Eine Logistikfirma kämpft gegen die Kündigung wegen eines Schriftformmangels, nachdem sie jahrelang hohe sechsstellige Mieten für ihre Gewerbeimmobilie gezahlt hatte. Ein kleiner Formfehler bei der Wirksamkeit von einem Nachtrag zum Mietvertrag über unbestimmte Umbaumaßnahmen ließ die Fronten beim Thema Zahlungsverzug im gewerblichen Mietrecht nun völlig verhärten.
Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wer muss die Logistikimmobilie räumen?
- Welche gesetzlichen Hürden gelten für Gewerbemietverträge?
- Wie eskalierte der Streit um die Logistikhalle?
- Warum entschied das Oberlandesgericht für die Räumung?
- Muss auch die Untermieterin ausziehen?
- Welche Folgen hat das Urteil für die Beteiligten?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Gilt das Sonderkündigungsrecht wegen Formmangels auch, wenn wir die neuen Bedingungen jahrelang akzeptierten?
- Muss ich als Untermieter sofort räumen, wenn der Hauptmietvertrag wegen eines Formfehlers scheitert?
- Wie muss ich die Miete unter Vorbehalt zahlen, um eine fristlose Kündigung sicher zu vermeiden?
- Was tun, wenn mein Vermieter einen vagen Nachtrag gezielt als Notausgang aus dem Vertrag nutzt?
- Kann eine Heilungsklausel im Mietvertrag die ordentliche Kündigung wegen eines Schriftformmangels tatsächlich verhindern?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 12 U 128/25
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Oberlandesgericht Dresden
- Datum: Nicht im Auszug angegeben
- Aktenzeichen: Nicht im Auszug angegeben
- Verfahren: Klage auf Räumung und Herausgabe
- Rechtsbereiche: Gewerbemietrecht
- Relevant für: Vermieter und Mieter von Gewerbeimmobilien
Die Mieter müssen das Logistikgebäude räumen, weil der Vertrag wegen ungenauer Umbaupläne vorzeitig endete.
- Ungenaue Umbaupläne im Vertrag machen eine eigentlich feste Mietzeit vorzeitig kündbar.
- Das Gericht wandelte die fristlose Kündigung in eine ordentliche Kündigung um.
- Hohe Mietschulden rechtfertigten zusätzlich das sofortige Ende des gesamten Mietverhältnisses.
- Auch Untermieter müssen das Objekt verlassen, wenn der Hauptmietvertrag nicht mehr besteht.
Wer muss die Logistikimmobilie räumen?
Es geht um viel Geld, eine riesige Halle und einen fatalen Formfehler. Vor dem Oberlandesgericht Dresden stritten eine Immobilieneigentümerin und ein Logistikunternehmen um die Räumung eines über 20.000 Quadratmeter großen Areals. Der Fall ist ein Lehrstück für jeden Gewerbemieter und Vermieter: Er zeigt drastisch, wie schnell ein gut gemeinter Nachtrag zum Mietvertrag das gesamte rechtliche Fundament zum Einsturz bringen kann. Ein scheinbar harmloser Fehler in der Beschreibung von Umbaumaßnahmen führte dazu, dass eine langfristige Bindung plötzlich hinfällig wurde. Am Ende stand ein Anspruch auf eine Räumung gegen das Mieterunternehmen und dessen Untermieterin.
Der Senat des Oberlandesgerichts Dresden musste entwirren, ob ein Zahlungsrückstand oder ein Formverstoß schwerer wiegt. Das Urteil korrigierte eine Entscheidung der Vorinstanz und griff hart durch: Die Räumung ist unumgänglich. Doch warum scheiterte der Vertrag genau? Und welche Rolle spielte ein dubioser Geschäftsführer?
Welche gesetzlichen Hürden gelten für Gewerbemietverträge?
Um die Tragweite dieses Urteils zu verstehen, ist ein Blick in das Bürgerliche Gesetzbuch unerlässlich. Im deutschen Mietrecht gilt für langfristige Gewerbemietverträge ein strenges Regelwerk. Werden Verträge für längere Zeit als ein Jahr nicht in schriftlicher Form geschlossen, so gelten sie gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Das klingt zunächst harmlos, ist aber eine juristische Sprengfalle.
Ein Vertrag, der eigentlich fest auf zehn Jahre Laufzeit angelegt war, kann durch einen Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform plötzlich ordentlich kündbar werden. Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt dann oft nur sechs Monate zum Quartalsende. Der Schutzzweck dieser Norm ist simpel: Ein potenzieller Käufer der Immobilie, der gemäß § 566 BGB in die Mietverträge eintritt, muss durch den bloßen Blick in die schriftliche Urkunde erkennen können, welche Bedingungen gelten.
Verstöße gegen die Schriftform sind in der Immobilienwirtschaft oft mehr als nur Flüchtigkeitsfehler. In der Praxis nutzen Parteien diese Lücke häufig gezielt als „Notausgang“, wenn sie sich vorzeitig von einem unrentablen Langzeitvertrag lösen wollen. Spezialisierte Anwälte prüfen in sogenannten „Schriftform-Audits“ Mietverträge oft jahrelang rückwirkend, um genau solche Formfehler zu finden und den Vertrag vorzeitig beenden zu können.
Was verlangt die Schriftform konkret?
Die Rechtsprechung ist hier gnadenlos. Alle wesentlichen Vertragsbedingungen müssen in der Urkunde selbst enthalten sein. Dazu gehören:
- Die genaue Bezeichnung der Vertragsparteien
- Das exakte Mietobjekt
- Die Höhe der Miete
- Die Dauer des Mietverhältnisses
Besonders kritisch wird es, wenn Parteien nachträglich Änderungen vereinbaren. Ein Nachtrag muss ebenso strengen formellen Anforderungen genügen wie der Hauptvertrag. Fehlt es an der Bestimmbarkeit von vereinbarten Leistungen – etwa Bauverpflichtungen –, ist die Schriftform verletzt. Genau diese Unbestimmtheit von Umbaumaßnahmen im Mietvertrag wurde im vorliegenden Fall zum zentralen Streitpunkt.
Zusätzlich relevant war hier das Recht zur fristlosen Kündigung. Nach § 543 BGB kann ein Vermieter das Verhältnis sofort beenden, wenn der Mieter mit der Zahlung der Miete in Verzug gerät. Ein klassischer Zahlungsverzug im gewerblichen Mietrecht liegt vor, wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit einem nicht unerheblichen Teil der Miete im Rückstand ist.
Wie eskalierte der Streit um die Logistikhalle?
Die Geschichte begann im Frühjahr 2022 vielversprechend. Die Eigentümerin der Immobilie vermietete das riesige Logistikobjekt ab dem 1. Mai 2022 an eine gewerbliche Mieterin. Der Vertrag sah eine feste Laufzeit bis zum 30. April 2027 vor. Beide Seiten wollten Planungssicherheit. Die monatliche Bruttomiete war stattlich: Ursprünglich auf gut 85.000 Euro festgesetzt, stieg sie durch einen ersten Nachtrag im September 2022 auf über 106.000 Euro an.
Die Mieterin nutzte die Halle jedoch nicht allein. Der Vertrag erlaubte die Untervermietung, und so zog eine weitere Firma, die Beklagte zu 2., als Untermieterin ein und betrieb dort das eigentliche Logistikzentrum. Bis hierhin war alles ein normales Geschäft. Doch im Herbst 2022 begannen die Probleme, die später vor dem Oberlandesgericht Dresden landeten.
Der verhängnisvolle Nachtrag Nr. 2
Am 28. Oktober 2022 unterzeichneten die Parteien einen zweiten Nachtrag. Dieser sollte Modernisierungen regeln. Die Eigentümerin verpflichtete sich, bis Ende März 2023 umfangreiche Umbaumaßnahmen durchzuführen. Als Druckmittel vereinbarten die Parteien eine drastische Klausel: Sollten die Umbauten nicht fristgerecht fertig werden, würde sich die Miete auf einen symbolischen Betrag von einem Euro reduzieren.
Doch was genau gebaut werden sollte, blieb im Nebel. Im Nachtrag war von „Büro EG/OG Lichthof“, „statischen Säulensanierungen“ und dem „Umbau der ehemaligen Kantine“ die Rede. Es gab keine Baupläne, keine Leistungsbeschreibungen, keine konkreten Ziele. Die Maßnahmen erfolgten nicht. Die Situation spitzte sich zu. Der Geschäftsführer der Mieterseite, der diesen Nachtrag ausgehandelt hatte, wurde später abberufen. Gegen ihn läuft mittlerweile ein Ermittlungsverfahren wegen Untreue. Die Vermieterin witterte Verrat und sprach von einer „sittenwidrigen Kollusion“ – also einem abgekarteten Spiel zwischen dem Ex-Geschäftsführer und der Mieterseite zum Nachteil der Eigentümerin.
Die Zahlungen bleiben aus
Im Sommer 2023 stellte die Mieterin die Zahlungen weitgehend ein. Für Mai, Juni und Juli flossen noch Teilbeträge von rund 66.000 Euro. Doch im August und September 2023 blieb das Konto der Vermieterin leer. Die Mieterin berief sich auf Guthaben und Mängel. Die Eigentümerin fackelte nicht lange. Am 13. September 2023 erklärte sie die Kündigung wegen eines Schriftformmangels und zugleich wegen des Zahlungsverzugs. Sie forderte die Mieterin und die Untermieterin zur Herausgabe auf.
Das Landgericht Leipzig wies die Klage der Eigentümerin zunächst ab. Die erste Instanz sah das Mietverhältnis noch als wirksam an. Doch die Eigentümerin ging in Berufung zum Oberlandesgericht Dresden – und dieses Mal wendete sich das Blatt komplett.
Warum entschied das Oberlandesgericht für die Räumung?
Der Senat des Oberlandesgerichts Dresden zerpflückte das Urteil der Vorinstanz systematisch. Die Richter prüften zwei Hauptstränge: War der Mietvertrag durch die ordentliche Kündigung beendet worden? Und war die fristlose Kündigung wegen der fehlenden Miete berechtigt? In beiden Punkten gab das Gericht der Eigentümerin recht.
Der Hebel der Schriftform
Das Herzstück der Entscheidung ist die Analyse des Nachtrags Nr. 2. Die Richter stellten fest, dass dieser Nachtrag nicht der gesetzlichen Schriftform entsprach. Das Problem lag nicht in fehlenden Unterschriften, sondern in der inhaltlichen Unbestimmtheit. Die Vereinbarung über die Umbaumaßnahmen war so vage, dass ein Dritter – also ein potenzieller Erwerber der Immobilie – niemals hätte verstehen können, was genau die Eigentümerin schuldet.
Das Gericht erklärte hierzu sehr deutlich:
Ein Erwerber, dessen Schutz die Schriftform in erster Linie bezweckt, hätte anhand des Nachtrags Nr. 2 nicht erkennen können, welche konkreten baulichen Maßnahmen die Klägerin schuldete. Die schlagwortartigen Bezeichnungen wie ‚Umbau der ehemaligen Kantine‘ lassen völlig offen, welcher bauliche Standard und welcher Umfang geschuldet war.
Diese Fehlende Bestimmtheit der Umbauverpflichtungen hatte eine gravierende juristische Konsequenz. Ein Verstoß gegen die Schriftform führt dazu, dass die vereinbarte feste Laufzeit (hier bis 2027) unwirksam ist. Der Vertrag gilt stattdessen als auf unbestimmte Zeit geschlossen. Ein solcher Vertrag kann jederzeit innerhalb der gesetzlichen Fristen ordentlich gekündigt werden. Die Eigentümerin hatte zwar primär fristlos gekündigt, doch das Gericht nahm eine Umdeutung in eine ordentliche Kündigung vor.
Nach § 140 BGB kann ein nichtiges Rechtsgeschäft (hier die evtl. unwirksame fristlose Kündigung) in ein anderes Rechtsgeschäft (die ordentliche Kündigung) umgedeutet werden, wenn dies dem mutmaßlichen Willen der Partei entspricht. Die Eigentümerin hatte im Kündigungsschreiben vom September 2023 unmissverständlich klargemacht, dass sie das Mietverhältnis so schnell wie möglich beenden will. Da durch den Formmangel die feste Laufzeit entfallen war, griff die ordentliche Kündigung. Das Mietverhältnis endete somit spätestens zum 31.03.2024.
Die Falle des Zahlungsverzugs
Doch das Gericht stützte sich nicht nur auf den Formfehler. Auch die fristlose Kündigung wegen der fehlenden Miete war wirksam. Die Mieterin hatte für August und September 2023 überhaupt keine Miete gezahlt. Bei einer monatlichen Bruttomiete von über 106.000 Euro summierte sich der Rückstand auf über 212.000 Euro.
Die Verteidigung der Mieterin, sie habe ein Guthaben von rund 66.000 Euro aus früheren Überzahlungen, ließ der Senat nicht gelten. Denn dieses angebliche Guthaben basierte auf der Annahme, die Miete sei wegen der nicht erfolgten Umbauten auf einen Euro reduziert worden. Da aber der Nachtrag Nr. 2 (der diese Reduzierung regelte) formunwirksam oder gar nichtig war, gab es keine Grundlage für diese drastische Mietminderung.
Selbst wenn man ein Guthaben angenommen hätte, scheiterte die Mieterin an einem weiteren formalen Hindernis: der Aufrechnungserklärung. Wer Schulden mit einem Guthaben verrechnen will, muss dies „unverzüglich“ tun, sobald die Kündigung eintrifft. Das Gesetz (§ 543 Abs. 2 Satz 3 BGB) ist hier streng. Die Mieterin hatte jedoch nicht sofort und klar die Aufrechnung erklärt. Damit blieb der Rückstand bei der monatlichen Bruttomiete bestehen, und die fristlose Kündigung war rechtens.
Die Miete bei Streitigkeiten einfach einzubehalten, ist für Gewerbemieter existenzgefährdend. Stellt sich Ihre Rechtsauffassung später vor Gericht als falsch heraus (wie hier durch den unwirksamen Nachtrag), ist die Kündigung wegen Zahlungsverzugs meist nicht mehr zu heilen. Die sicherere Strategie: Zahlen Sie die Miete ausdrücklich „unter Vorbehalt der Rückforderung“ weiter. Damit vermeiden Sie den Kündigungsgrund und können die strittigen Beträge später risikolos in einem separaten Prozess zurückfordern.
Muss auch die Untermieterin ausziehen?
Ein besonders harter Schlag war das Urteil für die Beklagte zu 2., die Untermieterin. Sie hatte keinen direkten Vertrag mit der Eigentümerin, sondern nur mit der Hauptmieterin. Doch im deutschen Mietrecht gilt der Grundsatz: Fällt der Hauptmietvertrag, verliert auch der Untermieter sein Recht zum Besitz gegenüber dem Eigentümer.
Die Haftung der Untermieterin bei einer Räumung ist akzessorisch. Sobald das Hauptmietverhältnis durch Kündigung beendet ist, muss die Eigentümerin dulden, dass Dritte das Objekt nutzen. Sie hat gemäß § 546 Abs. 2 BGB einen direkten Anspruch auf Herausgabe gegen die Untermieterin. Das Oberlandesgericht verurteilte daher beide Firmen als Gesamtschuldnerinnen zur Räumung. Das bedeutet, die Eigentümerin kann die Räumung von jeder der beiden Firmen verlangen, bis die Halle leer ist.
Welche Folgen hat das Urteil für die Beteiligten?
Für die Eigentümerin ist dies ein voller Erfolg. Die Erfolgreiche Räumung durch ein Urteil versetzt sie in die Lage, über ihre Immobilie wieder frei zu verfügen. Die anfängliche Niederlage vor dem Landgericht ist vergessen. Das Urteil ist zudem vorläufig vollstreckbar. Das heißt, die Eigentümerin kann den Gerichtsvollzieher beauftragen, selbst wenn die Gegenseite noch theoretische Rechtsmittel hätte – wobei die Revision nicht zugelassen wurde.
Für die Mieterin und die Untermieterin ist die Lage dramatisch. Über das Vermögen der Mieterin wurde mittlerweile, im Oktober 2025, das Insolvenzverfahren eröffnet. Dies änderte jedoch nichts an der Entscheidung des Senats zur Räumung, da der Kündigungsgrund weit vor der Insolvenz entstanden war.
Die Beklagten müssen nicht nur die Halle räumen, sondern auch die gesamten Kosten des Rechtsstreits tragen. Die Gesamtschuldnerische Haftung greift auch hier: Die Eigentümerin kann sich die Prozesskosten von der Partei holen, bei der noch etwas zu holen ist. Um die Zwangsvollstreckung abzuwenden, müssten die Beklagten eine Sicherheitsleistung von 500.000 Euro hinterlegen – angesichts der Insolvenz der Hauptmieterin ein fast unmögliches Unterfangen.
Eine Warnung an die Praxis
Der Fall unterstreicht eine alte Weisheit des Immobilienrechts: Wer Verträge ändert, muss präzise sein. Die Wirksamkeit von einem Nachtrag zum Mietvertrag hängt oft an Details, die Laien als unwichtig erachten. Ein Satz wie „Wir bauen die Kantine um“ mag am Konferenztisch klar erscheinen. Vor Gericht ist er, wie das OLG Dresden zeigte, das Papier nicht wert, auf dem er steht. Er öffnet die Tür für eine vorzeitige Kündigung und kann, wie hier, zum Verlust der gesamten Existenzgrundlage am Standort führen.
Die Herausgabe der gemieteten Liegenschaft ist nun unausweichlich. Das Gericht hat klargestellt: Formfehler schützen nicht den, der sie gemacht hat, sondern ermöglichen dem Vertragspartner den Ausstieg. Und Zahlungsrückstände, die auf wackeligen Gegenforderungen basieren, sind das schnellste Ticket in die Räumungsklage.
Formfehler im Gewerbemietvertrag? Jetzt Rechtssicherheit schaffen
Schon kleine Ungenauigkeiten in Mietvertragsnachträgen können zur sofortigen ordentlichen Kündbarkeit Ihrer Gewerbeflächen führen. Unsere Rechtsanwälte prüfen Ihre Verträge auf Schriftformmängel und unterstützen Sie dabei, Ihre langfristige Standortsicherheit zu gewährleisten oder unberechtigte Räumungsansprüche abzuwehren. Wir sichern Ihre rechtliche Position und helfen Ihnen, existenzbedrohende Formfehler frühzeitig zu korrigieren.
Experten Kommentar
Nachträge werden im Eifer des Gefechts oft viel zu unpräzise formuliert, nur um das Projekt nicht zu gefährden. Doch gut gemeint ist hier das Gegenteil von gut gemacht: Ohne beigefügte Baupläne und exakte Leistungsverzeichnisse ist die Schriftform fast immer verletzt. Damit wird der sicher geglaubte langfristige Vertrag plötzlich jederzeit kündbar.
Besonders fatal war hier der Versuch, über einen Zahlungsstopp Druck auszuüben. Viele Mandanten überschätzen ihre Position und glauben irrtümlich, sie säßen am längeren Hebel. Mein dringender Rat: Zahlen Sie unter Vorbehalt weiter und klagen Sie separat. Wer die Miete einfach einbehält, liefert dem Vermieter den Kündigungsgrund meist auf dem Silbertablett, noch bevor über die Mängel verhandelt wurde.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Gilt das Sonderkündigungsrecht wegen Formmangels auch, wenn wir die neuen Bedingungen jahrelang akzeptierten?
NEIN. Die jahrelange widerspruchslose Akzeptanz und Erfüllung geänderter Vertragsbedingungen heilt einen bestehenden Schriftformmangel gemäß § 550 BGB grundsätzlich nicht. Selbst wenn beide Parteien den Mietvertrag über einen langen Zeitraum hinweg einvernehmlich praktizieren, führt ein Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform dazu, dass der Vertrag als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt und somit ordentlich kündbar bleibt.
Der wesentliche Grund für diese strikte gesetzliche Regelung liegt im Schutz potenzieller Grundstückserwerber, die sich bei einem Immobilienkauf allein auf die schriftlich niedergelegten Urkunden verlassen können müssen. Ein Käufer kann aus der bloßen tatsächlichen Handhabung zwischen Mieter und Vermieter keine Rückschlüsse auf die rechtliche Bindungswirkung oder die vereinbarte Laufzeit ziehen. Wenn wesentliche Vertragsbestandteile oder Nachträge nicht formwirksam auf Papier festgehalten wurden, fehlt die für den langfristigen Bestand erforderliche Dokumentation der Einigung. Die Rechtsprechung lehnt eine Heilung durch Zeitablauf oder durch konkludentes Verhalten konsequent ab, da die Warn- und Beweisfunktion der Schriftform nicht durch bloßes Handeln ersetzt werden kann. Selbst hohe Investitionen in die Mietsache oder eine jahrelange Mietzahlung ohne Beanstandung ändern nichts an der jederzeitigen Kündbarkeit des Mietverhältnisses durch beide Parteien.
Eine Heilung des Mangels ist ausschließlich durch den nachträglichen Abschluss eines neuen, formgerechten Nachtrags möglich, welcher die fehlerhaften Vereinbarungen explizit aufgreift und den Anforderungen des § 550 BGB genügt. In extrem seltenen Ausnahmefällen kann die Berufung auf den Formmangel gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verstoßen, sofern die Kündigung zu einem schlechthin untragbaren Ergebnis führen würde. Dies wird von den Gerichten jedoch nur bei einer existenzgefährdenden Sondersituation anerkannt, während die bloße wirtschaftliche Härte oder jahrelange Vertragstreue für eine solche Ausnahme in der Regel nicht ausreichen.
Unser Tipp: Sichten Sie umgehend alle Nachträge sowie das ursprüngliche Vertragswerk und lassen Sie diese durch einen Fachanwalt für Mietrecht auf die Einhaltung der strengen Schriftformvorgaben prüfen. Vermeiden Sie es, sich auf mündliche Zusagen oder jahrelange Praxis zu verlassen, da nur ein rechtssicherer Nachtrag Ihre langfristigen Investitionen und die vertragliche Laufzeit wirksam schützt.
Muss ich als Untermieter sofort räumen, wenn der Hauptmietvertrag wegen eines Formfehlers scheitert?
JA, als Untermieter müssen Sie die Räumlichkeiten verlassen, sobald der Hauptmietvertrag durch eine wirksame Kündigung aufgrund eines Formmangels rechtlich beendet wurde. Ihr Recht zum Besitz ist akzessorisch zum Hauptmietvertrag und erlischt daher automatisch mit dessen Beendigung, selbst wenn Sie am eigentlichen Formfehler völlig unbeteiligt sind. Gemäß der gesetzlichen Regelung in § 546 Abs. 2 BGB hat der Eigentümer einen direkten Herausgabeanspruch gegen Sie, sobald das Hauptmietverhältnis zwischen Vermieter und Hauptmieter endet.
Der Grund für diese strenge Rechtsfolge liegt in der rechtlichen Abhängigkeit des Untermietverhältnisses vom Fortbestand des Vertrages zwischen dem ursprünglichen Vermieter und dem Hauptmieter. Fällt der Hauptmietvertrag wegen eines Verstoßes gegen die gesetzliche Schriftform gemäß § 550 BGB weg, entfällt gleichzeitig die Befugnis des Hauptmieters zur weiteren Gebrauchsüberlassung der Mietsache. Das Oberlandesgericht bestätigte dies kürzlich bei einem Logistikzentrum, wo die Untermieterin trotz Unkenntnis des Formfehlers im Hauptvertrag zur vollständigen Räumung des Geländes verpflichtet wurde. Da Ihr Nutzungsrecht lediglich vom Hauptmieter abgeleitet wird, müssen Sie dem Herausgabeverlangen des Eigentümers nach der Kündigung des Hauptvertrags ohne Verzögerung nachkommen.
Eine Ausnahme von dieser Räumungspflicht besteht nur, wenn der Eigentümer mit Ihnen ein eigenständiges Schuldverhältnis begründet oder Ihnen gegenüber ausdrücklich auf den gesetzlichen Räumungsanspruch verzichtet hat. Solche Konstellationen sind in der gewerblichen Praxis jedoch äußerst selten und erfordern meist eine direkte vertragliche Vereinbarung zwischen dem Grundstückseigentümer und dem Untermieter zur Standortsicherung. Ohne eine solche explizite Absicherung bleibt jeder Formfehler im Hauptvertrag ein unkalkulierbares Risiko für Ihre eigene geschäftliche Existenz und die getätigten Investitionen am Standort.
Unser Tipp: Lassen Sie den Hauptmietvertrag samt aller Nachträge durch einen Fachanwalt auf etwaige Schriftformrisiken prüfen, bevor Sie langfristige Investitionen in den gemieteten Standort tätigen. Vermeiden Sie blindes Vertrauen in die Zusicherungen Ihres Hauptmieters, da Formmängel oft erst bei einem späteren Eigentümerwechsel als Kündigungsgrund instrumentalisiert werden.
Wie muss ich die Miete unter Vorbehalt zahlen, um eine fristlose Kündigung sicher zu vermeiden?
Sie müssen die Miete in voller Höhe überweisen und gleichzeitig schriftlich gegenüber dem Vermieter erklären, dass die monatliche Zahlung lediglich vorläufig erfolgt. Zahlen Sie die Miete pünktlich und fügen Sie der Überweisung den Zusatz hinzu, dass die Zahlung unter Vorbehalt der Rückforderung gemäß § 812 BGB erfolgt. Damit erfüllen Sie Ihre vertraglichen Pflichten vollständig und vermeiden sicher einen folgenschweren Zahlungsverzug, der andernfalls die sofortige Beendigung Ihres Gewerbemietverhältnisses zur Folge haben könnte.
Der Grund für dieses vorsichtige Vorgehen liegt in den strengen gesetzlichen Regelungen des § 543 Abs. 2 BGB, nach denen ein Vermieter bereits bei einem Rückstand von zwei Monatsmieten fristlos kündigen darf. Im gewerblichen Mietrecht tragen Mieter ein enormes Risiko, wenn sie die Miete aufgrund vermeintlicher Gegenansprüche eigenmächtig kürzen, da sich solche Ansprüche im Prozess oft als rechtlich unbegründet oder formunwirksam erweisen können. Wenn Sie jedoch unter Vorbehalt zahlen, tritt keine endgültige Erfüllungswirkung ein, wodurch Sie sich die rechtliche Möglichkeit offenhalten, die gezahlten Beträge später in einem separaten Verfahren risikolos zurückzufordern. Diese Strategie verhindert den gefährlichen Verzug zuverlässig, da Sie trotz bestehender Streitigkeiten über Umbaumaßnahmen Ihre finanzielle Hauptleistungspflicht gegenüber dem Vermieter vollständig und fristgerecht erfüllen.
Eine Ausnahme von dieser Pflicht zur Vollzahlung besteht nur dann, wenn ein Gericht Ihnen bereits durch eine einstweilige Verfügung oder ein rechtskräftiges Urteil das Recht zur Mietminderung zugesprochen hat. Ohne eine solche gerichtliche Bestätigung oder eine ausdrückliche schriftliche Zustimmung des Vermieters sollten Sie niemals in Eigenregie die monatlichen Zahlungen einstellen oder eigenmächtig mit streitigen Gegenansprüchen aufrechnen.
Unser Tipp: Senden Sie parallel zur Überweisung ein Einschreiben an den Vermieter, in dem Sie die Zahlung für den jeweiligen Monat unter ausdrücklichen Rückforderungsvorbehalt stellen. Vermeiden Sie unbedingt informelle E-Mails ohne klare Vorbehaltserklärung, da diese im Falle eines Räumungsprozesses keinen ausreichenden Schutz vor einer Kündigung bieten.
Was tun, wenn mein Vermieter einen vagen Nachtrag gezielt als Notausgang aus dem Vertrag nutzt?
Sie müssen die Bestimmtheit der Vereinbarung durch externe Dokumente untermauern oder die Einrede der unzulässigen Rechtsausübung geltend machen. Formmängel gemäß § 550 BGB wirken objektiv und ermöglichen eine ordentliche Kündigung, selbst wenn der Vermieter die Unklarheit im Nachtrag gezielt als strategisches Instrument zur Vertragslösung provoziert hat. Gerichte bewerten die Wirksamkeit eines Schriftformverstoßes meist unabhängig von der moralischen Absicht der Vertragsparteien.
Die gesetzliche Regelung des § 550 BGB verfolgt das Ziel, dass ein potenzieller Erwerber allein durch das Studium der Urkunde alle wesentlichen Bedingungen des langfristigen Mietverhältnisses erkennen kann. Wenn ein Nachtrag wesentliche Änderungen wie etwa bauliche Maßnahmen nur vage beschreibt, gilt der gesamte Vertrag als nicht formgerecht geschlossen und ist somit jederzeit ordentlich kündbar. Gerichte prüfen diesen Mangel rein objektiv, weshalb die arglistige Absicht des Vermieters bei der Erstellung des fehlerhaften Dokuments für die Wirksamkeit der Kündigung meist rechtlich unerheblich bleibt. Sie müssen daher belegen, dass die Absprachen durch begleitende E-Mails, Baupläne oder Protokolle hinreichend konkretisiert wurden, um die notwendige Bestimmtheit der vertraglichen Vereinbarung im Nachhinein nachzuweisen. Alternativ schützt Sie der Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB, falls der Vermieter den Mangel jahrelang widerspruchslos hingenommen hat und sich nun treuwidrig darauf beruft.
Eine Ausnahme von der strikten Kündbarkeit greift nur in seltenen Härtefällen, wenn die Kündigung zu einem Zeitpunkt erfolgt, an dem der Mieter im Vertrauen auf den Vertrag bereits existenzielle Investitionen getätigt hat. In solchen Konstellationen bewerten Gerichte das Verhalten des Vermieters als rechtsmissbräuchlich, sofern dieser den Formmangel gezielt als Falle einsetzte, während der Mieter völlig schutzlos gegenüber der Beendigung war.
Unser Tipp: Sichern Sie sofort sämtliche Korrespondenzen, Skizzen und Abnahmeprotokolle, die den Inhalt der unklaren Nachträge präzisieren könnten, um die Bestimmtheit des Vertrages vor Gericht erfolgreich zu verteidigen. Vermeiden Sie es, vage Ergänzungsvereinbarungen ohne vorherige juristische Prüfung zu unterzeichnen, da solche Formfehler oft Jahre später als gezielte Ausstiegsoption gegen Sie verwendet werden.
Kann eine Heilungsklausel im Mietvertrag die ordentliche Kündigung wegen eines Schriftformmangels tatsächlich verhindern?
NEIN, eine Heilungsklausel im Mietvertrag verhindert die ordentliche Kündigung nicht automatisch. Eine Heilungsklausel beseitigt den Verstoß gegen die gesetzliche Schriftform nicht unmittelbar, sondern begründet lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch auf die nachträgliche Herstellung der korrekten Form. Da ein formunwirksamer befristeter Vertrag gemäß § 550 BGB als auf unbestimmte Zeit geschlossen gilt, bleibt das Recht zur ordentlichen Kündigung grundsätzlich bestehen, bis die Form tatsächlich geheilt wurde.
Der Bundesgerichtshof hat klargestellt, dass Heilungsklauseln den Schutzzweck des § 550 BGB nicht dadurch aushebeln können, dass sie die Kündigungsmöglichkeit ohne tatsächliche Nachholung der Form blockieren. Ein Verstoß gegen die Schriftform führt zwingend dazu, dass die vereinbarte feste Laufzeit unwirksam ist und das Mietverhältnis stattdessen rechtlich als unbefristet eingestuft wird. Zwar verpflichtet die Klausel beide Parteien dazu, an einem formgerechten Nachtrag mitzuwirken, doch entfaltet diese Verpflichtung keine unmittelbare Gestaltungswirkung auf den bestehenden rechtlichen Zustand des Vertrages. Solange der schriftformkonforme Nachtrag nicht von beiden Seiten unterschrieben im Original vorliegt, kann jede Partei das Mietverhältnis unter Einhaltung der gesetzlichen Fristen ordentlich kündigen. Der Versuch, die Kündigung allein unter Berufung auf die Heilungsklausel abzuwenden, scheitert in der gerichtlichen Praxis meist am Vorrang der gesetzlichen Formvorschriften.
Eine Ausnahme kann lediglich dann bestehen, wenn die Heilungsklausel mit einem ausdrücklichen Verzicht auf das ordentliche Kündigungsrecht bis zur erfolgten Heilung kombiniert wurde. Solche kombinierten Klauseln müssen jedoch ihrerseits formwirksam vereinbart sein und dürfen den Kündigenden nicht unangemessen benachteiligen, um vor Gericht überhaupt Bestand zu haben. Ohne eine derartige Zusatzvereinbarung bleibt das Risiko einer vorzeitigen Vertragsbeendigung trotz Heilungsklausel jederzeit bestehen, sofern eine Partei ein Interesse an der vorzeitigen Beendigung des Mietverhältnisses hegt.
Unser Tipp: Fordern Sie Ihren Vertragspartner sofort schriftlich per Einschreiben zur Unterzeichnung eines formgerechten Nachtrags auf, um den rechtssicheren Zustand herzustellen. Vermeiden Sie es, sich auf die bloße Existenz der Klausel zu verlassen, da diese keinen automatischen Schutz vor einer fristgerechten Kündigung bietet.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
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