Nebenkostenabrechnung bei unentgeltlichem Wohnrecht – Gerichtsstand

Das Wohnrecht erlischt mit dem Tod, doch was passiert mit den zuletzt offenen Rechnungen? Eigentümer sahen sich mit dieser Frage konfrontiert, als sie von den Erben des Verstorbenen Nebenkosten forderten. Die juristische Herausforderung: Wo ist der richtige Ort für die Klage, wenn die Erben weit auseinander leben?

Übersicht

Das Wichtigste in Kürze
Der Fall vor Gericht
Die Schlüsselerkenntnisse
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Wichtige Rechtsgrundlagen
Das vorliegende Urteil
- BayObLG – Az.: 101 AR 15/25 – Beschluss vom 19.03.2025

Zum vorliegenden Urteil Az.: 101 AR 15/25 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt

Das Wichtigste in Kürze

Gericht: Bayerisches Oberstes Landesgericht (BayObLG)
Verfahrensart: Verfahren zur Bestimmung des örtlich zuständigen Gerichts
Rechtsbereiche: Zivilrecht (Zivilprozessrecht, Sachenrecht, Erbrecht)

Beteiligte Parteien:

Kläger: Eigentümer eines Anwesens, die Nebenkostenzahlungen fordern.
Beklagte: Erben eines verstorbenen Wohnungsberechtigten, die die Nebenkosten nicht vollständig bezahlten und die Zuständigkeit des Gerichts anzweifelten.

Worum ging es in dem Fall?

Sachverhalt: Die Eigentümer eines Grundstücks verklagten die Erben eines früheren Bewohners auf Zahlung offener Nebenkosten für eine Wohnung, an der dem Erblasser ein lebenslanges Wohnrecht zustand. Die Erben leben in unterschiedlichen Gerichtsbezirken und bestreiten die Zuständigkeit des angerufenen Gerichts.
Kern des Rechtsstreits: Zentrale Frage war, ob für die Klage gegen die in verschiedenen Bezirken wohnenden Erben ein gemeinsamer Gerichtsstand besteht oder ob das zuständige Gericht von einem übergeordneten Gericht bestimmt werden muss. Streitig war insbesondere, ob mietrechtliche Zuständigkeitsregeln gelten oder andere Zuständigkeiten greifen.

Was wurde entschieden?

Entscheidung: Der Antrag auf Bestimmung des örtlich zuständigen Gerichts wurde zurückgewiesen.
Begründung: Das Gericht ist für die Entscheidung über den Bestimmungsantrag zuständig. Der Antrag wurde aber abgewiesen, weil bereits ein gemeinsamer Gerichtsstand für die Klage beim Amtsgericht Fürth besteht. Dieser ergibt sich aus dem Gerichtsstand der Erbschaft am letzten Wohnsitz des Erblassers, da die Klage eine Nachlassverbindlichkeit gegen die Erben als Gesamtschuldner betrifft. Eine Zuständigkeit nach Mietrecht wurde verneint, da kein entgeltliches Mietverhältnis, sondern ein unentgeltliches Wohnungsrecht vorlag.
Folgen: Die Klage der Grundstückseigentümer gegen die Erben wegen der Nebenkosten kann beim Amtsgericht Fürth verhandelt werden, da dort ein gemeinsamer Gerichtsstand nach den Regeln für Erbschaftsangelegenheiten besteht.

Der Fall vor Gericht

BayObLG: Klage gegen Erben wegen Nebenkosten aus Wohnrecht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen zulässig (§ 28 ZPO)

Das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG) hat in einem aktuellen Beschluss entschieden, dass eine Klage von Grundstückseigentümern gegen die Erben eines verstorbenen Wohnungsberechtigten auf Zahlung von Nebenkosten am Gericht des letzten Wohnsitzes des Verstorbenen eingereicht werden kann.

Ältere Frau und junger Mann diskutieren Nebenkostenabrechnung in Dachgeschosswohnung, Streit um ausstehende Zahlungen 2022. — Eigentümer fordern Nebenkosten 2022 von Erben nach Wohnungsverlust – Rechte, Pflichten und Streit um Nebenkostenausgleich. | Symbolbild: KI-generiertes Bild

Dies gilt auch dann, wenn die Erben selbst in unterschiedlichen Gerichtsbezirken leben. Entscheidend ist der sogenannte Gerichtsstand der Erbschaft nach § 28 der Zivilprozessordnung (ZPO). Eine gesonderte Bestimmung des zuständigen Gerichts durch ein höheres Gericht ist in solchen Fällen nicht erforderlich.

Ausgangslage: Streit um Nebenkosten nach Tod des Wohnungsberechtigten wegen Wohnrecht

Die Auseinandersetzung begann, als die Eigentümer eines Anwesens in Fürth Klage beim dortigen Amtsgericht einreichten. Sie hatten das Grundstück im Jahr 2020 erworben. Bereits seit 2017 bestand jedoch ein lebenslanges, im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht für einen Mann an der Dachgeschosswohnung des Hauses. Dieses Recht hatten die neuen Eigentümer beim Kauf übernommen. Der Wohnungsberechtigte verstarb im Mai 2023.

Die Eigentümer forderten von den Erben des Verstorbenen die Zahlung von ausstehenden Nebenkosten für das Jahr 2022 in Höhe von 1.755,67 Euro zuzüglich Zinsen. Diese Forderung basierte auf einer detaillierten Nebenkostenabrechnung, die Kostenpunkte wie Müllabfuhr, Allgemeinstrom, Heizung, Wasser und Kaminkehrer umfasste. Grundlage für die Kostenbeteiligung war eine Regelung in der notariellen Urkunde von 2017, mit der das Wohnrecht begründet wurde. Dort war festgelegt, dass der Wohnungsberechtigte bestimmte Verbrauchs- und Betriebskosten anteilig zur Wohnfläche zu tragen hatte, während er Schönheitsreparaturen und direkt zurechenbare Gebühren selbst übernehmen musste. Die Erben hatten die Abrechnung nach dem Tod des Wohnungsberechtigten jedoch nicht vollständig beglichen.

Uneinigkeit über zuständiges Gericht: Fürth, Mühlhausen oder Frankfurt/Oder?

Die juristische Komplikation ergab sich daraus, dass die beiden verklagten Erben an unterschiedlichen Orten wohnen: eine Erbin im Bezirk des Amtsgerichts Mühlhausen und der andere Erbe im Bezirk des Amtsgerichts Frankfurt (Oder). Nach Zustellung der Klage durch das Amtsgericht Fürth rügten die Erben dessen örtliche Zuständigkeit. Sie argumentierten, dass die Pflicht zur Kostenerstattung direkt aus den Vereinbarungen zum dinglichen Wohnrecht resultiere und nicht den Regeln eines Mietverhältnisses folge. Daher sei das Gericht am Ort der Immobilie (Fürth) nicht automatisch zuständig. Inhaltlich erkannten sie nach Abzug geleisteter Vorauszahlungen nur einen kleinen Teil der Forderung (365,95 Euro) an und gaben an, diesen Betrag bereits bezahlt zu haben.

Kernfrage der Zuständigkeit: Mietrecht (§ 29a ZPO) oder Erbrecht (§ 28 ZPO)?

Die Grundstückseigentümer hielten dagegen das Amtsgericht Fürth für zuständig. Sie argumentierten, es habe sich um ein „mietähnliches“ Wohnverhältnis gehandelt. Auch wenn kein klassischer Mietvertrag vorlag, seien die Regeln des Mietrechts – mit Ausnahme des Kündigungsrechts – entsprechend anzuwenden. Insbesondere verwiesen sie auf den § 29a ZPO, der einen ausschließlichen Gerichtsstand am Ort der Mietsache für Streitigkeiten aus Mietverhältnissen vorsieht. Zudem führten sie an, dass das bestehende Wohnrecht den Wert des Anwesens beim Kauf gemindert habe. Für den Fall, dass das Gericht ihrer Argumentation nicht folgen sollte, beantragten sie hilfsweise, den Rechtsstreit an das Amtsgericht Mühlhausen (Wohnsitz einer der Erben) zu verweisen.

Die Erben widersprachen vehement der Anwendung von Mietrecht. Sie betonten, dass für das dingliche Wohnrecht selbst keine Miete (Entgeltlichkeit) vereinbart worden sei. Die Verpflichtung zur Tragung von Nebenkosten ändere nichts am unentgeltlichen Charakter der Wohnraumüberlassung an sich. Da das Wohnrecht zudem schon vor dem Eigentumserwerb der Kläger bestanden habe, könne § 29a ZPO nicht greifen.

Nachdem das Amtsgericht Fürth selbst Bedenken hinsichtlich seiner Zuständigkeit nach § 29a ZPO geäußert hatte, wies es die Parteien auf die Möglichkeit einer Gerichtsstandsbestimmung durch ein übergeordnetes Gericht gemäß § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO hin. Diese Vorschrift kommt zur Anwendung, wenn mehrere Personen verklagt werden, die in unterschiedlichen Gerichtsbezirken wohnen und kein gemeinsamer Gerichtsstand (wie z.B. der Mietgerichtsstand) besteht. Daraufhin beantragten die Eigentümer formal beim Amtsgericht Fürth, die Sache zur Bestimmung des zuständigen Gerichts vorzulegen. Zuständig für diese Bestimmung war in diesem Fall das Bayerische Oberste Landesgericht (BayObLG).

Entscheidung des BayObLG: Kein Bedarf für Gerichtsstandsbestimmung

Das Bayerische Oberste Landesgericht wies den Antrag auf Bestimmung des zuständigen Gerichts zurück. Es entschied, dass eine solche Bestimmung nicht notwendig ist, da für die Klage bereits ein gemeinsamer Gerichtsstand beim Amtsgericht Fürth besteht.

Begründung Teil 1: Zuständigkeit des BayObLG und Voraussetzungen für Bestimmung (§ 36 ZPO)

Zunächst bestätigte das BayObLG seine eigene Zuständigkeit für die Entscheidung über den Antrag auf Gerichtsstandsbestimmung. Da die beiden Erben ihre allgemeinen Gerichtsstände (Wohnsitze) in den Bezirken unterschiedlicher Landgerichte (Mühlhausen und Frankfurt/Oder) haben, wäre normalerweise der Bundesgerichtshof (BGH) das nächsthöhere gemeinsame Gericht. Weil das zuerst angerufene Gericht (Amtsgericht Fürth) aber in Bayern liegt, tritt gemäß § 9 des Einführungsgesetzes zur Zivilprozessordnung (EGZPO) das BayObLG an die Stelle des BGH.

Das Gericht erläuterte weiter, dass eine Gerichtsstandsbestimmung nach § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO grundsätzlich dann in Betracht kommt, wenn mehrere Beklagte (hier die Erben) verklagt werden, diese in verschiedenen Gerichtsbezirken leben und kein gemeinsamer Gerichtsstand für die Klage existiert. Ziel ist es, einen solchen gemeinsamen Gerichtsstand zu schaffen. Dass die Klage bereits bei einem Gericht (Fürth) eingereicht war, hinderte den Antrag nicht. Die Erben wurden von den Eigentümern auch als Streitgenossen (Personen, die gemeinsam verklagt werden können) in Anspruch genommen. Ob die Klage inhaltlich vollständig begründet ist, spielt für die Frage der Zuständigkeit und der Gerichtsstandsbestimmung zunächst keine Rolle.

Begründung Teil 2: Ausschluss des Mietgerichtsstands (§ 29a ZPO) für Wohnrecht

Entscheidend für die Ablehnung des Antrags war jedoch, dass nach Ansicht des BayObLG bereits ein gemeinsamer Gerichtsstand in Fürth gegeben ist. Eine Gerichtsstandsbestimmung nach § 36 ZPO ist nämlich nicht zulässig, wenn ein gemeinsamer Gerichtsstand existiert.

Das Gericht verneinte dabei zunächst die von den Eigentümern favorisierte Zuständigkeit nach § 29a ZPO (ausschließlicher Gerichtsstand für Wohnraummietstreitigkeiten). Diese Vorschrift gilt nur für Streitigkeiten aus entgeltlichen Gebrauchsüberlassungsverträgen, also typischerweise Miet- oder Pachtverhältnissen. Im vorliegenden Fall ging es aber um Ansprüche im Zusammenhang mit einem dinglichen Wohnungsrecht nach § 1093 Bürgerliches Gesetzbuch (BGB). Ein solches Wohnrecht ist grundsätzlich unentgeltlich. Zwar gab es eine vertragliche Vereinbarung über die anteilige Tragung von Betriebskosten, doch diese Vereinbarung macht die Überlassung des Wohnraums selbst nicht zu einem entgeltlichen Mietverhältnis.

Das BayObLG verwies auf die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH), wonach zwar die Abrechnung von Betriebskosten bei einem Wohnrecht entsprechend den mietrechtlichen Vorschriften (§ 556 Abs. 3 BGB) erfolgen kann, dies aber kein Mietverhältnis im Sinne des § 29a ZPO begründet. Die Kostenpflicht bezieht sich auf die tatsächliche Nutzung und die dabei anfallenden Aufwendungen, stellt aber kein Entgelt für die Überlassung des Wohnraums dar. Auch die Verpflichtung zur Übernahme von Schönheitsreparaturen oder der Umstand, dass das Wohnrecht den Kaufpreis gemindert haben mag, ändert nichts daran, dass die Beziehung zwischen den neuen Eigentümern und dem Wohnungsberechtigten auf dem unentgeltlichen dinglichen Recht basierte und nicht auf einem Mietvertrag. Daher scheidet § 29a ZPO als Grundlage für die Zuständigkeit des Amtsgerichts Fürth aus.

Begründung Teil 3: Zuständigkeit des Amtsgerichts Fürth über Erbschaftsgerichtsstand (§ 28 ZPO)

Das BayObLG stellte jedoch fest, dass das Amtsgericht Fürth aufgrund des § 28 ZPO örtlich zuständig ist. Diese Vorschrift begründet den sogenannten Gerichtsstand der Erbschaft. Danach können Klagen, die sich auf Nachlassverbindlichkeiten beziehen, bei dem Gericht erhoben werden, in dessen Bezirk der Erblasser (der Verstorbene) zur Zeit seines Todes seinen allgemeinen Gerichtsstand (in der Regel den Wohnsitz) hatte. Diese Zuständigkeit gilt, solange die Erben noch als Gesamtschuldner für die Nachlassverbindlichkeiten haften.

Im konkreten Fall waren alle Voraussetzungen des § 28 ZPO erfüllt:

Der verstorbene Wohnungsberechtigte hatte seinen letzten Wohnsitz laut Sterbeurkunde in Fürth. Damit liegt der Gerichtsstand der Erbschaft im Bezirk des Amtsgerichts Fürth.
Die geltend gemachte Forderung aus der Nebenkostenabrechnung für 2022 stellt eine Nachlassverbindlichkeit dar, also eine Schuld, die noch vom Verstorbenen herrührt und nun die Erben trifft (§ 1967 Abs. 2 BGB).
Die Antragsgegner sind unstreitig die Erben des Verstorbenen.
Sie werden von den Eigentümern als Gesamtschuldner in Anspruch genommen, das heißt, jeder Erbe haftet grundsätzlich für die gesamte Schuld (bis zur Höhe des Nachlasses). Es gab keine Anhaltspunkte dafür, dass die Haftung der Erben bereits auf ihre jeweiligen Erbteile beschränkt wäre. Die Erben selbst hatten hierzu auch nichts vorgetragen.

Da somit am Amtsgericht Fürth ein gemeinschaftlicher Gerichtsstand nach § 28 ZPO für die Klage gegen beide Erben besteht, war eine Gerichtsstandsbestimmung durch das BayObLG nach § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO nicht erforderlich und der Antrag entsprechend zurückzuweisen. Ob möglicherweise auch ein Gerichtsstand am Erfüllungsort (§ 29 ZPO) in Fürth gegeben wäre, ließ das Gericht offen, da die Zuständigkeit bereits über § 28 ZPO eindeutig begründet war.

Fazit: Klage in Fürth zulässig wegen Gerichtsstand der Erbschaft

Die Entscheidung des BayObLG stellt klar: Werden Erben auf Zahlung von Verbindlichkeiten verklagt, die noch vom Verstorbenen herrühren (Nachlassverbindlichkeiten), wie etwa nicht bezahlte Nebenkosten für eine vom Verstorbenen genutzte Wohnung, so ist das Gericht am letzten Wohnsitz des Verstorbenen zuständig. Dies gilt nach § 28 ZPO (Gerichtsstand der Erbschaft) auch dann, wenn die Erben selbst an ganz anderen Orten wohnen. Ein gesonderter Gerichtsstand für Mietstreitigkeiten (§ 29a ZPO) greift bei Ansprüchen aus einem unentgeltlichen Wohnrecht nicht, selbst wenn Betriebskosten zu zahlen waren. Da in diesem Fall bereits ein gemeinsamer Gerichtsstand in Fürth nach § 28 ZPO bestand, war der Antrag der Eigentümer auf eine Gerichtsstandsbestimmung durch das höhere Gericht überflüssig und wurde zurückgewiesen. Die Klage kann somit ordnungsgemäß beim Amtsgericht Fürth weitergeführt werden. Eine Kostenentscheidung für das Bestimmungsverfahren selbst war nicht notwendig.

Die Schlüsselerkenntnisse

Der Fall zeigt, dass bei Nebenkosten-Forderungen gegen Erben eines Wohnungsberechtigten eine Klage am letzten Wohnsitz des Verstorbenen eingereicht werden kann, unabhängig davon, wo die Erben selbst leben. Dies gilt nach dem „Gerichtsstand der Erbschaft“ (§ 28 ZPO), wenn die Forderung eine Nachlassverbindlichkeit darstellt. Wichtig ist auch die Erkenntnis, dass ein Wohnrecht kein Mietverhältnis begründet, selbst wenn Betriebskosten zu zahlen sind. Für Menschen in ähnlichen Situationen bedeutet dies eine Vereinfachung des Klageverfahrens, da nicht multiple Gerichte an verschiedenen Wohnorten der Erben angerufen werden müssen.

Häufig gestellte Fragen (FAQ)

Was bedeutet ein dingliches Wohnrecht genau und wie unterscheidet es sich von einem Mietverhältnis?

Ein dingliches Wohnrecht und ein Mietverhältnis sind zwei verschiedene Wege, wie jemand das Recht haben kann, in einer Wohnung oder einem Haus zu leben, ohne der Eigentümer zu sein. Der Unterschied liegt vor allem in der Art des Rechts und wie es entsteht.

Das dingliche Wohnrecht: Ein Recht an der Immobilie selbst

Stellen Sie sich das dingliche Wohnrecht wie ein Recht vor, das fest mit der Immobilie verbunden ist. Es ist kein einfacher Vertrag zwischen zwei Personen, sondern ein „dingliches Recht“. Das bedeutet, es wirkt nicht nur zwischen dem, der das Recht gewährt, und dem, der es erhält, sondern grundsätzlich gegenüber jedem.

Das Wohnrecht wird im Grundbuch der Immobilie eingetragen. Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, das zeigt, wem eine Immobilie gehört und welche Rechte Dritte an ihr haben. Die Eintragung im Grundbuch ist entscheidend dafür, dass es sich um ein dingliches Wohnrecht handelt.

Derjenige, der das Wohnrecht hat (der Berechtigte), darf die Immobilie oder einen Teil davon bewohnen. Dieses Recht kann unentgeltlich gewährt werden, also ohne dass Miete gezahlt werden muss. Auch wenn der Eigentümer wechselt, bleibt das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht bestehen. Der neue Eigentümer muss das Wohnrecht des Berechtigten respektieren.

Die Grundlage für dieses Recht finden Sie im deutschen Gesetz, konkret im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB), insbesondere in § 1093 BGB.

Das Mietverhältnis: Ein Recht aus einem Vertrag

Ein Mietverhältnis basiert auf einem Mietvertrag zwischen dem Vermieter (Eigentümer oder Verwalter) und dem Mieter. Es ist ein schuldrechtliches Verhältnis, das heißt, es wirkt in erster Linie nur zwischen den beiden Vertragsparteien.

Durch den Mietvertrag überlässt der Vermieter dem Mieter die Wohnung oder das Haus zum Gebrauch gegen Zahlung einer Miete.

Ein Mietvertrag wird nicht im Grundbuch eingetragen. Wenn die Immobilie verkauft wird, tritt der neue Eigentümer in der Regel in den bestehenden Mietvertrag ein („Kauf bricht nicht Miete“). Dieses Eintreten ist aber gesetzlich geregelt (§ 566 BGB) und beruht nicht darauf, dass das Mietrecht selbst im Grundbuch steht.

Die wesentlichen Unterschiede auf einen Blick

Der Hauptunterschied liegt in der Natur des Rechts und seiner Entstehung:

Wohnrecht: Ein dingliches Recht an der Immobilie selbst, entsteht durch Eintragung im Grundbuch. Wirkt gegenüber jedermann. Kann unentgeltlich sein. Bleibt bei Eigentümerwechsel automatisch bestehen.
Mietverhältnis: Ein Recht, das aus einem Vertrag entsteht, nicht im Grundbuch eingetragen. Wirkt in erster Linie zwischen den Vertragsparteien. Regelmäßig entgeltlich (Miete). Tritt bei Eigentümerwechsel gesetzlich auf den neuen Eigentümer über, aber das Recht als solches ist nicht dinglich an der Immobilie.

Zusammengefasst: Ein Wohnrecht ist ein starkes Recht, das direkt an der Immobilie „klebt“ und im Grundbuch steht, während ein Mietverhältnis ein Vertragsrecht ist, das primär zwischen Vermieter und Mieter besteht.

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Welche Kosten sind typischerweise von einem Wohnrechtsinhaber zu tragen, auch wenn das Wohnrecht unentgeltlich ist?

Auch wenn ein Wohnrecht „unentgeltlich“ bestellt wurde, was bedeutet, dass keine Miete oder Nutzungsgebühr an den Eigentümer gezahlt werden muss, fallen für den Inhaber des Wohnrechts in der Regel bestimmte Kosten an. Das Wort „unentgeltlich“ bezieht sich hier auf die Gegenleistung für das Recht selbst, nicht unbedingt auf alle laufenden Ausgaben, die mit dem Bewohnen einer Immobilie verbunden sind.

Das entscheidende Element ist fast immer die Vereinbarung, die bei der Bestellung des Wohnrechts getroffen wurde. In dieser Vereinbarung (oft im notariellen Vertrag festgehalten) wird festgelegt, wer welche Kosten trägt. Was im Vertrag steht, hat Vorrang vor den gesetzlichen Regelungen.

Kostenverteilung, wenn im Vertrag nichts Besonderes geregelt ist

Wenn der Vertrag keine spezifischen Regelungen zur Kostenverteilung enthält, gelten grundsätzlich die gesetzlichen Bestimmungen des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) für den Nießbrauch, die auf das Wohnrecht entsprechend angewendet werden (§ 1093 BGB in Verbindung mit §§ 1041, 1042 BGB). Nach diesen Regeln ist der Inhaber des Wohnrechts für die gewöhnliche Unterhaltung der Sache und die Lasten zuständig, soweit sie sich auf die Nutzung beziehen.

Für Sie als Wohnrechtsinhaber bedeutet das im Allgemeinen:

Sie tragen die Kosten für Ihren persönlichen Verbrauch: Dazu gehören typischerweise die Kosten für Heizung, Strom, Wasser und Abwasser, die Sie direkt durch Ihre Nutzung verursachen.
Sie tragen laufende Betriebskosten für die genutzten Räume: Dies kann Kosten für die Müllabfuhr oder auch die Gebühren für den Schornsteinfeger umfassen, soweit diese der gewöhnlichen Nutzung zuzuordnen sind.
Kleinere Reparaturen innerhalb der von Ihnen genutzten Räume, die zur laufenden Instandhaltung gehören (gewöhnliche Unterhaltung), fallen ebenfalls in Ihren Verantwortungsbereich.

Der Eigentümer des Hauses oder der Wohnung trägt hingegen grundsätzlich die Kosten, die mit der Erhaltung der Substanz des Gebäudes zusammenhängen und nicht der gewöhnlichen Nutzung zuzurechnen sind (§ 1042 BGB). Dazu gehören beispielsweise:

Grundsteuern
Gebäudeversicherungen
Größere Reparaturen am Gebäude (z.B. Erneuerung des Daches, Austausch der Heizungsanlage), die über die gewöhnliche Unterhaltung hinausgehen.

Die Bedeutung der individuellen Vereinbarung

Es kann nicht oft genug betont werden: Die konkrete Vereinbarung bei der Einräumung des Wohnrechts ist entscheidend. Dort kann von den gesetzlichen Regeln abgewichen werden. Es ist möglich, dass vertraglich festgelegt wurde, dass der Eigentümer bestimmte Nebenkosten übernimmt, die eigentlich der Wohnrechtsinhaber tragen müsste, oder umgekehrt.

Stellen Sie sich vor, im Vertrag steht ausdrücklich, dass der Eigentümer alle Nebenkosten zahlt. Dann gilt diese Vereinbarung, auch wenn das Gesetz eigentlich etwas anderes vorsieht. Steht dort aber nichts Konkretes zu den Nebenkosten, dann greifen die oben genannten gesetzlichen Prinzipien zur Lastenverteilung.

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Was bedeutet der Begriff „Gerichtsstand der Erbschaft“ und warum ist er in diesem Fall relevant?

Der Begriff „Gerichtsstand der Erbschaft“ ist ein rechtlicher Fachbegriff. Er bezeichnet den Ort, an dem sich das zuständige Gericht befindet, wenn es um rechtliche Fragen oder Streitigkeiten im Zusammenhang mit einer Erbschaft geht. Es klärt also, welches Gericht für den Nachlass oder daraus entstehende Konflikte zuständig ist.

Die wichtigste Regel dazu ist: Der Gerichtsstand der Erbschaft ist in der Regel das Gericht am letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort des verstorbenen Menschen. Der gewöhnliche Aufenthalt ist dabei nicht unbedingt der letzte Meldeadresse, sondern der Ort, an dem die Person ihren Lebensmittelpunkt hatte, also dort, wo sie sich überwiegend und nicht nur vorübergehend aufgehalten hat.

Für Sie als Beteiligten an einer Erbschaft bedeutet das meist: Alle Klagen und rechtlichen Auseinandersetzungen, die die Erbschaft betreffen – zum Beispiel Streitigkeiten über das Erbrecht, Pflichtteilsansprüche oder Schulden des Nachlasses – müssen grundsätzlich vor dem Gericht an diesem Ort geführt werden.

Für den hier besprochenen Fall ist das relevant, weil die Zuständigkeit des Amtsgerichts Fürth genau nach dieser Regel beurteilt wird. Ob das Amtsgericht Fürth das zuständige Gericht war, hängt davon ab, ob der Verstorbene seinen letzten gewöhnlichen Aufenthaltsort im Bezirk dieses Gerichts hatte.

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In welchen Fällen können mietrechtliche Regelungen auf ein Wohnrecht angewendet werden?

Ein Wohnrecht ist rechtlich etwas anderes als ein Mietverhältnis. Beim Wohnrecht handelt es sich meist um ein im Grundbuch eingetragenes Recht, das einer Person erlaubt, eine bestimmte Wohnung oder ein Haus zu bewohnen, oft lebenslang. Ein Mietvertrag ist dagegen ein schuldrechtlicher Vertrag, der befristet oder unbefristet sein kann.

Trotz dieser Unterschiede können in manchen Situationen mietrechtliche Regeln sinngemäß (analog) auf ein Wohnrecht angewendet werden. Das geschieht dann, wenn die rechtliche Lage vergleichbar ist und eine Frage geklärt werden muss, für die es bei einem reinen Wohnrecht keine eigenen gesetzlichen Regeln gibt. Juristen sprechen hier von einer Analogie.

Wann sind Ähnlichkeiten möglich?

Eine Anwendung von mietrechtlichen Regeln kommt vor allem dann in Frage, wenn die Vereinbarung über das Wohnrecht keine klaren Regelungen zu bestimmten Pflichten oder Kosten enthält. Wenn die Situation, in der das Wohnrecht ausgeübt wird, der eines Mietverhältnisses sehr ähnelt, kann das Gericht zur Lösung eines Problems auf passende mietrechtliche Vorschriften zurückgreifen.

Dies setzt voraus, dass es eine Regelungslücke im Gesetz oder in der Vereinbarung über das Wohnrecht gibt und die Verhältnisse vergleichbar sind.

Ein Beispiel: Betriebskosten und Gerichtsstand

Ein häufiges Beispiel, bei dem mietrechtliche Grundsätze herangezogen werden, sind die Betriebskosten. Das Gesetz regelt nicht ausdrücklich, wer bei einem Wohnrecht die laufenden Kosten für das Gebäude (wie Grundsteuer, Versicherung, Müllabfuhr etc.) tragen muss. Wenn die Vereinbarung zum Wohnrecht dazu schweigt, wenden Gerichte oft Regeln aus dem Mietrecht an. Das kann bedeuten, dass der Inhaber des Wohnrechts unter bestimmten Voraussetzungen verpflichtet sein kann, diese Kosten ganz oder teilweise zu tragen, ähnlich wie ein Mieter.

Für Sie kann das auch bedeutsam sein, wenn es zu einem Gerichtsverfahren kommt. Die Zivilprozessordnung (ZPO) hat in § 29a eine besondere Regelung für Streitigkeiten über Mieträume: Zuständig ist oft das Gericht, in dessen Bezirk die Wohnung liegt. Wenn ein Rechtsstreit über ein Wohnrecht inhaltlich einer mietrechtlichen Auseinandersetzung sehr ähnlich ist (zum Beispiel, weil es um die Tragung von Kosten geht, für die mietrechtliche Regeln angewendet werden), kann unter Umständen auch die Zuständigkeitsregel des § 29a ZPO zur Anwendung kommen. Das bedeutet, dass das Gericht am Ort der Immobilie zuständig sein könnte.

Kurz gesagt: Obwohl ein Wohnrecht kein Mietvertrag ist, können mietrechtliche Regeln angewendet werden, wenn eine Frage auftaucht, die im Zusammenhang mit dem Wohnrecht nicht geregelt ist, die Situation aber mit einem Mietverhältnis vergleichbar ist. Dies betrifft manchmal die Kostenverteilung und kann auch Auswirkungen auf die Zuständigkeit eines Gerichts haben.

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Was sind die Konsequenzen, wenn Erben die Zuständigkeit eines Gerichts rügen?

Wenn in einem Gerichtsverfahren, das Erben betrifft – zum Beispiel in einer Erbstreitigkeit – die beteiligten Erben die Zuständigkeit des Gerichts anzweifeln oder „rügen“, hat das bestimmte Auswirkungen auf den weiteren Ablauf des Verfahrens. Stellen Sie sich das so vor, als würde jemand sagen: „Dieses Gericht ist gar nicht der richtige Ort, um über diese Sache zu entscheiden!“

Prüfung der Zuständigkeit durch das Gericht

Eine solche Rüge bedeutet nicht automatisch, dass das Gericht die Zuständigkeit verliert. Vielmehr ist das Gericht verpflichtet, seine eigene Zuständigkeit von Amts wegen zu prüfen. Das bedeutet, das Gericht muss selbstständig, auch ohne eine Rüge der Parteien, klären, ob es nach den gesetzlichen Regeln überhaupt befugt ist, diesen speziellen Fall zu bearbeiten. Eine Rüge der Erben macht das Gericht aber noch einmal besonders auf diese Frage aufmerksam.

Das Gericht wird dann prüfen, welche Gesetze die örtliche und sachliche Zuständigkeit bestimmen. Bei Erbsachen hängt dies oft davon ab, wo der Verstorbene seinen letzten Wohnsitz hatte oder wo sich der Nachlass befindet.

Entscheidung des Gerichts über seine Zuständigkeit

Nach der Prüfung trifft das Gericht eine Entscheidung:

Das Gericht hält sich für zuständig: Das Gericht wird die Rüge der Erben zurückweisen und das Verfahren ganz normal fortsetzen. Die Erben, die die Rüge erhoben haben, müssen diese Entscheidung zunächst hinnehmen, können aber unter Umständen zu einem späteren Zeitpunkt (oft im Rahmen einer Berufung gegen die Endentscheidung) diese Frage erneut aufgreifen lassen.
Das Gericht hält sich für unzuständig: Wenn das Gericht feststellt, dass es tatsächlich nicht der richtige Gerichtsstand ist, kann es den Rechtsstreit an das zuständige Gericht verweisen. Das ist so, als würde ein Amt einen Brief an das richtige andere Amt weiterleiten. Das Verfahren wird dann bei dem neu zuständigen Gericht fortgesetzt, so als wäre es dort von Anfang an eingereicht worden. Dies soll verhindern, dass die Parteien durch die Anrufung des falschen Gerichts Nachteile haben.

Rechte der Erben in diesem Zusammenhang

Als Erben, die Partei in einem solchen Verfahren sind, haben Sie das Recht, die Zuständigkeit des Gerichts zu bestreiten, wenn Sie der Meinung sind, dass ein anderes Gericht zuständig sein müsste. Ihre Rüge ist ein Beitrag zum Verfahren, der das Gericht zur eingehenden Prüfung veranlasst.

Sie haben auch das Recht, gehört zu werden, bevor das Gericht eine Entscheidung über die Zuständigkeit trifft. Das Gericht wird Ihnen und den anderen Parteien Gelegenheit geben, sich zu der Frage der Zuständigkeit zu äußern.

Die Entscheidung des Gerichts über seine Zuständigkeit ist ein wichtiger Verfahrensschritt. Wenn das Gericht sich für unzuständig erklärt und den Fall verweist, sind die Erben an diese Verweisung gebunden, das Verfahren geht dann dort weiter. Wenn das Gericht sich für zuständig erklärt, können die Erben diese Entscheidung in der Regel erst im weiteren Verlauf des Verfahrens, meist zusammen mit der Anfechtung der endgültigen Gerichtsentscheidung, überprüfen lassen.

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Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.

Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt

Gerichtsstand der Erbschaft (§ 28 ZPO)

Der Gerichtsstand der Erbschaft regelt, welches Gericht örtlich zuständig ist, wenn es um Streitigkeiten im Zusammenhang mit einem Nachlass geht, also z. B. Schulden oder Forderungen gegen die Erben. Laut § 28 der Zivilprozessordnung (ZPO) ist dies grundsätzlich das Gericht am letzten Wohnsitz (allgemeinen Gerichtsstand) des Erblassers (Verstorbenen). Dieses Verfahren ermöglicht es, mehrere Erben, auch wenn sie an unterschiedlichen Orten wohnen, gemeinsam bei einem Gericht zu verklagen. So wird eine koordinierte Entscheidung in Erbschaftsangelegenheiten sichergestellt.

Beispiel: Wenn ein Erblasser in München starb, ist das Amtsgericht München für Streitigkeiten mit den Erben zuständig, auch wenn diese in Berlin oder Hamburg wohnen.

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Dingliches Wohnrecht (§ 1093 BGB)

Ein dingliches Wohnrecht ist ein Recht, das einer Person erlaubt, ein bestimmtes Haus oder eine Wohnung zu bewohnen, und zwar unabhängig davon, wem die Immobilie gehört. Es wird im Grundbuch eingetragen und gilt gegenüber jedem („dinglich“ bedeutet „gegen die Welt“). Dieses Wohnrecht kann unentgeltlich sein, das heißt es muss keine Miete gezahlt werden. Selbst wenn das Eigentum an der Immobilie wechselt, bleibt das Wohnrecht bestehen und der Eigentümer muss es respektieren.

Beispiel: Opa hat ein lebenslanges Wohnrecht an seiner Wohnung im Haus seiner Tochter; auch wenn die Tochter das Haus verkauft, darf Opa weiterhin dort wohnen.

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Nachlassverbindlichkeiten (§ 1967 BGB)

Nachlassverbindlichkeiten sind Schulden oder Verbindlichkeiten, die durch den Verstorbenen entstanden sind und vom Nachlass zu begleichen sind. Erben haften für diese Verpflichtungen, aber nur bis zur Höhe des Nachlasses (also nicht mit ihrem Privatvermögen). Solche Verbindlichkeiten können Mieten, Rechnungen oder Nebenkosten sein, die vor oder mit dem Todeszeitpunkt fällig wurden. Die Behandlung von Nachlassverbindlichkeiten ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt, insbesondere in § 1967.

Beispiel: Wenn der Verstorbene noch Nebenkosten aus seiner Wohnung zu zahlen hatte, müssen die Erben diese aus dem Nachlass begleichen.

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Gesamtschuldnerische Haftung der Erben

Die gesamtschuldnerische Haftung bedeutet, dass mehrere Erben gemeinsam für alle Nachlassverbindlichkeiten haften, jeder also für die gesamte Schuld einzustehen hat, bis die Verpflichtung erfüllt ist. Das erlaubt dem Gläubiger (z. B. den Eigentümern), sich an jeden Erben wenden und von ihm die volle Zahlung verlangen. Intern müssen die Erben dann untereinander klären, wer welchen Anteil übernimmt. Die Haftung ist grundsätzlich auf den Wert des Nachlasses begrenzt, nicht auf das Privatvermögen der Erben.

Beispiel: Wenn zwei Geschwister die Erben sind, kann der Vermieter einen von beiden auf Zahlung der gesamten ausstehenden Nebenkosten in Anspruch nehmen.

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Gerichtsstandsbestimmung (§ 36 ZPO)

Die Gerichtsstandsbestimmung nach § 36 ZPO wird von einem höheren Gericht vorgenommen, wenn mehrere Beklagte in verschiedenen Gerichtsbezirken wohnen und kein gemeinsamer Gerichtsstand für den Rechtsstreit besteht. Sie soll eine einheitliche Zuständigkeit schaffen, damit alle Beteiligten vor einem Gericht verhandeln. Die Bestimmung wird beispielsweise vom Oberlandesgericht (oder ähnlich rangigem Gericht) getroffen und verhindert widersprüchliche Entscheidungen an verschiedenen Orten.

Beispiel: Wenn zwei Erben an verschiedenen Orten verklagt werden sollen, aber kein gemeinsamer Gerichtsstand besteht, kann ein höheres Gericht entscheiden, welches Gericht zuständig ist.

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Wichtige Rechtsgrundlagen

§ 28 ZPO (Gerichtsstand der Erbschaft): Diese Vorschrift regelt, dass Klagen gegen Erben wegen Nachlassverbindlichkeiten am Gericht des letzten Wohnsitzes des Erblassers einzureichen sind. Sie gilt, solange die Erben als Gesamtschuldner haften, und sichert die Konzentration der Verfahren an einem einheitlichen Gerichtsort. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Klage gegen die Erben wegen ausstehender Nebenkosten, die als Nachlassverbindlichkeiten gelten, ist daher am Amtsgericht Fürth zulässig, da der Verstorbene dort seinen letzten Wohnsitz hatte.
§ 1967 Abs. 2 BGB (Haftung der Erben für Nachlassverbindlichkeiten): Erben haften grundsätzlich unbeschränkt mit dem Nachlass für Schulden des Erblassers, wodurch Forderungen gegen den Nachlass auch Ansprüche gegen die Erben ermöglichen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Die Nebenkostenschuld ist als Nachlassverbindlichkeit einzustufen, weshalb die Erben gesamtschuldnerisch haften und verklagt werden können.
§ 29a ZPO (Ausschließlicher Gerichtsstand für Wohnraummietstreitigkeiten): Regelt, dass Streitigkeiten aus entgeltlichen Mietverhältnissen ausschließlich am Ort der Mietsache zu verhandeln sind. Voraussetzung ist ein entgeltliches Gebrauchsüberlassungsverhältnis, meist im Rahmen eines Miet- oder Pachtvertrags. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Wohnrecht ist unentgeltlich, auch wenn Nebenkosten zu tragen sind; daher findet § 29a ZPO keine Anwendung auf die Zuständigkeit, und der Mietgerichtsstand ist ausgeschlossen.
§ 1093 BGB (Wohnungsrecht): Bezeichnet ein dingliches Recht zur Nutzung einer Wohnung ohne Entgeltpflicht des Berechtigten für die Überlassung selbst, unabhängig von Kostenbeteiligungen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Wohnungsrecht bestand unentgeltlich, was die Abgrenzung zum Mietverhältnis und die Nichtanwendung des mietrechtlichen Gerichtsstands begründet.
§ 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO (Gerichtsstandsbestimmung bei mehreren Beklagten): Erlaubt nachrangig die Zuständigkeitsentscheidung durch übergeordnetes Gericht, wenn keine gemeinsame Zuständigkeit bei mehreren Beklagten besteht und diese in verschiedenen Bezirken leben. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Da bereits ein gemeinsamer Gerichtsstand am Amtsgericht Fürth gemäß § 28 ZPO vorlag, war eine Gerichtsstandsbestimmung nicht notwendig und der Antrag darauf erfolglos.
§ 9 EGZPO (Zuständigkeit der Oberlandesgerichte bei Gerichtsstandsbestimmung): Regelt, dass in Bayern das Bayerische Oberste Landesgericht an die Stelle des Bundesgerichtshofs tritt, wenn dort Gerichtsstandsbestimmungen erfolgen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das BayObLG war daher zuständig für die Entscheidung über die Gerichtsstandsbestimmung in diesem Verfahren.

Das vorliegende Urteil

BayObLG – Az.: 101 AR 15/25 – Beschluss vom 19.03.2025

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Der Antrag auf Bestimmung des örtlich zuständigen Gerichts wird zurückgewiesen.

Gründe

Mit ihrer zum Amtsgericht Fürth erhobenen Klage machen die Antragsteller gegen die Antragsgegner als Erben nach dem im Mai 2023 verstorbenen … Zahlungsansprüche in Höhe von 1.755,67 Euro nebst Zinsen aus einer Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022 geltend. Die Nebenkostenabrechnung betrifft zahlreiche Abrechnungsposten (Abfallentsorgung, Allgemeinstrom, Wartung Heizung, Heizkosten, Warmwasserkosten und Kosten für Wasser-/Abwasser-/Kanal- und Betriebskosten) und beruht auf der Nutzung einer Dachgeschosswohnung in … (Amtsgerichtsbezirk Fürth) durch den Erblasser.

Die Antragsgegnerin zu 1) ist im Bezirk des Amtsgerichts Mühlhausen und der Antragsgegner zu 2) im Bezirk des Amtsgerichts Frankfurt (Oder) wohnhaft.

In der Klageschrift brachten die Antragsteller vor, sie seien seit dem Jahr 2020 Eigentümer des Anwesens in …. Mit notarieller Urkunde vom 6. Februar 2017 sei dem Erblasser ein Wohnrecht auf Lebenszeit an der Dachgeschosswohnung eingeräumt worden. In der Notarurkunde sei bestimmt worden, dass der Berechtigte die Schönheitsreparaturen für die Wohnung und die gesondert erfassten Gebrauchsgebühren zu tragen habe. Die Kosten für Kaminkehrer, Müllabfuhr und Abwasser sowie die nicht gesondert erfassten Gebrauchsgebühren seien vom Wohnungsberechtigten anteilig im Verhältnis der von ihm benutzten Wohnfläche zur Gesamtwohnfläche des Hauses zu bezahlen gewesen. Mit notariellem Vertrag vom 12. August 2020 hätten sie, die Antragsteller, das Anwesen von den Voreigentümern gekauft. Dabei sei das im Grundbuch eingetragene Wohnrecht des Erblassers bestehen geblieben. Die Nebenkostenabrechnung für das Jahr 2022 sei noch nicht beglichen worden. Die Beklagten hätten den Erblasser beerbt.

In der Klageerwiderung rügten die Antragsgegner die örtliche Zuständigkeit des Amtsgerichts Fürth. Die Erstattung der Verbrauchskosten folge nicht den Regeln der Betriebs- und Nebenkostenabrechnung eines Mietverhältnisses. Eine Erstattung könne ausschließlich nach den getroffenen Vereinbarungen des Wohnungsrechts beansprucht werden. Nach Abzug von Vorauszahlungen in Höhe von 1.080,00 Euro verbleibe eine berechtigte Forderung in Höhe von 365,95 Euro, die am 25. Oktober 2024 bezahlt worden sei.

Die Antragsteller vertraten die Ansicht, dass das Amtsgericht Fürth zuständig sei. Es habe zwar kein Mietvertrag bestanden. Es handele sich aber um ein mietähnliches Wohnverhältnis, auf das die Regeln des Mietrechts mit Ausnahme des Kündigungsrechts anwendbar seien. In den Kaufpreis sei der geschätzte Wert des Wohnrechts wertmindernd eingeflossen. Es werde hilfsweise beantragt, den Rechtsstreit an das Amtsgericht Mühlhausen zu verweisen.

Dem traten die Antragsgegner mit der Begründung entgegen, es sei weder vorgetragen worden noch ersichtlich, dass neben dem dinglichen Wohnrecht eine Entgeltlichkeit vereinbart worden sei. Das Wohnrecht habe schon bestanden, bevor die Antragsteller das Anwesen erworben hätten. § 29a ZPO finde keine Anwendung.

Nachdem das Amtsgericht Fürth mit Verfügung vom 11. November 2024 mitgeteilt hatte, dass es die Bedenken hinsichtlich einer Zuständigkeit nach § 29a ZPO teile, stellten die Antragsteller einen unbedingten Antrag auf Verweisung des Rechtsstreits an das Amtsgericht Mühlhausen. Mit Verfügung vom 26. November 2024 teilte das Amtsgericht den Parteien mit, dass eine einheitliche Verweisung des Rechtsstreits an das Amtsgericht Mühlhausen nicht zulässig sei. Es bestehe jedoch grundsätzlich die Möglichkeit, das zuständige Gericht nach § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO bestimmen zu lassen.

Mit Schriftsatz vom 17. Februar 2025 haben die Antragsteller beim Amtsgericht Fürth beantragt, die Sache dem Bundesgerichtshof vorzulegen und dort zu entscheiden, dass das Verfahren gegen beide Beklagten geschlossen an das Amtsgericht Mühlhausen abgegeben werde.

Das Amtsgericht Fürth hat mit Verfügung vom 18. Februar 2025 die Akten dem Bayerischen Obersten Landesgericht vorgelegt. Mit Verfügung vom 19. Februar 2025 sind die Antragsteller darauf hingewiesen worden, dass der Antrag vom 17. Februar 2025 trotz der Nennung des Bundesgerichtshofs als Antrag auf Gerichtsstandsbestimmung durch das Bayerische Oberste Landesgericht verstanden werde.

Die Parteien sind vom Senat zu dem Bestimmungsantrag angehört worden. Die Antragsgegner haben keine Stellungnahme abgegeben. Die Antragsteller haben klargestellt, dass der Antrag nach § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO an das Bayerische Oberste Landesgericht gerichtet sei.

II.

Der Antrag auf Bestimmung des örtlich zuständigen Gerichts ist zurückzuweisen, da die Voraussetzungen nicht vorliegen.

1. Das Bayerische Oberste Landesgericht ist gemäß § 36 Abs. 2 ZPO i. V. m. § 9 EGZPO für das Bestimmungsverfahren zuständig, da die Antragsgegner ihren jeweiligen allgemeinen Gerichtsstand (§§ 12, 13 ZPO) in verschiedenen Landgerichtsbezirken (Mühlhausen und Frankfurt [Oder]) haben, so dass das im Instanzenzug nächsthöhere gemeinschaftliche Gericht in der hier vorliegenden bürgerlichen Rechtsstreitigkeit der Bundesgerichtshof ist. An dessen Stelle entscheidet das Bayerische Oberste Landesgericht, weil das zuerst mit der Sache befasste Gericht in Bayern liegt.

2. Die Bestimmung des zuständigen Gerichts nach § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO kommt zwar über den Wortlaut der Vorschrift („verklagt werden sollen“) hinaus auch noch in Betracht, wenn gegen alle Beklagten bereits eine Klage vor demselben Gericht erhoben worden ist (st. Rspr., vgl. BGH, Beschluss vom 14. Juli 2020, X ARZ 156/20, NJW-RR 2020, 1070 Rn. 10; BayObLG, Beschluss vom 12. September 2022, 101 AR 105/22; jeweils m. w. N.).

Auch der Verfahrensstand stünde einer Zuständigkeitsbestimmung nicht entgegen. Der Rechtsstreit ist bei dem Amtsgericht Fürth noch nicht so weit fortgeschritten, dass dem bestimmenden Gericht eine echte Auswahl unter den grundsätzlich bestimmbaren Gerichten aus Gründen der Prozesswirtschaftlichkeit nicht mehr möglich wäre (vgl. BGH, Beschluss vom 27. Oktober 1983, I ARZ 334/83, BGHZ 88, 331; BayObLG, Beschluss vom 20. Februar 2025, 101 AR 156/24 e; Beschluss vom 12. September 2022, 101 AR 105/22; Beschluss vom 23. Juli 2020, 1 AR 56/20, NJW-RR 2020, 1134 Rn. 20; Beschluss vom 4. Mai 2020, 1 AR 26/20).

Zudem werden die Antragsgegner nach dem maßgeblichen (vgl. BayObLG, Beschl. v. 24. August 2023, 102 AR 154/23 e; Beschluss vom 12. September 2022, 101 AR 105/22; Beschluss vom 28. Oktober 1997, 1Z AR 74/97, NJW-RR 1998, 1291) Vorbringen der Antragsteller als Streitgenossen im Sinne von §§ 59, 60 ZPO in Anspruch genommen. Auf die Schlüssigkeit der Klage im Übrigen käme es im Verfahren auf Zuständigkeitsbestimmung nicht an (vgl. BayObLG, Beschluss vom 12. September 2022, 101 AR 105/22; Beschluss vom 29. März 2021, 101 AR 16/21; Beschluss vom 12. September 2019, 1 AR 67/19; NJW-RR 1998, 1291).

3. Die beantragte Bestimmungsentscheidung kann jedoch nicht getroffen werden, weil die Antragsteller ihre Ansprüche beim Amtsgericht Fürth im erweiterten Gerichtsstand der Erbschaft (§ 28 ZPO) einheitlich gegen beide Antragsgegner geltend machen können.

a) Es besteht zwar kein gemeinschaftlicher Gerichtsstand gemäß § 29a ZPO.

Nach dieser Vorschrift ist für Streitigkeiten über Ansprüche aus Miet- oder Pachtverhältnissen über Räume oder über das Bestehen solcher Verhältnisse das Gericht ausschließlich zuständig, in dessen Bezirk sich die Räume befinden. Vorliegend machen die Antragsteller aber keine Ansprüche aus einem Mietverhältnis geltend, sondern aus schuldrechtlichen Vereinbarungen über die Bezahlung von Betriebskosten, die nach der Behauptung der Antragsteller im Zusammenhang mit der Bestellung eines unentgeltlichen Wohnungsrechts (§ 1093 BGB) getroffen worden seien (Ziffer III der notariellen Urkunde vom 6. Februar 2017; Anlage K 1). Eine mietrechtliche Grundlage wird von den Antragstellern nicht schlüssig behauptet (vgl. zu dem Erfordernis eines schlüssigen Vortrags des Klägers: BayObLG, Beschluss vom 24. April 2024, 101 AR 29/24, zu § 23 Nr. 2 Buchst. a) GVG; Roth in Stein, ZPO, 24. Aufl. 2024, § 29a Rn. 15), so dass die Ansprüche nicht von § 29a ZPO erfasst werden.

§ 29a ZPO gilt nur für entgeltliche Gebrauchsüberlassungsverträge (vgl. Toussaint in BeckOK ZPO, 55. Ed. Stand: 1. Dezember 2024, § 29a Rn. 2). Nach den Regelungen in Ziffer III des notariellen Vertrags vom 6. Februar 2017, auf die die Antragsteller ihren Anspruch stützen, ist für die Einräumung des Wohnungsrechts kein Entgelt vereinbart. Der Erblasser hat nur die Schönheitsreparaturen für die dem Wohnungsrecht unterliegenden Räume durchzuführen und die hierfür anfallenden, gesondert erfassten Verbrauchsgebühren sowie die in der Notarurkunde genannten Betriebskosten (Kaminkehrer, Müllabfuhr und Abwasser sowie die nicht gesondert erfassten Verbrauchsgebühren) anteilig zu tragen. Wenn bei der Bestellung eines unentgeltlichen Wohnungsrechts – wie hier – schuldrechtlich vereinbart wird, dass der Berechtigte Betriebskosten anteilig zu tragen hat, gelten nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung für die Abrechnung über die Betriebskosten zwar die Regelungen in § 556 Abs. 3 BGB entsprechend (vgl. BGH, Beschluss vom 25. September 2009, V ZR 36/09, NJW 2009, 3644 Leitsatz und Rn. 9 ff.; Urt. v. 16. März 2018, V ZR 60/17, MDR 2018, 729 Leitsatz und Rn. 13 ff.). Das bedeutet, dass der Eigentümer die Abrechnung über die Betriebskosten dem dinglich Wohnungsberechtigten spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitteilen muss (§ 556 Abs. 3 Satz 2 BGB entsprechend).

Aus der höchstrichterlichen Rechtsprechung folgt aber auch, dass es sich bei einem – entweder als Teil des Grundgeschäfts über die Bestellung des dinglichen Wohnungsrechts oder selbständig neben dem Wohnungsrecht getroffenen – vertraglichen Schuldverhältnis über die unentgeltliche Nutzung des fremden Wohnraums, soweit aus diesem eine Pflicht des Nutzers folgt, an den Eigentümer Betriebskosten zu zahlen, nicht um ein Mietverhältnis handelt (vgl. BGH NJW 2009, 3644 Rn. 11; vgl. auch Herrler in Grüneberg, BGB, 84. Aufl. 2025, § 1093 Rn. 15). Auch soweit der Wohnungsberechtigte nach der höchstrichterlichen Rechtsprechung trotz der Unentgeltlichkeit des Wohnungsrechts verbrauchsabhängige Kosten wie Strom, Wasser und Heizung auch ohne schuldrechtliche Vereinbarung zu tragen hat, handelt es sich nicht um Kosten der Wohnung, sondern um die erst durch die Ausübung des Wohnungsrechts verursachten Kosten ihrer Nutzung, die der Wohnungsberechtigte selbst zu tragen hat (vgl. BGH, Urt. v. 21. Oktober 2011, V ZR 57/11, NJW 2012, 522 Rn. 5; Mohr in Münchener Kommentar zum BGB, 9. Aufl. 2023, § 1093 Rn. 9; Zehelein in BeckOK BGB, 73. Ed. Stand: 1. Februar 2025, § 535 Rn. 43). Der unentgeltlich Wohnungsberechtigte ist außerdem im Umfang des § 1093 Abs. 1 Satz 2 i. V. m. § 1041 Satz 1 BGB zur Vornahme von Unterhaltungsmaßnahmen auf eigene Kosten verpflichtet (vgl. Mohr in Münchener Kommentar zum BGB a. a. O.), so dass auch mit der Regelung über die Vornahme der Schönheitsreparaturen kein Entgelt für die Nutzung der Wohnung begründet worden ist.

Eine Entgeltlichkeit der Gebrauchsüberlassung folgt auch nicht aus dem Vorbringen der Antragsteller, das Wohnungsrecht habe sich bei der Bemessung des Kaufpreises anlässlich des Erwerbs des Anwesens im Jahr 2020 wertmindernd ausgewirkt. Nach den Regelungen im Notarvertrag aus dem Jahr 2020 wird das in Abteilung II des Grundbuchs eingetragene Wohnungsrecht von den Antragstellern übernommen (Seite 2; Anlage K 2). Die Parteien des Kaufvertrags erklären außerdem, dass das Dachgeschoss weiter vom Erblasser bewohnt werde und sich daran aufgrund des bestehenden und von den Käufern übernommenen Wohnungsrechts nichts ändere (Seite 9; Anlage K 2). Dass die Antragsteller und der Erblasser im Zusammenhang mit dem Abschluss des Kaufvertrags die schuldrechtliche Abrede über die Ausübung des unentgeltlichen Wohnungsrechts aus dem Jahr 2017 wirksam dahin geändert hätten, dass – neben dem unentgeltlichen Wohnungsrecht – das Nutzungsrecht nunmehr auch mietvertraglich begründet werde, wobei die Miete vom Erblasser als einem der damaligen Grundstückseigentümer durch eine mit dem Kaufpreis zu verrechnende Einmalzahlung zu leisten sei, ist nicht schlüssig dargetan.

b) Es besteht jedoch gemäß § 28 ZPO ein gemeinschaftlicher Gerichtsstand beim Amtsgericht Fürth, in dessen Bezirk der Erblasser nach der vorgelegten Sterbeurkunde (Anlage K 5) seinen letzten Wohnsitz hatte.

Nach § 28 ZPO können im Gerichtsstand der Erbschaft, das heißt dort, wo der Erblasser zur Zeit seines Todes den allgemeinen Gerichtsstand hatte (§ 27 Abs. 1 ZPO), Nachlassverbindlichkeiten gegen die Erben eingeklagt werden, solange diese noch als Gesamtschuldner haften. Die Voraussetzungen sind gegeben. Die Antragsteller machen eine Nachlassverbindlichkeit geltend, nämlich eine Forderung, die sich ursprünglich gegen den Erblasser richtete (§ 1967 Abs. 2 BGB). Unstreitig sind die von den Antragstellern als Gesamtschuldner in Anspruch genommenen Antragsgegner die Erben; sie haben ihre Erbenstellung in der Klageerwiderung ausdrücklich bestätigt. Es ist auch davon auszugehen, dass die Antragsgegner noch als Gesamtschuldner haften, denn es bestehen keine Anhaltspunkte dafür, dass sie nur noch anteilig in Anspruch genommen werden könnten (§§ 2060, 2061 BGB). Die insoweit darlegungspflichtigen Antragsgegner (vgl. BayObLG, Beschluss vom 4. August 2008, 1Z AR 145/05, NJW-RR 2006, 15; Schultzky in Zöller, ZPO, 35. Aufl. 2024, § 28 Rn. 4) haben nichts Gegenteiliges vorgetragen. Sofern – wie hier – schlüssig dargelegt ist, dass die vorhandenen Erben noch als Gesamtschuldner haften, kommt es nicht darauf an, ob sich ein Nachlassgegenstand im Gerichtsbezirk befindet (vgl. BGH, Beschluss vom 24. Juni 2008, X ARZ 69/08, NJW-RR 2008, 1516 Rn. 12; BayObLG, Beschluss vom 28. November 2024, 102 AR 132/24 e).

c) Da nach alledem für den Rechtsstreit beim Amtsgericht Fürth gemäß § 28 ZPO ein gemeinschaftlicher Gerichtsstand besteht, kommt eine Gerichtsstandsbestimmung nach § 36 Abs. 1 Nr. 3 ZPO nicht in Betracht. Es kann dahinstehen, ob an diesem Gericht überdies ein einheitlicher Gerichtsstand nach § 29 ZPO eröffnet ist. In persönlicher Hinsicht erfasst § 29 ZPO jedenfalls auch die Geltendmachung von Ansprüchen gegen Erben als Gesamtrechtsnachfolger (vgl. Schultzky in Zöller, ZPO, § 29 Rn. 7 m. w. N.).

III.

Eine Kostenentscheidung ist nicht veranlasst (vgl. BayObLG, Beschluss vom 12. Juni 2019, 1 AR 12/18, NJW-RR 2019, 957 Rn. 4 ff.).

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