Übersicht
- Das Wichtigste in Kürze
- Der Fall vor Gericht
- LG Berlin: Mitmieter bleibt Vertragspartner trotz jahrelanger Ignoranz durch Vermieter – Feststellung des Mietverhältnisses
- Ausgangslage: Gemeinsamer Mietvertrag von Lebensgefährten seit 1984 in Berlin
- Jahrelange Praxis: Kommunikation und Mieterhöhungen nur an die Lebensgefährtin gerichtet
- Kernfrage des Rechtsstreits: Gilt der Mann noch als Mitmieter der Wohnung?
- Vorentscheidung Amtsgericht Schöneberg: Entlassung eines Mitmieters erfordert Zustimmung aller Parteien
- Der Weg durch die Instanzen: Vom Amtsgericht zum Landgericht
- Entscheidung des Landgerichts Berlin (Berufungsinstanz): Mann ist weiterhin Mieter
- Begründung des Gerichts: Keine stillschweigende Entlassung aus dem Mietvertrag ohne klare Vereinbarung
- Kosten und Vollstreckbarkeit des Urteils
- Die Schlüsselerkenntnisse
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Was bedeutet es rechtlich, Mitmieter zu sein?
- Kann ein Vermieter einen Mitmieter einfach ignorieren oder ausschließen?
- Welche Konsequenzen hat es, wenn ein Mitmieter in der Korrespondenz mit dem Vermieter nicht erwähnt wird?
- Wie kann ein Mitmieter aus einem gemeinsamen Mietvertrag ausscheiden?
- Welche Rechte habe ich, wenn der Vermieter den Mietvertrag ändern will?
- Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
- Wichtige Rechtsgrundlagen
- Hinweise und Tipps
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteil Az.: 63 S 156/24 | Schlüsselerkenntnis | FAQ | Glossar | Kontakt
Das Wichtigste in Kürze
- Gericht: Landgericht Berlin II – Zivilkammer 63
- Datum: 19.11.2024
- Aktenzeichen: 63 S 156/24
- Verfahrensart: Berufungsverfahren
- Rechtsbereiche: Mietrecht
Beteiligte Parteien:
- Kläger: Person, die gerichtlich feststellen lassen möchte, dass sie Mieter einer Wohnung ist, die sie 1984 zusammen mit ihrer Lebensgefährtin gemietet hat.
- Beklagte: Aktuelle Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung.
Worum ging es in dem Fall?
- Sachverhalt: Der Kläger und seine Lebensgefährtin mieteten 1984 gemeinsam eine Wohnung. In den folgenden Jahren wurden Mieterhöhungen nur an die Lebensgefährtin gerichtet und nur von ihr unterschrieben. Auch einen Antrag auf Fördermittel stellte sie allein. Die Wohnung gehört inzwischen der Beklagten. Der Kläger verlangte nun die gerichtliche Feststellung, dass er weiterhin Mieter ist.
- Kern des Rechtsstreits: Es musste geklärt werden, ob der Kläger immer noch als Mieter der Wohnung anzusehen ist, obwohl seine Lebensgefährtin über Jahre hinweg allein im Zusammenhang mit dem Mietvertrag (z.B. bei Mieterhöhungen) aufgetreten ist.
Was wurde entschieden?
- Entscheidung: Das Gericht stellte fest, dass der Kläger Mieter der Wohnung in der A###, 12163 Berlin ist. Das vorherige Urteil des Amtsgerichts Schöneberg (Az. 107 C 230/23) wurde entsprechend geändert.
- Folgen: Die Beklagte muss die Kosten des Rechtsstreits tragen. Das Urteil kann vorläufig vollstreckt werden. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch eine Sicherheitsleistung abwenden, es sei denn, der Kläger leistet ebenfalls Sicherheit. Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde auf 7.716,96 Euro festgesetzt.
Der Fall vor Gericht
LG Berlin: Mitmieter bleibt Vertragspartner trotz jahrelanger Ignoranz durch Vermieter – Feststellung des Mietverhältnisses
Das Landgericht Berlin II hat in einem Berufungsverfahren entschieden, dass ein Mann weiterhin offizieller Mieter einer Wohnung ist, obwohl er über Jahrzehnte hinweg von den Vermietern in der mietvertraglichen Korrespondenz ignoriert wurde.
Das Gericht stellte klar, dass eine Entlassung aus einem gemeinsamen Mietvertrag eine ausdrückliche Vereinbarung aller beteiligten Parteien erfordert und nicht stillschweigend durch das Verhalten einer Seite erfolgen kann. Dieses Urteil (Az.: 63 S 156/24) bestätigt die Rechte von Mitmietern und die hohen Hürden für eine einseitige oder stillschweigende Änderung von Mietverträgen.
Ausgangslage: Gemeinsamer Mietvertrag von Lebensgefährten seit 1984 in Berlin
Der Fall begann mit einem Mietvertrag, der am 29. August 1984 abgeschlossen wurde. Damals mieteten der Mann, der später die Feststellung seines Mieterstatus einklagte, und seine Lebensgefährtin gemeinsam eine Dreizimmerwohnung im 4. Obergeschoss eines Vorderhauses in der A### in 12163 Berlin. Der ursprüngliche Vermieter war Herr F###. Die aktuelle monatliche Miete für die Wohnung beträgt 643,08 Euro. Beide Partner waren somit von Anfang an gleichberechtigte Vertragspartner des Mietverhältnisses.
Jahrelange Praxis: Kommunikation und Mieterhöhungen nur an die Lebensgefährtin gerichtet
Obwohl der Mann von Beginn an Mitmieter war, entwickelte sich über die Jahre eine ungewöhnliche Praxis: Der damalige Vermieter begann bereits ab 1988, Mieterhöhungsverlangen ausschließlich an die Lebensgefährtin des Mannes zu richten. Der Mann selbst erhielt keine entsprechenden Schreiben oder Aufforderungen zur Zustimmung.
Beispiele: Mieterhöhungen und Anträge nur durch die Partnerin
Diese einseitige Kommunikation setzte sich über einen langen Zeitraum fort:
- Zwischen 1988 und 2015 unterzeichnete die Lebensgefährtin allein insgesamt acht Zustimmungserklärungen zu Mieterhöhungen. Der Mann wurde hierbei nicht beteiligt.
- Am 8. Oktober 1990 stellte die Lebensgefährtin ebenfalls allein einen Mieterantrag für die Förderung von Wohnungs-Modernisierungsmaßnahmen bei der Wohnungsbau-Kreditanstalt Berlin. Auch hier trat der Mann nicht als Antragsteller oder Mitantragsteller in Erscheinung.
- In einem Zustimmungsverfahren zu einer Mieterhöhung im Jahr 1996 (Aktenzeichen des Amtsgerichts Schöneberg: 2 C 709/96), bei dem die Lebensgefährtin als Beklagte auftrat, erwähnte sie nicht, dass der Mann ebenfalls Mitmieter der Wohnung sei.
- Auch in einer Korrespondenz mit der Vermieterseite bezüglich einer Mieterhöhung im Jahr 2011 wurde der Mann als Mitmieter von seiner Lebensgefährtin nicht erwähnt.
- Einem weiteren Mieterhöhungsverlangen vom 23. März 2018, das wiederum nur an die Lebensgefährtin gerichtet war, stimmte diese zunächst nicht zu. Später, am 7./11. August 2018, wurde jedoch eine Vereinbarung zur Mieterhöhung ausschließlich zwischen der damaligen Vermieterin und der Lebensgefährtin geschlossen.
Diese durchgehende Praxis über fast drei Jahrzehnte erweckte den Anschein, als sei nur noch die Lebensgefährtin die alleinige Mieterin der Wohnung. Die aktuelle Eigentümerin und Vermieterin der Wohnung übernahm diese Situation offenbar.
Kernfrage des Rechtsstreits: Gilt der Mann noch als Mitmieter der Wohnung?
Aus dieser jahrelangen Praxis entstand der zentrale Streitpunkt: Ist der Mann, der ursprünglich den Mietvertrag mitunterzeichnet hatte, immer noch rechtlich als Mieter anzusehen, obwohl er über Jahrzehnte hinweg von den Vermietern ignoriert und seine Lebensgefährtin als alleinige Ansprechpartnerin behandelt wurde? Der Mann selbst bestand darauf, weiterhin Mitmieter zu sein und beantragte vor Gericht die Feststellung seines Mieterstatus. Die Vermieterin vertrat offenbar die Gegenposition, möglicherweise argumentierend, der Mann sei stillschweigend oder durch Konkludentes Handeln aus dem Vertrag ausgeschieden.
Vorentscheidung Amtsgericht Schöneberg: Entlassung eines Mitmieters erfordert Zustimmung aller Parteien
Ein wichtiger Aspekt in diesem Zusammenhang war ein vorangegangener Rechtsstreit vor dem Amtsgericht Schöneberg (Az.: 16 C 278/19). In diesem früheren Verfahren hatte die Vermieterin (oder ihre Rechtsvorgängerin) die Lebensgefährtin auf Zustimmung zu einer Mieterhöhung vom 29. Juli 2019 verklagt.
Interessanterweise berief sich die Lebensgefährtin in jenem Verfahren mit Schriftsatz vom 11. März 2020 darauf, nicht alleinige Mieterin zu sein. Sie argumentierte, das Mieterhöhungsverlangen hätte auch an den Mann (den Kläger im jetzigen Verfahren) gerichtet werden müssen, da dieser ebenfalls Mieter sei.
Das Amtsgericht Schöneberg wies die Klage der Vermieterin in diesem früheren Verfahren ab. Die Begründung des Gerichts war entscheidend: Für eine Entlassung des Mannes aus dem gemeinsamen Mietvertrag fehle es an einer Einigung aller drei beteiligten Parteien – also des Vermieters, des ausscheidenden Mieters (hier des Mannes) und des verbleibenden Mieters (hier der Lebensgefährtin). Das Gericht stellte fest, dass nicht dargelegt worden sei, wann und wie der Mann angeblich um seine Entlassung aus dem Mietverhältnis gebeten haben und ausgeschieden sein soll. Eine stillschweigende Vertragsänderung wurde somit vom Amtsgericht in diesem früheren Fall klar verneint. Die Mitmieterstellung des Mannes wurde dadurch indirekt bestätigt.
Der Weg durch die Instanzen: Vom Amtsgericht zum Landgericht
Trotz dieser klaren Aussage im Vorverfahren kam es offenbar erneut zum Streit über den Mieterstatus des Mannes. Er sah sich gezwungen, seinen Status gerichtlich feststellen zu lassen. Er reichte Klage beim Amtsgericht Schöneberg ein (Az.: 107 C 230/23). Dieses Gericht wies seine Klage jedoch mit Urteil vom 06.06.2024 ab (die genauen Gründe für diese Entscheidung gehen aus dem vorliegenden Text nicht hervor, aber das Ergebnis ist klar).
Gegen diese Entscheidung legte der Mann Berufung beim Landgericht Berlin II ein, um doch noch die Feststellung seines Fortbestands als Mieter zu erreichen.
Entscheidung des Landgerichts Berlin (Berufungsinstanz): Mann ist weiterhin Mieter
Das Landgericht Berlin II gab der Berufung des Mannes statt und änderte das Urteil des Amtsgerichts Schöneberg ab. Das Landgericht stellte verbindlich fest, dass der Mann Mieter der Wohnung in der A### in Berlin ist.
Die zentrale Entscheidung lautet: Der Mann ist trotz der jahrelangen Praxis, ihn in der Korrespondenz zu übergehen, unverändert Partei des ursprünglichen Mietvertrages geblieben.
Begründung des Gerichts: Keine stillschweigende Entlassung aus dem Mietvertrag ohne klare Vereinbarung
Obwohl die detaillierten Gründe des Landgerichts im vorliegenden Auszug nicht vollständig wiedergegeben sind, stützt sich die Entscheidung maßgeblich auf die Rechtsgrundsätze, die bereits im Urteil des Amtsgerichts Schöneberg im Vorverfahren (16 C 278/19) zum Ausdruck kamen.
Der Kernpunkt ist: Ein gemeinsam geschlossener Mietvertrag kann hinsichtlich eines Vertragspartners nicht einfach durch jahrelanges Ignorieren oder einseitiges Handeln einer Partei geändert werden. Die Entlassung eines Mitmieters aus einem bestehenden Mietverhältnis stellt eine Vertragsänderung dar. Eine solche Änderung erfordert grundsätzlich eine Einigung aller Vertragsparteien. Das bedeutet:
- Der Vermieter muss zustimmen.
- Der ausscheidende Mieter (hier der Mann) muss zustimmen bzw. die Entlassung beantragen.
- Der verbleibende Mieter (hier die Lebensgefährtin) muss ebenfalls zustimmen, da sich für sie die vertragliche Situation (z.B. Haftung für die Miete) ändert.
Eine solche dreiseitige Vereinbarung lag hier nicht vor. Es gab keinen Nachweis dafür, dass der Mann jemals seine Entlassung aus dem Vertrag gewünscht oder beantragt hätte. Das bloße Unterlassen von Kommunikation seitens des Vermieters oder das alleinige Handeln der Lebensgefährtin bei Mieterhöhungen oder Anträgen reicht nicht aus, um eine stillschweigende (konkludente) Vertragsänderung anzunehmen, die den Mann aus seiner Mieterposition entlässt.
Das Gericht bestätigte somit den Grundsatz, dass für eine derart weitreichende Änderung wie die Entlassung eines Vertragspartners aus einem Dauerschuldverhältnis wie dem Mietvertrag klare und übereinstimmende Willenserklärungen aller Beteiligten erforderlich sind. Die passive Rolle, in die der Mann über Jahre gedrängt wurde, führt nicht automatisch zum Verlust seiner Rechte als Mieter.
Kosten und Vollstreckbarkeit des Urteils
Als Konsequenz des Urteils muss die unterlegene Vermieterin die gesamten Kosten des Rechtsstreits tragen, sowohl für die erste Instanz als auch für das Berufungsverfahren.
Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Das bedeutet, der Mann könnte seine Rechte aus dem Urteil (z.B. die Kostenerstattung) grundsätzlich sofort durchsetzen. Die Vermieterin hat jedoch die Möglichkeit, diese Zwangsvollstreckung abzuwenden, indem sie eine Sicherheitsleistung hinterlegt. Diese Sicherheitsleistung beträgt 110% des jeweils zu vollstreckenden Betrags. Umgekehrt muss auch der Mann Sicherheit in gleicher Höhe leisten, bevor er vollstreckt.
Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde auf 7.716,96 Euro festgesetzt. Dieser Wert basiert in der Regel auf dem Jahresbetrag der Nettokaltmiete und dient als Grundlage für die Berechnung der Gerichts- und Anwaltsgebühren.
Die Schlüsselerkenntnisse
Das Urteil verdeutlicht, dass ein Mieter nicht automatisch aus einem Mietverhältnis ausscheidet, nur weil er über längere Zeit nicht in der Kommunikation mit dem Vermieter in Erscheinung tritt. Die Quintessenz liegt darin, dass für die Beendigung eines Mietverhältnisses eine eindeutige Willensbekundung aller Beteiligten erforderlich ist und bloße Passivität nicht als konkludente Aufgabe des Mietstatus gewertet werden kann. Bedeutsam ist die Stärkung der Rechtsposition von Mitmietern, die formal auf dem Mietvertrag stehen, aber faktisch im Mietalltag wenig präsent sind: Ihr Status als Mieter bleibt grundsätzlich bestehen, sofern keine klare Einigung über ihr Ausscheiden getroffen wurde.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Was bedeutet es rechtlich, Mitmieter zu sein?
Wenn Sie gemeinsam mit anderen Personen einen Mietvertrag unterschrieben haben, sind Sie rechtlich gesehen Mitmieter. Das bedeutet, dass alle Unterzeichner des Mietvertrags gleichberechtigte Vertragspartner des Vermieters sind. Sie haben also die gleichen Rechte, aber auch die gleichen Pflichten aus dem Mietvertrag.
Gemeinsame Haftung für die Miete (Gesamtschuldnerische Haftung)
Ein zentraler Punkt ist die sogenannte gesamtschuldnerische Haftung. Das klingt kompliziert, bedeutet aber Folgendes:
- Alle Mitmieter haften gemeinsam für die gesamten Verpflichtungen aus dem Mietvertrag, insbesondere für die Zahlung der Miete und der Nebenkosten.
- Der Vermieter kann sich aussuchen, von welchem Mitmieter er die volle Miete fordert. Er muss sich nicht anteilig an jeden einzelnen wenden.
- Beispiel: Wenn Sie zu zweit eine Wohnung mieten und Ihr Mitmieter seinen Anteil der Miete nicht zahlt, kann der Vermieter von Ihnen die gesamte Miete verlangen – auch den Anteil Ihres Mitmieters. Sie müssen dann intern versuchen, das Geld von Ihrem Mitmieter zurückzubekommen.
- Diese gemeinsame Haftung gilt auch für andere Pflichten, wie z.B. die Beseitigung von Schäden in der Wohnung oder die Durchführung vereinbarter Schönheitsreparaturen.
Gleiches Recht zur Nutzung
Als Mitmieter haben Sie grundsätzlich das gleiche Recht, die gesamte gemietete Wohnung zu nutzen, wie alle anderen Mitmieter auch. Interne Absprachen, wer welches Zimmer nutzt, ändern nichts an diesem grundsätzlichen Recht gegenüber dem Vermieter.
Gemeinsame Entscheidungen und Erklärungen
Da alle Mitmieter gemeinsam Vertragspartner sind, müssen wichtige rechtliche Erklärungen in der Regel gemeinsam erfolgen:
- Kündigung: Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist nur wirksam, wenn sie von allen Mitmietern gemeinsam ausgesprochen wird (alle müssen unterschreiben). Ein einzelner Mitmieter kann den Vertrag nicht allein kündigen. Ebenso muss der Vermieter die Kündigung an alle Mitmieter richten.
- Andere Erklärungen: Auch andere wichtige Erklärungen, wie die Zustimmung zu einer Mieterhöhung oder Änderungen des Mietvertrags, erfordern in der Regel die Zustimmung aller Mitmieter.
Abgrenzung zu Haupt- und Untermieter
Als Mitmieter sind Sie direkter Vertragspartner des Vermieters. Dies unterscheidet Sie von einem Untermieter, der nur einen Vertrag mit dem Hauptmieter hat und keine direkte vertragliche Beziehung zum Vermieter eingeht. Der Hauptmieter ist alleiniger Vertragspartner des Vermieters und vermietet dann einen Teil der Wohnung an den Untermieter weiter. Als Mitmieter haben Sie gegenüber dem Vermieter stärkere Rechte (aber eben auch die gesamtschuldnerische Haftung) als ein Untermieter.
Kann ein Vermieter einen Mitmieter einfach ignorieren oder ausschließen?
Nein, ein Vermieter kann einen Mitmieter, der Vertragspartner im Mietvertrag ist, grundsätzlich nicht einfach ignorieren oder einseitig aus dem Mietvertrag ausschließen.
Gleiche Rechte und Pflichten für alle Mitmieter
Wenn mehrere Personen gemeinsam einen Mietvertrag unterschrieben haben, sind sie in der Regel alle gleichberechtigte Mieter (sogenannte Mitmieter). Das bedeutet:
- Alle Mitmieter haben die gleichen Rechte: Jeder Mitmieter hat das Recht, die Wohnung zu nutzen, und muss vom Vermieter grundsätzlich gleichbehandelt werden. Das betrifft zum Beispiel Informationen, Kündigungen oder Mieterhöhungen – diese müssen in der Regel an alle Mitmieter gerichtet werden, um wirksam zu sein.
- Alle Mitmieter haben die gleichen Pflichten: Jeder Mitmieter ist gegenüber dem Vermieter verantwortlich, zum Beispiel für die pünktliche Zahlung der gesamten Miete (Gesamtschuldner) und die Einhaltung der Hausordnung. Der Vermieter kann sich aussuchen, von welchem Mitmieter er die gesamte Miete fordert.
Keine einseitige Änderung des Mietvertrags möglich
Der Mietvertrag ist eine Vereinbarung zwischen dem Vermieter und allen im Vertrag genannten Mietern. Eine einzelne Partei – sei es der Vermieter oder einer der Mieter – kann diesen Vertrag nicht einseitig ändern.
- Ignorieren: Der Vermieter muss sich an alle seine Vertragspartner halten. Er kann einen Mitmieter nicht einfach übergehen, wenn es um vertragliche Angelegenheiten geht. Rechtlich relevante Erklärungen (wie eine Kündigung der Wohnung durch den Vermieter) müssen sich an alle Mitmieter richten.
- Ausschließen: Einen Mitmieter aus dem bestehenden Mietvertrag zu entfernen, ist eine Änderung des Vertrags. Eine solche Änderung ist nur wirksam, wenn alle Beteiligten zustimmen: der Vermieter, der ausscheidende Mitmieter und alle verbleibenden Mitmieter. Ohne diese Zustimmung aller Parteien bleibt der ursprüngliche Vertrag mit allen Mitmietern bestehen.
Für Sie als Mitmieter bedeutet das: Solange keine ausdrückliche Vereinbarung aller Vertragsparteien (aller Mieter und des Vermieters) über das Ausscheiden eines Mitmieters getroffen wurde, bleiben Sie und alle anderen Unterzeichner des Mietvertrags weiterhin Mieter mit allen dazugehörigen Rechten und Pflichten.
Welche Konsequenzen hat es, wenn ein Mitmieter in der Korrespondenz mit dem Vermieter nicht erwähnt wird?
Wenn Sie gemeinsam mit anderen Personen eine Wohnung gemietet haben, sind alle im Mietvertrag genannten Personen gleichberechtigte Mieter. Die bloße Nichterwähnung eines Mitmieters in Schreiben des Vermieters ändert grundsätzlich nichts an dessen Stellung als Mieter.
Der Mietvertrag zählt
Entscheidend dafür, wer Mieter ist, ist der ursprüngliche Mietvertrag. Wenn dort mehrere Personen als Mieter aufgeführt sind, bleiben sie auch dann Vertragspartner des Vermieters, wenn die Korrespondenz nur an eine Person gerichtet wird. Der nicht erwähnte Mitmieter verliert dadurch nicht automatisch seine Rechte oder Pflichten aus dem Mietverhältnis.
Rechte und Pflichten bleiben für alle bestehen
Für Sie bedeutet das: Auch wenn Ihr Name in einem Brief des Vermieters fehlt, bleiben Sie Mieter mit allen dazugehörigen Rechten (wie dem Recht, die Wohnung zu nutzen) und Pflichten (wie der grundsätzlichen Pflicht zur Mietzahlung). Alle Mieter haften in der Regel gemeinsam für die Erfüllung der Pflichten aus dem Mietvertrag, insbesondere für die vollständige Mietzahlung. Der Vermieter kann die Miete von jedem einzelnen Mieter verlangen, unabhängig davon, wen er anschreibt.
Bedeutung für Erklärungen des Vermieters
Wichtig zu wissen ist auch: Bestimmte rechtlich bedeutsame Erklärungen des Vermieters, wie zum Beispiel eine Kündigung des Mietvertrags oder eine Mieterhöhung, müssen sich an alle Mieter richten und allen Mietern zugehen, um wirksam zu sein.
- Beispiel: Schickt der Vermieter eine Kündigung nur an einen von zwei Mietern, ist diese Kündigung in der Regel unwirksam. Sie beendet das Mietverhältnis für keinen der Mieter.
Die einseitige Kommunikation des Vermieters nur mit einem Mieter ist also oft unzureichend, um rechtliche Wirkungen gegenüber allen Mietern zu entfalten. Der Mietvertrag besteht mit allen ursprünglich genannten Mietern unverändert fort.
Wie kann ein Mitmieter aus einem gemeinsamen Mietvertrag ausscheiden?
Haben mehrere Personen gemeinsam einen Mietvertrag unterschrieben, sind sie auch gemeinsam Vertragspartner des Vermieters. Ein einzelner Mitmieter kann daher nicht einfach einseitig aus dem Vertrag „aussteigen“ oder seine Anteile kündigen. Der Mietvertrag besteht zwischen dem Vermieter auf der einen Seite und allen Mietern gemeinsam auf der anderen Seite.
Die Vereinbarung aller Beteiligten ist entscheidend
Der gängigste und rechtssicherste Weg für das Ausscheiden eines Mitmieters ist eine Vereinbarung zwischen allen beteiligten Parteien. Das bedeutet:
- Der ausscheidende Mieter,
- alle verbleibenden Mieter und
- der Vermieter
müssen zustimmen, dass der eine Mieter aus dem Mietvertrag entlassen wird. Diese Einigung sollte unbedingt schriftlich festgehalten werden. In dieser Vereinbarung wird geregelt, dass der Vertrag mit den verbleibenden Mietern fortgesetzt wird und der ausscheidende Mieter aus allen Rechten und Pflichten entlassen ist.
Wichtig zu verstehen: Es gibt keinen rechtlichen Anspruch darauf, dass die anderen Mieter oder der Vermieter dieser Vertragsänderung zustimmen müssen. Stimmt auch nur eine Partei nicht zu, bleibt der ausscheidende Mieter weiterhin Vertragspartner mit allen Konsequenzen, insbesondere der Pflicht zur Mietzahlung (alle Mieter haften oft gemeinsam für die gesamte Miete).
Was passiert, wenn keine Einigung zustande kommt?
Wenn sich die Parteien nicht auf ein Ausscheiden einigen können, bleibt der ursprüngliche Mietvertrag mit allen Mietern bestehen. Der Mieter, der ausziehen möchte, bleibt rechtlich weiterhin Mieter. Die einzige Möglichkeit, das Mietverhältnis dann zu beenden, ist die gemeinsame Kündigung des gesamten Mietvertrages durch alle Mieter unter Einhaltung der vertraglichen oder gesetzlichen Kündigungsfristen. Dies führt jedoch zur Beendigung des Mietverhältnisses für alle Beteiligten.
Alternative Überlegungen (abhängig von Zustimmung)
Manchmal werden andere Wege in Betracht gezogen, die aber oft Nachteile haben oder ebenfalls von Zustimmungen abhängen:
- Untervermietung: Der ausziehende Mieter könnte versuchen, seinen Anteil (z.B. sein Zimmer) unterzuvermieten. Hierfür benötigt er jedoch die Erlaubnis des Vermieters und in der Regel auch das Einverständnis der verbleibenden Mitmieter. Ganz wichtig: Auch bei einer Untervermietung bleibt der ausziehende Mieter weiterhin Hauptmieter gegenüber dem Vermieter und haftet für die Miete und eventuelle Schäden des Untermieters. Es ist also keine vollständige Entlassung aus dem Vertrag.
- Nachmietersuche: Die Mieter können gemeinsam dem Vermieter einen passenden Nachmieter vorschlagen, der bereit ist, anstelle des ausscheidenden Mieters in den Vertrag einzutreten. Ob der Vermieter diesen Nachmieter akzeptieren muss, hängt von den Regelungen im Mietvertrag oder besonderen Umständen ab. Einen allgemeinen gesetzlichen Anspruch darauf gibt es meist nicht. Auch hier ist eine neue vertragliche Vereinbarung mit allen Parteien (Vermieter, verbleibende Mieter, neuer Mieter) notwendig.
Zusammenfassend lässt sich sagen: Das Ausscheiden eines einzelnen Mieters aus einem gemeinsamen Mietvertrag erfordert grundsätzlich die Zustimmung aller Vertragspartner – also aller Mieter und des Vermieters – in Form einer Vertragsänderung. Ein einseitiger Ausstieg ist rechtlich nicht vorgesehen.
Welche Rechte habe ich, wenn der Vermieter den Mietvertrag ändern will?
Ein bestehender Mietvertrag ist eine verbindliche Vereinbarung zwischen Ihnen (und allen Mitmietern) und Ihrem Vermieter. Grundsätzlich gilt: Verträge sind einzuhalten, so wie sie geschlossen wurden.
Grundsatz: Vertrag bleibt Vertrag
Ihr Vermieter kann den bestehenden Mietvertrag nicht einfach einseitig ändern. Für jede Änderung der ursprünglichen Vereinbarung – sei es die Miethöhe (abgesehen von gesetzlich geregelten Mieterhöhungen), die Hausordnung, Regelungen zur Tierhaltung oder andere Vertragsinhalte – ist grundsätzlich Ihre Zustimmung erforderlich.
Stellen Sie sich den Mietvertrag wie jeden anderen Vertrag vor: Wenn Sie ein Auto kaufen, kann der Verkäufer nach Vertragsabschluss auch nicht einfach den Preis erhöhen oder die vereinbarte Ausstattung ändern. Ähnlich ist es beim Mietvertrag.
Besonderheit bei Mitmietern: Alle müssen zustimmen
Wenn Sie den Mietvertrag gemeinsam mit anderen Personen (Mitmietern) unterschrieben haben, bilden Sie alle zusammen eine gemeinsame Vertragspartei. Das bedeutet:
- Eine Änderung des Mietvertrags ist nur wirksam, wenn ALLE Mieterinnen und Mieter dieser Änderung zustimmen. Die Zustimmung nur eines einzelnen Mieters reicht nicht aus.
- Der Vermieter muss das Einverständnis von jeder einzelnen Person einholen, die den Vertrag als Mieter unterschrieben hat.
- Niemand kann gezwungen werden, einer Vertragsänderung zuzustimmen. Wenn Sie oder einer Ihrer Mitmieter mit der vorgeschlagenen Änderung nicht einverstanden sind, können Sie die Zustimmung verweigern.
Was passiert, wenn keine Einigung erzielt wird?
Wenn nicht alle Mieterinnen und Mieter der vorgeschlagenen Änderung zustimmen, bleibt der ursprüngliche Mietvertrag unverändert bestehen. Der Vermieter kann die Änderung dann nicht durchsetzen.
Es ist wichtig zu verstehen, dass Ihr Vermieter Ihnen in der Regel eine sogenannte Änderungsvereinbarung vorlegen wird, die Sie unterschreiben sollen. Prüfen Sie solche Dokumente sorgfältig. Sie sind nicht verpflichtet, einer Änderung zuzustimmen, die Sie nicht möchten oder die für Sie nachteilig ist.
Hinweis: Bitte beachten Sie, dass die Beantwortung der FAQ Fragen keine individuelle Rechtsberatung darstellt und ersetzen kann. Alle Angaben im gesamten Artikel sind ohne Gewähr. Haben Sie einen ähnlichen Fall und konkrete Fragen oder Anliegen? Zögern Sie nicht, uns zu kontaktieren – Fragen Sie unverbindlich unsere Ersteinschätzung an.
Glossar – Fachbegriffe kurz erklärt
Mitmieter
Mehrere Personen, die gemeinsam einen einzigen Mietvertrag unterschreiben, sind Mitmieter. Sie haben gegenüber dem Vermieter dieselben Rechte und Pflichten aus diesem Vertrag. Das bedeutet in der Regel, dass jeder Mitmieter für die gesamte Miete haftet (nicht nur für seinen Anteil) und der Vermieter wichtige Erklärungen, wie Kündigungen oder Mieterhöhungen, an alle Mitmieter richten muss. Im vorliegenden Fall waren der Mann und seine Lebensgefährtin seit 1984 gemeinsam Vertragspartner und somit Mitmieter.
Entlassung aus einem gemeinsamen Mietvertrag
Dies bezeichnet den Vorgang, bei dem einer von mehreren Mitmietern aus dem laufenden Mietvertrag ausscheidet, während der Vertrag mit dem oder den verbleibenden Mietern fortbesteht. Eine solche Entlassung ist rechtlich eine Vertragsänderung und erfordert nach ständiger Rechtsprechung eine Vereinbarung zwischen allen Beteiligten: dem Vermieter, dem ausscheidenden Mieter und dem bzw. den verbleibenden Mietern. Eine einseitige Handlung oder bloßes Ignorieren eines Mitmieters durch den Vermieter, wie im beschriebenen Fall über Jahrzehnte praktiziert, führt nicht automatisch zu dessen Entlassung aus dem Vertrag.
Beispiel: Wohnen drei Freunde (A, B, C) zusammen und C möchte ausziehen, während A und B bleiben wollen, müssen A, B, C und der Vermieter zustimmen, dass C aus dem Mietvertrag entlassen wird. Fehlt die Zustimmung auch nur einer Partei, bleibt C rechtlich gesehen Mieter mit allen Rechten und Pflichten.
Konkludentes Handeln
Konkludentes Handeln (auch schlüssiges Verhalten genannt) liegt vor, wenn jemand durch sein Verhalten eindeutig einen bestimmten Rechtswillen zum Ausdruck bringt, ohne dies ausdrücklich in Worte zu fassen. Man schließt aus dem Verhalten auf die Absicht. Im Mietrecht könnte zum Beispiel die jahrelange widerspruchslose Zahlung einer erhöhten Miete als Zustimmung zur Mieterhöhung gewertet werden. Im beschriebenen Fall argumentierte die Vermieterseite möglicherweise, dass durch die jahrelange Praxis (Kommunikation nur mit der Lebensgefährtin, deren alleinige Unterschriften) stillschweigend vereinbart wurde, dass der Mann kein Mieter mehr sei. Das Gericht folgte dem aber nicht, da für eine Vertragsentlassung höhere Anforderungen gelten.
Beispiel: Wer im Supermarkt eine Ware auf das Kassenband legt, erklärt durch dieses Verhalten konkludent, dass er diese Ware kaufen möchte.
Feststellung (des Mieterstatus / des Fortbestands als Mieter)
Dies bezieht sich auf eine bestimmte Art von Klage vor Gericht, die Feststellungsklage (§ 256 Zivilprozessordnung – ZPO). Mit einer solchen Klage begehrt der Kläger nicht die Verurteilung des Beklagten zu einer Leistung (z.B. Zahlung von Geld) oder Handlung, sondern die gerichtliche Klärung, ob ein bestimmtes Rechtsverhältnis besteht oder nicht besteht. Der Kläger hat ein rechtliches Interesse daran, diese Unsicherheit zu beseitigen. Im vorliegenden Fall wollte der Mann gerichtlich verbindlich klären lassen (feststellen), dass er trotz der jahrelangen Ignoranz durch die Vermieter immer noch Mieter der Wohnung ist.
Berufung
Die Berufung ist ein Rechtsmittel, mit dem eine Partei, die mit einem Urteil der ersten Instanz (hier: Amtsgericht Schöneberg) nicht einverstanden ist, eine Überprüfung dieser Entscheidung durch die nächsthöhere Instanz (hier: Landgericht Berlin) beantragen kann (§§ 511 ff. ZPO). Das Berufungsgericht überprüft das Urteil auf Rechtsfehler und gegebenenfalls auch auf fehlerhafte Tatsachenfeststellungen. Im konkreten Fall legte der Mann gegen das Urteil des Amtsgerichts, das seine Klage abgewiesen hatte, erfolgreich Berufung ein, woraufhin das Landgericht seinem Antrag auf Feststellung stattgab.
Wichtige Rechtsgrundlagen
- § 535 BGB Mietvertrag: Durch den Mietvertrag wird der Vermieter verpflichtet, dem Mieter den Gebrauch der Mietsache während der Mietzeit zu gewähren. Dies begründet das grundlegende Schuldverhältnis zwischen Vermieter und Mieter und definiert die Hauptpflichten beider Seiten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der ursprüngliche Mietvertrag aus dem Jahr 1984 zwischen dem Kläger, seiner Lebensgefährtin und dem damaligen Vermieter ist die Basis für die Feststellung des Mietverhältnisses des Klägers.
- § 543 BGB Fristlose Kündigung aus wichtigem Grund: Ein Mietvertrag kann aus wichtigem Grund fristlos gekündigt werden, wenn Tatsachen vorliegen, die die Fortsetzung des Mietverhältnisses unzumutbar machen. Dies ist relevant, da das Gericht prüfen musste, ob Umstände vorliegen, die das Mietverhältnis des Klägers möglicherweise beendet hätten. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Das Gericht hat geprüft, ob Handlungen oder Unterlassungen des Klägers oder seiner Lebensgefährtin eine stillschweigende oder konkludente Aufhebung des Mietvertrages in Bezug auf den Kläger darstellen könnten, dies aber verneint.
- § 256 ZPO Feststellungsklage: Durch die Feststellungsklage kann die Feststellung des Bestehens oder Nichtbestehens eines Rechtsverhältnisses begehrt werden, wenn der Kläger ein rechtliches Interesse daran hat, dass das Rechtsverhältnis alsbald festgestellt werde. Diese Klageart dient der Klärung streitiger Rechtsverhältnisse, um Rechtsunsicherheit zu beseitigen. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Der Kläger nutzt die Feststellungsklage, um gerichtlich verbindlich feststellen zu lassen, dass er weiterhin Mieter der Wohnung ist, da die Vermieterin dies in Frage stellte und Unklarheit über seinen Mieterstatus herrschte.
- Gesamtschuldnerische Haftung (§ 421 BGB) im Mietrecht: Sind mehrere Mieter an einem Mietvertrag beteiligt, haften sie in der Regel gesamtschuldnerisch für alle Verpflichtungen aus dem Mietvertrag. Dies bedeutet, dass der Vermieter sich bei Forderungen, wie z.B. Mietzahlungen, an jeden Mieter einzeln oder an alle gemeinsam wenden kann. | Bedeutung im vorliegenden Fall: Auch wenn die Vermieterin und der frühere Vermieter die Mieterhöhungsverlangen nur an die Lebensgefährtin des Klägers richteten, ändert dies nichts an der grundsätzlichen gesamtschuldnerischen Haftung beider Mieter und dem Fortbestehen des Mietvertrages mit beiden.
Hinweise und Tipps
Praxistipps für Mieter, die gemeinsam eine Wohnung gemietet haben bei Unklarheiten über den Fortbestand des Mietverhältnisses
Sie haben gemeinsam mit Ihrem Partner, Ihrer Partnerin oder Mitbewohnern eine Wohnung gemietet? Oft läuft die Kommunikation mit dem Vermieter dann nur über eine Person, z. B. bei Mieterhöhungen oder Nebenkostenabrechnungen. Doch Vorsicht: Das bedeutet nicht automatisch, dass der andere Vertragspartner seine Rechte und Pflichten als Mieter verliert.
Hinweis: Diese Praxistipps stellen keine Rechtsberatung dar. Sie ersetzen keine individuelle Prüfung durch eine qualifizierte Kanzlei. Jeder Einzelfall kann Besonderheiten aufweisen, die eine abweichende Einschätzung erfordern.
Tipp 1: Gemeinsamer Mietvertrag bleibt für alle Mieter bindend
Haben Sie einen Mietvertrag gemeinsam mit einer anderen Person unterschrieben, sind Sie beide (oder alle) gleichberechtigte Vertragspartner des Vermieters. Nur weil der Vermieter über Jahre hinweg nur mit einem von Ihnen korrespondiert, heißt das nicht, dass der andere automatisch aus dem Vertrag entlassen ist. Der ursprüngliche Vertrag besteht für alle Unterzeichner weiter, bis er für alle Parteien wirksam beendet oder geändert wird.
Tipp 2: Rechtliche Erklärungen erfordern Beteiligung aller Vertragspartner
Wichtige rechtliche Erklärungen, die das Mietverhältnis betreffen, müssen grundsätzlich an alle Mieter gerichtet sein bzw. von allen Mietern abgegeben werden. Dazu gehören insbesondere:
- Kündigungen (sowohl vom Vermieter als auch von den Mietern)
- Zustimmung zu Mieterhöhungen
- Wesentliche Vertragsänderungen
Erklärungen, die nur an einen Mieter gerichtet sind oder nur von einem Mieter unterschrieben werden (obwohl mehrere Mieter Vertragspartner sind), sind oft rechtlich unwirksam gegenüber den anderen Mietern.
⚠️ ACHTUNG: Verlassen Sie sich nicht darauf, dass der Vermieter automatisch alle Vertragspartner korrekt anschreibt. Prüfen Sie bei wichtigen Schreiben, ob alle Mieter genannt sind.
Tipp 3: Klären Sie Ihren Status bei Unklarheiten aktiv
Wenn Sie unsicher sind, ob Sie trotz fehlender direkter Kommunikation durch den Vermieter noch als Mieter gelten (z.B. nach einem Eigentümerwechsel oder langer Zeit), sollten Sie Ihren Status aktiv klären. Fordern Sie im Zweifel eine Bestätigung vom Vermieter an oder lassen Sie gerichtlich feststellen, dass Ihr Mietverhältnis fortbesteht, wie im geschilderten Fall.
⚠️ ACHTUNG: Langes Abwarten kann problematisch sein, auch wenn Ihr Vertrag grundsätzlich weiterläuft. Es könnten z.B. Fristen für Widersprüche gegen Nebenkostenabrechnungen oder Mieterhöhungen verpasst werden, wenn Sie keine Post erhalten.
Tipp 4: Auszug eines Mieters beendet den Vertrag nicht automatisch
Zieht einer der gemeinsamen Mieter aus der Wohnung aus, endet dessen Mietverhältnis nicht automatisch. Er bleibt weiterhin Vertragspartner mit allen Rechten und Pflichten (insbesondere der Haftung für Miete und Schäden), solange keine wirksame Vertragsänderung oder Kündigung unter Einbeziehung aller Parteien (Vermieter und alle Mieter) erfolgt ist.
Beispiel: Partner A zieht aus, Partner B bleibt wohnen. Ohne eine Vereinbarung mit dem Vermieter und Partner B haftet Partner A weiterhin für die Miete, auch wenn er dort nicht mehr lebt.
Tipp 5: Dokumentieren Sie Ihre Stellung als Mieter
Bewahren Sie den ursprünglichen Mietvertrag sorgfältig auf. Falls Sie über längere Zeit nicht direkt vom Vermieter kontaktiert wurden, aber weiterhin Mieter sind, kann es sinnvoll sein, dem Vermieter (nachweislich, z.B. per Einschreiben) Ihre aktuelle Adresse mitzuteilen und darauf hinzuweisen, dass Sie weiterhin Vertragspartner sind und wichtige Korrespondenz auch an Sie zu richten ist.
Weitere Fallstricke oder Besonderheiten?
- Gesamtschuldnerische Haftung: Alle Mieter haften gemeinsam für die gesamte Miete und eventuelle Schäden („gesamtschuldnerisch“). Der Vermieter kann sich aussuchen, von wem er das Geld fordert.
- Kündigung: Eine Kündigung des Mietverhältnisses ist nur wirksam, wenn sie von allen Mietern gemeinsam ausgesprochen wird oder vom Vermieter an alle Mieter gerichtet ist.
- Betriebskostenabrechnung: Auch die Betriebskostenabrechnung muss formal korrekt an alle Mieter adressiert sein.
✅ Checkliste: Status als Mitmieter
- Haben Sie den ursprünglichen Mietvertrag mit unterschrieben?
- Wurden Sie jemals förmlich aus dem Mietvertrag entlassen (z.B. durch einen dreiseitigen Vertrag zwischen Ihnen, dem anderen Mieter und dem Vermieter)?
- Erhalten Sie wichtige Schreiben (Kündigung, Mieterhöhung) direkt oder werden diese zumindest nachweislich auch für Sie entgegengenommen?
- Haben Sie dem Vermieter nach einem Auszug oder bei Kommunikationsproblemen aktiv Ihren Willen zur Fortsetzung des Mietverhältnisses mitgeteilt?
- Ist Ihre aktuelle Adresse dem Vermieter bekannt, falls Sie nicht mehr in der Wohnung leben, aber noch Vertragspartner sind?
Das vorliegende Urteil
LG Berlin II – Az.: 63 S 156/24 – Urteil vom 19.11.2024
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