WEG Abrechnung falsch? Gericht bestätigt Beschlüsse als gültig!

Ein Wohnungseigentümer in Hamburg zog vor Gericht, um zwei Beschlüsse seiner WEG anzufechten, die er wegen Abrechnungsfehlern und einer Anwaltsbeauftragung als unzulässig ansah. Doch das Gericht wies die Klage vollständig ab und bestätigte die Rechtmäßigkeit beider Beschlüsse.

Übersicht

Das Urteil in 30 Sekunden
Die Fakten im Blick
Der Fall vor Gericht
Die Urteilslogik
Benötigen Sie Hilfe?
Das Urteil in der Praxis
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wichtige Rechtsgrundlagen
Das vorliegende Urteil
- AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980b C 3/25 WEG – Urteil vom 25.07.2025

Zum vorliegenden Urteil 980b C 3/25 WEG | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt

Das Urteil in 30 Sekunden

Das Problem: Ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft war mit zwei Entscheidungen nicht einverstanden. Er bemängelte die Jahresabrechnung und die Beauftragung eines Anwalts für den Abriss einer ungenehmigten Baumaßnahme.
Die Rechtsfrage: Durfte die Gemeinschaft diese Jahresabrechnung so beschließen und einen Anwalt unter den genannten Bedingungen beauftragen?
Die Antwort: Nein, seine Klage wurde abgewiesen. Das Gericht sah beide Entscheidungen als korrekt an, da die Jahresabrechnung stimmte und die Anwaltsbeauftragung den Regeln entsprach.
Die Bedeutung: Eine Gemeinschaft kann Kosten direkt einem Eigentümer zuordnen, wenn dieser zustimmt. Die Verwaltung kann einen Anwalt beauftragen, auch wenn dessen Name vorher nicht feststeht, solange der Kostenrahmen klar ist.

Die Fakten im Blick

Gericht: Amtsgericht Hamburg-St. Georg
Datum: 25.07.2025
Aktenzeichen: 980b C 3/25 WEG
Verfahren: Zivilklage
Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Prozessrecht

Beteiligte Parteien:

Kläger: Ein Mitglied einer Wohnungseigentümergemeinschaft. Er wollte zwei Beschlüsse der Eigentümerversammlung für ungültig erklären lassen.
Beklagte: Die Wohnungseigentümergemeinschaft. Sie wollte die angefochtenen Beschlüsse beibehalten.

Worum ging es genau?

Sachverhalt: Ein Wohnungseigentümer klagte gegen zwei Beschlüsse seiner Eigentümergemeinschaft. Er beanstandete die Wohngeldabrechnung und die Beauftragung eines Anwalts zur Durchsetzung eines Rückbauanspruchs wegen einer Terrassenüberdachung.

Welche Rechtsfrage war entscheidend?

Kernfrage: Durften die Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft zur Jahresabrechnung und zur Beauftragung eines Anwalts so gefasst werden, oder waren sie ungültig?

Entscheidung des Gerichts:

Urteil im Ergebnis: Die Klage wird abgewiesen.
Zentrale Begründung: Die angefochtenen Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft sind gültig und entsprechen den Regeln einer ordnungsgemäßen Verwaltung.
Konsequenzen für die Parteien: Der Kläger verlor den Prozess und muss die Gerichtskosten tragen.

Der Fall vor Gericht

Warum klagte ein Wohnungseigentümer gegen die eigene Gemeinschaft wegen einer Abrechnung und einer Anwaltsbeauftragung?

Ein Mitglied einer Hamburger Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) zog vor das Amtsgericht Hamburg-St. Georg, um zwei Beschlüsse anzufechten, die auf einer Eigentümerversammlung am 9. Dezember 2024 gefasst wurden.

Das im goldenen Abendlicht ruhende Mehrfamilienhaus steht im Zentrum eines Rechtsstreits, in dem ein Wohnungseigentümer erfolglos die angeblich fehlerhafte Abrechnung und Anwaltsbeauftragung seiner WEG anfocht. — Amtsgericht bestätigt Wohngeldabrechnung 2023 und Beschluss zur Anwaltsbeauftragung; Klage abgewiesen. | Symbolbild: KI-generiertes Bild

Im Zentrum des Streits standen die Jahresabrechnung für 2023 und die Entscheidung, einen Anwalt mit der Durchsetzung eines Rückbauanspruchs zu beauftragen. Der Kläger war der Ansicht, beide Beschlüsse seien fehlerhaft und verstießen gegen die Grundsätze einer ordnungsmäßigen Verwaltung, ein Kernprinzip des Wohnungseigentumsrechts, das vorschreibt, dass alle Entscheidungen im Interesse der Gemeinschaft und nachvollziehbar sein müssen. Er forderte das Gericht auf, die Beschlüsse für ungültig zu erklären.

Weshalb hielt der Kläger die Jahresabrechnung 2023 für fehlerhaft?

Der erste Streitpunkt betraf die Genehmigung der Wohngeldabrechnung 2023. Diese Abrechnung listet alle Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft auf und verteilt sie auf die einzelnen Eigentümer. Der Kläger rügte hier zwei konkrete Punkte.

Zum einen störte er sich an der Verteilung eines Betrags von 154,94 Euro für eine Position namens „Instandhaltung SE“. SE steht hier für Sondereigentum, also den Teil eines Gebäudes, der einem einzelnen Eigentümer allein gehört, wie die Wohnung selbst. Hintergrund war, dass in der Wohnung eines anderen Eigentümers auf dessen Wunsch ein Heizkörper ausgetauscht wurde. Die Verwaltung hatte den Auftrag erteilt und die Rechnung zunächst vom Gemeinschaftskonto bezahlt. In der Jahresabrechnung wurde dieser Betrag dann aber nicht auf alle Eigentümer verteilt, sondern vollständig dem Eigentümer zugewiesen, der den neuen Heizkörper erhalten hatte. Der Kläger argumentierte, dass dies ein Fehler sei. Seiner Meinung nach hätte die Gemeinschaft die Kosten tragen müssen, wodurch auf ihn selbst ein Anteil von 4,30 Euro entfallen wäre.

Zum anderen beanstandete der Eigentümer die Abrechnung der Gesamtkosten für „Heizung/Wasser“. Die Abrechnung wies hierfür Gesamtkosten von 65.352,45 Euro aus. In seiner Einzelabrechnung fand sich der Kläger jedoch nur an der Verteilung eines Teilbetrags von 30.429,34 Euro beteiligt. Für ihn war diese Diskrepanz ein klarer Hinweis auf eine undurchsichtige und damit fehlerhafte Abrechnung. Er konnte nicht nachvollziehen, warum er nicht an der Verteilung der gesamten Summe beteiligt war.

Aus welchen Gründen war der Beschluss zur Anwaltsbeauftragung in den Augen des Klägers unwirksam?

Der zweite angegriffene Beschluss betraf eine bauliche Veränderung auf dem Gemeinschaftseigentum. Ein Miteigentümer hatte im September 2024 auf seiner Terrasse eine Überdachung errichtet. Da er dafür keine Genehmigung der Gemeinschaft hatte, forderte die Verwaltung ihn mehrfach vergeblich auf, die Konstruktion wieder zu entfernen. Daraufhin beschloss die Eigentümerversammlung mit Mehrheit, einen Anwalt einzuschalten, um den Rückbau notfalls auch gerichtlich durchzusetzen.

Für die Finanzierung dieses Vorgehens wurde eine Sonderumlage von 3.200 Euro beschlossen. Eine Sonderumlage ist eine einmalige Zahlung, die alle Eigentümer zusätzlich zum regulären Wohngeld leisten müssen, um unerwartete oder hohe Kosten zu decken. Der Beschluss ermächtigte die Verwaltung außerdem, eine Anwaltskanzlei mit „speziellen Kenntnissen im Wohnungseigentumsrecht“ zu beauftragen und eine Vergütungsvereinbarung über ein Stundenhonorar zwischen 150 und 300 Euro zu schließen. Die prognostizierten Kosten wurden auf 3.000 Euro beziffert.

Der Kläger hielt diesen Beschluss aus mehreren formalen und inhaltlichen Gründen für rechtswidrig:

Fehlender Grundbeschluss: Er meinte, die Gemeinschaft hätte in einem ersten Schritt erst einmal grundsätzlich beschließen müssen, ob sie überhaupt gegen die Terrassenüberdachung vorgehen will. Erst in einem zweiten, separaten Beschluss hätte über das Wie entschieden werden dürfen, also die Beauftragung eines Anwalts zu bestimmten Konditionen.
Unzulässige Vergütungsvereinbarung: Eine Vereinbarung über ein Stundenhonorar anstelle der gesetzlichen Gebühren nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) sei nur bei Vorliegen „besonderer Gründe“ zulässig. Solche Gründe seien nicht ersichtlich.
Mangelnde Bestimmtheit und Kontrolle: Der Beschluss sei zu unbestimmt. Weder wurde der Name des Anwalts genannt, noch wurden Vergleichsangebote eingeholt. Die weite Spanne des Stundenhonorars und das Kostenvolumen von 3.000 Euro seien unverhältnismäßig. Dies gebe der Verwaltung einen zu großen, unkontrollierten Spielraum.

Warum erklärte das Gericht die Wohngeldabrechnung 2023 für gültig?

Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg wies die Klage vollständig ab und erklärte beide Beschlüsse für rechtmäßig. Die Richter zerlegten die Argumente des Klägers Punkt für Punkt.

Bezüglich der Jahresabrechnung 2023 sah das Gericht keinen Fehler. Die direkte Zuweisung der Heizkörper-Kosten von 154,94 Euro an den verursachenden Eigentümer war korrekt. Das Gericht erklärte hierzu eine wichtige Regel des Wohnungseigentumsrechts. Normalerweise werden Kosten nach Miteigentumsanteilen verteilt, wie im § 16 Abs. 2 WEG festgelegt. Es gibt jedoch Ausnahmen. Gemäß § 28 Abs. 2 WEG darf in der Abrechnung von dieser Regel abgewichen werden, wenn die Gemeinschaft einen Anspruch auf Ersatz der Kosten gegen einen einzelnen Eigentümer hat und dieser Anspruch entweder rechtskräftig festgestellt („tituliert“) ist oder „sonst feststeht“.

Im vorliegenden Fall hatte der betroffene Eigentümer der Kostenübernahme bereits vor der Versammlung zugestimmt. Seine Zahlungspflicht war also unstreitig und damit „sonst feststehend“. Die Gemeinschaft musste ihn nicht erst verklagen, sondern durfte die Kosten direkt in seiner Einzelabrechnung verbuchen. Das ist so, als ob jemand eine Rechnung nicht nur erhält, sondern auch mündlich bestätigt, dass er sie bezahlen wird.

Auch die vermeintliche Unstimmigkeit bei den Heizkosten war nach Ansicht des Gerichts keine. Sie beruhte auf einem Missverständnis des Klägers. Die Wohnanlage bestand aus zwei getrennten Gebäudekomplexen. Die Heizkostenverordnung (HeizKVO) schreibt in solchen Fällen vor, dass die Heizkosten für jede Liegenschaft getrennt erfasst und abgerechnet werden müssen. Der Kläger wurde daher korrekterweise nur an den Kosten seines eigenen Gebäudeteils beteiligt und nicht an den Gesamtkosten der gesamten Anlage. Die Abrechnung war somit nicht fehlerhaft, sondern folgte exakt den gesetzlichen Vorgaben.

Wieso bestätigte das Gericht die Rechtmäßigkeit des Beschlusses zur Anwaltsbeauftragung?

Auch der Beschluss zur Beauftragung des Anwalts hielt der gerichtlichen Prüfung stand. Die Argumentation des Klägers wurde in allen Punkten zurückgewiesen.

Das Gericht stellte klar, dass kein separater „Grundbeschluss“ erforderlich war. Aus dem Protokoll der Versammlung ging eindeutig hervor, dass die Eigentümer sowohl über das „Ob“ als auch über das „Wie“ des Vorgehens entschieden hatten. Der Beschlusstext machte unmissverständlich deutlich, dass die Gemeinschaft den Rückbauanspruch durchsetzen wollte und zu diesem Zweck die Verwaltung mit der Anwaltsbeauftragung betraute. Beides in einem Beschluss zu verbinden, ist rechtlich zulässig, solange der Wille der Gemeinschaft klar erkennbar ist.

Der entscheidende Punkt war die Ermächtigung der Verwaltung. Nach § 27 Abs. 2 WEG können die Eigentümer der Verwaltung bestimmte Entscheidungsbefugnisse übertragen. Das Gericht folgte hier der aktuellen Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) und befand, dass die Delegation im vorliegenden Fall den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprach. Die Vorgaben im Beschluss waren ausreichend konkret:

Anforderungsprofil: Es sollte eine Kanzlei mit „speziellen Kenntnissen im Wohnungseigentumsrecht“ sein.
Kostenrahmen: Der Stundensatz wurde auf 150 bis 300 Euro begrenzt, ein in Hamburg für spezialisierte Anwälte marktüblicher Rahmen.
Kostenobergrenze: Das prognostizierte Volumen von 3.000 Euro fungierte als klares Budget, das die Verwaltung nicht ohne Weiteres überschreiten durfte.

Die Forderung des Klägers, der Anwalt hätte namentlich benannt oder Vergleichsangebote eingeholt werden müssen, verwarf das Gericht. Die Eigentümer hatten ihre Auswahlkompetenz bewusst an die Verwaltung delegiert. Diese muss im Rahmen ihrer Pflichten eine geeignete Kanzlei auswählen. Eine Pflicht, dies im Vorfeld durch das Einholen von Angeboten zu dokumentieren oder den Anwalt bereits im Beschluss festzulegen, besteht nicht. Dies wäre laut Gericht lebensfremd und würde die Flexibilität der Verwaltung unnötig einschränken.

Wie fiel das Urteil des Amtsgerichts Hamburg-St. Georg letztlich aus?

Das Gericht kam zu dem Ergebnis, dass keiner der beiden angefochtenen Beschlüsse rechtswidrig war. Sowohl die Genehmigung der Jahresabrechnung 2023 als auch der Beschluss zur Beauftragung eines Anwalts entsprachen den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung und den gesetzlichen Vorgaben. Die Klage wurde daher vollständig abgewiesen. Als Konsequenz muss der Kläger die gesamten Kosten des Rechtsstreits tragen. Die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 9. Dezember 2024 bleiben damit in Kraft.

Die Urteilslogik

Das Gericht klärt zentrale Streitfragen im Wohnungseigentumsrecht und stärkt die Handlungssicherheit von Gemeinschaften und Verwaltungen.

Direkte Kostenverrechnung: Eine Wohnungseigentümergemeinschaft darf Kosten für Maßnahmen am Sondereigentum direkt dem verursachenden Eigentümer zurechnen, wenn dessen Zahlungspflicht unzweifelhaft feststeht.
Gebäudespezifische Heizkosten: Die Heizkostenverordnung schreibt vor, dass Wohnanlagen mit getrennten Gebäudeteilen ihre Heizkosten für jeden Abschnitt eigenständig verteilen.
Flexibilität bei Anwaltsbeauftragung: Die Wohnungseigentümergemeinschaft ermächtigt ihre Verwaltung wirksam zur Anwaltsbeauftragung, indem sie klare Vorgaben zu Fachgebiet, Honorarrahmen und Budget festlegt; die Verwaltung muss dafür weder Namen nennen noch vorab Vergleichsangebote einholen.

Solche Präzisierungen schaffen Rechtssicherheit und ermöglichen eine effiziente Verwaltung von Gemeinschaftseigentum.

Benötigen Sie Hilfe?

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Das Urteil in der Praxis

Wer als WEG-Verwalter künftig Rechtssicherheit sucht, findet in diesem Urteil eine klare Handlungsanleitung. Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg stärkt hier massiv die Handlungsfähigkeit von Wohnungseigentümergemeinschaften, indem es die pragmatische Delegation von Kompetenzen bestätigt. Die explizite Anerkennung, dass die Verwaltung die Anwaltsauswahl samt Honorarrahmen übernehmen darf, ohne namentliche Nennung oder Vergleichsangebote, ist ein entscheidender Fortschritt. Dieses Urteil räumt mit überzogenen Formalismus-Forderungen auf und ermutigt WEGs, effizient und zielgerichtet im Rahmen klar definierter Budgets vorzugehen – ein echter Gewinn für die Rechtssicherheit im Tagesgeschäft.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was macht meine WEG Jahresabrechnung rechtlich korrekt?

Eine WEG Jahresabrechnung ist dann juristisch wasserdicht, wenn sie den strengen Grundsätzen der ordnungsmäßigen Verwaltung folgt und die gesetzlichen Vorgaben, etwa aus dem Wohnungseigentumsgesetz, erfüllt. Transparenz ist dabei das A und O: Jede Ausgabe, jede Einnahme muss klar ersichtlich und nachvollziehbar sein, damit die Kosten fair und korrekt verteilt werden, selbst bei Abweichungen von der Regelfallverteilung.

Der Grund? Eine korrekte Abrechnung ist wie ein detaillierter Kassenbon, der exakt zeigt, wofür Gemeinschaftsgelder verwendet wurden und warum jeder seinen spezifischen Anteil schuldet. Sie verhindert Streit und schafft Vertrauen unter den Eigentümern. Nur so sind Beschlüsse der Gemeinschaft auch anfechtungssicher.

Gerichte bestätigen dies immer wieder. Ein Hamburger Fall zeigte beispielsweise, wie die Kosten für einen Heizkörper im Sondereigentum eines Eigentümers direkt diesem zugewiesen werden konnten – obwohl die Gemeinschaft die Rechnung zunächst gezahlt hatte. Entscheidend war die Zustimmung des Eigentümers zur Kostenübernahme, wodurch seine Zahlungspflicht „feststand“. § 28 Abs. 2 WEG erlaubt solche direkten Zuweisungen, wenn Ansprüche gegen einzelne Eigentümer unstreitig sind, abweichend von der sonst üblichen Verteilung nach Miteigentumsanteilen. Ebenso kann die Trennung von Heizkosten für verschiedene Gebäudeteile notwendig und korrekt sein, wie die Heizkostenverordnung vorschreibt.

Überprüfen Sie Ihre WEG Jahresabrechnung immer genauestens, um böse Überraschungen zu vermeiden.

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Kann ich eine WEG Jahresabrechnung rechtlich anfechten?

Eine WEG Jahresabrechnung anfechten? Absolut! Eigentümer können eine solche Abrechnung gerichtlich überprüfen lassen, wenn sie Fehler vermuten oder sie nicht den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entspricht – entscheidend ist jedoch schnelles Handeln, denn dafür gelten knappe Fristen nach der Eigentümerversammlung.

Jeder Wohnungseigentümer hat das Recht, die finanzielle Führung seiner Gemeinschaft zu hinterfragen. Das Amtsgericht Hamburg sah sich erst kürzlich mit einer solchen Klage konfrontiert. Der Kläger bemängelte die Jahresabrechnung 2023 massiv. Er sah darin nicht nur konkrete Fehler, sondern auch Verstöße gegen die Transparenzpflichten, die eine ordnungsgemäße Verwaltung vorschreibt.

Konkret ging es um die Verteilung von Sondereigentumskosten für einen Heizkörper oder die vermeintlich undurchsichtige Abrechnung der gesamten Heizkosten des Objekts. Gerichte prüfen in solchen Fällen akribisch, ob die Verteilungsschlüssel stimmen und jede Position nachvollziehbar ist. Jeder Cent zählt – und muss sauber dokumentiert sein.

Prüfen Sie Ihre WEG Jahresabrechnung daher immer penibel; nur so können Sie Ihre Rechte fristgerecht wahren und bei Bedenken einen Anwalt konsultieren.

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Muss meine WEG nach ordnungsmäßiger Verwaltung handeln?

Ja, Ihre Wohnungseigentümergemeinschaft (WEG) muss zwingend nach den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung handeln. Das ist kein optionaler Leitfaden, sondern ein gesetzliches Kernprinzip des Wohnungseigentumsrechts, das sicherstellt, dass alle Entscheidungen im besten Interesse der gesamten Gemeinschaft getroffen werden – transparent und nachvollziehbar.

Stellen Sie sich das vor wie die Geschäftsordnung eines Unternehmens: Sie schützt vor Willkür und sichert, dass Beschlüsse nicht auf Zuruf, sondern fundiert und zum Wohle aller fallen. Dieses Fundament verhindert, dass einzelne Interessen die Gemeinschaft dominieren und garantiert jedem Eigentümer Rechtssicherheit.

Gerichte überprüfen genau, ob diese Grundsätze eingehalten wurden. Ein aktueller Fall aus Hamburg zeigt, wie streng das gehandhabt wird: Dort klagte ein Eigentümer gegen seine WEG, weil er Abrechnungen und die Beauftragung eines Anwalts nicht als ordnungsgemäß empfand. Das Amtsgericht Hamburg-St. Georg zerlegte die Argumente Punkt für Punkt.

Die Richter bestätigten beide Beschlüsse. Warum? Weil die Gemeinschaft im Kern richtig agiert hatte – trotz des Streits um Details wie Heizkostenverteilung oder Anwaltshonorare. Die Entscheidungen waren nachvollziehbar und entsprachen den gesetzlichen Vorgaben, was die ordnungsgemäße Verwaltung unterstrich. Überprüfen Sie deshalb immer kritisch, ob Ihre WEG-Beschlüsse transparent sind und wirklich dem Gemeinschaftsinteresse dienen, um rechtliche Auseinandersetzungen zu vermeiden.

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Wie darf meine WEG einen Anwalt beauftragen?

Ihre WEG darf einen Anwalt beauftragen, indem sie einen präzisen Beschluss fasst, der nicht nur den Zweck des juristischen Vorgehens klar definiert, sondern auch das Anforderungsprofil der Kanzlei und einen realistischen Kostenrahmen. Die rechtlich zulässige Delegation dieser Beauftragung an die Hausverwaltung erfordert dabei exakt formulierte Vorgaben.

Warum dieser formale Tanz? Juristen nennen das den Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung. Jede Ausgabe, jede strategische Entscheidung Ihrer Gemeinschaft muss nachvollziehbar, transparent und im Interesse aller Eigentümer sein. Ein vager Beschluss gibt der Verwaltung einen Blankoscheck – das wird teuer, wenn der Kostenrahmen nicht definiert ist.

Gerichte legen hier präzise Maßstäbe an. So befand das Amtsgericht Hamburg-St. Georg, dass die WEG die Anwaltsauswahl an die Verwaltung delegieren darf, solange der Beschluss genügend Kontrolle bietet. Ausreichend waren Angaben wie „Kanzlei mit speziellen Kenntnissen im Wohnungseigentumsrecht“, ein Stundenhonorar zwischen 150 und 300 Euro und eine Budgetobergrenze von 3.000 Euro für das gesamte Verfahren. Der Name der Kanzlei? Vergleichsangebote? Nicht zwingend erforderlich, urteilten die Richter. Das wäre lebensfremd.

Achten Sie darauf: Der Beschluss muss der Verwaltung Handlungsfreiheit geben, aber keine unkontrollierte Macht.

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Was passiert, wenn ich Kostenübernahme in der WEG zustimme?

Eine klare Zustimmung zur Kostenübernahme innerhalb der WEG hat direkte, bindende Konsequenzen: Der Betrag darf ohne Umwege auf Ihrer Einzelabrechnung erscheinen. Juristen nennen das „sonst feststehend“. Das bedeutet, die Gemeinschaft muss Sie nicht erst verklagen, um an ihr Geld zu kommen.

Der Grund: Ist Ihre Zahlungspflicht unstreitig – etwa durch eine mündliche oder schriftliche Zusage – entfällt der Bedarf an einem langwierigen Gerichtsverfahren. Das Wohnungseigentumsgesetz erlaubt nach § 28 Abs. 2 WEG eine direkte Zuordnung in der Jahresabrechnung, falls der Anspruch bereits rechtskräftig festgestellt oder eben „sonst feststehend“ ist. Gerichte bestätigen solche Praktiken immer wieder.

Stellen Sie sich vor, ein Heizkörper in Ihrem Sondereigentum muss ausgetauscht werden. Die WEG-Verwaltung beauftragt die Arbeit und bezahlt die Rechnung vom Gemeinschaftskonto. Haben Sie vorab zugesagt, diese spezifischen Kosten selbst zu tragen, darf die Verwaltung den vollen Betrag direkt Ihnen in Rechnung stellen. Dieser Betrag taucht dann nicht als Gemeinschaftsausgabe auf, die nach Miteigentumsanteilen verteilt wird, sondern landet allein auf Ihrer individuellen Abrechnung. Klingt hart? Es ist reine Konsequenz Ihrer Zusage.

Prüfen Sie jede Zusage zur Kostenübernahme in der WEG genau, bevor sie zur bitteren Pille auf Ihrer Abrechnung wird.

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Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung

Juristen bezeichnen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung als das zentrale Leitprinzip im Wohnungseigentumsrecht, das sicherstellt, dass alle Entscheidungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft im Interesse aller und transparent getroffen werden. Dieses Prinzip dient dazu, Willkür zu verhindern und Rechtssicherheit für jeden einzelnen Eigentümer zu schaffen. Das Gesetz will damit garantieren, dass Beschlüsse nicht nur rechtmäßig, sondern auch sachgerecht und nachvollziehbar sind.

Beispiel: Im vorliegenden Fall musste das Amtsgericht Hamburg-St. Georg prüfen, ob die angefochtenen Beschlüsse, insbesondere zur Jahresabrechnung und Anwaltsbeauftragung, den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung entsprachen.

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Sonderumlage

Eine Sonderumlage ist eine außerplanmäßige, einmalige Zahlung, die Wohnungseigentümer zusätzlich zum regulären Wohngeld leisten müssen, um unvorhergesehene oder besonders hohe Ausgaben der Gemeinschaft zu finanzieren. Diese Regelung ermöglicht es einer Wohnungseigentümergemeinschaft, schnell auf dringende finanzielle Bedürfnisse zu reagieren, ohne langwierige Kreditaufnahmen oder die Ansammlung überhöhter Rücklagen. Sie sichert die Liquidität für außerordentliche Projekte.

Beispiel: Zur Finanzierung der Anwaltsbeauftragung, die den Rückbau der Terrassenüberdachung durchsetzen sollte, beschloss die Eigentümerversammlung eine Sonderumlage von 3.200 Euro.

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Sondereigentum

Sondereigentum bezeichnet den Teil einer Immobilie, der im Rahmen einer Wohnungseigentümergemeinschaft einem einzelnen Eigentümer allein gehört und von diesem exklusiv genutzt wird. Das Konzept des Sondereigentums ermöglicht individuelle Nutzung und Gestaltung innerhalb eines Mehrparteienhauses, während gleichzeitig die gemeinsame Nutzung des Gemeinschaftseigentums geregelt wird. Es schafft klare Verantwortlichkeiten für Instandhaltung und Kosten.

Beispiel: Die Kosten für den Heizkörper, der im Sondereigentum eines anderen Eigentümers ausgetauscht wurde, waren ein zentraler Streitpunkt in der Jahresabrechnung, weil der Kläger die Zuweisung anzweifelte.

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Sonst feststehender Anspruch

Ein sonst feststehender Anspruch liegt juristisch vor, wenn eine Forderung der Wohnungseigentümergemeinschaft gegen einen einzelnen Eigentümer zwar nicht gerichtlich festgestellt ist, ihre Berechtigung und Höhe aber unstreitig sind, zum Beispiel durch eine ausdrückliche Zusage des Schuldners. Diese Bestimmung aus § 28 Abs. 2 WEG vereinfacht die Abrechnung und vermeidet unnötige Gerichtsverfahren, indem sie der Verwaltung erlaubt, unstreitige Forderungen direkt in der Einzelabrechnung des betroffenen Eigentümers zu berücksichtigen. Sie fördert effizientes Verwaltungshandeln.

Beispiel: Weil der betroffene Eigentümer der Kostenübernahme für den Heizkörper zugestimmt hatte, durfte die Gemeinschaft den Betrag als sonst feststehenden Anspruch direkt in seiner Einzelabrechnung verbuchen.

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Vergütungsvereinbarung

Eine Vergütungsvereinbarung ist eine vertragliche Regelung zwischen einem Anwalt und seinem Mandanten über das Honorar, die von den gesetzlichen Gebühren nach dem Rechtsanwaltsvergütungsgesetz (RVG) abweichen kann. Solche Vereinbarungen ermöglichen flexible Honorarmodelle, insbesondere bei komplexen oder zeitaufwendigen Fällen, für die die gesetzlichen Gebühren nicht angemessen wären. Das Gesetz fordert dabei besondere Gründe und Transparenz, um den Mandanten zu schützen.

Beispiel: Die Eigentümerversammlung ermächtigte die Verwaltung, eine Vergütungsvereinbarung mit der Anwaltskanzlei über ein Stundenhonorar zwischen 150 und 300 Euro für die Durchsetzung des Rückbauanspruchs zu schließen.

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Wichtige Rechtsgrundlagen

Grundsatz der ordnungsmäßigen Verwaltung (Allgemeines Rechtsprinzip)Alle Entscheidungen einer Wohnungseigentümergemeinschaft müssen im Interesse der Gemeinschaft und nachvollziehbar sein, um ihre Gültigkeit zu behalten.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht prüfte die angefochtenen Beschlüsse – die Jahresabrechnung und die Anwaltsbeauftragung – genau daraufhin, ob sie diesem grundlegenden Prinzip entsprachen und damit rechtmäßig waren.
Verteilung von Kosten bei Sondereigentum (§ 28 Abs. 2 WEG)Kosten, die einem einzelnen Eigentümer eindeutig zuzurechnen sind und dessen Zahlungspflicht feststeht, dürfen in der Jahresabrechnung direkt diesem Eigentümer zugewiesen werden, auch wenn die allgemeine Verteilung nach Miteigentumsanteilen erfolgt.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Kosten für den Heizkörper-Austausch konnten direkt dem verursachenden Eigentümer zugerechnet werden, da dieser die Kostenübernahme bereits zugesagt hatte und seine Zahlungspflicht damit „feststand“.
Heizkostenverordnung (HeizKVO)Die Heizkostenverordnung regelt, wie Heiz- und Warmwasserkosten abzurechnen sind, insbesondere, dass sie bei mehreren voneinander getrennten Gebäudeteilen separat erfasst und abgerechnet werden müssen.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die scheinbare Diskrepanz bei den Heizkosten war korrekt, da die Wohnanlage aus zwei separaten Gebäudekomplexen bestand und die Kosten für jeden Teil gemäß HeizKVO getrennt abgerechnet wurden.
Kompetenzdelegation an die Verwaltung (§ 27 Abs. 2 WEG)Die Eigentümergemeinschaft kann der Verwaltung bestimmte Entscheidungsbefugnisse übertragen, solange die Anweisungen ausreichend konkret sind und der Verwaltung keinen unbegrenzten Spielraum lassen.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Beschluss zur Anwaltsbeauftragung war gültig, weil die Gemeinschaft die Auswahl der Kanzlei und die Vereinbarung des Stundenhonorars im Rahmen eines klaren Budgets an die Verwaltung delegieren durfte, ohne selbst einen Anwalt namentlich nennen oder Vergleichsangebote einholen zu müssen.

Das vorliegende Urteil

AG Hamburg-St. Georg – Az.: 980b C 3/25 WEG – Urteil vom 25.07.2025

* Der vollständige Urteilstext wurde ausgeblendet, um die Lesbarkeit dieses Artikels zu verbessern. Klicken Sie auf den folgenden Link, um den vollständigen Text einzublenden.

→ Lesen Sie hier den vollständigen Urteilstext…

In dem Rechtsstreit erkennt das Amtsgericht Hamburg-St. Georg – Abteilung 980b – auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 20.06.2025 für Recht:

1. Die Klage wird abgewiesen.

2. Der Kläger hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung der Beklagten durch Sicherheitsleistung in Höhe von 110 % des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrags abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des zu vollstreckenden Betrags leistet.

Tatbestand:

Die Parteien streiten über die Gültigkeit zweier Beschlüsse einer Eigentümerversammlung.

Der Kläger ist Mitglied der Beklagten. Mit Schreiben vom 08.11.2024 (Anlage K2) lud die Verwaltung der Beklagten zur Eigentümerversammlung am 09.12.2024. Im Protokoll der Versammlung (Anlage K1) heißt es – soweit für diesen Rechtsstreit von Interesse – zu TOP 2 und 8 wie folgt:

„TOP 2

Beschlussfassung über die Abrechnungsspitzen (= Nachschüsse und Anpassungen der Vorschüsse) aus der Wohngeldabrechnung 2023 mit Druckdatum 23.07.2024 einschließlich der daraus resultierenden Einzelabrechnungen sowie der Heizkostenabrechnung vom 24.04.2024

Es gibt einige Fragen zur Abrechnung, die allerdings geklärt werden können.

Einige Fragen betreffen die rückständigen Wohngelder zum 31.12.2023. Mit Stand 09.12.2024 sind 1.355,00 Euro offen, die außergerichtlich angemahnt werden. Die Rückstände sind offenbar zum großen Teil daraus entstanden, dass die Vorauszahlungen gem. Wirtschaftsplan zuletzt nicht angepasst wurden.

Die Verwaltung weist darauf hin, dass für die Verfolgung der rückständigen Wohngelder durch eine Anwaltskanzlei zuvor ein Beschluss der Gemeinschaft hierzu erforderlich wäre.

Zur Abrechnung ergeht im Anschluss an die Erklärung zu diesen Punkten der Beschlussantrag.

Es wurde wie folgt abgestimmt:

Ja: 14

Nein: 1

Enthaltungen: 3

Beschluss: Die Eigentümergemeinschaft beschließt die Abrechnungsspitzen aus der Wohngeldabrechnung 2023 vom 23.07.2024 einschl. der daraus resultierenden Einzelabrechnungen sowie der Heizkostenabrechnung mehrheitlich. Für Guthaben ist eine Kontoverbindung schriftlich anzugeben.

Nachzahlungen sind zum 01.01.2025 fällig und zu überweisen, insofern keine Einzugsermächtigung erteilt wurde.

Damit ist dieser Beschluss mehrheitlich angenommen und wird mit Nr. 153/2024 im Beschlussbuch vermerkt.

(…)

TOP 8

Beschlussfassung über das weitere Vorgehen bzgl. der Terrassenüberdachung Einheit Im. – Beauftragung eines Anwalts und Kostentragung per Sonderumlage

Die Verwaltung hat den betreffenden Eigentümer bereits vergeblich aufgefordert, die Überdachung zu entfernen. Zur Durchsetzung der Forderung soll über die Beauftragung eines Rechtsanwalts beschlossen werden.

Es soll eine Anwaltskanzlei mit speziellen Kenntnissen im Wohnungseigentumsrecht sowohl mit außergerichtlicher Vertretung der WEG, als auch, sofern notwendig, mit der Vertretung vor Gericht (Erhebung einer Klage) beauftragt werden.

Die Verwaltung soll ermächtigt werden, eine Vergütungsvereinbarung über einen üblichen Stundensatz (150,00 Euro bis 300,00 Euro zzgl. MwSt. pro Stunde) mit der Kanzlei zu treffen. Es wird zunächst einmal von einem Kostenvolumen in der Größenordnung von 3.000,00 Euro ausgegangen.

Die Finanzierung soll über eine Sonderumlage erfolgen, da es sich nicht um eine Erhaltungsmaßnahme handelt. Die Berechnung des Anteils der jeweiligen Einheiten an der Sonderumlage liegt bei.

Die Beauftragung des Anwalts soll im Übrigen auch beinhalten, den Anspruch der WEG bzgl. des Anteils von Herrn Im. an der Sonderumlage geltend zu machen und ggf. gerichtlich durchzusetzen, falls erforderlich.

Der Umlagebetrag lautet 3.200,00 Euro, da davon ausgegangen werden kann, dass Herr Im. seinen Anteil nicht zahlen wird. So kann sichergestellt werden, dass die angenommenen Kosten dennoch gedeckt werden können.

Herr V. berichtet über die bisher unternommenen Schritte. Bereits zweifach wurde der Sondereigentümer Im. aufgefordert, die Überdachung zu entfernen. Herr Im. ist der Aufforderung bislang nicht nachgekommen.

Herr Im. schlägt vor, die Überdachung für die Wintermonate zu demontieren, allerdings für die Sommermonate erneut zu montieren. Aufgrund einer Sonnenallergie sei die Überdachung zwingend erforderlich. Die Gemeinschaft schlägt einen Sonnenschirm als Alternative vor.

Herr Im. erklärt weiter, dass die Überdachung nicht an der Fassade befestigt ist und nur zu einem Teil im Gemeinschaftseigentum steht. Das steht in Zusammenhang mit der Terrasse, für die weiterhin eine Rückbaupflicht besteht. Die Kostentragung für den Rückbau der Terrasse obliegt der WEG aufgrund der Verjährung des Anspruchs.

Die Sonderumlage in Zusammenhang mit der Forderung zum Rückbau der Überdachung soll zum 01.02.2025 fällig werden. Eigentümer, die ein SEPA-Mandat erteilt haben, brauchen nichts zu unternehmen, anderenfalls ist der jeweilige Betrag fristgerecht zu überweisen.

Anmerkung: Zu diesem Tagesordnungspunkt ist Herr Im. nicht stimmberechtigt.

Es wurde wie folgt abgestimmt:

Ja: 9

Nein: 3

Enthaltungen: 7

Beschluss: Die Gemeinschaft beschließt mehrheitlich, zur außergerichtlichen und bei Bedarf auch gerichtlichen Durchsetzung des Anspruchs auf Rückbau einen Anwalt zu beauftragen. Die Kosten werden über eine Sonderumlage i. H. v. 3.200,00 Euro finanziert.

Der Anwalt soll zudem den Anteil von Herrn Im. an der Sonderumlage geltend zu machen und ggf. gerichtlich durchzusetzen, falls erforderlich.

Die Verwaltung wird ermächtigt, eine Vergütungsvereinbarung über einen üblichen Stundensatz (150,00 Euro bis 300,00 Euro zzgl. MwSt. pro Stunde) mit der entsprechenden Kanzlei zu treffen.

Damit ist dieser Beschluss mehrheitlich angenommen und wird mit Nr. 157/2024 im Beschlussbuch vermerkt.“

Dem Beschluss zu TOP 2 liegt die „Wohngeldabrechnung 2023“ (Anlage K2) zugrunde, in der u.a. für „Instandhaltung SE“ ein Betrag von 154,94 Euro in die Gesamtkosten eingestellt und auf einen Sondereigentümer – nicht den Kläger – umgelegt worden sind. Hintergrund dafür war, dass in der Wohnung des Sondereigentümers aufgrund eines Austauschs des Heizkörpers auf eigenen Wunsch auch ein Heizkostenverteiler neu installiert werden musste. Den Auftrag dazu erteilte die Verwaltung der Beklagten, die Kosten wurden vom Gemeinschaftskonto beglichen. Der Eigentümer war mit der Umlage der o.g. Kosten (154,94 Euro) auf ihn vor Beschlussfassung einverstanden.

Die Liegenschaft der Beklagten besteht aus den Anschriften B. straße 1-5 sowie Ö. … a-c. Die in die Abrechnung 2023 eingestellten Kosten für „Heizung/Wasser“ betragen insgesamt 65.352,45 Euro, wovon 34.923,11 Euro auf die Liegenschaft B. straße 1-5 und der Differenzbetrag auf die Liegenschaft Ö. … a-c – in der sich die Einheit des Klägers befindet – entfallen. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf Anlage K2 Bezug genommen.

Hintergrund des Beschlusses zu TOP 8 ist, dass der Miteigentümer Im. im September 2024 eine Terrassenüberdachung (Rahmenkonstruktion mit Pfosten und einer Art Segeltuch als Überdachung) im Bereich der an seine Wohnung angrenzenden Terrasse errichtet hat (vgl. Anlage B2) und von der Verwaltung der Beklagten mit Schreiben vom 09.09.2024 (Anlage B3/1) sowie vom 27.09.2024 (Anlage B3/2) – ohne Erfolg – auf Beseitigung in Anspruch genommen worden ist. Eine Genehmigung der Überdachung durch Beschlussfassung der Eigentümer ist nicht erfolgt.

Mit seiner Klage vom 09.01.2025 – bei Gericht eingegangen am selben Tag, der Beklagten zugestellt am 12.02.2025 und begründet mit Schriftsatz vom 09.02.2025 (Eingang bei Gericht am selben Tag) wendet sich der Kläger gegen die vorgenannten Beschlüsse zu TOP 2 und TOP 8.

Der Kläger macht geltend, dass in der Abrechnung 2023 zu Unrecht die Position „Instandhaltung SE“ i.H.v. 154,94 Euro nicht auf alle Eigentümer erfolgt sei; er selbst hätte insoweit mit Kosten von 4,30 Euro belastet werden müssen. Betreffend die Verteilung der Kosten für „Heizung/Wasser“ sei zu beanstanden, dass er – was unstreitig ist – lediglich an der Verteilung von Kosten von 30.429,34 Euro teilgenommen habe, die Gesamtabrechnung aber Kosten von 65.352,45 Euro ausweise.

Betreffend den Beschluss zu TOP 8 hätte es zunächst eines Grundlagenbeschlusses bedurft über die Frage, ob die Gemeinschaft gegen die Terrassenüberdachung des Eigentümers Herrn Im. vorgehen wolle. Erst dann hätte über das Honorar des zu beauftragenden Anwaltes Beschluss gefasst werden dürfen. Der Beschluss, mit einem Rechtsanwalt eine Vergütungsvereinbarung zu treffen, insbesondere ein Stundenhonorar zu vereinbaren, entspreche zudem nur bei Vorliegen „besonderer Gründe“ ordnungsmäßiger Verwaltung. Solche Gründe lasse der Beschluss zu TOP 8 nicht erkennen. Die hier beschlossene Vergütungsvereinbarung (150,00 Euro bis 300,00 Euro) sowie das voraussichtliche Kostenvolumen von 3.000,00 Euro stehe zudem völlig außer Verhältnis zum Streitwert der Rechtsstreitigkeit. Eine Beauftragung auf Grundlage des RVG wäre hier ausreichend gewesen. Zudem sei die Spanne des Stundenhonorars sehr weit. Im hiesigen Gerichtsbezirk dürften selbst die meisten Fachanwälte in WEG-Sachen lediglich nach dem RVG abrechnen, so dass ein praktischer Bedarf für Vergütungsvereinbarungen in der Regel in WEG-Sachen nicht bestehe. Es fehle auch eine Obergrenze für das Honorar. Und den Eigentümern hätten zumindest zwei oder drei verschiedene Rechtsanwälte zur Auswahl vorgestellt werden müssen; Vergleichsangebote seien es allerdings – was unstreitig ist – nicht vorgelegt worden. Die Person des zu beauftragenden Rechtsanwalts hätte im Beschluss benannt werden müssen.

Der Kläger beantragt, die Beschlüsse der Eigentümerversammlung vom 09.12.2024 zu TOP 2 und TOP 8 für nichtig, hilfsweise für ungültig zu erklären.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen.

Sie verteidigt die angefochtenen Beschlüsse und bringt dazu vor, dass die zu TOP 2 beschlossene Abrechnung 2023 fehlerfrei sei. Die Verteilung der 154,94 Euro auf einen Sondereigentümer sei zu Recht erfolgt, weil dessen Kostentragung – was unstreitig ist – vorab nicht im Streit gestanden und damit „sonst festgestanden“ habe.

Das Anliegen des Klägers, eine Mehrbelastung mit 4,30 Euro zu erreichen, sei rechtsmissbräuchlich. Bei der Verteilung der Kosten für „Heizung/Wasser“ habe der Kläger übersehen, dass er nur an der Verteilung „seiner“ Liegenschaft teilgenommen habe; eine „vermeintliche Differenz“, wie sie der Kläger errechnet habe, gebe es insgesamt hier nicht.

Betreffend den Beschluss zu TOP 8 sei darin inzident eine Entscheidung darüber enthalten, dass der Sondereigentümer auf Beseitigung der ungenehmigten baulichen Veränderung mit anwaltlicher Hilfe in Anspruch genommen werden soll; eines Grundlagenbeschlusses dazu bedürfe es nicht. Das Kostenvolumen von 3.000,00 Euro sei auch vor dem Hintergrund, dass die Gemeinschaft in dem ggfs. zu führenden gerichtlichen Verfahren unterliegen sollte, angemessen. Angesichts des gesamten Kostenvolumens von etwa 105.000,00 Euro im Jahr 2023 habe es keiner Vergleichsangebote bedurft. Es sei nicht zu beanstanden, der Verwaltung die Auswahl des Rechtsanwaltes zu überlassen (vgl. § 27 Abs. 2 WEG); wenn die Eigentümer der Verwaltung das Vertrauen einräumen, an ihrer Stelle zu entscheiden, sei dies grundsätzlich zu akzeptieren. Ohne eine Vergütungsvereinbarung würde sich zudem kaum ein Rechtsanwalt finden lassen, der eine solche zeitaufwendige Angelegenheit übernehme, insbesondere wenn dieser auf das Miet- und Wohnungseigentumsrecht spezialisiert sei. Ein Stundensatz von 150,00 Euro bis 300,00 Euro sei marktüblich.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die von den Parteien im Verlauf des Rechtsstreits zur Akte gereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet.

Die vom Kläger innerhalb der Frist des § 45 S. 1 Alt. 1 WEG angefochtenen Beschlüsse der Versammlung v. 09.12.2024 zu TOP 2 und TOP 8 sind weder nichtig noch für ungültig zu erklären.

1. Der Beschluss zu TOP 2 über die „Wohngeldabrechnung 2023“ ist nicht nichtig; er widerspricht auch nicht den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Nichtigkeitsgründe sind vom Kläger weder dargetan noch sind solche anhand seines Vortrages und des unstreitigen Vorbringens der Parteien ersichtlich. Dahinstehen kann, ob dem Kläger aufgrund eines rechtsmissbräuchlichen Verhaltens die Anfechtung dieses Beschlusses – prozessual oder nach materiellem Recht – verwehrt ist, weil sie darauf abzielt, dass er selbst in seiner Einzelabrechnung mit 4,30 Euro mehr als zuvor belastet wird (vgl. zur Behandlung solcher Klagen Sankol, ZMR 2022, 185). Jedenfalls greifen seine Einwendungen in der Sache nicht durch. Soweit der Kläger beanstandet, dass die Kosten für „Instandhaltung SE“ i.H.v. 154,94 Euro nicht auf alle Wohnungseigentümer verteilt worden sind, sondern nur auf einen Sondereigentümer, ist zu berücksichtigen, dass die Kostentragung durch diesen Miteigentümer bis zur Beschlussfassung – was zwischen den Parteien unstreitig ist – aufgrund einer entsprechenden Abrede unstreitig war. Es ist anerkannt – und auch inhaltlich zutreffend -, dass eine von § 16 Abs. 2 S. 1 WEG abweichende Kostenverteilung in den Einzelabrechnungen auf Grundlage von § 28 Abs. 2 WEG gerechtfertigt ist (sofern ein Ersatzanspruch gegen einen Wohnungseigentümer – wie hier – in Rede steht), wenn der Anspruch tituliert ist oder „sonst feststeht“, etwa weil er von dem betreffenden Wohnungseigentümer anerkannt worden ist (vgl. BGH, NZM 2011, 366, 367, Rn. 9 = ZMR 2011, 573; a.A. allerdings Hügel/Elzer, WEG, 4. Aufl. 2025, § 28, Rn. 146 unter Verweis auf Schultzky, ZWE 2018, 198, 202). Hier steht die Zahlungspflicht des Miteigentümers „sonst fest“. Im Streitfall hat sich die Beklagte also nicht selbst einen sonst streitigen Anspruch per Beschluss verschafft.

Der Beschluss zu TOP 2 ist auch nicht deswegen mangelhaft, weil die Verteilung der Kosten für „Heizung/Wasser“ fehlerbehaftet ist. Wie die Beklagte zutreffend vorgebracht hat, hat der Kläger übersehen, dass er selbst nur an der Verteilung der entsprechenden Kosten für „seine“ Liegenschaft (Ö. … a-c), nicht aber auch an denen für die weitere Liegenschaft (B. straße 1-5) teilnimmt – und dies den Vorgaben zur Kostentrennung (HeizKVO) entspricht.

2. Auch der Beschluss zu TOP 8 ist weder nichtig noch widerspricht er den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Bei einer am Wortlaut orientierten, objektiv-normativen Auslegung des Beschlusses und dem nächstliegenden Sinn seiner Bedeutung – auch unter Rückgriff auf den sonstigen Inhalt des Versammlungsprotokolls – haben die Eigentümer insoweit mehrheitlich beschlossen, den Miteigentümer Im. auf Beseitigung einer ungenehmigten baulichen Veränderung in Form einer Terrassenüberdachung außergerichtlich und ggfs. gerichtlich in Anspruch zu nehmen, und zwar mit anwaltlicher Hilfe. Dazu ist die Verwaltung der Beklagten ermächtigt worden, „eine Anwaltskanzlei mit speziellen Kenntnissen im Wohnungseigentumsrecht“ zu beauftragen und mit dieser eine „Vergütungsvereinbarung über einen üblichen Stundensatz (150,00 Euro bis 300,00 Euro zzgl. MwSt. pro Stunde)“ abzuschließen bei einem prognostizierten Kostenvolumen von 3.000,00 Euro, finanziert durch Erhebung einer Sonderumlage.

Entgegen der Meinung des Klägers waren die Eigentümer nicht gehalten, vorab einen Grundbeschluss über die Frage zu fassen, ob der Miteigentümer Im. überhaupt auf Beseitigung in Anspruch genommen werden soll.

Zwar besteht grundsätzlich eine Kompetenz der Eigentümer, einzelne Fragen der Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums in einen Grundbeschluss und in einen (späteren) Vornahmebeschluss aufzuteilen (vgl. etwa Bartels, in: Elzer, StichwortKommentar WE-Recht, Grundbeschluss, Rn. 2 zu baulichen Veränderungen). Zwingend ist dies indes nicht. Im Streitfall haben die Wohnungseigentümer, wie die Beklagte zutreffend geltend macht, sowohl die grundlegende Entscheidung (Inanspruchnahme auf Beseitigung) als auch die Vornahme derselben (Beauftragung einer anwaltlichen Vertretung zur Durchsetzung) in einem einheitlichen Beschluss gefasst. Das folgt insbesondere daraus, dass es zu TOP 8 im Protokoll eingangs heißt: „Die Verwaltung hat den betreffenden Eigentümer bereits vergeblich aufgefordert, die Überdachung zu entfernen. Zur Durchsetzung der Forderung soll über die Beauftragung eines Rechtsanwalts beschlossen werden.“ Damit ist für jedermann deutlich und nachvollziehbar, dass der Beauftragung eines anwaltlichen Vertreters die Entscheidung zugrunde liegt, den Miteigentümer Im. auf Rückbau bzw. Beseitigung der Terrassenüberdachung in Anspruch zu nehmen.

Der Beschluss zu TOP 8 ist auch nicht deswegen fehlerhaft, weil die Verwaltung damit ermächtigt worden ist, „einen Anwalt“ bzw. „eine Anwaltskanzlei“ zu beauftragen und mit dieser eine Vergütungsvereinbarung mit einem Stundenhonorar von 150,00 Euro bis 300,00 Euro abzuschließen. Die entsprechende Kompetenz für eine solche Delegation folgt aus § 27 Abs. 2 WEG. Danach können die Wohnungseigentümer die Rechte und Pflichten der Verwaltung nach § 27 Abs. 1 WEG durch Beschluss einschränken oder erweitern. Im Lichte der inhaltlichen Anforderungen, die an einen solchen Beschluss zu stellen sind (vgl. BGH, ZWE 2024, 465 = ZMR 2024, 958), und den Besonderheiten betreffend den Abschluss von Vergütungsvereinbarungen i.S.d. §§ 3a ff. RVG, erweist sich der Beschluss vom 09.12.2024 nicht als ordnungswidrig. Die Wohnungseigentümer haben der Delegation ihrer Entscheidungsbefugnisse an die Verwaltung (teilweise) konkrete Vorgaben beigelegt, im Übrigen der Verwaltung die Entscheidung in eigener Verantwortung übertragen. Nach dem Inhalt des Beschlusses (bzw. des übrigen, für die Auslegung relevanten Protokollinhalts) „soll eine Anwaltskanzlei mit speziellen Kenntnissen im Wohnungseigentumsrecht“ beauftragt und mit dieser eine Vergütungsvereinbarung mit o.g. Stundensätzen getroffen werden.

Es versteht sich von selbst, dass den Wohnungseigentümern in einem solchen Fall keine Vergleichsangebote mehrerer Rechtsanwälte vorgelegt werden (können); es ist gerade Ausfluss der delegierten Entscheidungsbefugnis der Verwaltung, nach Maßgabe der von den Eigentümern vorgegebenen Richtlinien erst nachfolgend einen (geeigneten) Rechtsanwalt auszuwählen. Ob die Verwaltung dabei Vergleichsangebote einholt oder nicht, ist von ihr im Rahmen der Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums eigenverantwortlich zu entscheiden; der in Rede stehende Beschluss zu TOP 8 enthält dazu jedenfalls keinen Verzicht. Aus den vorgenannten Gründen war es auch weder geboten noch erforderlich, den zu beauftragenden Rechtsanwalt namhaft zu machen. Soweit das LG Karlsruhe dazu mit Urteil vom 04.09.2023 (Az. 11 S 68/22), u.a. veröffentlicht in ZMR 2024, 148, entschieden hat, dass bei einem Beschluss zur Ermächtigung der Verwaltung zwecks Abschluss einer Vergütungsvereinbarung „jedenfalls (…) der zu beauftragende Rechtsanwalt aus dem Beschlusstext erkennbar sein [muss, weil] (…) insoweit (…) ein unauflöslicher Zusammenhang zwischen seiner Person und den Gründen für eine Vergütungsvereinbarung [bestehe]“, folgt das erkennende Gericht dem nicht. Im Rahmen der Delegation nach § 27 Abs. 2 WEG kann die Verwaltung auch generell – wie hier – ermächtigt werden, im Rahmen einer anwaltlichen Beauftragung mit einem noch nicht namentlich benannten Rechtsanwalt eine Vergütungsvereinbarung abzuschließen (ebenso Emmerich, in: Bärmann/Pick, WEG, 21. Aufl. 2025, § 27, Rn. 73 a.E.). (Nur) diese Sichtweise entspricht dem weiten Ermessenspielraum der Wohnungseigentümer bei der Anwendung ihrer Delegationsbefugnis bzw. Beschlusskompetenz gemäß § 27 Abs. 2 WEG (dazu BGH, ZWE 2024, 465, 466, Rn. 14 = ZMR 2024, 958) und wird den praktischen Bedürfnissen der laufenden Verwaltung gerecht (so auch Greiner, in: BeckOGK-WEG, 1.6.2025, § 27, Rn. 77.1; Elzer, in; BeckOK-WEG, 61. Ed. 1.7.2025, § 27, Rn. 35; vgl. Wolicki, ZWE 2024, 345, 346: ansonsten keinerlei Einklang mit der „Verwaltungsrealität“).

Aus den vorgenannten Gründen war es im Streitfall auch nicht erforderlich, dass der Entscheidung der Wohnungseigentümer „besondere Gründe“ für den (delegierten) Abschluss einer Vergütungsvereinbarung zu entnehmen sind. Die Eigentümer sind bei dem Abschluss einer solchen Vereinbarung im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung und ihrer ermessensgeleiteten Mehrheitsmacht weitgehend frei, darüber zu entscheiden, ob sie eine Vergütungsvereinbarung zur Grundlage einer anwaltlichen Beauftragung machen wollen oder – mit dem Ergebnis, dass sich die Honorarhöhe dann nach dem RVG bzw. den gesetzlichen Gebühren richtet – nicht (vgl. dazu jüngst Gericht, Urt. v. 13.06.2025 – 980b C 42/24 WEG). Dies folgt nach wie vor insbesondere daraus, dass eine Wechselwirkung dahin gehend besteht, dass mit der Inanspruchnahme höheren Vertrauens in Person und Leistungsfähigkeit des anwaltlichen Vertreters auch eine höhere Vergütung verknüpft wird bzw. diejenigen ein höheres Vertrauen erwarten lassen dürfen, die für ihre Leistungen eine höhere Vergütung verlangen. Hinzu kommt, dass – wie dem erkennenden Gericht aus einer Vielzahl von Wohnungseigentumssachen bekannt ist – die Beauftragung eines (Fach-)Anwalts bzw. einer (Fach-)Anwältin (für Miet- und Wohnungseigentumsrecht) jedenfalls in Hamburg mittlerweile überwiegend mit dem Abschluss einer Vergütungsvereinbarung einhergeht.

Im Rahmen ihrer Beschlusskompetenz nach § 27 Abs. 2 WEG ist es ferner zu verorten, wenn die Eigentümer ein „Kostenvolumen in der Größenordnung von 3.000,00 Euro“ zur Grundlage ihrer Entscheidung gemacht haben.

Damit haben die Eigentümer die Entscheidungsfreiheit(en) der Verwaltung dahin eingegrenzt, dass eine Überschreitung dieses Betrages nicht ohne weiteres erfolgen darf, und gleichzeitig eine – auch sonst zu einzufordernde – Kosten(ober)grenze gezogen.

Letztlich verfängt auch der Einwand des Klägers – der selbst zugelassener Rechtsanwalt und Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht ist -, dass die hier beschlossene Vergütungsvereinbarung (150,00 Euro bis 300,00 Euro) sowie das voraussichtliche Kostenvolumen von 3.000,00 Euro völlig außer Verhältnis zum Streitwert der Rechtsstreitigkeit stehe, nicht. Die Verwaltung muss, um nicht pflichtwidrig zu handeln, im Rahmen von § 27 Abs. 2 WEG unter mehreren sich bietenden Optionen unter Beachtung des Gebots der Wirtschaftlichkeit nach pflichtgemäßem Ermessen ohnehin diejenige wählen, die dem Interesse der Wohnungseigentümer nach billigem Ermessen gerecht wird (vgl. BGH, ZWE 2024, 465, 467, Rn. 16 = ZMR 2024, 958). Und bei der Auswahl eines (geeigneten) Rechtsanwalts durch die Verwaltung wird in den Blick zu nehmen sein, dass die Vergütung der anwaltlichen Tätigkeit mit 300,00 Euro netto pro Stunde – dem von den Eigentümern festgelegten Höchststundensatz – bedingt, dass dem verhältnismäßig besondere (nicht nur „spezielle“) Kenntnisse und Fähigkeiten des Rechtsanwalts im Bereich des Wohnungseigentumsrechts gegenüberstehen (ohne dass dieser auch Fachanwalt für Miet- und WEG-Recht sein muss). Die betragsmäßige Obergrenze von 300,00 Euro netto / Stunde ist auch nicht ermessensfehlerhaft, weil solche Stundensätze gerichtsbekanntermaßen jedenfalls in Hamburg durchaus marktüblich sind. Angesichts des für das Beseitigungsbegehren der Beklagten gegenüber dem Miteigentümer Im. in Betracht kommenden (Gebühren-)Streitwerts nach §§ 32 Abs. 1 RVG, 3 ZPO, der sich nach dem wirtschaftlichen Interesse der Gemeinschaft an dem Rückbau der im Streit stehenden Terrassenüberdachung bemisst und hier – im Lichte der in Rede stehenden Baulichkeiten, wie sie sich aus dem Lichtbild gemäß Anlage B2 ergeben – nicht nur von deren untergeordneter Bedeutung getragen sein wird, sind sowohl der Rahmen für den Stundensatz als auch das Gesamtvolumen der Maßnahme unter Einschluss der Kosten des Rechtsstreits nicht ermessensfehlerhaft.

3. Die prozessualen Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

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