In Mietwohnungen treten früher oder später Mängel auf, die den bestimmungsgemäßen Gebrauch wesentlich beeinträchtigen oder sogar unmöglich machen. In der Regel genügt es den Mangel beim Vermieter zu melden, er ist gesetzlich verpflichtet für schnelle Abhilfe zu sorgen. In der Praxis kommt es leider öfter vor, dass Vermieter die Mängelbeseitigung auf die lange Bank schieben oder dem Mieter unterstellen, den Mangel selbst verursacht zu haben. Der Mieter muss sich das nicht gefallen lassen und kann durch die Mietminderung und / oder die Zurückbehaltung der Miete, Druck auf den Vermieter ausüben.
Das Zurückbehaltungsrecht des Mieters
Die Zurückbehaltung der Miete ist effektive Maßnahme, um den Vermieter zur Beseitigung eines wesentlichen Mangels zu bewegen. Sie kann sofort nach dem Auftreten des Mangels und nach dem Anzeigen beim Vermieter durchgeführt werden. Das so genannte Zurückbehaltungsrecht besteht neben dem Recht auf Mietminderung. Der Mieter darf beide Druckmittel gleichzeitig zur Anwendung bringen. Im Unterschied zur Mietminderung, ist bei der Zurückbehaltung, das einbehaltene Geld nach der vollständig Mängelbeseitigung an den Mieter zu zahlen. Die Höhe der Einbehaltung muss in angemessenem Verhältnis zur Schwere des Mietmangels stehen. Die Maßnahme ist grundsätzlich nur bei Mängeln zulässig die eine nicht zu vernachlässigende Beeinträchtigung der Mietsache darstellen, hierfür gelten ähnliche Maßstäbe wie für die Mietminderung. Eine gerechtfertigte Mieteinbehaltung stellt keinen Zahlungsverzug dar, und kann vom Vermieter nicht als Kündigungsgrund missbraucht werden.
Höhe des Zurückbehaltungsbetrages
Der Zurückbehaltungsbetrag muss dem Mangel „angemessen“ sein. Ein dehnbarer Begriff, letztlich richtet sich die angemessene Höhe immer nach den Umständen des Einzelfalls. In Literatur und Rechtssprechung haben sich zwei Auffassungen zur angemessenen Zurückbehaltung ausgebildet. Die einen nehmen den angemessenen Minderungsanspruchs als Maßstab und sehen das Drei- bis Fünffache davon als vertretbare Größenordnung an und für andere ist das Drei- bis Fünffache der Mängelbeseitigungskosten eine angemessene Bezugsgröße. Nach einer Gesetzesänderung im Jahre 2009 tendiert die Rechtssprechung dazu, nur noch das Doppelte des Mietminderungsanspruchs als angemessene Zurückbehaltungshöhe zu betrachten.
Fachliche Beratung zur Zurückbehaltung
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