02732 791079
Ersteinschätzung
Menu

Betriebskostenabrechnung

wasseruhr

Funkbasierte Heizkosten- und Warmwassermessgeräte – Einbau zulässig?

, , , , , ,

wasseruhrDer Einbau von funkbasierten Heizkosten- und Warmwassermessgeräten in einer Mietwohnung ist nicht rechtswidrig. Der Mieter hat nach § 4 Abs. 2 HeizkostenVO den Austausch funktionstüchtiger Erfassungsgeräte für Heizwärme und Warmwasser gegen ein zur Funkablesung geeignetes System zu dulden. Für die Ersetzung der bisherigen Erfassungsgeräte für Kaltwasser durch ein funkbasiertes Ablesesystem kann sich eine Duldungspflicht aus § 554 Abs. 2 BGB ergeben (BGH, Urteil vom 28.09.2011, Az.: VIII ZR 326/10).

Mehrparteienhaus, Wiesbaden 2012

Betriebskostenabrechnung – formelle Ordnungsmäßigkeit

, , , , , , , , , ,

MehrparteienhausEine Betriebskostenabrechnung ist formell ordnungsgemäß, wenn sie den allgemeinen Anforderungen des § 259 BGB entspricht. In die Abrechnung sind nach ständiger höchstrichterlicher Rechtsprechung bei Gebäuden mit mehreren Wohneinheiten regelmäßig nachfolgende Mindestangaben aufzunehmen: Eine Zusammenstellung der Gesamtkosten, die Angabe und Erläuterung der zugrunde gelegten Verteilerschlüssel, die Berechnung des Anteils des Mieters und der Abzug seiner Vorauszahlungen. Liegen Mängel vor, richtet sich die Abgrenzung zwischen formeller Wirksamkeit einer Betriebskostenabrechnung gemäß § 556 BGB einerseits und deren inhaltlicher Richtigkeit andererseits danach, ob der durchschnittliche Mieter in der Lage ist, die Art des Verteilerschlüssels der einzelnen Kostenpositionen zu erkennen und den auf ihn entfallenden Anteil an den Gesamtkosten rechnerisch nachzuprüfen.

Die Abrechnung soll den Mieter in die Lage versetzen, den Anspruch des Vermieters nachzuprüfen, also gedanklich und rechnerisch nachzuvollziehen. Erforderlich ist hierfür, dass der Mieter erkennen kann, wie (in welchen Rechenschritten) die Umlage der Betriebskosten erfolgt ist. Abzustellen ist auf das Verständnis eines durchschnittlich gebildeten, juristisch und betriebswirtschaftlich nicht geschulten Mieters.

Allgemein verständliche Verteilungsmaßstäbe bedürfen daher keiner Erläuterung. Ein materieller Fehler liegt demnach dann vor, wenn die Abrechnung ihren Charakter und ihre Funktion als Rechnungslegung wahrt, die aufgeführten Betriebskostenarten aber anders umgelegt werden, als dies im Mietvertrag vereinbart ist oder wenn sie falsche Zahlen oder Rechenfehler enthält (LG Itzehoe, Urteil vom 26.08.2011, Az: 9 S 80/09).

Betriebskosten – Nachberechnung durch Vermieter

Betriebskosten – Nachberechnung durch Vermieter

, , , , , , , , ,

Betriebskosten – Nachberechnung durch VermieterDer Vermieter kann sich bei der Betriebskostenabrechnung die Nachberechnung einzelner Positionen vorbehalten, soweit er ohne Verschulden an einer rechtzeitigen Abrechnung gehindert ist. Die Verjährung der sich aus der Nachberechnung ergebenden Forderung beginnt nicht vor Kenntnis des Vermieters von den anspruchsbegründenden Umständen (hier: rückwirkende Neufestsetzung der Grundsteuer durch das Finanzamt) zu laufen (BGH, Urteil vom 12.12.2012, Az.: VIII ZR 264/12).

betriebskostenabrechnung

Betriebskostenabrechnung

Mit der jährlichen Betriebskostenzahlung flattert vielen Mietern eine hohe Nachzahlungsforderung ins Haus. Die Nebenkosten haben sich in Folge steigender Energiepreise zu einer Art „zweiten Miete“ entwickelt. Die Betriebskosten sorgen häufig für Konfliktstoff zwischen Mietern und Vermietern. Beiden Parteien ist vielfach nicht klar, welche Posten als Betriebskosten abgerechnet werden dürfen und welche nicht. Die Vermieter neigen naturgemäß dazu so viele Kosten wie möglich auf die Mieter umzulegen, der Gesetzgeber beziehungsweise die Gerichte, haben aber klare Grenzen gesetzt.

Welche Posten dürfen Vermieter als Betriebskosten abrechnen?

  • Öffentliche Lasten, bspw. die Grundsteuer, nicht aber die Grunderwerbssteuerwas darf bei der betriebskostenabrechnung abgerechnet werden?
  • verbrauchsabhängige Kosten der Wasserversorgung, inklusive Grundgebühren und Wartungskosten für
  • Wasserzähler
  • Entwässerungskosten
  • verbrauchsabhängige Heizkosten, inklusive Wartungs- und Eichkosten der Heizungsanlage
  • Kosten für die Aufbereitung von Warmwasser
  • Strom- und Wartungskosten für den Betrieb eines Fahrstuhls
  • Straßenreinigung/Müllabfuhr
  • Hausreinigung/Ungezieferbeseitigung
  • Gartenpflege
  • Beleuchtung
  • Schornsteinfeger
  • Lohnkosten für den Hausmeister
  • monatliche Grundgebühren und Wartungskosten für den Kabelanschluss
  • Reinigungs,- Strom- und Wartungskosten für den gemeinsam genutzten Waschkeller
  • sonstige Kosten, die im Mietvertrag vereinbart wurden.

 Gesetzliche Anforderungen an die Betriebskostenabrechnung

betriebskostenabrechnungDie Betriebskostenabrechnung muss dem Mieter in schriftlicher Form zugehen und bestimmte Grundangaben enthalten. Dazu zählen eine übersichtlich geordnete Zusammenstellung aller Einnahmen und Ausgaben. Die eindeutige Angabe und Erklärung der Abrechnungsbasis (Umlageschlüssel). Die Einzelberechnung des auf den Wohnraum des Mieters entfallenden Anteils an den Gesamtbetriebskosten und eine Aufstellung über die geleisteten Vorauszahlungen des Mieters. Der Gesetzgeber verlangt eine klare und allgemeinverständliche Darstellung der Betriebskostenabrechnung. Der Miete muss in der Lage sein die Abrechnung nachzuvollziehen, das gilt insbesondere für den Umlageschlüssel. Der Vermieter hat die Pflicht seine Abrechnungsgrundlage zu erläutern und muss auf Nachfrage seine eigenen Kosten (Abrechnungen) offen legen.

Des Weiteren hat die Betriebskostenabrechnung jährlich zu erfolgen, sie muss dem Mieter spätestens 12 Monate nach Ablauf des Abrechnungszeitraums zugehen. Lässt der Vermieter die Frist verstreichen, kann er keine Nachforderungen mehr geltend machen. Im Gegenzug muss der Mieter spätestens 12 Monate nach Zugang der Betriebskostenabrechnung eventuelle Einwände erheben , danach lässt sich eine fehlerhafte Abrechnung nicht mehr anfechten.

Im Zweifel einen Anwalt einschalten

Wenn Sie Zweifel an der Rechtmäßigkeit ihrer Betriebskostenabrechnung haben, bestimmte Posten überprüfen oder eine Nachforderung nicht begleichen möchten, ist es sinnvoll einen Rechtsanwalt einzuschalten. Das Mietrecht zählt zu den Tätigkeitsschwerpunkten unserer Kanzlei, wir sind auf diesem Rechtsgebiet zu Hause und stehen Ihnen jederzeit für eine kompetente Beratung zur Verfügung. Selbstverständlich können wir Ihr gutes Recht auch vor Gericht durchsetzen.