozessordnung (ZPO).
Das Wort „ausschließlicher“ ist hier entscheidend: Es schließt die Zuständigkeit aller anderen Gerichte aus, die nach den allgemeinen Regeln vielleicht in Frage kämen.
Der ausschließliche Gerichtsstand bei Mietstreitigkeiten
Der ausschließliche Gerichtsstand kommt zur Anwendung bei Streitigkeiten aus Miet- oder Pachtverhältnissen über unbewegliche Sachen. „Unbewegliche Sachen“ sind zum Beispiel Grundstücke, Häuser, Wohnungen oder Geschäftsräume.
Die Regelung besagt, dass für solche Streitigkeiten ausschließlich das Gericht zuständig ist, in dessen Bezirk die gemietete Immobilie liegt. Das ist der Ort, an dem sich die Wohnung oder das Gewerberaum tatsächlich befindet.
Warum gilt diese Regel und wann genau greift sie?
Der Grund für diese Sonderregelung ist praktisch: Bei vielen Mietstreitigkeiten geht es direkt um den Zustand der Immobilie, Mängel, die Nutzung oder die Rückgabe. Ein Gericht in der Nähe der Immobilie kann sich vor Ort leichter ein Bild machen, Zeugen aus der Umgebung anhören oder Sachverständige beauftragen, die die Gegebenheiten prüfen.
Der ausschließliche Gerichtsstand greift bei allen Klagen, die unmittelbar das Mietverhältnis und die Nutzung der Immobilie betreffen. Dazu gehören die häufigsten Streitpunkte zwischen Mietern und Vermietern, wie zum Beispiel:
- Klagen über die Zahlung der Miete oder Mietrückstände
- Streitigkeiten über die Nebenkostenabrechnung
- Forderungen wegen Schäden an der gemieteten Sache
- Klagen auf Mängelbeseitigung oder Mietminderung
- Klagen auf Räumung der Wohnung oder des Geschäftsraums nach einer Kündigung
- Streitigkeiten über die Rückzahlung der Kaution
Diese Regelung gilt für die meisten Arten von Mietverträgen über Wohnraum und Gewerberaum. Sie betrifft also sowohl Mieter als auch Vermieter. Wenn Sie von einer solchen Streitigkeit betroffen sind, ist das Gericht am Ort der gemieteten Immobilie das allein zuständige Gericht.
Für Sie als Mieter oder Vermieter bedeutet das: Sie können nicht wählen, an welchem Gericht Sie klagen oder verklagt werden wollen, wenn es um eine dieser typischen Mietstreitigkeiten geht. Das zuständige Gericht ist durch den Ort der Immobilie festgelegt.
Wann gilt die Ausnahme für „Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch“ gemäß § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB und welche Bedeutung hat sie für die Zuständigkeit von Gerichten?
Wenn Sie eine Wohnung mieten, gelten in Deutschland in der Regel strenge Schutzvorschriften für Mieter. Das Bürgerliche Gesetzbuch (BGB) sieht jedoch Ausnahmen vor, bei denen diese besonderen Schutzvorschriften nicht oder nur eingeschränkt gelten. Eine wichtige Ausnahme betrifft den „Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch“ nach § 549 Absatz 2 Nummer 1 BGB.
Was ist „Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch“?
Hierunter versteht man Mietverhältnisse, bei denen von Anfang an klar ist, dass die Wohnung nur für eine begrenzte Zeit und zu einem vorübergehenden Zweck gemietet wird. Es geht also nicht darum, sich langfristig häuslich einzurichten, sondern die Wohnung dient nur als vorübergehende Bleibe für einen bestimmten Anlass oder Zeitraum.
Die wichtigsten Kriterien zur Unterscheidung sind:
- Der Zweck der Anmietung: Dient die Wohnung zum Beispiel als Ferienunterkunft, als vorübergehende Unterkunft während einer Dienstreise oder Ausbildung, als Zwischenlösung bei einem Umzug oder zum Besuch von Verwandten für eine bestimmte, absehbare Zeit?
- Die vereinbarte Dauer: Auch wenn es keine feste Höchstgrenze gibt, muss die Begrenzung auf einen bestimmten, überschaubaren Zeitraum von Anfang an beabsichtigt und idealerweise im Vertrag festgehalten sein. Es muss erkennbar sein, dass keine dauerhafte Wohnsituation geschaffen werden soll.
Stellen Sie sich den Unterschied vor zwischen dem Mieten einer Ferienwohnung für zwei Wochen (klar vorübergehend) und dem Mieten einer Wohnung, weil Sie in eine neue Stadt ziehen und dort leben möchten (nicht vorübergehend, auch wenn der Mietvertrag befristet sein mag).
Bedeutung für den Mieterschutz
Wenn ein Mietverhältnis als „Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch“ eingestuft wird, gelten viele mieterschutzrechtliche Vorschriften nicht, die sonst bei normalen Wohnraummietverträgen üblich sind. Dazu gehören zum Beispiel die Regelungen zum Kündigungsschutz oder oft auch die Regeln zur Mieterhöhung. Der Vermieter hat in solchen Fällen mehr Freiheiten.
Bedeutung für die Zuständigkeit von Gerichten
Für Sie als Mieter oder Vermieter ist diese Unterscheidung auch wichtig, wenn es zu einem Streit kommt und Sie vor Gericht ziehen müssen. Normalerweise gilt bei Streitigkeiten aus einem Wohnraummietverhältnis der sogenannte ausschließliche Gerichtsstand des § 29a der Zivilprozessordnung (ZPO). Das bedeutet, dass ausschließlich das Gericht zuständig ist, in dessen Bezirk die gemietete Wohnung liegt. Dies soll die Verfahren erleichtern, da Beweismittel (wie die Wohnung selbst) oft vor Ort sind.
Aber: Wenn es sich um „Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch“ handelt, gilt dieser spezielle Gerichtsstand nach § 29a ZPO gerade nicht. Die Zuständigkeit des Gerichts richtet sich dann nach den allgemeinen Regeln der Zivilprozessordnung. Dies kann dazu führen, dass das zuständige Gericht am Wohnsitz des Beklagten oder am Ort der Leistungserbringung (z. B. der Wohnort des Vermieters, wenn es um Mietzahlungen geht) liegt und damit unter Umständen weit vom Ort der Wohnung entfernt ist.
Für Sie bedeutet das: Die Einordnung, ob Ihre Mietwohnung dem „vorübergehenden Gebrauch“ dient oder nicht, hat direkte Auswirkungen darauf, welches Gericht im Falle eines Streits zuständig wäre.
Was passiert, wenn sich zwei Gerichte über ihre Zuständigkeit streiten (negativer Kompetenzkonflikt) und wie wird dieser Konflikt gelöst?
Wenn ein Fall bei einem Gericht eingereicht wird, muss dieses zunächst prüfen, ob es für die Entscheidung des Falls zuständig ist. Zuständigkeit bedeutet, dass das Gericht rechtlich gesehen die richtige Stelle ist, um über die Sache zu entscheiden. Manchmal erklären sich zwei verschiedene Gerichte nacheinander für einen und denselben Fall als nicht zuständig. Sie sagen also beide sinngemäß: „Wir sind nicht das richtige Gericht für diesen Fall.“ Diese Situation nennt man einen negativen Kompetenzkonflikt.
Ein solcher Konflikt ist problematisch, denn Ihr Fall muss ja irgendwo bearbeitet und entschieden werden. Wenn kein Gericht sich für zuständig erklärt, könnte Ihr Anliegen sonst nicht geklärt werden. Das Gesetz sieht Mechanismen vor, um diese blockierende Situation aufzulösen und sicherzustellen, dass Ihr Fall von einem zuständigen Gericht behandelt wird.
Wie wird ein Zuständigkeitsstreit zwischen Gerichten gelöst?
Um diesen Konflikt zu beheben, wird die Sache an ein übergeordnetes Gericht weitergegeben. Das ist in der Regel das nächsthöhere Gericht, das für beide „streitenden“ Gerichte zuständig ist. Wenn sich zum Beispiel ein Amtsgericht und ein Landgericht in derselben Sache für unzuständig erklären, ist meist das Oberlandesgericht (OLG) zuständig, den Konflikt zu lösen.
Das übergeordnete Gericht prüft dann den Fall und die Begründungen der beiden unteren Gerichte für ihre Unzuständigkeit. Es entscheidet verbindlich, welches der beiden Gerichte (oder manchmal ein anderes) tatsächlich für den Fall zuständig ist. Diese Entscheidung ist für die beteiligten Gerichte bindend. Das vom übergeordneten Gericht als zuständig erklärte Gericht muss den Fall dann annehmen und bearbeiten.
Durch dieses Verfahren wird sichergestellt, dass ein Zuständigkeitsstreit zwischen Gerichten nicht dazu führt, dass Ihr Fall unbearbeitet bleibt. Die Zuständigkeit wird geklärt, damit Ihr Anliegen rechtlich geprüft werden kann.
Welche Kriterien werden herangezogen, um zu beurteilen, ob es sich bei einer Monteurunterkunft um „Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch“ handelt?
Die Frage, ob eine Unterkunft nur für einen vorübergehenden Gebrauch gemietet wird oder ob es sich um „richtigen“ Wohnraum handelt, ist wichtig. Denn je nach Einordnung gelten andere Regeln – zum Beispiel beim Kündigungsschutz oder der Miethöhe. Bei einer Monteurunterkunft kommt es dabei stark auf die Gesamtumstände an. Es gibt nicht nur ein einzelnes Kriterium, sondern verschiedene Punkte, die Gerichte bewerten.
Worauf kommt es bei der Beurteilung an?
Gerichte prüfen vor allem, ob der Mieter die Unterkunft als eine Art Zentrum seines Lebens nutzt oder ob sie nur für eine bestimmte Zeit und einen bestimmten Zweck benötigt wird, während der Lebensmittelpunkt eigentlich woanders liegt.
Wichtige Anhaltspunkte sind dabei:
- Dauer des Aufenthalts: Eine kurze oder absehbar befristete Nutzungsdauer spricht eher für vorübergehenden Gebrauch. Bleibt jemand aber über einen längeren, unbestimmten Zeitraum, oft über viele Monate oder gar Jahre, kann das für dauerhaftes Wohnen sprechen.
- Zweck der Anmietung: Wird die Unterkunft ausschließlich wegen einer bestimmten Arbeitstätigkeit (wie eine Baustelle, ein Montageeinsatz), die zeitlich begrenzt ist, gemietet? Oder wird sie unabhängig von solchen Einsätzen genutzt? Die reine Nutzung als Schlafplatz während einer Arbeit spricht für vorübergehend.
- Einrichtung der Unterkunft: Ist die Unterkunft nur zweckmäßig und einfach eingerichtet, typisch für kurze Aufenthalte? Oder ist sie so ausgestattet und wird so persönlich gestaltet, dass sie den Charakter einer richtigen Wohnung annimmt (z.B. wenn viele persönliche Möbel und Gegenstände mitgebracht werden)? Eine einfache Möblierung spricht für vorübergehend.
- Schwerpunkt der Lebensverhältnisse: Hat der Mieter weiterhin eine Hauptwohnung oder Familie an einem anderen Ort, zu dem er regelmäßig zurückkehrt? Oder verlagert er seinen Lebensmittelpunkt faktisch in die Monteurunterkunft? Ein klarer Lebensmittelpunkt an einem anderen Ort spricht für vorübergehend.
- Vertragliche Vereinbarungen: Was steht im Mietvertrag über den Zweck und die Dauer der Anmietung? Auch wenn die tatsächliche Nutzung wichtiger ist als der Vertrag allein, kann der Vertrag ein Hinweis sein.
Beispiele zur Veranschaulichung
Stellen Sie sich einen Monteur vor, der für drei Wochen auf einer Baustelle in einer anderen Stadt arbeitet. Er mietet für diesen Zeitraum ein möbliertes Zimmer, in dem er nur übernachtet und frühstückt. Seine Familie und Hauptwohnung sind am Heimatort. Dies spricht stark für vorübergehenden Gebrauch.
Stellen Sie sich dagegen einen Arbeitnehmer vor, der zwar formell Monteur ist, aber seit zwei Jahren durchgehend im selben Unternehmen am selben Standort eingesetzt wird und in der „Monteurunterkunft“ lebt. Er hat keinen anderen Wohnsitz mehr, empfängt dort Post und verbringt auch seine freie Zeit in der Unterkunft. In diesem Fall, trotz der Bezeichnung, könnte es sich faktisch um dauerhaften Wohnraum handeln.
Die Einordnung hängt also immer von der gesamten Situation ab und wie sich die Nutzung tatsächlich gestaltet. Es ist eine Abwägung der genannten Kriterien im Einzelfall.
Welche Bedeutung hat ein Verweisungsbeschluss eines Gerichts für die Zuständigkeit des Gerichts, an das verwiesen wurde?
Stellen Sie sich vor, ein Gericht entscheidet, dass es für Ihren Fall nicht zuständig ist und schickt („verweist“) den Fall an ein anderes Gericht, das seiner Meinung nach richtig ist. Diese Entscheidung nennt man Verweisungsbeschluss.
Die wichtigste Bedeutung dieses Verweisungsbeschlusses ist, dass das Gericht, das den Fall bekommt, grundsätzlich an diese Entscheidung gebunden ist. Das bedeutet: Das empfangende Gericht muss den Fall in der Regel übernehmen, auch wenn es vielleicht selbst anderer Meinung bezüglich der Zuständigkeit wäre.
Warum ist das so?
Dieser Grundsatz dient der Rechtssicherheit und Verfahrenseffizienz. Er soll verhindern, dass Gerichte einen Fall unendlich lange hin- und herschicken („Gerichts-Ping-Pong“). Die gesetzlichen Regeln sehen vor, dass der Rechtsstreit nach einem wirksamen Verweisungsbeschluss bei dem Gericht weitergeführt wird, an das verwiesen wurde.
Gibt es Ausnahmen von dieser Bindung?
Ja, es gibt Situationen, in denen das empfangende Gericht nicht an den Verweisungsbeschluss gebunden ist:
- Offensichtlicher Fehler: Wenn der Verweisungsbeschluss einen so klaren und offensichtlichen Fehler enthält, dass er schlichtweg unhaltbar ist. Dies kommt nur selten vor und betrifft meist sehr eindeutige, schwerwiegende Irrtümer bei der Feststellung der Zuständigkeit.
- Ausschließlicher Gerichtsstand: In bestimmten Fällen schreibt das Gesetz zwingend vor, welches Gericht zuständig ist (dies nennt man ausschließlichen Gerichtsstand, z.B. bei manchen Streitigkeiten über Grundstücke). Wenn der Verweisungsbeschluss diesen zwingenden ausschließlichen Gerichtsstand ignoriert, kann das empfangende Gericht unter Umständen die Zuständigkeit ablehnen.
Was bedeutet das für Ihren Fall?
Für Sie als Beteiligten bedeutet ein Verweisungsbeschluss, dass Ihr Verfahren in der Regel bei dem Gericht fortgesetzt wird, an das der Fall verwiesen wurde. Dieses Gericht ist meist nicht befugt, die Zuständigkeit des verweisenden Gerichts nochmals zu überprüfen. Nur in den oben genannten Ausnahmefällen kann es vorkommen, dass das empfangende Gericht die Übernahme des Falls ablehnt.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Ausschließlicher Gerichtsstand
Der ausschließliche Gerichtsstand ist eine Rechtsregel, die bestimmt, welches Gericht für bestimmte Streitigkeiten ausschließlich zuständig ist. Im Mietrecht legt § 29a ZPO fest, dass bei Streitigkeiten aus Mietverhältnissen über Räume nur das Gericht am Ort der gemieteten Immobilie zuständig ist. Dadurch wird vermieden, dass der Prozess an einem anderen Ort geführt wird, etwa dem Wohnsitz des Mieters oder Vermieters. Dies dient der Rechtssicherheit und Prozessökonomie, weil so der Verfahrensort nahe an der streitigen Sache liegt, etwa um das Mietobjekt besser beurteilen zu können.
Beispiel: Sie wohnen in Köln und vermieten eine Wohnung dort. Ein Rechtsstreit über Mietzahlung oder Mietmängel muss vor dem Gericht in Köln verhandelt werden, nicht am Wohnort des Mieters.
Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch (§ 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB)
„Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch“ ist eine besondere Form des Mietobjekts, bei der die Wohnung oder das Zimmer nur für eine begrenzte Zeit und einen klar definierten, vorübergehenden Zweck vermietet wird. Diese Definition steht in § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB und bezeichnet Mietverhältnisse, die keine dauerhafte Wohnsitznahme begründen, etwa Ferienwohnungen oder temporäre Monteurunterkünfte. Die Einstufung führt dazu, dass bestimmte mietrechtliche Schutzvorschriften nicht oder nur eingeschränkt gelten und sich auch die Zuständigkeit der Gerichte (nach § 29a ZPO) ändern kann.
Beispiel: Ein Monteur mietet für drei Wochen ein möbliertes Zimmer während eines Arbeitseinsatzes an einem anderen Ort – dies ist Wohnraum zum vorübergehenden Gebrauch.
Verweisungsbeschluss (§ 281 ZPO)
Ein Verweisungsbeschluss ist eine gerichtliche Entscheidung, mit der ein Gericht einen Rechtsstreit an ein anderes Gericht verweist, weil es sich selbst für örtlich unzuständig hält. Gemäß § 281 ZPO erfolgt diese Verweisung, wenn der ausschließliche Gerichtsstand bei einem anderen Gericht liegt. Der Beschluss hat grundsätzlich bindende Wirkung (§ 281 Abs. 2 Satz 4 ZPO): Das verweisene Gericht muss den Fall übernehmen, um langwierige Zuständigkeitsstreitigkeiten zu vermeiden. Ausnahmen von dieser Bindung gibt es nur in sehr engen Grenzen, etwa bei offensichtlicher Willkür oder gesetzlichen Ausschlussgründen.
Beispiel: Ein Landgericht in Saarbrücken verweist eine Mietklage an das Landgericht Köln, weil sich die Mieträume rechtlich im Bezirk Köln befinden.
Negativer Kompetenzkonflikt
Ein negativer Kompetenzkonflikt tritt auf, wenn sich zwei Gerichte für einen Rechtsstreit jeweils für unzuständig erklären. Das bedeutet, niemand will die Sache übernehmen, was das Verfahren blockiert. Die Zivilprozessordnung regelt, dass in solchen Fällen ein übergeordnetes Gericht, meist das Oberlandesgericht (§ 36 ZPO), angerufen wird, um verbindlich zu entscheiden, welches Gericht sachlich und örtlich zuständig ist. So wird sichergestellt, dass kein Fall unbearbeitet bleibt.
Beispiel: Sowohl das Landgericht Saarbrücken als auch das Landgericht Köln behaupten, für einen Mietstreit um Monteurzimmer unzuständig zu sein. Das OLG Saarbrücken entscheidet dann verbindlich, welches Gericht zuständig ist.
Wohnraummietvertrag (§ 549 Abs. 1 BGB)
Ein Wohnraummietvertrag ist ein Mietvertrag über Räume, die zum eigenen dauerhaften Wohnen des Mieters oder seiner Familie bestimmt sind. Nach § 549 Abs. 1 BGB gelten hier besondere mieterschutzrechtliche Vorschriften. Entscheidend für die Einordnung ist der Zweck des Mieters, nicht allein die Nutzung der Räume. Mietet ein Unternehmen Zimmer für Mitarbeiter an, liegt kein Wohnraummietvertrag vor, da der Zweck gewerblich und nicht privater Wohnbedarf ist. Diese Abgrenzung ist wichtig für die Anwendung der Gerichtsstandsregeln und mietrechtlichen Schutzvorschriften.
Beispiel: Eine Familie mietet eine Wohnung, um dort dauerhaft zu leben – das ist ein Wohnraummietvertrag. Ein Unternehmen mietet zur Unterbringung von Monteuren Zimmer – das ist kein Wohnraummietvertrag, sondern ein gewerblicher Mietvertrag.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 29a Abs. 1 ZPO: Diese Vorschrift regelt den ausschließlichen Gerichtsstand für Streitigkeiten aus Mietverhältnissen über Räume und bestimmt, dass ausschließlich das Gericht im Bezirk der Mietsache zuständig ist. Dadurch soll eine gerichtliche Zuständigkeit am Ort der Immobilie gewährleistet werden. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da die Monteurzimmer im Bezirk des Landgerichts Köln liegen, ist dieses Gericht grundsätzlich ausschließlich für die Streitigkeit über Mietzahlungen zuständig.
- § 29a Abs. 2 ZPO i.V.m. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB: Diese Ausnahme hebt den ausschließlichen Gerichtsstand auf, wenn es sich um Wohnraum handelt, der nur zum vorübergehenden Gebrauch vermietet wird. § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB definiert, was unter Wohnraummietverhältnissen zu verstehen ist. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Landgericht Köln berief sich darauf, dass es sich um vorübergehend genutzten Wohnraum handele (Monteurzimmer), weshalb die Ausnahme greife; das OLG verneinte dies mit der Begründung, dass kein Wohnraummietverhältnis vorliegt, weil der Mieter nicht selbst wohnt.
- § 549 Abs. 1 BGB: Regelt den Schutz von Wohnraummietverhältnissen und definiert, dass Wohnraummietverträge nur vorliegen, wenn der Mieter den Wohnraum für sich oder seine Familie anmietet. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da der Mieter ein Unternehmen ist, das die Räume für seine Mitarbeiter anmietet und nicht für eigene Wohnzwecke, liegen keine Wohnraummietverträge vor, sodass die Ausnahme des § 29a Abs. 2 ZPO nicht anwendbar ist.
- § 281 Abs. 2 Satz 4 ZPO: Vorschrift zur Bindungswirkung von Verweisungsbeschlüssen; das aufnehmende Gericht ist grundsätzlich an die Entscheidung des verweisenden Gerichts gebunden, sofern keine außergewöhnlichen Gründe wie Willkür vorliegen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Landgericht Köln hätte den Fall wegen des Verweisungsbeschlusses des Landgerichts Saarbrücken übernehmen müssen, da keine Anhaltspunkte für Willkür vorlagen.
- § 36 ZPO: Regelt das Verfahren bei negativen Kompetenzkonflikten, wenn zwei Gerichte sich jeweils für unzuständig halten; das Oberlandesgericht entscheidet über das zuständige Gericht. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Aufgrund der Ablehnung beider Landgerichte, den Fall zu übernehmen, entscheidet das OLG Saarbrücken nun verbindlich über die Zuständigkeit.
- Mietrechtliche Grundsätze und Gesetzgebungsgeschichte zu § 29a ZPO: Die Ausweitung des ausschließlichen Gerichtsstands auf alle Mietverhältnisse über Räume zeigt, dass der Gesetzgeber gewerbliche Mietverhältnisse bewusst einbezogen hat, jedoch die Ausnahme für Wohnraum ausschließlich im Sinne eines Eigenbedarfsbegriffs verstanden wird. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die historische Auslegung unterstützt die Auffassung des OLG, dass Monteurzimmer, die das Unternehmen für Mitarbeiter anmietet, nicht der Ausnahme unterfallen und somit die ausschließliche Zuständigkeit am Ort der Mietsache besteht.
Das vorliegende Urteil
OLG Saarbrücken – Az.: 5 Sa 1/25 – Beschluss vom 24.02.2025
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