Münchener Wohnungseigentümer stritten über fehlende Vergleichsangebote bei einer Architektenbeauftragung, nachdem die Verwaltung eine teure Sanierungsplanung für 55.000 Euro einfach auf die Tagesordnung setzte. Fraglich blieb, ob die daraus resultierende Sonderumlage Bestand hat, wenn die Versammlung mitten in die Urlaubszeit fiel und der Planer bei der Abstimmung selbst im Raum saß.
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wann sind Vergleichsangebote bei einer Architektenbeauftragung Pflicht?
- Was versteht man unter ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne des WEG?
- Warum stritten die Parteien über die Beschlüsse der Eigentümerversammlung?
- Wie entschied das Gericht über die Wirksamkeit der Beschlüsse?
- Welche Konsequenzen ergeben sich für die Praxis?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Wie muss mein Verwalter belegen, dass er trotz intensiver Suche keine drei Vergleichsangebote erhalten hat?
- Kann ich einen Beschluss anfechten, weil die Versammlung absichtlich in meine individuelle Urlaubszeit gelegt wurde?
- Muss mein Verwalter auch bei Architektenleistungen Vergleichsangebote einholen, obwohl die Gebührenordnung HOAI existiert?
- Was tue ich, wenn die Mehrheit einen teuren Auftrag ohne Vergleichsangebote gegen meinen ausdrücklichen Widerspruch beschließt?
- Muss ich eine Sonderumlage trotzdem zahlen, wenn ich die zugrunde liegende Auftragsvergabe gerichtlich anfechte?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 1291 C 22058/24 WEG
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht München
- Datum: 21.07.2025
- Aktenzeichen: 1291 C 22058/24 WEG
- Verfahren: Klage gegen Eigentümerbeschlüsse
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, Hausverwalter bei Architektenverträgen
Eigentümer dürfen teure Planungsaufträge nur nach Prüfung mehrerer Vergleichsangebote vergeben.
- Ohne Vergleichsangebote fehlt den Eigentümern die Grundlage für eine wirtschaftliche Entscheidung.
- Kippt der Auftrag für den Architekten, verliert auch die Sonderumlage ihren Zweck.
- Einfache Beschlüsse über das Planungsziel bleiben auch ohne Vergleichsangebote gültig.
- Ein Versammlungstermin im Juli ist zulässig, solange er außerhalb der Schulferien liegt.
Wann sind Vergleichsangebote bei einer Architektenbeauftragung Pflicht?
Sanierungsmaßnahmen in Wohnungseigentümergemeinschaften gehen oft ins Geld. Wenn Fassaden bröckeln oder Dächer undicht sind, müssen Fachleute ran. Doch bevor der erste Handwerker den Hammer schwingt, steht meist die Planung durch einen Architekten an. Schon diese Planungsleistungen können beträchtliche Summen verschlingen. In einem aktuellen Fall vor dem Amtsgericht München stritt eine Gemeinschaft über Honorare von mehr als 55.000 Euro – allein für die Planung. Der Streit eskalierte, weil die Verwaltung nur ein einziges Angebot eingeholt hatte.
Das Gericht musste klären, ob die Eigentümerversammlung ohne alternative Angebote einen derart teuren Auftrag vergeben darf und ob Beschlüsse, die in der Urlaubszeit gefasst wurden, überhaupt wirksam sind. Das Urteil liefert wichtige Leitlinien für die Verwaltungspraxis und stärkt die Rechte kritischer Eigentümer, die auf eine sorgfältige Verwendung der Gemeinschaftsgelder pochen.
Was versteht man unter ordnungsmäßiger Verwaltung im Sinne des WEG?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) gibt vor, dass die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums den Grundsätzen ordnungsmäßiger Verwaltung entsprechen muss. Nach § 18 WEG haben die Eigentümer einen Anspruch darauf, dass Maßnahmen vernünftig, wirtschaftlich und zweckmäßig geplant und durchgeführt werden. Ein zentraler Aspekt dabei ist die Wirtschaftlichkeit.
Bevor eine Eigentümergemeinschaft Geld ausgibt, muss sie wissen, ob der Preis angemessen ist. Hier kommen die sogenannten Vergleichsangebote ins Spiel. Die Rechtsprechung verlangt in der Regel, dass die Verwaltung mindestens drei Konkurrenzangebote einholt, wenn es um größere Aufträge geht. Nur so können die Eigentümer vergleichen und eine fundierte Entscheidung treffen. Fehlen diese Alternativen, tappen die Eigentümer im Dunkeln – sie können nicht beurteilen, ob das vorliegende Angebot marktüblich oder überteuert ist.
In der Praxis behaupten Verwalter oft, sie hätten trotz Bemühungen keine drei Angebote erhalten. Das Gericht akzeptiert dies nur, wenn die erfolglose Suche lückenlos dokumentiert ist (Anschreiben, Telefonnotizen, Absagen). Eine bloße mündliche Behauptung in der Versammlung reicht nicht aus, um die Angebotspflicht rechtssicher zu umgehen.
Allerdings gibt es Ausnahmen: Bei sehr kleinen Beträgen oder wenn ein Auftragnehmer bereits tief in der Materie steckt (etwa bei einem echten Folgeauftrag), kann auf Vergleichsangebote verzichtet werden. Wo genau die Grenze verläuft, ist oft Streitpunkt vor den Gerichten.
Warum stritten die Parteien über die Beschlüsse der Eigentümerversammlung?
Im Zentrum des Konflikts stand eine Wohnungseigentümergemeinschaft aus München, bestehend aus acht Eigentümern und insgesamt 19 Einheiten. Eine Eigentümerin, der mehrere Einheiten gehören, und ihr Geschäftspartner gingen gerichtlich gegen die Beschlüsse der Versammlung vom 18. Juli 2024 vor.
Die Hausverwaltung hatte zu diesem Termin geladen, um umfangreiche Sanierungen am Vorder- und Rückgebäude auf den Weg zu bringen. Auf der Tagesordnung standen drei wesentliche Punkte:
- TOP 6: Ein Grundlagenbeschluss, welche Maßnahmen überhaupt geplant werden sollen (Entwurfs- und Genehmigungsplanung).
- TOP 7: Die konkrete Beauftragung eines Architekturbüros mit einem Honorarvolumen von rund 55.300 Euro.
- TOP 8: Die Erhebung einer Sonderumlage in exakt dieser Höhe zur Finanzierung des Architekten.
Die kritischen Eigentümer sahen sich übergangen. Der Geschäftspartner der Eigentümerin rügte, er sei nicht persönlich geladen worden. Zudem fand die Versammlung mitten im Juli statt – für ihn eine Eigentümerversammlung in der Zeit der Urlaubsreisen, an der er wegen eines gebuchten Urlaubs nicht teilnehmen konnte. Inhaltlich bemängelten die Kläger vor allem, dass für den teuren Architektenauftrag keine Vergleichsangebote vorlagen. Der anwesende Architekt, der den Auftrag erhalten sollte, saß zudem während der gesamten Versammlung mit im Raum, was die Eigentümer als Verstoß gegen das Prinzip der Nichtöffentlichkeit werteten.
Die Gemeinschaft, vertreten durch die Verwaltung, hielt dagegen: Der Termin habe außerhalb der bayerischen Schulferien gelegen, und bei Planungsleistungen habe man einen weiten Ermessensspielraum bei der Wahl des Architekten. Ein Preisvergleich sei bei Architektenleistungen nach der Gebührenordnung (HOAI) ohnehin kaum möglich oder nötig.
Wie entschied das Gericht über die Wirksamkeit der Beschlüsse?
Das Amtsgericht München fällte am 21. Juli 2025 ein differenziertes Urteil (Az. 1291 C 22058/24 WEG). Der Richter folgte nicht pauschal einer Seite, sondern sezierte die Beschlüsse genau. Das Ergebnis: Die grundlegende Entscheidung zur Sanierung (TOP 6) bleibt bestehen, aber die konkrete Auftragsvergabe (TOP 7) und die Geldsammlung (TOP 8) sind ungültig.
Darf eine Eigentümerversammlung in der Urlaubszeit stattfinden?
Zunächst räumte das Gericht die formellen Einwände der Miteigentümer ab. Die Wahl des Versammlungstermins Mitte Juli war rechtens. Zwar kann eine Versammlung zur „Unzeit“ unzulässig sein, doch die Hürden dafür liegen hoch. Das Gericht stellte klar:
Eine Versammlung in der zweiten Julihälfte ist nicht per se pflichtwidrig, solange sie außerhalb der lokalen Schulferien liegt.
Da in Bayern die Sommerferien zum Zeitpunkt der Versammlung noch nicht begonnen hatten, lag keine Rücksichtslosigkeit vor. Dass ein einzelner Miteigentümer individuell im Urlaub war, muss die Gemeinschaft nicht blockieren. Eine Hausverwaltung muss viele Termine koordinieren; auf jeden einzelnen Kalender kann sie keine Rücksicht nehmen, solange eine Ankündigung der Tagesordnung zur Eigentümerversammlung rechtzeitig – hier einen Monat vorher – erfolgt.
Da Sie keinen Anspruch auf Terminverlegung wegen privater Reisen haben, ist die Erteilung einer Stimmrechtsvollmacht Ihre einzige Absicherung. Geben Sie diese schriftlich an den Beirat oder einen vertrauten Miteigentümer. Wer einfach fernbleibt und später klagt, verliert erfahrungsgemäß den Prozess, da die Beschlussfassung ohne Widerspruch wirksam bleibt.
Auch die Anwesenheit des Architekten führte nicht zur Ungültigkeit. Zwar sind Eigentümerversammlungen grundsätzlich nicht öffentlich, aber wenn niemand der Anwesenden widerspricht, gilt dies als stillschweigender Verzicht auf die Nichtöffentlichkeit. Da in der Versammlung niemand den Rauswurf des Planers verlangte, war seine Teilnahme unschädlich.
Was unterscheidet einen Grundlagenbeschluss von der Auftragsvergabe?
Das Gericht bestätigte die Wirksamkeit von TOP 6. Hierbei handelte es sich um einen reinen „Grundlagenbeschluss“. Die Eigentümer legten lediglich das „Ob“ fest – also dass für bestimmte Bereiche des Hauses eine Planung erstellt werden soll. Für einen solchen Grundsatzbeschluss sind noch keine detaillierten Kostenvergleiche nötig. Es genügt, wenn die Eigentümer den Willen bekunden, ein Problem anzugehen.
Auch die Kritik, dass bestimmte Leistungsphasen der HOAI übersprungen wurden (LPH 1 und 2 fehlten angeblich), ließ der Richter nicht gelten. Die HOAI ist primär Preisrecht. Die Eigentümer haben einen Ermessensspielraum bei der Wahl des Architekten und des Leistungsumfangs. Wenn sie entscheiden, direkt in die Entwurfsplanung einzusteigen, ist das ihr gutes Recht, solange das Ergebnis fachlich vertretbar ist.
Warum führt das Fehlen von Vergleichsangeboten zur Nichtigkeit?
Anders sah es bei TOP 7 aus. Hier ging es um das „Wie“ – die konkrete Vergabe des Auftrags an ein bestimmtes Büro für 55.304,50 Euro. Das Gericht erklärte diesen Beschluss für ungültig. Der Grund: Das Fehlen von Vergleichsangeboten bei der Auftragsvergabe verletzte die Grundsätze ordnungsmäßiger Verwaltung massiv.
Bei einer Summe von über 55.000 Euro muss die Gemeinschaft wissen, ob der Preis gerechtfertigt ist. Die Verwaltung hatte aber nur dieses eine Angebot präsentiert. Die Argumente der Verteidigung, das Angebot bewege sich „im üblichen Rahmen“, ließ das Gericht nicht gelten. Ohne Alternativen fehlt den Eigentümern die Entscheidungsgrundlage. Der Richter formulierte es deutlich:
Verwalter argumentieren bei Architekten oder Ingenieuren gerne, dass wegen gesetzlicher Gebührenordnungen (z. B. HOAI) ohnehin alle gleich teuer seien. Das ist faktisch falsch. Honorarzonen, Stundensätze für Zusatzleistungen und Nebenkosten bieten erheblichen Spielraum. Zudem unterscheiden sich Büros massiv in ihren technischen Lösungsansätzen, was die Gesamtkosten des Projekts oft stärker beeinflusst als das reine Planungshonorar.
Es ist grundsätzlich erforderlich, Vergleichsangebote einzuholen, um die Angemessenheit der Preisbildung prüfbar zu machen. Dies gilt insbesondere bei einem erheblichen Kosteninteresse der Gemeinschaft.
Eine Ausnahme wegen eines „Folgeauftrags“ lag ebenfalls nicht vor. Der Architekt hatte zwar früher schon für die Gemeinschaft gearbeitet, aber nicht an diesem konkreten Projekt in einer Weise, die sein Wissen unverzichtbar gemacht hätte. Ein „Blindflug“ bei der Auftragsvergabe ist bei solchen Summen nicht erlaubt.
Welche Folgen hat die Ungültigkeit für die Sonderumlage?
Mit dem Fall von TOP 7 (Auftragsvergabe) musste zwangsläufig auch TOP 8 (Finanzierung) fallen. Die Eigentümer hatten den Beschluss über eine Sonderumlage explizit zweckgebunden gefasst. Der Text der Beschlussvorlage verknüpfte das Geld direkt mit der Beauftragung des Architekten aus TOP 7.
Juristisch griff hier der Gedanke der Einheitlichkeit des Rechtsgeschäfts (§ 139 BGB analog). Wenn der Grund für die Geldsammlung (der Architektenvertrag) wegfällt, hat auch die Finanzierung durch eine zweckgebundene Sonderumlage keine Basis mehr. Die Gemeinschaft kann kein Geld für einen Vertrag einsammeln, den sie gar nicht schließen darf.
Welche Konsequenzen ergeben sich für die Praxis?
Das Urteil des Amtsgerichts München sendet ein klares Signal an Verwalter und Beiräte. Die Anfechtung von einem WEG-Beschluss hat Erfolg, wenn elementare kaufmännische Sorgfaltspflichten verletzt werden. Für die Praxis bedeutet dies:
- Vergleichsangebote sind Pflicht: Sobald es um mehr als Bagatellbeträge geht (die Grenze ist fließend, aber 55.000 Euro sind definitiv zu viel), müssen mindestens drei Angebote auf den Tisch.
- Urlaubszeit ist kein Tabu: Versammlungen können im Sommer stattfinden, solange die Schulferien des Bundeslandes beachtet werden und die Ladungsfrist großzügig bemessen ist.
- Trennung von „Ob“ und „Wie“: Es ist klug, Grundsatzentscheidungen (Wir wollen sanieren) von Ausführungsentscheidungen (Wir beauftragen Firma X) zu trennen. So bleibt zumindest der Sanierungswille wirksam beschlossen, auch wenn die Vergabe scheitert.
Für die betroffene Gemeinschaft heißt das: Zurück auf Los bei der Architektensuche. Die Verwaltung muss nun weitere Angebote einholen und diese den Eigentümern in einer neuen Versammlung zur Abstimmung vorlegen. Erst dann kann auch das Geld rechtssicher eingesammelt werden. Bis dahin tragen die Eigentümer ihre eigenen Gerichtskosten, da die Kosten des Verfahrens gegeneinander aufgehoben wurden.
Der Fall zeigt, dass hohe Kosten für die Sanierung oft unvermeidbar sind, aber der Weg dorthin formal korrekt beschritten werden muss. Eine Abkürzung ohne Preisvergleich kann am Ende teurer werden – durch Prozesskosten und Zeitverlust.
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Experten Kommentar
Das Argument, die gesetzliche Gebührenordnung mache Architektenpreise ohnehin gleich, ist ein teurer Irrglaube. Planer unterscheiden sich massiv in ihren technischen Lösungsansätzen, was die späteren Baukosten viel stärker beeinflusst als das reine Honorar. Wer hier blind vergibt, kauft oft ungewollt die teuerste Sanierungsvariante.
Kritisch wird es für Verwalter zudem beim Thema Dokumentation. Wenn tatsächlich keine drei Angebote zu bekommen sind, muss jede einzelne Absage schriftlich vorliegen und archiviert werden. Eine bloße Telefonnotiz reicht vor Gericht selten aus, um den fehlenden Wettbewerb rechtssicher zu begründen und eine Anfechtung abzuwehren.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Wie muss mein Verwalter belegen, dass er trotz intensiver Suche keine drei Vergleichsangebote erhalten hat?
Ihr Verwalter muss eine lückenlose schriftliche Dokumentation vorlegen, die sämtliche Kontaktversuche, versendete Leistungsverzeichnisse sowie die erhaltenen Absagen oder Nicht-Reaktionen der angefragten Fachfirmen detailliert nachweist. Die bloße mündliche Behauptung in der Eigentümerversammlung, man habe sich vergeblich um Angebote bemüht, reicht für eine ordnungsgemäße Verwaltung nach dem Wohnungseigentumsgesetz rechtlich nicht aus.
Die Rechtsprechung verlangt zur Wahrung des Wirtschaftlichkeitsgebots grundsätzlich drei Vergleichsangebote, damit die Eigentümer eine fundierte Entscheidungsgrundlage für größere Instandsetzungen oder Sanierungen erhalten. Will der Verwalter von diesem Standard abweichen, trägt er die volle Beweislast für die behauptete Angebotsnot und muss daher konkrete Unterlagen wie E-Mails oder Telefonnotizen präsentieren. Nur wenn durch diese Nachweise objektiv belegt ist, dass trotz intensiver Bemühungen keine weiteren Firmen zur Abgabe bereit waren, darf die Versammlung ausnahmsweise auf Basis weniger Angebote entscheiden. Fehlt diese lückenlose Dokumentation zum Zeitpunkt der Beschlussfassung, leidet das Verfahren an einem erheblichen Mangel, der die Eigentümer zur Anfechtung des entsprechenden Beschlusses innerhalb der Monatsfrist berechtigt.
In angespannten regionalen Handwerkermärkten kann die Dokumentationspflicht sogar noch strenger ausfallen, da der Verwalter dann nachweisen muss, auch über den unmittelbaren Nahbereich hinaus intensiv gesucht zu haben. Eine bloße Liste von Firmennamen ohne konkrete Korrespondenzbelege oder zeitliche Einordnung stellt keinen ausreichenden Nachweis dar und führt zur Anfechtbarkeit wegen Verletzung der Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung.
Unser Tipp: Verlangen Sie noch während der Versammlung die Einsichtnahme in die Korrespondenz zur Angebotssuche und lassen Sie die fehlende Dokumentation sowie Ihre Beanstandung ausdrücklich im Protokoll festhalten. Vermeiden Sie es, der Vergabe ohne schriftliche Nachweise zuzustimmen, da eine spätere Anfechtung bei vorheriger widerspruchsloser Hinnahme rechtlich erschwert wird.
Kann ich einen Beschluss anfechten, weil die Versammlung absichtlich in meine individuelle Urlaubszeit gelegt wurde?
NEIN. Ihr individueller Urlaub stellt grundsätzlich keinen rechtlich belastbaren Anfechtungsgrund für die in der Eigentümerversammlung gefassten Beschlüsse dar, da die persönliche Verfügbarkeit einzelner Eigentümer die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft nicht blockieren darf. Solange die Einladung form- und fristgerecht gemäß § 24 Abs. 4 WEG erfolgte, bleibt die Versammlung auch bei Ihrer Abwesenheit rechtlich wirksam.
Die Rechtsprechung stellt klar, dass eine Hausverwaltung bei der Terminierung lediglich auf offizielle Schulferien im jeweiligen Bundesland sowie auf die Einhaltung der gesetzlichen Ladungsfrist von drei Wochen Rücksicht nehmen muss. Da ein Verwalter die Terminkalender sämtlicher Miteigentümer koordinieren muss, kann er nicht auf jede private Urlaubsreise Rücksicht nehmen, sofern der Termin nicht zur sogenannten Unzeit (also zu unangemessenen Zeiten wie hohen Feiertagen) angesetzt wurde. Ein Münchner Gericht entschied bereits, dass die individuelle Abwesenheit eines Eigentümers die Versammlung nicht blockieren darf, solange der Termin außerhalb der lokalen Schulferien liegt und die Teilnahme grundsätzlich ermöglicht wurde. Da die Verwaltung zur effizienten Durchführung der Gemeinschaftsaufgaben verpflichtet ist, wiegen die Interessen der Gesamtheit an einer zeitnahen Beschlussfassung rechtlich schwerer als das persönliche Urlaubsinteresse des Einzelnen.
Eine Ausnahme von diesem Grundsatz besteht nur dann, wenn die Versammlung nachweislich in böswilliger Absicht genau so gelegt wurde, dass ein kritischer Eigentümer faktisch von der Mitwirkung ausgeschlossen wird. In solchen seltenen Fällen der rechtsmissbräuchlichen Terminierung könnte ein Anfechtungsgrund vorliegen, allerdings trägt der betroffene Eigentümer hierfür eine sehr hohe Beweislast für die bewusste Benachteiligung durch den Verwalter.
Unser Tipp: Erteilen Sie einem vertrauenswürdigen Miteigentümer oder dem Verwaltungsbeirat eine schriftliche Stimmrechtsvollmacht mit konkreten Weisungen, um Ihr Mitbestimmungsrecht trotz Abwesenheit effektiv auszuüben. Vermeiden Sie es, der Versammlung ohne Vertretung fernzubleiben, da gefasste Beschlüsse nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig und für Sie bindend werden.
Muss mein Verwalter auch bei Architektenleistungen Vergleichsangebote einholen, obwohl die Gebührenordnung HOAI existiert?
JA. Auch bei Architektenleistungen, die der Honorarordnung für Architekten und Ingenieure (HOAI) unterliegen, ist die Einholung von mindestens drei Vergleichsangeboten für eine ordnungsgemäße Verwaltung zwingend erforderlich. Das Bestehen einer gesetzlichen Gebührenordnung entbindet den Verwalter nicht von seiner Pflicht, der Wohnungseigentümergemeinschaft eine fundierte Entscheidungsgrundlage zur Prüfung der Wirtschaftlichkeit vorzulegen.
Die rechtliche Notwendigkeit ergibt sich daraus, dass die HOAI trotz ihrer festen Sätze erhebliche Ermessensspielräume bei der Preisgestaltung lässt, wie beispielsweise bei der Eingruppierung in Honorarzonen oder der Vereinbarung von Stundensätzen für Zusatzleistungen. Ein bloßer Verweis auf die Gebührenordnung reicht rechtlich nicht aus, da Wohnungseigentümer gemäß dem Grundsatz der Wirtschaftlichkeit nur dann wirksame Beschlüsse fassen können, wenn sie die verschiedenen Preis-Leistungs-Verhältnisse tatsächlich vergleichen können. Gerichte betonen regelmäßig, dass erst durch Alternativangebote ersichtlich wird, ob ein Planer die Mindest- oder Höchstsätze ausschöpft oder ob unterschiedliche technische Lösungsansätze die späteren Baukosten massiv beeinflussen. Ohne diese Vergleichbarkeit fehlt dem Beschluss über die Auftragsvergabe die notwendige Transparenz, was in der Folge zur Anfechtbarkeit oder sogar zur Nichtigkeit wegen eines Verstoßes gegen die Grundsätze ordnungsgemäßer Verwaltung führt.
Besonders bei hohen Auftragssummen müssen Verwalter darauf achten, dass die Angebote auf einer identischen Leistungsbeschreibung basieren, um eine objektive Gegenüberstellung der Architektenhonorare und Nebenkosten zu ermöglichen. Da auch die Qualifikation und die vorgeschlagenen Sanierungskonzepte der Büros variieren können, dient der Preisvergleich nicht nur der Kostenkontrolle, sondern schützt die Eigentümer vor unwirtschaftlichen Fehlentscheidungen bei der Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, die durch falsche Honorarzonen entstehen.
Unser Tipp: Bestehen Sie in der Eigentümerversammlung ausdrücklich auf der Vorlage von mindestens zwei weiteren schriftlichen Angeboten und lassen Sie sich nicht mit dem Hinweis auf die HOAI-Bindung abspeisen. Fordern Sie die Benennung der konkreten Honorarzone und vermeiden Sie die Vergabe von Aufträgen ohne schriftliche Vergleichsgrundlage, um die Wirksamkeit Ihrer Beschlüsse nicht zu gefährden.
Was tue ich, wenn die Mehrheit einen teuren Auftrag ohne Vergleichsangebote gegen meinen ausdrücklichen Widerspruch beschließt?
Sie müssen gegen den Beschluss innerhalb eines Monats nach der Versammlung eine Anfechtungsklage gemäß § 44 Abs. 1 WEG beim zuständigen Amtsgericht erheben, um die Unwirksamkeit der Entscheidung feststellen zu lassen. Lassen Sie zudem Ihren Widerspruch bereits während der Eigentümerversammlung ausdrücklich im Protokoll festhalten, damit Ihre rechtliche Position von Anfang an zweifelsfrei dokumentiert ist.
Ein Beschluss über hohe Investitionen ohne Einholung von mindestens drei Vergleichsangeboten widerspricht den Grundsätzen einer ordnungsmäßigen Verwaltung, da den Eigentümern die notwendige Informationsgrundlage für eine wirtschaftliche Entscheidung fehlt. Gemäß der ständigen Rechtsprechung müssen bei größeren Sanierungssummen alternative Kostenvoranschläge vorliegen, um die Angemessenheit des Preises und die Qualität der angebotenen Leistungen neutral vergleichen zu können. Wenn die Eigentümergemeinschaft dennoch einen teuren Auftrag erteilt, ist dieser Beschluss zwar nicht automatisch nichtig, aber er kann durch ein gerichtliches Urteil erfolgreich aufgehoben werden. Da die gesetzliche Anfechtungsfrist von einem Monat zwingend einzuhalten ist, führt ein Versäumen dieser Frist dazu, dass der rechtswidrige Beschluss bestandskräftig wird. In diesem Fall bleiben Sie zur anteiligen Zahlung der Kosten verpflichtet, selbst wenn das Verfahren zur Auftragsvergabe rechtlich fehlerhaft war.
In Fällen von extremer Dringlichkeit, wie etwa bei einem akuten Wasserrohrbruch oder einem massiven Sturmschaden am Dach, kann die Einholung von Vergleichsangeboten ausnahmsweise entbehrlich sein. Bei regulär geplanten Instandsetzungen gilt dieser Ausnahmefall jedoch nicht, weshalb die Verwaltung stets verpflichtet bleibt, die wirtschaftlichen Interessen der Gemeinschaft durch Transparenz und Wettbewerb unter verschiedenen Anbietern zu schützen.
Unser Tipp: Beauftragen Sie innerhalb der ersten Woche nach der Versammlung einen Fachanwalt für Wohnungseigentumsrecht, um die Klageschrift inklusive der notwendigen Begründung rechtssicher und fristgerecht vorzubereiten. Vermeiden Sie es unbedingt, die Rechtskraft des Beschlusses passiv abzuwarten oder darauf zu vertrauen, dass andere Miteigentümer das Prozessrisiko allein für Sie tragen.
Muss ich eine Sonderumlage trotzdem zahlen, wenn ich die zugrunde liegende Auftragsvergabe gerichtlich anfechte?
ES KOMMT DARAUF AN, ob das zuständige Gericht bereits über die Wirksamkeit des Beschlusses entschieden hat oder ob Sie eine gerichtliche Aussetzung der laufenden Zahlungspflicht erwirkt haben. Sie sind grundsätzlich zur sofortigen Zahlung verpflichtet, solange der Beschluss über die Sonderumlage nicht rechtskräftig für ungültig erklärt oder dessen Vollziehung durch das Gericht gestoppt wurde. Da gefasste Beschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft unmittelbar wirksam sind, entfällt die rechtliche Zahlungslast nicht allein durch die bloße Einreichung einer Anfechtungsklage gegen die Auftragsvergabe.
Die rechtliche Grundlage für diesen engen Zusammenhang findet sich in der analogen Anwendung des § 139 BGB, wonach die Nichtigkeit eines Teils eines Rechtsgeschäfts zur Nichtigkeit des gesamten Geschäfts führt. Falls die Sonderumlage explizit zweckgebunden für eine bestimmte Auftragsvergabe beschlossen wurde, verliert die Finanzierung ihre rechtliche Basis, sobald der zugrunde liegende Auftrag gerichtlich endgültig aufgehoben wird. Dennoch bleibt der Zahlungsbeschluss im laufenden Verfahren formell gültig, weshalb die Hausverwaltung Sie trotz der laufenden Klage zur Zahlung auffordern und bei Nichtzahlung sogar ein gerichtliches Mahnverfahren gegen Sie einleiten kann. Ohne eine zusätzliche gerichtliche Entscheidung müssten Sie den Betrag also zunächst leisten, erhielten diesen jedoch nach einem erfolgreichen Urteil gegen die Gemeinschaft vollumfänglich zurückerstattet.
Um die sofortige Zahlung einer hohen Summe während des Rechtsstreits zu vermeiden, können Sie gemäß § 44a WEG beim zuständigen Gericht eine einstweilige Anordnung zur Aussetzung der Vollziehung beantragen. Dieser gerichtliche Eilantrag bewirkt bei einem Erfolg, dass Sie die Sonderumlage vorerst nicht überweisen müssen, bis das Gericht endgültig über die Rechtmäßigkeit der Auftragsvergabe und der damit verbundenen Finanzierung entschieden hat.
Unser Tipp: Kontaktieren Sie umgehend Ihren Rechtsanwalt, um einen Antrag nach § 44a WEG zu prüfen und zahlen Sie die Sonderumlage nur unter ausdrücklichem Vorbehalt der Rückforderung. Vermeiden Sie es, die Zahlung ohne gerichtliche Flankierung einfach eigenmächtig zu verweigern, da Sie sonst unnötige Mahnkosten und Verzugszinsen innerhalb der Gemeinschaft riskieren.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
AG München – Az.: 1291 C 22058/24 WEG – Urteil vom 21.07.2025
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