Übersicht
- Das Wichtigste im Überblick
- Wer lädt zur Eigentümerversammlung, wenn der Verwalter fehlt?
- Welche Rechtsgrundlagen gelten für die verwalterlose WEG?
- Warum landete der Streit vor Gericht?
- Wie entschied das Gericht über die Einberufungsermächtigung?
- Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
- Experten Kommentar
- Häufig gestellte Fragen (FAQ)
- Darf ich selbst einladen, wenn die Mehrheit der Eigentümer derzeit gar keine Versammlung wünscht?
- Muss ich die Gerichtskosten privat vorstrecken, wenn ich die Einberufung gegen blockierende Nachbarn erzwinge?
- Muss ich im Gerichtsantrag bereits genau festlegen, welche Themen auf der Versammlung besprochen werden?
- Sind Beschlüsse wirksam, wenn trotz gerichtlicher Ermächtigung nur ein kleiner Teil der Eigentümer erscheint?
- Wer haftet für Gebäudeschäden, wenn wegen der Verwalterlosigkeit dringende Sanierungen über Monate blockiert werden?
- Das vorliegende Urteil
Zum vorliegenden Urteilstext springen: 303a C 16/24
Das Wichtigste im Überblick
- Gericht: Amtsgericht Hamburg-Altona
- Datum: 10.04.2025
- Aktenzeichen: 303a C 16/24
- Verfahren: Beschlussersetzungsklage
- Rechtsbereiche: Wohnungseigentumsrecht
- Relevant für: Wohnungseigentümer, verwalterlose Gemeinschaften, Immobilienverwalter
Wohnungseigentümer dürfen ohne Verwalter eine Eigentümerversammlung einberufen, wenn das Gericht sie dazu ermächtigt.
- Die Gemeinschaft besitzt aktuell keinen Verwalter und auch keinen Vorsitzenden des Verwaltungsbeirats.
- Ein Gericht muss die Einberufung erlauben, falls die Eigentümer sich nicht einig sind.
- Eine einfache Einigung zwischen den Eigentümern ohne förmliche Einladung scheiterte im konkreten Fall.
- Die Gemeinschaft zahlt die Verfahrenskosten, da sie zur Mitwirkung an der Verwaltung verpflichtet ist.
- Das Gericht setzt den Streitwert für die Erlaubnis zur Einladung auf 1.000 Euro fest.
Wer lädt zur Eigentümerversammlung, wenn der Verwalter fehlt?
Es ist der Albtraum vieler Wohnungseigentümergemeinschaften: Der Verwalter hat gekündigt oder wurde abberufen, ein Nachfolger ist noch nicht bestellt, und auch ein Verwaltungsbeirat existiert nicht. Die Gemeinschaft ist führungslos. Doch um einen neuen Verwalter zu wählen, müsste sich die Eigentümerversammlung treffen. Hier beißt sich die Katze in den Schwanz: Wer darf zu dieser Versammlung einladen, wenn es niemanden gibt, der dazu befugt ist?
Genau vor diesem Dilemma standen mehrere Immobilienbesitzer in Hamburg. Ihre Gemeinschaft war verwalterlos. Um die Handlungsfähigkeit wiederherzustellen, wollten einige Eigentümer die Initiative ergreifen und zur Wahl eines neuen Verwalters laden. Doch das Gesetz legt hier hohe Hürden. Das Amtsgericht Hamburg-Altona musste in seinem Beschluss vom 10. April 2025 (Az. 303a C 16/24) klären, wie in einer solchen Pattsituation verfahren werden muss und wer am Ende die Kosten für den notwendigen Rechtsstreit trägt.
Welche Rechtsgrundlagen gelten für die verwalterlose WEG?
Das Wohnungseigentumsgesetz (WEG) ist streng formalistisch, wenn es um die Einberufung einer Versammlung geht. Dies dient dem Schutz aller Eigentümer, damit niemand durch spontane Treffen überrumpelt wird. Nach § 24 Abs. 1 WEG ist primär der Verwalter für die Einladung zuständig. Fehlt dieser, darf gemäß § 24 Abs. 3 WEG der Vorsitzende des Verwaltungsbeirats oder dessen Stellvertreter einladen.
Existieren weder Verwalter noch Beirat, darf nicht einfach ein engagierter Miteigentümer Zettel in die Briefkästen werfen. Eine solche Einladung wäre rechtlich angreifbar, und die gefassten Beschlüsse könnten für ungültig erklärt werden. Das Gesetz sieht für diesen Fall die gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung vor.
Ein Wohnungseigentümer muss beim zuständigen Amtsgericht beantragen, dass er zur Durchführung der Versammlung ermächtigt wird. Erst mit diesem richterlichen Beschluss im Rücken darf er rechtswirksam laden. Dieses Verfahren ist kein unnötiger Formalismus, sondern stellt sicher, dass die Ladungskompetenz klar geregelt ist.
Ein häufiger Fehler im Verfahren: Eigentümer beantragen pauschal die „Ermächtigung zur Einberufung“. Das reicht den Gerichten oft nicht aus. Sie müssen dem Antrag zwingend die geplante Tagesordnung (z. B. „Wahl eines neuen Verwalters“) beifügen. Das Gericht ermächtigt Sie in der Regel zweckgebunden genau für diese Themen. Ohne konkrete Agenda drohen Rückfragen und Zeitverlust.
Der Ausnahmefall der Vollversammlung
Es gibt theoretisch einen Ausweg ohne Gericht: die sogenannte Vollversammlung. Wenn sich sämtliche Wohnungseigentümer spontan treffen und alle mit der Durchführung der Versammlung einverstanden sind, kann auf die form- und fristgerechte Ladung verzichtet werden. Fehlt jedoch auch nur ein einziger Eigentümer oder widerspricht einer der Anwesenden, ist dieser Weg versperrt.
Verlassen Sie sich in Konfliktsituationen nicht auf die Vollversammlung. „Alle“ bedeutet juristisch: Jeder einzelne im Grundbuch eingetragene Eigentümer muss zustimmen und anwesend (oder vertreten) sein. Bei Ehepaaren müssen beide Partner, bei Erbengemeinschaften alle Erben mitwirken. Fehlt auch nur eine einzige Unterschrift, sind die gefassten Beschlüsse anfechtbar. Dieser Weg ist in der Praxis extrem fehleranfällig.
Warum landete der Streit vor Gericht?
In dem vorliegenden Fall in Hamburg war die Situation verfahren. Die Gemeinschaft hatte keinen bestellten Verwalter mehr. Zwar hatten einige Eigentümer – die späteren Antragsteller – über einen längeren Zeitraum faktisch die Verwaltungsaufgaben übernommen. Doch diese Tätigkeit endete mit einer E-Mail am 14. April 2024 zum 1. September 2024. Ab diesem Zeitpunkt war die Gemeinschaft führungslos.
Es gab keinen Verwaltungsbeirat, der hätte einspringen können. Die engagierten Eigentümer wollten eine Versammlung einberufen, um den Tagesordnungspunkt „Wahl/Bestellung eines Verwalters“ abzuhandeln. Da sie wussten, dass eine eigenmächtige Einladung rechtlich unsicher wäre, versuchten sie zunächst, eine Einigung mit den anderen Mitgliedern der Gemeinschaft zu erzielen. Dies scheiterte jedoch. Eine einzelne Miteigentümerin – im Verfahren als eine der Antragsgegnerinnen geführt – blockierte offenbar oder reagierte nicht in der gewünschten Weise.
Da auch eine Vollversammlung mangels Kooperation aller Beteiligten illusorisch war, sahen die Eigentümer keinen anderen Ausweg, als gerichtliche Hilfe in Anspruch zu nehmen. Sie beantragten beim Amtsgericht Hamburg-Altona die formelle Ermächtigung, zur Versammlung laden zu dürfen.
Wie entschied das Gericht über die Einberufungsermächtigung?
Das Verfahren nahm eine Wendung, die in Zivilprozessen häufig vorkommt: Die Parteien erklärten den Rechtsstreit in der Hauptsache für erledigt. Das bedeutet meist, dass das eigentliche Ziel – hier die Ermächtigung oder die Durchführung der Versammlung – zwischenzeitlich erreicht wurde oder das Rechtsschutzinteresse entfallen ist. Das Gericht musste daher nicht mehr per Urteil entscheiden, ob die Ermächtigung erteilt wird, sondern nur noch per Beschluss festlegen, wer die Kosten des Verfahrens zu tragen hat.
Diese Kostenentscheidung nach § 91a ZPO ist jedoch besonders interessant, da das Gericht hierfür eine hypothetische Prüfung vornimmt: Wie wäre der Fall ausgegangen, wenn er bis zum Ende durchgestritten worden wäre?
Die Notwendigkeit der Klage
Der Einzelrichter am Amtsgericht Hamburg-Altona stellte klar, dass die antragstellenden Eigentümer den Prozess gewonnen hätten. Die Gemeinschaft (die „Beklagte zu 2“) war verwalterlos. Das Gericht führte aus:
„Da ein derartiger Beschluss nicht vorlag, war zur Durchsetzung des Einberufungsinteresses der Kläger eine Beschlussersetzungsklage erforderlich; eine anderweitige, außerhalb einer Beschlussfassung liegende Ermächtigung der Kläger war verfassungs- und gesetzeslogisch nicht möglich.“
Das Gericht erteilte damit allen Ideen eine Absage, man könne solche Probleme „unter der Hand“ regeln. Das Reformrecht des WEG zielt mit § 24 Abs. 3 WEG explizit darauf ab, dieses Führungsvakuum durch eine gerichtliche Entscheidung zu lösen. Eine außergerichtliche Selbstermächtigung existiert nicht.
Warum keine milderen Mittel halfen
Das Gericht prüfte auch, ob die Eigentümer den teuren Gerichtsweg hätten vermeiden können. Wäre ein Umlaufbeschluss möglich gewesen? Nein, urteilte der Richter. Ein Umlaufbeschluss, bei dem schriftlich abgestimmt wird, setzt einen gewissen Konsens voraus. Da sich die Mitglieder der Gemeinschaft aber schon im Vorfeld nicht auf einen Verwalter einigen konnten, war dieser Weg versperrt.
Auch das Argument, man hätte eine Vollversammlung abhalten können, ließ das Gericht nicht gelten. Da die Gemeinschaft als Verband im Verfahren als Antragsgegnerin auftrat und sich nicht kooperativ zeigte, konnte die notwendige Allstimmigkeit für eine Vollversammlung gar nicht erreicht werden. Die antragstellenden Eigentümer hatten also alles richtig gemacht, als sie Klage einreichten.
Die Kostenverteilung als Indikator
Da die Klage gegen die Gemeinschaft erfolgreich gewesen wäre, muss diese auch die Kosten tragen. Das bedeutet praktisch: Die Verfahrenskosten werden zu Gemeinschaftskosten. Alle Eigentümer (auch die Antragsteller selbst) zahlen diese über ihre Hausgeldabrechnung anteilig mit.
Eine Besonderheit gab es bezüglich einer einzelnen Miteigentümerin, die zusätzlich persönlich verklagt worden war. Hier hatten die Antragsteller die Klage teilweise zurückgenommen. In diesem Punkt müssen sie die Kosten selbst tragen, da das Vorgehen gegen die einzelne Eigentümerin neben der Gemeinschaft rechtlich nicht im vollen Umfang notwendig oder korrekt war.
Der Streitwert: Wie teuer ist die Demokratie?
Für die Berechnung der Anwalts- und Gerichtskosten musste das Gericht einen Streitwert festlegen. Die Richter orientierten sich an der gängigen Rechtsprechung des Landgerichts Frankfurt am Main. Bei Klagen auf Ermächtigung zur Einberufung wird nicht das Vermögen der WEG als Maßstab genommen, sondern das Interesse an der Durchführung der Versammlung.
Das Gericht setzte den Streitwert auf 1.000 Euro fest. Dies entspricht etwa 25 Prozent des Wertes, der für die Beschlüsse angesetzt wird, die auf der Versammlung gefasst werden sollen. Diese moderate Festsetzung hält das Kostenrisiko für Eigentümer in Grenzen, die eine verwalterlose Zeit beenden wollen.
Was bedeutet das Urteil für die Praxis?
Die Entscheidung aus Hamburg-Altona ist ein Warnschuss für zerstrittene Eigentümergemeinschaften, aber auch eine klare Handlungsanweisung. Wenn der Verwalter fehlt und kein Beirat existiert, darf nicht improvisiert werden. Wer einfach zur Versammlung lädt, riskiert, dass alle dort gefassten Beschlüsse (etwa über Hausgelder oder Sanierungen) später angefochten und kassiert werden.
Der sichere Weg führt in dieser Konstellation zwingend über das Amtsgericht. Ein entsprechender Antrag auf Ermächtigung ist formell notwendig. Das Gericht hat bestätigt, dass die Kosten für dieses Verfahren in der Regel der Gemeinschaft zur Last fallen, da es sich um einen Akt der Notverwaltung handelt, der im Interesse aller liegt – selbst wenn sich einzelne Eigentümer dagegen sträuben.
Für Eigentümer in einer „kopflosen“ WEG gilt daher: Suchen Sie das Gespräch für eine Vollversammlung. Wenn auch nur ein Nachbar blockiert, zögern Sie nicht, die gerichtliche Ermächtigung zu beantragen. Warten verschlimmert das Problem meist nur, da ohne Verwalter keine Rechnungen bezahlt und keine dringenden Reparaturen beauftragt werden können.
Handlungsfähig bleiben: Rechtssichere Einberufung Ihrer Eigentümerversammlung
Wenn die Eigentümergemeinschaft führungslos ist, blockieren rechtliche Hürden oft dringende Entscheidungen und gefährden die Verwaltung der Immobilie. Unsere Rechtsanwälte unterstützen Sie dabei, die notwendige gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung einer Versammlung rechtssicher zu erwirken. So stellen Sie sicher, dass die Wahl eines neuen Verwalters auf einem stabilen Fundament steht und spätere Beschlüsse nicht angefochten werden können.
Experten Kommentar
Viele Eigentümer versuchen monatelang, eine „Vollversammlung“ per WhatsApp oder Zuruf zu organisieren, um die Gerichtskosten zu sparen. Das ist fast immer ein Trugschluss: Wer die Verwaltung blockiert, wird auch nicht freiwillig zur Versammlung erscheinen, womit die nötige Allstimmigkeit sofort platzt. Diese gut gemeinte Geduld führt oft erst recht in die Zahlungsunfähigkeit der WEG.
Akzeptieren Sie, dass die gerichtliche Ermächtigung in verfahrenen Situationen der einzige Hebel ist, um die Blockade zu brechen. Nutzen Sie den Beschluss dann konsequent und laden Sie strikt formal nach Gesetz, idealerweise mit anwaltlicher Hilfe bei der Formulierung. Denn nichts ist ärgerlicher, als eine mühsam erstrittene Versammlung später wegen eines simplen Formfehlers wiederholen zu müssen.
Häufig gestellte Fragen (FAQ)
Darf ich selbst einladen, wenn die Mehrheit der Eigentümer derzeit gar keine Versammlung wünscht?
NEIN. Sie dürfen eine Eigentümerversammlung nicht eigenmächtig einberufen, da nach dem Wohnungseigentumsgesetz ausschließlich der Verwalter oder der Beiratsvorsitzende zur Ladung befugt sind. Ohne eine gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung ist eine von einem einzelnen Miteigentümer organisierte Versammlung rechtlich unwirksam und führt zu anfechtbaren oder sogar nichtigen Beschlüssen. Eine bloße Ablehnung durch die Mehrheit rechtfertigt keinen Verstoß gegen diese formalen Zuständigkeitsregeln.
Gemäß § 24 Abs. 3 WEG darf ein Wohnungseigentümer nur dann zur Versammlung laden, wenn er zuvor durch das zuständige Amtsgericht hierzu ausdrücklich ermächtigt wurde. Diese gerichtliche Entscheidung ist notwendig, um die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft bei Verwalterlosigkeit oder bei einer gezielten Blockade durch andere Miteigentümer rechtssicher wiederherzustellen. Da eine außergerichtliche Selbstermächtigung im deutschen Immobilienrecht nicht existiert, bleibt die formale Einladungskompetenz ohne Gerichtsbeschluss zwingend an die gesetzlich vorgesehenen Organe gebunden. Wenn Sie diese Hürde ignorieren, riskieren Sie nicht nur die Unwirksamkeit aller Beschlüsse, sondern auch die persönliche Haftung für die entstandenen Kosten der gescheiterten Versammlung.
Eine Ausnahme bildet lediglich die sogenannte Vollversammlung, bei der alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer anwesend sind und einstimmig auf die Einhaltung der Formvorschriften verzichten. Da die Mehrheit in Ihrem Fall jedoch bereits eine Versammlung ablehnt, ist das Erreichen einer solchen Einstimmigkeit in der Praxis faktisch ausgeschlossen und bietet keine verlässliche Handlungsgrundlage. Sobald auch nur ein einziger Eigentümer der Durchführung widerspricht oder der Einladung fernbleibt, ist die gesamte Versammlung ohne vorherigen Gerichtsbeschluss rechtlich wertlos.
Unser Tipp: Beantragen Sie beim zuständigen Amtsgericht eine Ermächtigung zur Einberufung einer Versammlung mit dem dringenden Tagesordnungspunkt der Verwalterbestellung. Vermeiden Sie es unbedingt, Einladungen auf eigene Faust zu versenden, da die daraus resultierenden Beschlüsse vor Gericht keinen Bestand haben werden.
Muss ich die Gerichtskosten privat vorstrecken, wenn ich die Einberufung gegen blockierende Nachbarn erzwinge?
JA, Sie müssen die Gerichtskosten für das Verfahren zur Ermächtigung der Einberufung einer Eigentümerversammlung zwar zunächst persönlich verauslagen, erhalten diese jedoch nach Abschluss des Prozesses von der Gemeinschaft zurück. Die Kosten werden am Ende als notwendige Ausgaben der Verwaltung auf alle Wohnungseigentümer entsprechend ihrer Miteigentumsanteile umgelegt, sodass Sie als Initiator nicht dauerhaft finanziell belastet bleiben.
Die rechtliche Grundlage für diese Kostenverteilung liegt darin, dass ein solches gerichtliches Verfahren gemäß § 18 Abs. 4 WEG im Interesse aller Wohnungseigentümer liegt, um die ordnungsgemäße Verwaltung zu sichern. Da die Einberufung der Versammlung objektiv notwendig war und die Gemeinschaft ohne das gerichtliche Einschreiten handlungsunfähig geblieben wäre, gilt das Vorgehen als berechtigter Akt der Notverwaltung. In der gerichtlichen Praxis wird der Streitwert für derartige Anträge bewusst niedrig angesetzt, um die finanziellen Hürden für engagierte Eigentümer gering zu halten und den Rechtsschutz effektiv zu gewährleisten. Somit trägt letztlich der Verband der Wohnungseigentümer die Last des Verfahrens, da die Klage gegen die Gemeinschaft bei ordnungsgemäßem Verlauf erfolgreich gewesen wäre und somit als notwendige Kostenposition anerkannt wird.
Eine Ausnahme von diesem Erstattungsanspruch kann jedoch eintreten, wenn Sie das Verfahren unnötig ausweiten, indem Sie beispielsweise einzelne Miteigentümer persönlich verklagen anstatt den Verband als Gesamtheit in Anspruch zu nehmen. In solchen Fällen besteht das Risiko, dass die Gerichtskosten für diesen spezifischen Teil des Verfahrens nicht der Gemeinschaft auferlegt werden, sondern von Ihnen als Veranlasser privat getragen werden müssen. Es ist daher für die Kostenerstattung entscheidend, dass der Antrag präzise gegen die übrigen Eigentümer oder den Verband gerichtet wird, um die Notwendigkeit des rechtlichen Schrittes zweifelsfrei zu dokumentieren.
Unser Tipp: Lassen Sie sich von einem spezialisierten Rechtsanwalt beraten und richten Sie Ihren Antrag ausschließlich gegen den Verband oder die übrigen Eigentümer als Gesamtheit, um eine persönliche Kostenlast zu vermeiden. Verzichten Sie keinesfalls aus Sorge vor den Gebühren auf den notwendigen Antrag, da das Gericht die Gemeinschaftskosten im Sinne der Handlungsfähigkeit fast immer anerkennt.
Muss ich im Gerichtsantrag bereits genau festlegen, welche Themen auf der Versammlung besprochen werden?
JA. Sie müssen dem Gerichtsantrag zwingend eine konkrete Tagesordnung beifügen, da das Gericht die Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung nur zweckgebunden für bestimmte Themen erteilt. Ohne diese detaillierte Aufstellung kann das zuständige Gericht die rechtliche Notwendigkeit der Versammlung nicht prüfen und wird den Antrag im Regelfall als unzulässig ablehnen.
Die rechtliche Grundlage für dieses Erfordernis ergibt sich aus dem Umstand, dass die gerichtliche Ermächtigung nach dem Wohnungseigentumsgesetz keine Generalvollmacht darstellt, sondern einen staatlichen Eingriff in die Verwaltungshoheit der Gemeinschaft bedeutet. Das Gericht muss im Rahmen seiner Ermessensentscheidung beurteilen, ob das Begehren der Minderheit berechtigt ist und ob die vorgeschlagenen Tagesordnungspunkte tatsächlich eine dringliche Regelung erfordern. Wenn Sie beispielsweise die Abberufung des Verwalters oder die Verabschiedung eines dringend notwendigen Wirtschaftsplans anstreben, dient die Vorlage der Tagesordnung als Nachweis für diesen konkreten Regelungsbedarf. Fehlt diese Angabe, mangelt es dem Gericht an der erforderlichen Entscheidungsgrundlage, was unweigerlich zu zeitraubenden Rückfragen oder einer sofortigen Zurückweisung Ihres Antrags führt.
Zudem ist zu beachten, dass Sie später in der eigentlichen Versammlung nur über jene Themen rechtswirksam beschließen können, die zuvor im gerichtlichen Beschluss ausdrücklich genannt wurden. Eine nachträgliche Erweiterung der Tagesordnung um völlig neue Sachverhalte ist im Rahmen der durch das Gericht erteilten Ermächtigung rechtlich nicht zulässig und würde zur Anfechtbarkeit der dort gefassten Beschlüsse führen. Die Bindungswirkung erstreckt sich somit lückenlos von der Antragstellung über den Gerichtsbeschluss bis hin zur tatsächlichen Durchführung der Versammlung durch die ermächtigten Eigentümer.
Unser Tipp: Formulieren Sie bereits vor der Antragstellung eine präzise Liste der dringendsten Beratungspunkte, wie etwa die Wahl eines neuen Verwalters, und reichen Sie diesen Entwurf als Anlage ein. Vermeiden Sie vage Formulierungen wie allgemeine Aussprachen, da diese oft nicht als hinreichender Grund für eine gerichtliche Ermächtigung anerkannt werden.
Sind Beschlüsse wirksam, wenn trotz gerichtlicher Ermächtigung nur ein kleiner Teil der Eigentümer erscheint?
JA, die gefassten Beschlüsse sind rechtswirksam, sofern die Einladung zur Eigentümerversammlung auf Grundlage der gerichtlichen Ermächtigung formal korrekt und fristgerecht an alle Wohnungseigentümer versandt wurde. Seit der umfassenden WEG-Reform ist die Beschlussfähigkeit einer Versammlung nicht mehr an eine Mindestbeteiligung der Eigentümer oder bestimmte Miteigentumsanteile gebunden.
Seit der Reform des Wohnungseigentumsgesetzes im Jahr 2020 legt § 24 Abs. 6 S. 1 WEG fest, dass jede ordnungsgemäß einberufene Eigentümerversammlung unabhängig von der Zahl der anwesenden Personen beschlussfähig ist. Die gerichtliche Ermächtigung nach § 24 Abs. 3 WEG ersetzt dabei lediglich die fehlende Tätigkeit des Verwalters und stellt sicher, dass die Einberufung durch einen Eigentümer rechtlich wirksam erfolgt. Ein Boykott durch blockierende Miteigentümer kann die Handlungsfähigkeit der Gemeinschaft nicht mehr einschränken, da die anwesenden Eigentümer mit der einfachen Mehrheit ihrer abgegebenen Stimmen rechtswirksame Entscheidungen treffen können. Dieser formalistische Ansatz des Gesetzes verhindert effektiv, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft durch das bloße Fernbleiben einzelner Mitglieder gelähmt wird und notwendige Erhaltungsmaßnahmen am gemeinschaftlichen Eigentum unterbleiben.
Auch wenn die Versammlung stets beschlussfähig ist, müssen die gefassten Beschlüsse materiell-rechtlich den Grundsätzen einer ordnungsgemäßen Verwaltung entsprechen, um einer gerichtlichen Überprüfung im Anfechtungsverfahren standzuhalten. Die Einladungsfrist von mindestens drei Wochen gemäß § 24 Abs. 4 S. 2 WEG muss zwingend eingehalten werden, damit die Beschlüsse nicht wegen eines formellen Mangels erfolgreich angefochten werden können. Zudem ist darauf zu achten, dass die Tagesordnungspunkte so präzise formuliert sind, dass jeder abwesende Eigentümer die Tragweite der geplanten Entscheidungen vorab eindeutig erkennen und bewerten konnte.
Unser Tipp: Versenden Sie die Einladungen nach Erhalt des Gerichtsbeschlusses unbedingt per Einschreiben mit Rückschein an alle im Grundbuch eingetragenen Eigentümer, um den Zugang rechtssicher nachweisen zu können. Vermeiden Sie es, die Versammlung aufgrund einer absehbar geringen Beteiligung kurzfristig abzusagen, da Sie damit den blockierenden Miteigentümern faktisch ein Vetorecht einräumen würden.
Wer haftet für Gebäudeschäden, wenn wegen der Verwalterlosigkeit dringende Sanierungen über Monate blockiert werden?
In erster Linie haftet die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer (GdWE) als rechtsfähiger Verband für Schäden am gemeinschaftlichen Eigentum, die durch pflichtwidrige Untätigkeit entstehen. Einzelne Eigentümer, welche die Bestellung eines Verwalters oder dringende Sanierungsmaßnahmen schuldhaft blockieren, können jedoch im Innenverhältnis gegenüber der Gemeinschaft in voller Höhe persönlich schadensersatzpflichtig werden. Diese Haftung resultiert direkt aus der Verletzung der gesetzlichen Treuepflichten innerhalb der Wohnungseigentümergemeinschaft.
Die rechtliche Verpflichtung zur Haftung ergibt sich daraus, dass die Gemeinschaft gemäß § 19 Abs. 2 WEG zur ordnungsgemäßen Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums zwingend verpflichtet ist. Da ohne einen bestellten Verwalter die Handlungsfähigkeit des Verbandes massiv eingeschränkt bleibt, müssen die Eigentümer zwingend selbst aktiv werden, um drohende Substanzschäden an der Immobilie zu verhindern. Wenn notwendige Instandsetzungen über Monate unterbleiben, weil die Einberufung einer Versammlung zur Verwalterbestellung vorsätzlich verhindert wird, begründet dies einen individuellen Pflichtverstoß der blockierenden Wohnungseigentümer. In einem solchen Fall haften diese Personen der Gemeinschaft für den gesamten finanziellen Folgeschaden, der durch die zeitliche Verzögerung der Reparaturmaßnahmen am Gebäude entstanden ist.
Ein Entlastungsbeweis ist für Sie nur möglich, wenn Sie nachweisen können, dass Sie alle zumutbaren rechtlichen Mittel zur Abwendung des Schadens rechtzeitig und nachweisbar ergriffen haben. Wer aktiv eine gerichtliche Ermächtigung zur Einberufung einer Eigentümerversammlung beantragt, erfüllt seine gesetzliche Mitwirkungspflicht und schützt sich dadurch wirksam vor persönlichen Regressforderungen der restlichen Miteigentümer. Wer hingegen trotz Kenntnis der drohenden Gefahr untätig bleibt, riskiert eine rechtliche Mitschuld an der Schadensentstehung durch unterlassene Maßnahmen zur ordnungsgemäßen Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums.
Unser Tipp: Fordern Sie die Miteigentümer schriftlich unter Fristsetzung zur Mitwirkung an der Verwalterbestellung auf und dokumentieren Sie alle blockierenden Reaktionen für spätere Beweiszwecke sehr genau. Vermeiden Sie es unbedingt, die Handlungsunfähigkeit ohne rechtliche Gegenmaßnahmen einfach hinzunehmen, da Sie sonst selbst in den Fokus von teuren Haftungsansprüchen geraten könnten.
Hinweis/Disclaimer: Teile der Inhalte dieses Beitrags, einschließlich der FAQ, wurden unter Einsatz von Systemen künstlicher Intelligenz erstellt oder überarbeitet und anschließend redaktionell geprüft. Die bereitgestellten Informationen dienen ausschließlich der allgemeinen unverbindlichen Information und stellen keine Rechtsberatung im Einzelfall dar und können eine solche auch nicht ersetzen. Trotz sorgfältiger Bearbeitung kann keine Gewähr für Richtigkeit, Vollständigkeit und Aktualität übernommen werden. Die Nutzung der Informationen erfolgt auf eigene Verantwortung; eine Haftung wird im gesetzlich zulässigen Umfang ausgeschlossen.
Wenn Sie einen ähnlichen Fall haben und konkrete Fragen oder Anliegen klären möchten, kontaktieren Sie uns bitte für eine individuelle Prüfung Ihrer Situation und der aktuellen Rechtslage.
Das vorliegende Urteil
AG Hamburg-Altona – Az.: 303a C 16/24 – Beschluss vom 10.04.2025
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