Ein Berliner Wohnungseigentümer focht die Jahresabrechnung seiner WEG wegen eines Fehlers bei der Heizkostenabrechnung für den Hausflur an. Doch eine scheinbar kleine Unstimmigkeit stellte die Gültigkeit der gesamten Beschlüsse der Eigentümergemeinschaft infrage.
Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- Warum führte ein Hausflur auf der Heizkostenrechnung zur Klage?
- Wie verteidigte sich die Eigentümergemeinschaft?
- Welchen entscheidenden Punkt fand das Gericht im neuen Gesetz?
- Weshalb kippte der Heizkostenfehler die kompletten Abrechnungen?
- Warum wurde auch dem Verwaltungsbeirat die Entlastung verweigert?
- Die Urteilslogik
- Benötigen Sie Hilfe?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wann wird ein WEG-Beschluss als nichtig eingestuft?
- Wer haftet für Fehler in meiner WEG-Jahresabrechnung?
- Welche Frist muss ich zur Anfechtung meiner WEG-Abrechnung beachten?
- Was passiert, wenn ich eine fehlerhafte Jahresabrechnung nicht anfechte?
- Wie kann ich meine Heizkostenabrechnung auf Fehler prüfen?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 73 C 54/21 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Amtsgericht Charlottenburg
- Datum: 27.05.2022
- Aktenzeichen: 73 C 54/21
- Verfahren: Anfechtungsklage
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht, Heizkostenrecht
- Das Problem: Ein Wohnungseigentümer klagte gegen seine Eigentümergemeinschaft. Er wollte Beschlüsse der Versammlung für ungültig erklären lassen, da er Fehler in den Heizkostenabrechnungen sah.
- Die Rechtsfrage: Sind Beschlüsse einer Eigentümerversammlung ungültig, wenn die Heizkostenabrechnungen Fehler enthalten, die sich auf die Endbeträge auswirken?
- Die Antwort: Ja, das Gericht erklärte die Beschlüsse für ungültig. Es stellte fest, dass die Heizkostenabrechnungen Fehler enthielten. Ein Gemeinschaftsraum wurde fälschlicherweise einem Eigentümer zugerechnet, was zu falschen Endbeträgen führte.
- Die Bedeutung: Ein wesentlicher Fehler in der Heizkostenabrechnung kann eine gesamte Beschlussfassung über Jahresabrechnungen und die Beiratsentlastung ungültig machen. Eigentümer können solche fehlerhaften Beschlüsse erfolgreich anfechten.
Der Fall vor Gericht
Warum führte ein Hausflur auf der Heizkostenrechnung zur Klage?
Für einen Berliner Wohnungseigentümer las sich die Jahresabrechnung wie ein seltsames Rätsel. Er sollte für einen Raum heizen, der allen gehörte: einen gemeinschaftlichen Hausflur. In den Abrechnungen für die Jahre 2019 und 2020 tauchte diese Gemeinschaftsfläche fälschlicherweise als Teil seiner privaten Einheit auf. Das blähte seine Heizkosten künstlich auf.
Der Eigentümer hatte diesen Fehler schon einmal gerichtlich beanstandet und Recht bekommen. Trotzdem fand sich der exakt gleiche Fehler in der neu vorgelegten Abrechnung wieder. Die Eigentümerversammlung segnete die fehlerhaften Abrechnungen dennoch per Mehrheitsbeschluss ab und entlastete auch den Verwaltungsbeirat. Der Eigentümer sah nur einen Weg. Er zog erneut vor Gericht, um die Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen.
Wie verteidigte sich die Eigentümergemeinschaft?
Die beklagte Eigentümergemeinschaft wählte eine pragmatische Verteidigungslinie. Sie argumentierte, die Versammlung habe gar nicht über das kleinteilige Rechenwerk der Abrechnung entschieden. Beschlossen worden seien nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz nur die Endergebnisse – die Salden, die jeder Eigentümer zu zahlen oder zurückzubekommen hat. Ein einzelner Fehler in einer Unterposition, wie der bei den Heizkosten, mache nicht den gesamten Beschluss ungültig. Der betroffene Eigentümer könne seinen Schaden ja durch einen separaten Erstattungsanspruch geltend machen. Im Klartext: Der Beschluss solle gültig bleiben, der Einzelne möge sich sein zu viel gezahltes Geld eben auf einem anderen Weg zurückholen. Damit sei die Sache erledigt.
Welchen entscheidenden Punkt fand das Gericht im neuen Gesetz?
Das Amtsgericht Charlottenburg widersprach der Argumentation der Gemeinschaft fundamental. Es stellte klar, dass seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG) im Dezember 2020 tatsächlich nur noch über die Abrechnungsspitzen – also die Nachzahlungen oder Guthaben – abgestimmt wird. Das komplette Zahlenwerk dahinter ist nicht mehr Gegenstand des Beschlusses. Genau dieser Punkt wurde der Gemeinschaft aber zum Verhängnis. Früher hätte man vielleicht einen Beschluss in Teilen für ungültig erklären können. Nach neuem Recht ist das nicht mehr möglich. Der Beschluss über den Saldo ist ein einheitlicher Akt. Stimmt der Saldo nicht, ist der gesamte Beschluss fehlerhaft. Der Richter brauchte also nur einen einzigen Fehler zu finden, der das Endergebnis zwangsläufig beeinflusst. Den genauen Betrag des Fehlers musste er dafür nicht einmal ausrechnen. Die Feststellung, DASS ein Fehler mit finanziellen Folgen vorliegt, genügte.
Weshalb kippte der Heizkostenfehler die kompletten Abrechnungen?
Der Rechenfehler beim Hausflur war genau der eine, entscheidende Mangel, den das Gericht brauchte. Die Heizkostenverordnung schreibt zwingend vor, dass Kosten nach der tatsächlichen Nutzfläche zu verteilen sind. Ein Gemeinschaftsflur darf nicht einem einzelnen Eigentümer zugerechnet werden. Diese Regel ist nicht verhandelbar. Da dieser Fehler die Heizkosten des Klägers nachweislich erhöhte, war auch sein Saldo in den Jahresabrechnungen für 2019 und 2020 falsch. Der Verweis der Gemeinschaft auf einen späteren Erstattungsanspruch war für das Gericht irrelevant. Eine Abrechnung muss von vornherein korrekt sein. Ein fehlerhafter Beschluss wird nicht dadurch geheilt, dass man dem Geschädigten eine spätere Korrektur anbietet. Die Konsequenz war unumgänglich: Die Beschlüsse zur Genehmigung der Abrechnungen für beide Jahre wurden für ungültig erklärt.
Warum wurde auch dem Verwaltungsbeirat die Entlastung verweigert?
Mit den Abrechnungen fiel auch der Beschluss zur Entlastung des Verwaltungsbeirats für das Jahr 2020. Die Logik des Gerichts war hier bestechend einfach. Die Entlastung ist ein Akt des Vertrauens und eine Bestätigung, dass die Amtsführung im Wesentlichen ordnungsgemäß war. Eine der Kernaufgaben des Beirats ist die Prüfung der Jahresabrechnung. Liegt eine fehlerhafte und damit nicht ordnungsgemäße Abrechnung vor, kann dem Gremium, das diese hätte prüfen sollen, keine Entlastung erteilt werden. Die fehlerhafte Abrechnung zementierte den Vorwurf einer nicht ordnungsgemäßen Verwaltung. Damit widersprach die Entlastung den Grundsätzen einer sauberen Verwaltung und wurde vom Gericht ebenfalls für ungültig erklärt.
Die Urteilslogik
Gerichte erklären Beschlüsse über Jahresabrechnungen für ungültig, sobald ein einziger Fehler deren Ergebnis beeinflusst und somit die Grundlage des Vertrauens untergräbt.
- Einheitlicher Beschluss über den Saldo: Der Beschluss über die Jahresabrechnung bildet nach dem neuen Wohnungseigentumsgesetz eine untrennbare Einheit; ein einzelner Rechenfehler im Saldo macht den gesamten Beschluss ungültig.
- Fehlerhafte Kostenverteilung: Eine Abrechnung muss von vornherein korrekt sein, besonders wenn sie gesetzliche Vorgaben zur Kostenverteilung missachtet; Angebote zur späteren Erstattung heilen den ungültigen Beschluss nicht.
- Konsequenz für den Verwaltungsbeirat: Eine fehlerhafte Jahresabrechnung widerlegt die ordnungsgemäße Amtsführung des Verwaltungsbeirats und hindert dessen Entlastung.
Die Justiz unterstreicht damit die hohe Anforderung an die Korrektheit von Jahresabrechnungen und die Integrität der Beschlussfassung in Wohnungseigentümergemeinschaften.
Benötigen Sie Hilfe?
Sind auch Ihre WEG-Jahresabrechnungen wegen Heizkostenfehlern anfechtbar? Erhalten Sie eine unverbindliche Ersteinschätzung Ihrer Situation.
Experten Kommentar
Einmal falsch abgerechnet, und die alte Leier geht wieder los? Dieses Urteil zieht eine klare Linie, die vielen Eigentümern Mut machen dürfte. Es macht deutlich: Unter dem neuen WEG-Gesetz kann bereits ein einziger Rechenfehler, der das Guthaben oder die Nachzahlung beeinflusst, den gesamten Beschluss zur Jahresabrechnung zu Fall bringen. Die Zeiten, in denen sich die Gemeinschaft mit Verweis auf eine spätere Korrektur aus der Affäre ziehen konnte, sind vorbei. Das ist eine klare Ansage an Verwaltungen und Beiräte: Die Abrechnung muss von Anfang an stimmen, sonst wird nichts davon genehmigt.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wann wird ein WEG-Beschluss als nichtig eingestuft?
Seit der WEMoG-Reform 2020 wird ein Beschluss über die Jahresabrechnung vollständig ungültig erklärt, sobald ein einziger, finanziell relevanter Fehler im Saldo nachgewiesen wird. Eine Teilanfechtung ist seither nicht mehr möglich. Der Beschluss über das Endergebnis gilt als unteilbarer Akt, der bei einem Mangel komplett kippt.
Die neue Rechtslage nach der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes (WEMoG) im Dezember 2020 hat die Spielregeln entscheidend verändert. Früher konnten Gerichte fehlerhafte Beschlüsse oft in Teilen aufrechterhalten. Heute stimmen Eigentümergemeinschaften nur noch über das Endergebnis der Jahresabrechnung, den sogenannten Saldo, ab. Das detaillierte Zahlenwerk dahinter wird nicht mehr beschlossen. Sobald ein finanziell wirksamer Fehler den Saldo beeinflusst, wie etwa eine falsche Zurechnung von Gemeinschaftsflächen wie einem Hausflur, ist der gesamte Beschluss über die Abrechnung fehlerhaft. Es spielt dabei keine Rolle, wie klein der Fehlerbetrag ist oder ob der genaue Betrag beziffert werden kann – allein die Feststellung eines finanziell relevanten Mangels genügt.
Denken Sie an ein sorgfältig verpacktes Geschenk. Ein einziger Riss im Geschenkpapier mag vielleicht unscheinbar wirken. Nach der WEMoG-Reform ist es jedoch so, als ob dieser eine Riss dazu führt, dass das ganze Paket, also der gesamte Beschluss, als unbrauchbar gilt und zurück zum Absender geht.
Überprüfen Sie Ihre letzte WEG-Jahresabrechnung gezielt auf Positionen, die Ihnen als fehlerhaft oder ungerechtfertigt erscheinen, insbesondere hinsichtlich der Zurechnung von Kosten für Gemeinschaftsflächen. Markieren Sie diese Stellen genau.
Wer haftet für Fehler in meiner WEG-Jahresabrechnung?
Primär ist der WEG-Verwalter für die Erstellung einer korrekten Jahresabrechnung verantwortlich. Sein Job ist es, Zahlen und Fakten wasserdicht zu machen. Aber auch der Verwaltungsbeirat spielt eine Rolle: Er haftet indirekt mit, wenn er seine Prüfpflichten vernachlässigt und eine fehlerhafte Abrechnung freigibt. Konsequenz: Ihm kann die Entlastung verweigert werden.
Die Hauptlast trägt stets der WEG-Verwalter. Er muss Ihre Jahresabrechnung nicht nur korrekt erstellen, sondern auch die Einhaltung sämtlicher gesetzlicher Vorgaben, etwa der Heizkostenverordnung, sicherstellen. Schließlich ist die sorgfältige Buchführung seine absolute Kernaufgabe.
Eine wichtige Kontrollinstanz ist der Verwaltungsbeirat. Dieses Gremium hat die unbedingte Pflicht, die Jahresabrechnung vor der Eigentümerversammlung kritisch zu prüfen. Übersieht der Beirat dabei offensichtliche Fehler – wie eine falsche Zurechnung von Gemeinschaftsflächen – verletzt er seine Prüfpflicht. Juristen bezeichnen dies als eine nicht ordnungsgemäße Amtsführung.
Ein passender Vergleich ist der eines Finanzprüfers. Wenn ein Prüfer ein Jahresergebnis absegnet, das nachweislich gravierende Fehler enthält, erhält er dafür keine positive Beurteilung. Ähnlich ist es beim Beirat: Seine Entlastung ist ein Vertrauensbeweis, der bei fehlerhafter Prüfung entzogen wird.
Entdecken Sie Fehler in Ihrer Jahresabrechnung, handeln Sie umgehend. Fordern Sie schriftlich eine Stellungnahme des WEG-Verwalters zu den beanstandeten Punkten an. Dokumentieren Sie diesen Kommunikationsweg sorgfältig, denn diese Nachweise sind Gold wert, falls Sie rechtliche Schritte einleiten müssen.
Welche Frist muss ich zur Anfechtung meiner WEG-Abrechnung beachten?
Obwohl der Artikel keine konkrete Frist zur Anfechtung einer WEG-Abrechnung nennt, ist zügiges Handeln entscheidend. Juristen raten dringend, direkt nach dem Beschluss der Eigentümerversammlung aktiv zu werden. Der Fall im Artikel zeigt: Selbst bei bekannten Fehlern muss man erneut klagen. Die Gemeinschaft segnet fehlerhafte Abrechnungen sonst einfach ab. Zögern Sie nicht, Ihre Rechte geltend zu machen.
Die Anfechtung einer Jahresabrechnung richtet sich immer gegen den Beschluss der Eigentümerversammlung, der diese genehmigt hat. Genau dieser Beschluss ist der Dreh- und Angelpunkt für Ihre rechtlichen Schritte. Sobald die Eigentümergemeinschaft die Abrechnung abnickt, beginnt die Uhr zu ticken. Selbst wenn ein Fehler, wie im Beispiel des Hausflurs, bereits bekannt oder sogar schon gerichtlich bestätigt wurde, ist ein erneutes, schnelles Vorgehen unerlässlich.
Der Fall des Wohnungseigentümers verdeutlicht, dass die Eigentümergemeinschaft fehlerhafte Beschlüsse oft wiederholt absegnet. Das erfordert konsequentes Handeln von Ihrer Seite, um die Beschlüsse für ungültig erklären zu lassen. Gehen Sie nicht davon aus, dass sich Fehler von selbst korrigieren.
Ein passender Vergleich ist die Reklamationsfrist im Supermarkt. Wer einen Mangel entdeckt, muss ihn unverzüglich anzeigen, sonst verliert er seinen Anspruch. Genau so verhält es sich mit fehlerhaften WEG-Beschlüssen. Handeln Sie aktiv, bevor die Frist abläuft. Andernfalls werden selbst gravierende Fehler rechtskräftig und sind für Sie bindend.
Vermerken Sie sich daher den genauen Termin der Eigentümerversammlung, auf der über Ihre Jahresabrechnung beschlossen wurde. Dieser Stichtag ist der Ausgangspunkt für alle weiteren rechtlichen Schritte und Ihre wichtigste Orientierung für zeitgerechtheit.
Was passiert, wenn ich eine fehlerhafte Jahresabrechnung nicht anfechte?
Wenn Sie eine fehlerhafte Jahresabrechnung nicht fristgerecht anfechten, wird der Beschluss über deren Genehmigung rechtskräftig. Der darin enthaltene (falsche) Saldo wird damit bindend für Sie. Seit der WEMoG-Reform 2020 kann ein nachträglicher, separater Erstattungsanspruch den fehlerhaften Beschluss nicht heilen. Das bedeutet: Sie müssen die geforderten Beträge zahlen, auch wenn sie auf einem Fehler basieren.
Die Regel lautet: Die Eigentümerversammlung beschließt über die Jahresabrechnung. Wird sie genehmigt, entsteht ein rechtskräftiger Beschluss. Ignorieren Sie festgestellte Fehler, verfestigt sich dieser Beschluss. Nach dem reformierten Wohnungseigentumsgesetz (WEMoG) gibt es keine „Teilanfechtung“ mehr; ein Fehler im Saldo bedeutet die Ungültigkeit des gesamten Beschlusses.
Ein separater Erstattungsanspruch ist kein Heilmittel. Darauf können Sie sich keinesfalls verlassen. Gerichte haben klar geurteilt: Eine Abrechnung muss von Anfang an korrekt sein. Die Idee, einen Fehler einfach später auszugleichen, wird nicht akzeptiert. Ein Richter sieht das Angebot einer späteren Korrektur nicht als Heilung eines fehlerhaften Beschlusses an.
Denken Sie an eine falsch ausgestellte Restaurantrechnung. Würden Sie den Gesamtbetrag einfach zahlen, obwohl ein Hauptgericht doppelt berechnet wurde, nur um dann später mühsam Ihr Geld zurückzufordern? Wahrscheinlich nicht. Sie würden sofort widersprechen. Juristen nennen das die Notwendigkeit, den fehlerhaften „Beschluss“ (Ihre Rechnung) direkt anzufechten, statt auf eine nachträgliche, unsichere Korrektur zu hoffen.
Handeln Sie proaktiv: Legen Sie eine Kopie der fehlerhaften Jahresabrechnung und des zugehörigen Genehmigungsbeschlusses der Eigentümerversammlung in einem separaten Ordner ab. So haben Sie alle Beweismittel für eine mögliche Anfechtung griffbereit. Dokumentieren Sie zudem jeglichen Schriftverkehr mit der Verwaltung sorgfältig.
Wie kann ich meine Heizkostenabrechnung auf Fehler prüfen?
Prüfen Sie Ihre Heizkostenabrechnung primär darauf, ob Gemeinschaftsflächen wie Hausflure Ihnen anteilig als private Nutzfläche zugerechnet werden. Die Heizkostenverordnung schreibt eine Verteilung nach tatsächlicher, individueller Nutzfläche vor. Solche Fehler können die gesamte Abrechnung ungültig machen, da ein einziger finanziell relevanter Mangel den Saldo beeinflusst.
Ein häufiger Fehler liegt in der falschen Zurechnung von Flächen. Überprüfen Sie akribisch, ob alle in Ihrer Abrechnung aufgeführten beheizten Flächen tatsächlich zu Ihrer privaten Einheit gehören. Gemeinschaftsflächen, wie etwa ein Hausflur, dürfen keinesfalls einem einzelnen Eigentümer zugerechnet werden. Dies ist eine klare Verletzung der zwingenden Vorgaben der Heizkostenverordnung, welche eine strikte Kostenverteilung nach der tatsächlichen Nutzfläche fordert.
Der Grund: Seit der WEMoG-Reform 2020 wird ein Beschluss über die Jahresabrechnung als Ganzes betrachtet. Das bedeutet, selbst ein scheinbar kleiner, aber finanziell wirksamer Fehler, der Ihren individuellen Heizkostensaldo beeinflusst, reicht aus, um den gesamten Genehmigungsbeschluss der Eigentümerversammlung anzufechten. Die Abrechnung muss von vornherein korrekt sein; eine nachträgliche Korrektur heilt den ursprünglichen Mangel nicht.
Ein passender Vergleich ist ein komplexes Rezept. Steht dort eine Zutat in falscher Menge, ist das gesamte Gericht fehlerhaft, nicht nur diese eine Komponente. Eine fehlerhafte Position bei den Heizkosten, beispielsweise ein Ihnen zugeschlagener Hausflur, macht die gesamte Kalkulation für Sie unzutreffend. Hier verlangt der Gesetzgeber nun unbedingte Präzision.
Nehmen Sie Ihre Baupläne oder den Grundbuchauszug Ihrer Wohnung zur Hand. Vergleichen Sie die dort vermerkte Fläche, gegebenenfalls abzüglich nicht beheizter Bereiche, sorgfältig mit der in Ihrer Heizkostenabrechnung angegebenen beheizten Fläche. Dokumentieren Sie jede Abweichung. So decken Sie mögliche Fehler schnell auf und können zielgerichtet handeln.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren. Wir klären Ihre individuelle Situation und die aktuelle Rechtslage.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Entlastung des Verwaltungsbeirats
Die Entlastung des Verwaltungsbeirats ist ein Akt des Vertrauens, mit dem die Wohnungseigentümergemeinschaft die Amtsführung ihrer Beiratsmitglieder im vergangenen Geschäftsjahr als ordnungsgemäß anerkennt. Durch diesen Beschluss erklären die Eigentümer, dass sie mit der Arbeit des Beirats zufrieden waren und keine Ansprüche wegen pflichtwidriger Amtsführung gegen ihn geltend machen werden. Es dient der Rechtssicherheit für die Beiratsmitglieder, die sich nach der Entlastung nicht mehr wegen alter Vorwürfe verantworten müssen.
Beispiel: Im vorliegenden Fall wurde die Entlastung des Verwaltungsbeirats für das Jahr 2020 verweigert, da er eine fehlerhafte Jahresabrechnung nicht ordnungsgemäß geprüft hatte.
Erstattungsanspruch
Ein Erstattungsanspruch ist die rechtliche Forderung einer Person, zu viel gezahltes Geld oder zu Unrecht erlangte Werte von einer anderen Person zurückzuerhalten. Dieses Prinzip stellt sicher, dass niemand ungerechtfertigt auf Kosten eines anderen bereichert wird, und dient dem Ausgleich unrechtmäßiger Vermögensverschiebungen. Das Gesetz will damit die Fairness im Zahlungsverkehr gewährleisten und zu Unrecht geleistete Zahlungen korrigieren.
Beispiel: Die Eigentümergemeinschaft argumentierte im Heizkostenstreit, der Kläger könne seinen Schaden durch einen separaten Erstattungsanspruch geltend machen, was das Gericht jedoch als irrelevant ansah.
Heizkostenverordnung (HeizKV)
Die Heizkostenverordnung (HeizKV) ist eine zwingende Rechtsvorschrift, die detailliert regelt, wie die Kosten für Heizung und Warmwasser in Gebäuden mit mehreren Parteien abzurechnen sind. Ihr vorrangiges Ziel ist es, den Energieverbrauch transparent und gerecht zu verteilen, indem sie eine verbrauchsabhängige Abrechnung vorschreibt und so zum energiesparenden Verhalten anregen soll. Das Gesetz verhindert willkürliche Kostenumlagen und schützt die Mieter oder Wohnungseigentümer vor unfairen Belastungen.
Beispiel: Die Heizkostenverordnung schreibt zwingend vor, dass Kosten nach tatsächlicher Nutzfläche verteilt werden müssen, weshalb die Zurechnung eines Hausflurs zum Kläger rechtswidrig war.
Saldo
Als Saldo bezeichnet man im Rechnungswesen die Differenz zwischen Einnahmen und Ausgaben oder Forderungen und Verbindlichkeiten, die am Ende einer Abrechnungsperiode steht und entweder ein Guthaben oder eine Nachzahlung ergibt. Dieser Endbetrag fasst alle finanziellen Bewegungen zusammen und ist der entscheidende Wert, über den in Wohnungseigentümergemeinschaften nach der WEMoG-Reform beschlossen wird. Das Gesetz legt fest, dass der Saldo das Kernstück der Abrechnung ist, da er die finanzielle Position jedes Einzelnen klarstellt.
Beispiel: Nachdem der Hausflur fälschlicherweise als private Einheit abgerechnet wurde, war auch der Saldo des Klägers in den Jahresabrechnungen für 2019 und 2020 falsch.
Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses
Die Ungültigkeitserklärung eines Beschlusses ist das gerichtliche Verfahren, mit dem ein fehlerhafter Beschluss der Eigentümerversammlung rückwirkend für unwirksam erklärt wird. Dieses rechtliche Instrument schützt einzelne Wohnungseigentümer vor willkürlichen oder rechtswidrigen Entscheidungen der Gemeinschaft und gewährleistet die Einhaltung gesetzlicher Vorgaben. Juristen bezeichnen dies als Anfechtung eines Beschlusses, die dazu dient, die Ordnungsmäßigkeit der Verwaltung zu sichern und Rechtsfrieden herzustellen.
Beispiel: Der Wohnungseigentümer zog vor Gericht, um die Beschlüsse zur Genehmigung der Jahresabrechnungen für ungültig erklären zu lassen, weil sie einen wiederholten Fehler enthielten.
WEMoG-Reform 2020
Die WEMoG-Reform 2020 ist die umfassende Neufassung des Wohnungseigentumsgesetzes, die im Dezember 2020 in Kraft trat und wesentliche Änderungen für die Verwaltung und die Rechte von Wohnungseigentümern mit sich brachte. Ziel dieser Reform war es, das Wohnungseigentumsrecht zu modernisieren, die Beschlussfassung der Eigentümergemeinschaften zu vereinfachen und die Verfahrensweise bei Anfechtungen von Beschlüssen neu zu regeln. Das Gesetz sollte die Rechtsanwendung praxisnäher gestalten und die Position der Eigentümer stärken, aber auch für mehr Klarheit bei fehlerhaften Beschlüssen sorgen.
Beispiel: Seit der WEMoG-Reform 2020 wird ein Beschluss über den Saldo einer Jahresabrechnung als ein einheitlicher Akt betrachtet und kann bei einem Fehler nicht mehr nur in Teilen für ungültig erklärt werden.
Wichtige Rechtsgrundlagen
Beschluss über die Jahresabrechnung nach dem WEMoG (§ 28 Abs. 2 S. 1 WEG)
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes ist der Beschluss über die Jahresabrechnung, insbesondere über den abschließenden Saldo, ein unteilbarer Akt, der nur als Ganzes gültig oder ungültig sein kann.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Da der Beschluss über die Jahresabrechnung nun als Einheit gilt, führte der festgestellte Fehler in den Heizkosten zwingend dazu, dass der gesamte Beschluss über den Saldo für ungültig erklärt werden musste, selbst wenn nur eine Unterposition betroffen war.
Zwingende Verteilung der Heizkosten (§ 7 Heizkostenverordnung)
Die Heizkostenverordnung schreibt verbindlich vor, wie Heizkosten zu verteilen sind, und erlaubt keine Abrechnung von Gemeinschaftsflächen auf einzelne Eigentümer.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die fälschliche Zurechnung des Hausflurs zu den Heizkosten des Klägers war ein klarer Verstoß gegen diese zwingende Vorschrift, der die gesamte Heizkostenabrechnung und damit den Saldo unrichtig machte.
Grundsätze der ordnungsgemäßen Verwaltung (§ 19 Abs. 2 Nr. 2 WEG)
Die Wohnungseigentümergemeinschaft ist verpflichtet, das Gemeinschaftseigentum ordnungsgemäß zu verwalten, wozu auch die Erstellung korrekter Jahresabrechnungen gehört.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Die fehlerhaften Jahresabrechnungen entsprachen nicht den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung, weshalb die Beschlüsse, die diese Abrechnungen genehmigten, angefochten und für ungültig erklärt werden konnten.
Entlastung des Verwaltungsbeirats (Allgemeiner Rechtsgrundsatz in Verbindung mit § 29 WEG)
Die Entlastung des Verwaltungsbeirats ist eine Vertrauensbekundung, die nur bei ordnungsgemäßer Amtsführung und Prüfung der Abrechnungen erteilt werden darf.
→ Bedeutung im vorliegenden Fall: Da der Verwaltungsbeirat die fehlerhaften Abrechnungen hätte prüfen und beanstanden müssen, wurde seine Entlastung ebenfalls für ungültig erklärt, weil er seinen Pflichten zur Kontrolle der ordnungsgemäßen Verwaltung nicht nachgekommen war.
Das vorliegende Urteil
AG Charlottenburg – Az.: 73 C 54/21 – Urteil vom 27.05.2022
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