Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Urteil zur Kostenverteilung von Brandschutzmaßnahmen bei Dachausbau in WEG: Alleinige Kostentragung durch Sondereigentümer bestätigt
- Ausgangssituation: Dachausbau mit Tücken in der Teilungserklärung
- Streitpunkt Brandschutzkosten: Wer trägt die über 600.000 Euro nach dem Dachausbau?
- Entscheidung des Landgerichts Saarbrücken: Ausbauender Eigentümer trägt die Brandschutzkosten allein
- Begründung: Teilungserklärung regelt die spezifischen Kosten nicht explizit
- Begründung: Gesetzliche Regelung (§ 21 WEG) weist Kosten dem Ausbauenden zu
- Begründung: Weitere Argumente des ausbauenden Eigentümers widerlegt
- Begründung: Beschluss zur Kostenverteilung ist ausreichend bestimmt
- Fazit und Kostenentscheidung: Klares Urteil zugunsten der Gemeinschaft
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet „einstweilige Verfügung“ im Mietrecht und wann kommt sie zum Einsatz?
- Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter und Mieter bezüglich der Untervermietung einer Wohnung?
- Was ist der Unterschied zwischen einer einstweiligen Verfügung und einer Räumungsklage?
- Wann spricht man von einer „Vorwegnahme der Hauptsache“ und warum ist das bei einstweiligen Verfügungen problematisch?
- Welche Konsequenzen hat es, wenn ein Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 5 S 4/23 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
Hier ist die Zusammenfassung des Urteilstextes gemäß der vorgegebenen Struktur und Regeln:
- Gericht: Landgericht Saarbrücken
- Verfahrensart: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Miteigentümer und Sondereigentümer von zwei Dachgeschosseinheiten, der den Kostenbeschluss anficht.
- Beklagte: Die Wohnungseigentümergemeinschaft, gegen die sich die Klage richtete und die Berufung einlegte.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Der Kläger wollte Dachgeschosseinheiten ausbauen, was nach der Teilungserklärung grundsätzlich erlaubt war, aber keine Kostenregelung enthielt. Der Ausbau machte umfangreiche Brandschutzmaßnahmen erforderlich. Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschloss mehrheitlich, dass der Kläger diese Kosten alleine tragen muss. Dagegen klagte der Kläger.
- Kern des Rechtsstreits: Die Frage, wer die Kosten für Brandschutzmaßnahmen tragen muss, die durch den Ausbau von Dachgeschosseinheiten entstanden sind – alle Eigentümer der Gemeinschaft oder nur der ausbauende Sondereigentümer.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht gab der Berufung der Beklagten statt. Das Urteil des Amtsgerichts, das dem Kläger recht gegeben hatte, wurde aufgehoben und die Klage abgewiesen.
- Begründung: Der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der die Kosten dem Kläger auferlegt, entspricht ordnungsgemäßer Verwaltung. Weder die Teilungserklärung noch eine ergänzende Auslegung davon legen die Kosten der Gemeinschaft auf. Nach dem geltenden Wohnungseigentumsgesetz (§ 21 WEG) muss ein Sondereigentümer, der eine bauliche Veränderung wie diesen Ausbau vornimmt, grundsätzlich alle dadurch entstehenden Kosten, einschließlich Folgekosten wie für notwendige Brandschutzmaßnahmen, alleine tragen, auch wenn andere Eigentümer davon profitieren. Die Kosten entstanden ursächlich durch den Ausbau und stellen keine „Sowieso-Kosten“ dar. Der Beschluss war auch ausreichend bestimmt formuliert.
- Folgen: Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen zu tragen. Der angefochtene Beschluss zur alleinigen Kostentragung für die Brandschutzmaßnahmen durch den Kläger behält seine Gültigkeit.
Der Fall vor Gericht
Urteil zur Kostenverteilung von Brandschutzmaßnahmen bei Dachausbau in WEG: Alleinige Kostentragung durch Sondereigentümer bestätigt
Das Landgericht Saarbrücken hat in einem Berufungsverfahren entschieden, wie die erheblichen Kosten für Brandschutzmaßnahmen zu verteilen sind, die durch den Ausbau von Dachgeschosseinheiten in einer Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) notwendig wurden.
Im Kern ging es um die Frage, ob ein Mehrheitsbeschluss der WEG, der diese Kosten ausschließlich den Sondereigentümern der ausgebauten Dachgeschosse auferlegt, gültig ist und der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Das Gericht bejahte dies und wies die Klage des betroffenen Sondereigentümers ab.
Ausgangssituation: Dachausbau mit Tücken in der Teilungserklärung
Ein Miteigentümer einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist zugleich Sondereigentümer von zwei Dachgeschosseinheiten. Laut der Teilungserklärung aus dem Jahr 2005 hat er das Recht, diese Einheiten zu Wohnungen auszubauen. Die Teilungserklärung gestattet dabei weitreichende bauliche Eingriffe, wie das Anheben des Daches, den Einbau von Gauben oder sogar das Abtragen des gesamten Daches. Es wurde festgelegt, dass sich die Miteigentumsanteile durch den Ausbau nicht ändern, da dieser bei der ursprünglichen Festlegung bereits berücksichtigt wurde. Die übrigen Miteigentümer hatten den Maßnahmen in der Teilungserklärung bereits zugestimmt und sich verpflichtet, die damit verbundenen Unannehmlichkeiten ohne eine Ausgleichsverpflichtung hinzunehmen.
Streitpunkt Brandschutzkosten: Wer trägt die über 600.000 Euro nach dem Dachausbau?
Im März 2018 erhielt der ausbauende Eigentümer die Baugenehmigung für sein Vorhaben. Diese Genehmigung war jedoch mit Auflagen zum Brandschutz verbunden. Der Grund dafür war, dass der Ausbau das Gebäude in eine höhere Gebäudeklasse (Klasse 4) einstufte, was strengere Brandschutzvorschriften nach sich zog. Ein Gutachten bezifferte die voraussichtlichen Kosten für diese notwendigen Brandschutzmaßnahmen auf eine erhebliche Summe von rund 620.529,82 Euro.
Daraufhin fasste die Wohnungseigentümergemeinschaft in einer Eigentümerversammlung am 22. Juli 2021 einen Mehrheitsbeschluss. Dieser legte fest, dass die jeweiligen Eigentümer der ausgebauten Dachgeschosseinheiten (also der klagende Eigentümer) alleine sämtliche Kosten tragen müssen, die durch die infolge des Dachausbaus notwendig gewordenen Brandschutzmaßnahmen bereits entstanden sind oder noch entstehen werden.
Gegen diesen Beschluss zog der betroffene Eigentümer vor Gericht. Er argumentierte, der Beschluss sei zu unbestimmt formuliert. Außerdem habe die WEG gar nicht die Beschlusskompetenz, eine von der gesetzlichen Regelung (§ 16 WEG alte Fassung) abweichende Kostenverteilung zu beschließen. Er sah den Ausbau als eine Art erstmalige Herstellung des Gebäudes gemäß der Teilungserklärung an. Der Beschluss widerspreche zudem der ordnungsgemäßen Verwaltung, da die Teilungserklärung den Ausbau ja vorsehe und die Einheiten ohne die Brandschutzmaßnahmen gar nicht nutzbar seien. Daher müssten die Kosten von allen Eigentümern gemeinsam getragen werden.
Die beklagte Wohnungseigentümergemeinschaft forderte die Abweisung der Klage. Sie zweifelte sogar die Wirksamkeit der Ausbauklausel in der Teilungserklärung an, da sie den anderen Eigentümern Mitspracherechte entziehe. Sollte die Klausel unwirksam sein, könne der ausbauende Eigentümer ohnehin keine Kostenbeteiligung verlangen. Es handele sich bei den Brandschutzmaßnahmen nicht um Kosten der Instandhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums im Sinne von § 16 Abs. 2 WEG (alte Fassung), sondern um Folgekosten des Ausbaus, die allein vom Ausbauberechtigten zu tragen seien.
Das Amtsgericht Saarbrücken gab zunächst dem ausbauenden Eigentümer Recht. Es sah den Beschluss als nicht ordnungsgemäß an. Da die Teilungserklärung keine Regelung zu diesen spezifischen Kosten enthielt und die Entwicklung der Brandschutzvorschriften unvorhersehbar war, nahm das Amtsgericht eine Ergänzende Vertragsauslegung der Teilungserklärung vor. Es argumentierte, man müsse unterscheiden zwischen Kosten, die nur dem Ausbauenden nützen, und solchen, die allen zugutekommen – wie ein verbesserter Brandschutz für das gesamte Gebäude.
Entscheidung des Landgerichts Saarbrücken: Ausbauender Eigentümer trägt die Brandschutzkosten allein
Das Landgericht Saarbrücken hob das Urteil des Amtsgerichts jedoch auf und wies die Klage des ausbauenden Eigentümers endgültig ab. Es entschied, dass der Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft, der die vollen Kosten der Brandschutzmaßnahmen dem ausbauenden Eigentümer auferlegt, wirksam ist und der ordnungsgemäßen Verwaltung entspricht. Die Kosten des Rechtsstreits in beiden Instanzen wurden dem unterlegenen Eigentümer auferlegt.
Begründung: Teilungserklärung regelt die spezifischen Kosten nicht explizit
Das Landgericht stellte fest, dass sich eine Pflicht der übrigen Wohnungseigentümer zur Mitfinanzierung der Brandschutzmaßnahmen weder aus der Teilungserklärung noch aus dem Gesetz ergibt.
Die maßgebliche Klausel (Ziffer 13.5) in der Teilungserklärung räumt dem Sondereigentümer lediglich das Recht zum Ausbau ein. Sie trifft aber keine Aussage darüber, wer die daraus resultierenden Kosten, insbesondere für unvorhergesehene Auflagen wie den Brandschutz, tragen soll. Die Formulierung, dass die anderen Miteigentümer Unannehmlichkeiten „ohne Ausgleichsverpflichtung“ dulden müssen, bezieht sich nach der naheliegendsten Auslegung nur auf den Ausschluss von Gegenansprüchen (z.B. wegen Baulärm oder Schmutz), nicht aber auf eine Verpflichtung der Gemeinschaft zur Kostenbeteiligung am Ausbau selbst oder dessen Folgekosten.
Eine ergänzende Auslegung der Teilungserklärung, wie sie das Amtsgericht versucht hatte, scheiterte nach Ansicht des Landgerichts. Eine solche Auslegung ist nur zulässig, wenn die Teilungserklärung selbst Hinweise darauf gibt, wie eine Regelungslücke zu schließen ist. Im vorliegenden Fall waren jedoch mindestens zwei gleichwertige Lösungen denkbar: Entweder trägt der ausbauende Eigentümer die Kosten allein, oder die Gemeinschaft beteiligt sich. Da keine der beiden Lösungen klar aus der Teilungserklärung hervorgeht, ist eine ergänzende Auslegung nicht möglich. Die Lücke musste daher durch das Gesetz geschlossen werden.
Begründung: Gesetzliche Regelung (§ 21 WEG) weist Kosten dem Ausbauenden zu
Das Gericht stellte klar, dass auch die gesetzlichen Regelungen des Wohnungseigentumsgesetzes (WEG) für eine alleinige Kostentragung durch den ausbauenden Eigentümer sprechen.
Bereits nach der alten Rechtslage (vor der WEG-Reform 2020) entsprach es allgemeinen Grundsätzen und der Rechtsprechung, dass ein Eigentümer, dem die Teilungserklärung den Ausbau gestattet, nicht nur die reinen Ausbaukosten, sondern auch alle daraus für die Gemeinschaft entstehenden Folgekosten selbst tragen muss. Dies stellte eine anerkannte Ausnahme vom Grundsatz der Kostenverteilung nach Miteigentumsanteilen (§ 16 Abs. 2 WEG a.F.) dar.
Mit der WEG-Reform (WEGModG) wurde diese Rechtslage in § 21 WEG noch klarer gefasst. Diese neue Regelung ist gemäß § 47 WEG auch auf alte Teilungserklärungen anwendbar. § 21 Abs. 1 WEG bestimmt ausdrücklich, dass derjenige Eigentümer, dem eine bauliche Veränderung gestattet wird, deren Kosten zu tragen hat. Der Begriff „Kosten“ ist dabei umfassend zu verstehen: Er beinhaltet alle Kosten, die kausal auf die bauliche Veränderung zurückzuführen sind. Dazu zählen nicht nur die reinen Baukosten, sondern auch alle Folgekosten, wie Betriebs-, Verwaltungs-, Instandhaltungs- oder eben auch notwendige Vorbereitungskosten wie die Brandschutzertüchtigung. Dies gilt selbst dann, wenn andere Eigentümer von der Maßnahme ebenfalls profitieren (z.B. durch einen generell verbesserten Brandschutz). Ausgenommen von dieser Kostentragungspflicht sind lediglich sogenannte „Sowieso-Kosten“, also Kosten, die auch ohne die bauliche Veränderung angefallen wären.
Im konkreten Fall sind die Kosten für die Brandschutzertüchtigung eindeutig kausal durch den Dachausbau und die dadurch ausgelöste höhere Gebäudeklassifizierung entstanden. Sie wären ohne den Ausbau nicht angefallen. Dass diese Kosten bei Erstellung der Teilungserklärung möglicherweise nicht vorhersehbar waren, ändert nichts an der Zurechnung. Dieses Kostenrisiko trägt allein der ausbauende Eigentümer, der das Recht zum Ausbau erhalten hat, ohne dass damit eine Kostenbeteiligung der Gemeinschaft vereinbart wurde.
Begründung: Weitere Argumente des ausbauenden Eigentümers widerlegt
Das Landgericht setzte sich auch mit den weiteren Argumenten des klagenden Eigentümers auseinander und wies diese zurück:
- Der Dachausbau stellt keine „Ersterrichtung“ im Sinne einer erstmaligen Herstellung des Gemeinschaftseigentums dar. Die Teilungserklärung räumt nur ein Recht zum Ausbau ein, keine Pflicht. Ein Wohnhaus ohne ausgebauten Speicher ist nicht per se unfertig. Der Ausbau beschreibt keinen von Anfang an geschuldeten Soll-Zustand.
- Die Bezugnahme des Klägers auf § 16 WEG (alte Fassung) geht fehl. Für Kosten baulicher Veränderungen verweist das Gesetz (§ 16 Abs. 3 WEG n.F.) nun explizit auf § 21 WEG. Die Rechtsgrundlage kann nicht durch die Parteien abweichend bestimmt werden.
- Die Sorge, ausbauberechtigte Eigentümer könnten eigenmächtig handeln, ist unbegründet. Zwar regelt die Teilungserklärung hier das grundsätzliche „Ob“ des Ausbaus. Das „Wie“ der konkreten Ausführung, insbesondere bei wesentlichen Aspekten wie Statik und Brandschutz, unterliegt aber weiterhin der Mitbestimmung der Gemeinschaft im Rahmen ordnungsgemäßer Verwaltung. Dies entspricht auch der Intention des neuen WEG-Rechts (§ 20 Abs. 2 WEG), das zwischen dem Anspruch auf Gestattung („Ob“) und der gemeinschaftlichen Entscheidung über die Durchführung („Wie“) unterscheidet.
- Ein späterer Beschluss der WEG vom 16.12.2022, in dem eine Bereitschaft zur Prüfung einer Kostenbeteiligung signalisiert wurde, änderte nichts am ursprünglichen, angefochtenen Beschluss. Es handelte sich lediglich um ein unverbindliches Angebot zu einer gütlichen Einigung, das nicht zustande kam. Der ursprüngliche Beschluss blieb daher gültig.
Begründung: Beschluss zur Kostenverteilung ist ausreichend bestimmt
Schließlich bestätigte das Gericht auch die hinreichende Bestimmtheit des angefochtenen Beschlusses. Die Formulierung, dass die Eigentümer der Dachgeschosseinheiten die Kosten tragen, „die infolge der durch die Dachausbauten notwendig gewordenen Brandschutzmaßnahmen entstanden sind oder noch entstehen werden“, macht den kausalen Zusammenhang deutlich. Damit ist klar geregelt, dass alle durch den Ausbau verursachten zusätzlichen Brandschutzkosten gemeint sind. Kosten für Brandschutzmaßnahmen, die ohnehin für den Bestand des Gebäudes erforderlich gewesen wären („Sowieso-Kosten“), fallen nicht unter diese Regelung. Der Beschluss ist somit klar genug, um die Rechte und Pflichten der Beteiligten zu definieren.
Fazit und Kostenentscheidung: Klares Urteil zugunsten der Gemeinschaft
Das Landgericht Saarbrücken hat mit seiner Entscheidung klargestellt, dass Sondereigentümer, die aufgrund einer Gestattung in der Teilungserklärung oder durch Beschluss bauliche Veränderungen wie einen Dachausbau vornehmen, nach aktueller Rechtslage (§ 21 WEG) grundsätzlich alle dadurch verursachten Kosten, einschließlich der Folgekosten wie Brandschutzmaßnahmen, allein tragen müssen. Dies gilt auch dann, wenn die Teilungserklärung selbst keine explizite Kostenregelung enthält und die Kosten bei Erstellung der Erklärung nicht absehbar waren. Der angefochtene Beschluss der Eigentümergemeinschaft, der genau dies festlegte, wurde als rechtmäßig und entsprechend ordnungsgemäßer Verwaltung bestätigt. Die Klage des ausbauenden Eigentümers wurde abgewiesen, und er muss die Kosten des gesamten Rechtsstreits tragen. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass Sondereigentümer, die Dachgeschosse in einer WEG ausbauen, sämtliche damit kausal verbundenen Folgekosten – einschließlich nachträglich erforderlicher Brandschutzmaßnahmen – allein tragen müssen, auch wenn diese bei Erstellung der Teilungserklärung nicht vorhersehbar waren. Nach § 21 WEG muss derjenige, dem eine bauliche Veränderung gestattet wird, alle dadurch verursachten Kosten übernehmen, selbst wenn andere Eigentümer davon profitieren. Die Entscheidung hat weitreichende Bedeutung für Eigentümergemeinschaften, da sie klarstellt, dass das Ausbaurecht in einer Teilungserklärung nicht automatisch eine Kostenbeteiligung der Gemeinschaft an unvorhergesehenen Folgekosten beinhaltet.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet „einstweilige Verfügung“ im Mietrecht und wann kommt sie zum Einsatz?
Eine einstweilige Verfügung ist eine schnelle, vorläufige Entscheidung eines Gerichts. Stellen Sie sich vor, es gibt einen dringenden Streitfall im Mietverhältnis, bei dem eine sofortige Regelung nötig ist, weil sonst große Nachteile entstehen könnten. Ein normales Gerichtsverfahren würde oft zu lange dauern. Genau hier kommt die einstweilige Verfügung ins Spiel: Sie dient als eine Art gerichtliche „Erste Hilfe“, um eine Situation vorläufig zu klären oder einen bestimmten Zustand zu sichern, bis eine endgültige Entscheidung im Hauptverfahren getroffen werden kann.
Warum gibt es einstweilige Verfügungen im Mietrecht?
Der Hauptzweck ist der schnelle Schutz vor erheblichen Nachteilen oder Beeinträchtigungen. Wenn zum Beispiel im tiefsten Winter die Heizung komplett ausfällt und der Vermieter nicht reagiert, kann ein Mieter nicht wochen- oder monatelang auf ein Urteil warten. Ebenso könnte ein Vermieter schnellen Schutz benötigen, wenn ein Mieter ihm zu Unrecht den Zutritt zur Wohnung für dringend notwendige Reparaturen verweigert.
Die einstweilige Verfügung soll verhindern, dass durch das Abwarten einer endgültigen Gerichtsentscheidung unumkehrbare Fakten geschaffen oder unzumutbare Zustände aufrechterhalten werden. Sie ist ein Instrument des Eilrechtsschutzes.
Wann kommt eine einstweilige Verfügung in Betracht?
Eine einstweilige Verfügung kommt immer dann in Frage, wenn eine besondere Eilbedürftigkeit besteht. Das bedeutet, es muss wirklich dringend sein. Typische Anwendungsfälle im Mietrecht sind zum Beispiel:
- Wiederherstellung des Besitzes: Wenn einem Mieter unrechtmäßig der Zugang zur Wohnung verwehrt wird (z.B. durch Schlossaustausch des Vermieters ohne rechtlichen Grund).
- Mängelbeseitigung: Bei sehr gravierenden Mängeln, die die Nutzung der Wohnung erheblich beeinträchtigen oder sogar eine Gesundheitsgefahr darstellen (z.B. Heizungsausfall im Winter, großflächiger Schimmelbefall, undichter Wasserleitung).
- Unterlassung von Störungen: Wenn von einer Mietpartei unzumutbare Störungen ausgehen (z.B. extremer Lärm zu Ruhezeiten) und diese trotz Aufforderung nicht aufhören.
- Gewährung von Zutritt: Wenn der Vermieter aus einem wichtigen Grund (z.B. dringende Reparatur, Ablesung von Zählern nach Ankündigung) Zutritt zur Wohnung benötigt und der Mieter diesen unberechtigt verweigert.
Was prüft das Gericht?
Damit ein Gericht eine einstweilige Verfügung erlässt, müssen in der Regel zwei zentrale Voraussetzungen glaubhaft gemacht werden:
- Der Verfügungsanspruch: Sie müssen dem Gericht überzeugend darlegen können, dass Ihnen das Recht, das Sie durchsetzen möchten, wahrscheinlich zusteht. Es geht also darum, dass Ihre Forderung (z.B. auf Reparatur der Heizung) voraussichtlich berechtigt ist.
- Der Verfügungsgrund: Sie müssen dem Gericht genauso überzeugend darlegen, warum die Angelegenheit besonders eilig ist und warum es Ihnen nicht zugemutet werden kann, den Ausgang eines normalen Gerichtsverfahrens abzuwarten. Es muss also ein Grund für die Eile vorliegen.
„Glaubhaft machen“ bedeutet dabei nicht, dass Sie bereits alles lückenlos beweisen müssen, wie in einem normalen Prozess. Es reicht aus, wenn Sie dem Gericht durch Unterlagen (z.B. Fotos, Schriftwechsel, eidesstattliche Versicherungen) überzeugend darlegen können, dass Ihr Anspruch und die Eilbedürftigkeit sehr wahrscheinlich bestehen.
Wichtig ist zu verstehen: Die einstweilige Verfügung schafft nur eine vorläufige Regelung. Sie ersetzt kein endgültiges Urteil in der Hauptsache. Oft schließt sich an ein Verfahren der einstweiligen Verfügung noch ein normales Gerichtsverfahren (Hauptsacheverfahren) an, in dem der Streit dann endgültig geklärt wird.
Welche Rechte und Pflichten haben Vermieter und Mieter bezüglich der Untervermietung einer Wohnung?
Grundsätzlich gilt: Wenn Sie als Mieter einen Teil Ihrer Wohnung untervermieten möchten, benötigen Sie dafür in der Regel die Erlaubnis Ihres Vermieters. Dies ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) so festgelegt.
Pflichten des Mieters
Ihre Pflicht als Mieter ist es, diese Erlaubnis vor Beginn der Untervermietung einzuholen. Sie müssen Ihrem Vermieter mitteilen, wer die Person ist, an die Sie untervermieten möchten (Name und ggf. weitere Angaben zur Person des Untermieters). Außerdem müssen Sie dem Vermieter darlegen, warum Sie untervermieten möchten – Sie brauchen ein sogenanntes berechtigtes Interesse.
Ein solches berechtigtes Interesse kann zum Beispiel entstehen, wenn Sie nach Abschluss des Mietvertrages:
- aus finanziellen Gründen auf Einnahmen aus der Untervermietung angewiesen sind (z.B. durch Jobverlust oder geringeres Einkommen).
- aus persönlichen Gründen nicht mehr allein leben möchten oder können (z.B. Gründung einer Lebensgemeinschaft, Aufnahme eines Familienmitglieds).
- einen längeren Auslandsaufenthalt planen und die Wohnung nicht leer stehen lassen möchten.
Wichtig: Ihr berechtigtes Interesse muss nach Abschluss Ihres Hauptmietvertrages entstanden sein.
Rechte des Mieters und des Vermieters
Haben Sie als Mieter ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung eines Teils Ihrer Wohnung, haben Sie in vielen Fällen einen Anspruch darauf, dass der Vermieter die Erlaubnis erteilt. Der Vermieter kann die Erlaubnis also nicht einfach willkürlich verweigern.
Der Vermieter hat jedoch das Recht, die Erlaubnis zur Untervermietung zu verweigern, wenn wichtige Gründe dagegen sprechen. Solche Gründe können zum Beispiel sein:
- Die Wohnung würde durch den zusätzlichen Bewohner überbelegt werden.
- Es gibt wichtige Gründe in der Person des potenziellen Untermieters, die gegen eine Aufnahme sprechen (z.B. wenn begründete Sorge besteht, dass der Hausfrieden gestört wird).
- Die Untervermietung ist dem Vermieter aus anderen schwerwiegenden Gründen nicht zumutbar.
Die Untervermietung der gesamten Wohnung ist anders zu bewerten. Hierfür benötigen Sie ebenfalls die Erlaubnis des Vermieters, haben aber in der Regel keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass diese erteilt wird.
Konsequenzen unerlaubter Untervermietung
Wenn Sie ohne die erforderliche Erlaubnis untervermieten, stellt dies eine Vertragsverletzung dar. Der Vermieter kann Sie dann zuerst abmahnen. Eine Abmahnung ist eine formelle Aufforderung, das vertragswidrige Verhalten (die unerlaubte Untervermietung) zu beenden.
Ignorieren Sie die Abmahnung und setzen die unerlaubte Untervermietung fort, kann dies für den Vermieter ein Grund sein, Ihren Mietvertrag fristlos zu kündigen. Das bedeutet, Sie könnten Ihre Wohnung verlieren.
Was ist der Unterschied zwischen einer einstweiligen Verfügung und einer Räumungsklage?
Eine Räumungsklage und eine einstweilige Verfügung sind zwei unterschiedliche juristische Mittel mit verschiedenen Zielen, Verfahren und Voraussetzungen. Beide können im Kontext von Mietverhältnissen oder Immobilien eine Rolle spielen, dienen aber unterschiedlichen Zwecken.
Die Räumungsklage: Der Weg zur endgültigen Entscheidung
Stellen Sie sich die Räumungsklage als das Hauptverfahren vor, wenn ein Vermieter erreichen möchte, dass ein Mieter eine Immobilie endgültig verlassen muss.
- Ziel: Das Hauptziel ist es, ein endgültiges Gerichtsurteil zu erhalten, das den Mieter zur Räumung der Wohnung oder des Hauses verpflichtet. Dieses Urteil, auch Räumungstitel genannt, ist die Grundlage dafür, dass später ein Gerichtsvollzieher die Räumung durchsetzen kann (Zwangsvollstreckung).
- Verfahrensdauer: Ein Räumungsklageverfahren ist in der Regel langwieriger. Es umfasst meist eine schriftliche Phase, oft eine mündliche Verhandlung und eine gründliche Prüfung aller Argumente und Beweise beider Seiten. Das kann sich über viele Monate, manchmal sogar Jahre hinziehen.
- Voraussetzungen: Für eine erfolgreiche Räumungsklage muss der Vermieter nachweisen, dass ein gültiger Grund zur Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt (z.B. eine wirksame Kündigung wegen Zahlungsverzugs oder Eigenbedarfs) und die Kündigungsfrist abgelaufen ist. Das Gericht prüft dies umfassend.
Die einstweilige Verfügung: Schnelle Hilfe für dringende Fälle
Die einstweilige Verfügung ist hingegen ein Instrument des vorläufigen Rechtsschutzes. Denken Sie dabei an ein Eilverfahren.
- Ziel: Ihr Hauptzweck ist es, schnell eine vorläufige Regelung zu treffen, um dringende Probleme zu lösen oder zu verhindern, dass bis zur endgültigen Entscheidung im Hauptverfahren (wie der Räumungsklage) Nachteile entstehen. Es geht hier nicht um die endgültige Klärung der Rechtslage, sondern um eine zeitlich begrenzte Sicherung oder Regelung. Im Mietrecht kann dies z.B. relevant sein, um eine verbotene Nutzung zu unterbinden oder eine akute Gefahr abzuwenden – die eigentliche Räumung wird damit aber meist nicht direkt durchgesetzt.
- Verfahrensdauer: Einstweilige Verfügungen werden deutlich schneller entschieden als Klagen, oft innerhalb von Tagen oder wenigen Wochen, manchmal sogar ohne mündliche Verhandlung. Die Dringlichkeit steht im Vordergrund.
- Voraussetzungen: Um eine einstweilige Verfügung zu erwirken, müssen zwei Dinge glaubhaft gemacht werden:
- Verfügungsanspruch: Es muss wahrscheinlich sein, dass der Antragsteller den Anspruch hat, den er durchsetzen will (z.B. das Recht, dass eine bestimmte Handlung unterlassen wird).
- Verfügungsgrund: Es muss eine besondere Eilbedürftigkeit bestehen. Das bedeutet, es muss dargelegt werden, warum eine schnelle, vorläufige Regelung notwendig ist und warum das Abwarten des Hauptverfahrens nicht zumutbar wäre (z.B. weil sonst ein großer Schaden droht).
Warum wird eine einstweilige Verfügung oft abgelehnt, wenn schon eine Räumungsklage läuft?
Wenn bereits eine Räumungsklage läuft, verfolgt der Vermieter damit schon das Ziel, einen endgültigen Räumungstitel zu erhalten. Das Gericht wird in diesem Hauptverfahren umfassend prüfen, ob der Mieter ausziehen muss.
Eine einstweilige Verfügung auf Räumung (was ohnehin nur in sehr engen Ausnahmefällen möglich ist) oder zur Regelung von Aspekten, die im Hauptverfahren geklärt werden, wird dann oft abgelehnt. Der Grund dafür ist meist das Fehlen des Verfügungsgrundes (der Eilbedürftigkeit). Das Gericht geht davon aus, dass die endgültige Entscheidung in der bereits laufenden Räumungsklage getroffen wird. Eine zusätzliche, schnelle und nur vorläufige Regelung durch eine einstweilige Verfügung erscheint dann oft nicht mehr notwendig oder sinnvoll, da das Hauptverfahren bereits den Weg zur endgültigen Klärung darstellt. Es sei denn, es treten während des Klageverfahrens ganz neue, sehr dringende Umstände auf, die ein sofortiges Eingreifen erfordern.
Wann spricht man von einer „Vorwegnahme der Hauptsache“ und warum ist das bei einstweiligen Verfügungen problematisch?
Eine einstweilige Verfügung ist eine schnelle, aber nur vorläufige Entscheidung eines Gerichts. Sie dient dazu, eine dringende Angelegenheit vorübergehend zu regeln, bis eine endgültige Entscheidung im sogenannten Hauptsacheverfahren (dem eigentlichen, gründlichen Gerichtsverfahren) getroffen werden kann. Stellen Sie sich die einstweilige Verfügung wie eine Art „Erste Hilfe“ durch das Gericht vor.
Was bedeutet „Vorwegnahme der Hauptsache“?
Von einer „Vorwegnahme der Hauptsache“ spricht man, wenn die vorläufige Entscheidung durch die einstweilige Verfügung praktisch schon das Endergebnis des Hauptsacheverfahrens festlegt. Wenn also die schnelle Entscheidung nicht nur vorläufig wirkt, sondern bereits einen Zustand schafft, der später im Hauptverfahren kaum noch oder gar nicht mehr rückgängig gemacht werden kann.
- Beispiel: Jemand beantragt per einstweiliger Verfügung, dass ein bestimmtes, einzigartiges Kunstwerk zerstört werden soll, weil er behauptet, es verletze seine Rechte. Würde das Gericht dies erlauben, wäre das Kunstwerk zerstört. Selbst wenn sich später im Hauptsacheverfahren herausstellt, dass die Zerstörung Unrecht war, könnte man das Kunstwerk nicht wiederherstellen. Die Hauptsache (die endgültige Entscheidung über das Schicksal des Kunstwerks) wäre durch die vorläufige Verfügung bereits endgültig entschieden – also vorweggenommen.
Warum ist das problematisch?
Das Hauptproblem ist, dass eine einstweilige Verfügung grundsätzlich nur vorläufigen Schutz bieten soll. Sie basiert auf einer schnellen Prüfung und nicht auf der umfassenden Beweisaufnahme und gründlichen Prüfung, die in einem Hauptsacheverfahren stattfindet.
- Fairness: Eine Vorwegnahme der Hauptsache wäre oft unfair gegenüber der Partei, gegen die sich die Verfügung richtet. Diese Partei hätte im Hauptsacheverfahren vielleicht noch wichtige Argumente oder Beweise vorbringen können, die zu einem anderen Ergebnis geführt hätten. Durch die Vorwegnahme wird ihr diese Möglichkeit genommen.
- Sinn des Verfahrens: Es widerspricht dem Zweck des zweistufigen Systems (erst schnelle Hilfe, dann gründliche Prüfung), wenn die schnelle Hilfe bereits alles entscheidet.
Wann ist eine Ausnahme erlaubt?
Gerichte sind daher sehr zurückhaltend damit, einstweilige Verfügungen zu erlassen, die die Hauptsache vorwegnehmen. Eine solche Entscheidung kommt nur in absoluten Ausnahmefällen in Betracht.
Dies ist typischerweise dann der Fall, wenn für die antragstellende Person ohne die sofortige, endgültige Regelung unzumutbare Nachteile entstehen würden, die auch durch eine spätere Entscheidung im Hauptsacheverfahren nicht mehr ausgeglichen werden könnten. Es muss also eine besondere Dringlichkeit vorliegen, die es unerträglich macht, das Hauptsacheverfahren abzuwarten. Das Gericht prüft hier sehr genau, ob die Interessen der antragstellenden Person so schwer wiegen, dass eine Vorwegnahme der Hauptsache ausnahmsweise gerechtfertigt ist.
Welche Konsequenzen hat es, wenn ein Mieter ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet?
Wenn Sie Ihre Wohnung oder einen Teil davon ohne die erforderliche Erlaubnis Ihres Vermieters untervermieten, stellt dies eine Verletzung Ihrer Pflichten aus dem Mietvertrag dar. Dies kann verschiedene negative Folgen für Sie haben.
Mögliche erste Schritte des Vermieters
Ihr Vermieter wird Sie in der Regel zunächst auffordern, die unerlaubte Untervermietung zu beenden.
- Abmahnung: Meistens erhalten Sie zuerst eine schriftliche Abmahnung. Darin wird der Vermieter Sie auffordern, die Untervermietung innerhalb einer bestimmten Frist einzustellen. Die Abmahnung dient als Warnung und ist oft Voraussetzung für weitere, ernstere Schritte.
- Klage auf Unterlassung: Wenn Sie die Untervermietung trotz Abmahnung fortsetzen, kann der Vermieter gerichtlich gegen Sie vorgehen. Er kann eine Klage einreichen mit dem Ziel, dass Ihnen das Gericht verbietet, die Wohnung weiterhin unerlaubt unterzuvermieten.
Finanzielle Folgen
Unter Umständen kann der Vermieter auch finanzielle Forderungen stellen.
- Schadensersatz: Entsteht dem Vermieter durch die unerlaubte Untervermietung ein nachweisbarer Schaden (z.B. durch stärkere Abnutzung der Wohnung oder weil er bei einer erlaubten Untervermietung eine höhere Miete hätte verlangen können), kann er Schadensersatz von Ihnen fordern.
Die schwerwiegendste Konsequenz: Kündigung
Die unerlaubte Untervermietung kann zur Kündigung Ihres Mietvertrages führen.
- Ordentliche Kündigung: Ihr Vermieter kann Ihnen unter Umständen ordentlich kündigen. Er muss dabei die gesetzlichen Kündigungsfristen einhalten und nachweisen, dass die unerlaubte Untervermietung eine so erhebliche Vertragsverletzung darstellt, dass ihm die Fortsetzung des Mietverhältnisses nicht mehr zugemutet werden kann.
- Fristlose Kündigung: In besonders schwerwiegenden Fällen oder wenn Sie eine Abmahnung ignoriert haben, kann der Vermieter das Mietverhältnis sogar fristlos kündigen. Das bedeutet, Sie müssten die Wohnung sehr kurzfristig verlassen. Die Hürden für eine fristlose Kündigung sind jedoch hoch; es muss ein wichtiger Grund vorliegen, der die Fortsetzung des Mietvertrags bis zum Ablauf der normalen Kündigungsfrist unzumutbar macht.
Was muss der Vermieter beweisen?
Es ist wichtig zu wissen, dass der Vermieter beweisen muss, dass Sie tatsächlich unerlaubt untervermieten. Er muss nachweisen, dass eine andere Person auf Dauer oder für einen erheblichen Zeitraum in der Wohnung lebt und Sie dafür eine Gegenleistung (in der Regel Miete) erhalten. Ein nur vorübergehender Besuch fällt nicht unter die Untervermietung.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Sondereigentum
Sondereigentum bezeichnet die Teile eines Gebäudes, die einem Wohnungseigentümer allein zur Nutzung gehören, etwa eine individuell abgegrenzte Wohnung oder eine bestimmte Nutzungseinheit, wie ein ausgebautes Dachgeschoss. Im Gegensatz zum Gemeinschaftseigentum, das allen Eigentümern gemeinsam gehört, kann der Sondereigentümer über sein Sondereigentum in der Regel frei verfügen und es nach seinen Vorstellungen nutzen oder verändern. Wichtig für die Kostenverteilung ist, dass bauliche Veränderungen am Sondereigentum grundsätzlich vom jeweiligen Eigentümer zu tragen sind, soweit die Gemeinschaft keine andere Regelung trifft.
Beispiel: Wenn ein Eigentümer sein Dachgeschoss in eine Wohnung umbaut, handelt es sich um die Schaffung von Sondereigentum, für das er die Kosten zunächst selbst trägt.
Teilungserklärung
Die Teilungserklärung ist ein verbindliches Vertragsdokument, das das Eigentum an einem Grundstück in mehrere selbständige Wohnungseigentumseinheiten aufteilt und die Rechte sowie Pflichten der Eigentümer regelt. Sie bestimmt nicht nur, welche Flächen Sondereigentum und welche zum Gemeinschaftseigentum gehören, sondern auch, wie Kosten und Lasten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) verteilt werden. Fehlen in der Teilungserklärung klare Regelungen etwa zur Kostentragung für bestimmte Maßnahmen, entscheidet das Gesetz oder gegebenenfalls eine ergänzende Vertragsauslegung.
Beispiel: In der Teilungserklärung kann festgelegt sein, dass der Eigentümer, dem das Recht zum Dachausbau eingeräumt wurde, auch die dadurch entstehenden Kosten für notwendige Brandschutzmaßnahmen alleine trägt.
Ordnungsgemäße Verwaltung
Der Begriff der ordnungsgemäßen Verwaltung beschreibt die Pflicht der Wohnungseigentümergemeinschaft, ihre Entscheidungen und Maßnahmen vernünftig, nachvollziehbar und im gemeinsamen Interesse aller Eigentümer zu treffen. Insbesondere müssen Kostenverteilungsbeschlüsse sachlich begründet, verhältnismäßig und nicht willkürlich sein. Beschlüsse, die einzelne Eigentümer unbillig benachteiligen oder gegen gesetzliche Regelungen und die Gemeinschaftsvereinbarungen verstoßen, entsprechen nicht der ordnungsgemäßen Verwaltung und sind anfällig für gerichtliche Anfechtung.
Beispiel: Ein Beschluss, der sämtliche durch einen Dachausbau verursachten Brandschutzkosten allein dem Ausbaueigentümer auferlegt, ist ordnungsgemäß, wenn die Kosten kausal durch den Ausbau entstanden sind und die übrigen Eigentümer dadurch nicht unbillig belastet werden.
Folgekosten des Ausbaus
Folgekosten des Ausbaus sind Kosten, die unmittelbar durch eine bauliche Veränderung eines einzelnen Eigentümers entstehen und ohne diese Maßnahme nicht angefallen wären. Sie beziehen sich oft auf zusätzliche Anforderungen, wie z.B. erhöhte Brandschutzauflagen, die durch den Ausbau – etwa einer Dachgeschosseinheit – verursacht werden. Obwohl solche Kosten das Gemeinschaftseigentum betreffen können, sind sie dem verursachenden Eigentümer zuzurechnen und nicht auf alle Eigentümer zu verteilen.
Beispiel: Durch den Dachgeschossausbau wird das Gebäude in eine höhere Gebäudeklasse eingestuft, was strengere Brandschutzmaßnahmen erforderlich macht. Die Kosten für diese Maßnahmen gelten als Folgekosten des Ausbaus und müssen vom ausbauenden Eigentümer getragen werden.
Ergänzende Vertragsauslegung
Die ergänzende Vertragsauslegung ist ein juristisches Mittel, um eine unbeabsichtigte Lücke in einem Vertrag – hier in der Teilungserklärung – zu schließen. Dabei versucht das Gericht oder die Vertragsparteien herauszufinden, was die ursprünglichen Vertragspartner bei Vertragsschluss vernünftigerweise vereinbart hätten, wenn sie die Lücken erkannt hätten. Eine solche ergänzende Auslegung ist nur zulässig, wenn die Teilungserklärung tatsächlich eine echte, planwidrige Regelungslücke enthält und Hinweise im Vertrag selbst oder im Gesamtzusammenhang auf eine Lösungsrichtung bestehen.
Beispiel: Fehlen in der Teilungserklärung klare Regelungen zur Kostentragung bei nicht vorhersehbaren Brandschutzauflagen, kann das Gericht durch ergänzende Auslegung ermitteln, ob die Kosten der Gemeinschaft oder dem ausbauenden Eigentümer zuzuerkennen sind. Ist dies nicht eindeutig möglich, greift die gesetzliche Regelung.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 21 WEG (Wohnungseigentumsgesetz): Regelt die Kostentragung bei baulichen Veränderungen im Sondereigentum; derjenige Eigentümer, dem eine bauliche Veränderung gestattet wird, trägt alle daraus resultierenden Kosten, einschließlich Folgekosten wie etwa Brandschutzmaßnahmen, sofern sie kausal auf die bauliche Veränderung zurückzuführen sind. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Landgericht stützte seine Entscheidung maßgeblich auf § 21 WEG, der den ausbauenden Eigentümer verpflichtet, sämtliche durch den Dachausbau bedingten Brandschutzkosten allein zu tragen.
- Teilungserklärung der WEG: Legt Rechte und Pflichten der Eigentümer fest, insbesondere das Recht zum Ausbau der Dachgeschosse ohne Änderung der Miteigentumsanteile, allerdings ohne klare Regelung zur Kostenverteilung der Folgekosten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da die Teilungserklärung keine ausdrückliche Zuordnung der Kosten der Brandschutzmaßnahmen enthält, konnte keine Mitverpflichtung der übrigen Eigentümer daraus abgeleitet werden; sie ist Ausgangspunkt der rechtlichen Prüfung.
- § 16 Abs. 2 WEG a.F. (alte Fassung): Regelt grundsätzlich die Kostenverteilung für Instandhaltungs- und Betriebsmaßnahmen nach Miteigentumsanteilen, wobei bauliche Veränderungen besondere Regelungen erfordern. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Ausbauende kann sich nicht auf die allgemeine Kostenverteilung nach § 16 Abs. 2 WEG a.F. berufen, da die Folgekosten des Ausbaus eine Ausnahme bilden und nach § 21 WEG gesondert zu behandeln sind.
- Ordnungsgemäße Verwaltung gemäß § 21 Abs. 5 WEG (neue Fassung): Bestimmt, dass Maßnahmen der WEG-Beschlussfassung, auch zur Kostentragung, innerhalb der ordnungsgemäßen Verwaltung liegen müssen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Landgericht bestätigte, dass der Mehrheitsbeschluss der Gemeinschaft, die gesamte Kostenlast dem ausbauenden Eigentümer aufzuerlegen, ordnungsgemäß und wirksam ist.
- Grundsatz der Kostentragung der Folgekosten: Juristische Auslegung, dass Folgekosten, die ohne bauliche Veränderungen nicht entstanden wären, vom verursachenden Eigentümer allein zu tragen sind (keine Gemeinschaftsbeteiligung an Zusatzkosten). | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Brandschutzkosten sind als Folgekosten des Dachausbaus kausal entstanden und fallen in den Verantwortungsbereich des ausbauenden Eigentümers.
- WEG-Reform 2020 und § 47 WEG (Übergangsvorschrift): Regelt die Anwendung neuer gesetzlicher Vorschriften auch auf bestehende Teilungserklärungen, insbesondere die Anwendung von § 21 WEG auf Altfälle. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die neue Regelung des § 21 WEG war auch auf die Teilungserklärung von 2005 anwendbar, wodurch die Kostentragungspflicht des ausbauenden Eigentümers bestätigt wurde.
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Das vorliegende Urteil
LG Saarbrücken – Az.: 5 S 4/23 – Urteil vom 20.09.2024
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