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Mietminderung: Nachweis einer Mangelhaftigkeit der Mietsache durch das Auftreten von Schimmelpilz

Mietminderung: Nachweis einer Mangelhaftigkeit der Mietsache durch das Auftreten von Schimmelpilz

Gericht: KG Berlin 12. Zivilsenatwohnungsschimmel
Entscheidungsdatum: 25.09.2006
Aktenzeichen: 12 U 118/15
Dokumenttyp: Beschluss

Tenor

1. Es wird gemäß § 522 Abs. 2 Satz 2 ZPO darauf hingewiesen, dass der Senat nach Vorberatung beabsichtigt, beide Berufungen durch Beschluss zurückzuweisen, weil sie keine Aussicht auf Erfolg haben.

2. Beide Parteien erhalten Gelegenheit zur Stellungnahme hierzu binnen drei Wochen.

Gründe

Beide Berufungen haben keine Aussicht auf Erfolg.

Nach § 513 Abs. 1 ZPO kann die Berufung erfolgreich nur darauf gestützt werden, dass die angefochtene Entscheidung auf einer Rechtsverletzung beruht (§ 546 ZPO) oder nach § 529 ZPO zu Grunde zu legende Tatsachen eine andere Entscheidung rechtfertigen.

Beides ist hier nicht der Fall. Der Senat folgt vielmehr den zutreffenden Gründen der angefochtenen Entscheidung, die durch die Berufungsbegründungen nicht entkräftet werden.

Insofern wird auf Folgendes hingewiesen:

A. Die am 13. Juni 2005 bei Gericht eingegangene Berufung der Klägerin und die am 13. Juni 2005 bei Gericht eingegangene Anschlussberufung des Beklagten richten sich gegen das am 24. März 2005 verkündete und der Klägerin am 12. Mai 2005 sowie dem Beklagten am 11. Mai 2005 zugestellte Urteil des Landgerichts Berlin.

Die Klägerin hat den Beklagten vor dem Landgericht auf Zahlung von 44.992,21 EUR nebst Zinsen sowie auf im Klageantrag zu 2. näher bezeichnete Instandsetzungsarbeiten an den von ihm beim Beklagten gemieteten Gewerberäumen im Erdgeschoss und Souterrain des Hauses R. 14/…, 10179 Berlin, in Anspruch genommen.

Das Landgericht hat nach Beweisaufnahme durch Augenscheinseinnahme sowie Vernehmung von Zeugen der Zahlungsklage in Höhe von 2.890,59 EUR nebst anteiligen Zinsen stattgegeben und den Beklagten zur Beseitigung eines Risses im Behandlungsraum 1 im Erdgeschoss sowie zur Verlängerung der Fensteröffnerstangen der Behandlungsräume 1 – 4 im Souterrain verurteilt. Im übrigen hat es die Klage abgewiesen. Wegen der Einzelheiten wird auf den Urteilstext verwiesen.

B. Die Klägerin verfolgt mit der Berufung ihre erstinstanzlich geltend gemachten Ansprüche teilweise weiter. Zur Begründung trägt sie vor, das Landgericht habe entscheidungserheblichen Sachvortrag und ihre Beweisantritte übergangen und den Sachverhalt teilweise fehlerhaft gewürdigt.
Der Beklagte erstrebt mit der Anschlussberufung die vollständige Abweisung der Klage.

Wegen der Einzelheiten, auch des Umfanges der weiterverfolgten Ansprüche, wird auf die Berufungsbegründung vom 12. August 2005 und den Schriftsatz der Klägerin vom 30. November 2005 sowie die Anschlussberufungsbegründung des Beklagten vom 26. September 2005 und seinen Schriftsatz vom 23. November 2005 Bezug genommen.

C. Beide Berufungen haben keine Erfolgsaussicht.

I. Berufung der Klägerin

1. Weitere Minderungsansprüche wegen Feuchtigkeit Januar/Februar 2002 (1.097,37 EUR); Feuchtigkeit 7. Oktober 2002 bis 16. Januar 2003 (662,70 EUR); Feuchtigkeit 7. Mai 2002 bis 13. Juni 2003 (121,70 EUR); Feuchtigkeit 13. Juni bis 25. August 2003 (384,90 EUR), insgesamt 2.266,88 EUR, stehen der Klägerin nicht zu.

a) Das Landgericht hat hierzu ausgeführt (Seite 17 f. UA): Die Klägerin habe außer für die Zeiten, in denen ein Trocknungsgerät aufgestellt worden sei, trotz gerichtlichen Hinweises nicht dargelegt, dass die Nutzung der Mieträume im Souterrain während des gesamten Januars und Februar 2002 mehr als nur unerheblich gemindert gewesen sei. Einzelne feuchte Stellen im Mauerwerk beeinträchtigten die Nutzbarkeit von Räumen nicht zwangsläufig.

b) Die Klägerin trägt zur Berufungsbegründung vor (Bl. I 232 d. A): Sie habe im Schriftsatz vom 22. Dezember 2004 unter Beweisantritt dargelegt, dass wegen der Feuchtigkeit Schimmelpilzbefall und infolgedessen Maßnahmen des zuständigen Gesundheitsamtes gedroht hätten. Diesen Vortrag habe das Landgericht übergangen, obwohl es selbst an anderer Stelle des Urteils darauf hingewiesen habe, dass Schimmelpilz aus hygienischen Gründen in einem Schönheitsinstitut nicht hinnehmbar sei. Nachdem Schimmelpilz bereits einmal aufgetreten sei, sei durch nachfolgende Feuchtigkeit die akute Gefahr erneuten Schimmelpilzbefalls begründet gewesen und die weitere Nutzung der Räume sei aus hygienischen Gründen unzulässig gewesen (Beweis: Sachverständigengutachten, Bl. I 235 d. A.).

Außerdem habe das Landgericht nicht beachtet, dass bereits erstinstanzlich unter Beweisantritt vorgetragen worden sei, die Lieferung der Einbaumöbel und deren Einbau seinen zunächst wegen der ungewissen Dauer der Trocknungsarbeiten im Januar und Februar 2002 zurückgestellt worden (Beweis: Zeugnis Dr. Peter R., Bl. I 236 d. A.).

Schließlich habe das Landgericht im Tatbestand des Urteils auf Seite 5 zwar dargestellt, dass die Klägerin für die Zeit vom 11. bis 25. Februar 2002 Minderungsansprüche wegen der Trocknungsarbeiten geltend mache, habe diesen Anspruch jedoch übergangen.

c) Diese Berufungsangriffe sind erfolglos.

(1) Der Einwand, das Landgericht habe einen geltend gemachten Minderungsanspruch wegen Trocknungsarbeiten für den Zeitraum vom 11. bis zum 25. Februar 2002 übergangen, trifft im Ergebnis nicht zu. Die Klägerin hat in der Klageschrift auf Seite 6 behauptet, in der Zeit vom 20. bis zum 25. Januar 2002 seien Trocknungsgeräte eingesetzt worden, und wegen der Folgemaßnahmen sei ihr eine Nutzung der Souterrainräume bis zum März 2002 unmöglich gewesen. Diesen Vortrag hat das Landgericht auf Seite 5 und 6 der Urteilsgründe richtig wiedergegeben. Die Behauptung der Klägerin, das Landgericht habe im Urteil auf Seite 5 festgestellt, sie habe Ansprüche wegen Trocknungsarbeiten für die Zeit vom 11. bis zum 25. Februar 2002 geltend gemacht, ist unzutreffend.

Allerdings hat das Landgericht der Klägerin bei Bemessung des zugesprochenen Minderungsbetrages nicht den von der Klägerin behaupteten bestrittenen Trocknungszeitraum vom 20. bis zum 25. Januar 2002 zu Grunde gelegt, sondern den von dem Beklagten zugestandenen Zeitraum vom 25. Januar bis zum 4. Februar 2002 und dazu ausgeführt, dies sei der Klägerin nicht ungünstig (Seite 17 UA): Dies trifft zu.
(2) Die Darlegungen der Klägerin zur Beeinträchtigung durch Feuchtigkeit in den weiteren o. g. Zeiträumen führen nicht zu einer anderen Beurteilung der Sache: Zu Recht hat das Landgericht hierzu nicht weiter Beweis erhoben, denn die Darlegungen der Klägerin boten hierfür keine Veranlassung.

(a) Nach § 536 Abs. 1 BGB setzt eine Mietminderung wegen eines Sachmangels voraus, dass die Mietsache einen Mangel aufweist, der ihre Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch in erheblichem Umfang aufhebt oder mindert. Es ist nach allgemeinen Regeln der Beweislast Sache des Mieters, zum Vorliegen eines Mangels vorzutragen und Beweis hierfür anzutreten. Beruft sich der Mieter auf Feuchtigkeit in den Mieträumen, obliegt es ihm unabhängig von den Beweisproblemen im Zusammenhang mit der Ursächlichkeit für die Feuchtigkeit (hierzu Bub/Treier/Kraemer, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl. 1999, III.A Rn. 962 m. w. N.), darzulegen und zu beweisen, dass Feuchtigkeit in den Mieträumen aufgetreten ist und die Gebrauchstauglichkeit beeinträchtigt. Hierfür ist u.a. von Bedeutung, wo und in welchem Umfang die Feuchtigkeit vorhanden ist, denn davon hängt die Beurteilung der Frage einer Beeinträchtigung ebenso ab wie deren Einstufung als erheblich.
(b) Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben ist nicht zu beanstanden, dass das Landgericht den Beklagten nicht in weitergehendem Umfang zur Rückzahlung von wegen Minderung überzahlter Miete verurteilt hat.

Zutreffend hat das Landgericht den anfänglichen Vortrag der Klägerin zu Feuchtigkeitsschäden als unzureichend angesehen, wie sich aus dem entsprechenden richterlichen Hinweis im Beschluss vom 21. Oktober 2004 (dort Nr. 1, erster Unterpunkt) ergibt.

Die Klägerin hat zur Beeinträchtigung durch Feuchtigkeit zunächst auf Seite 6 der Klage (Bl. I 6) ausgeführt, unmittelbar nach dem Einzug hätte sie „erste feuchte Stellen im Mauerwerk des Souterrains“ festgestellt. Auf Seite 7 der Klage hat sie behauptet, es sei weiterhin „Feuchtigkeit in den Räumen des Souterrain“ aufgetreten (Bl. I 7). Bei einer Begehung am 14. Mai 2002 hätten sich „erneut Feuchtigkeitsschäden und nunmehr auch Schimmelpilzbefall“ gezeigt, letzterer auf den Rück- und Unterseiten der Einbaumöbel (Seite 7 der Klage). Untersuchungen durch das Speziallabor für angewandte Mikrobiologie vom 5. Juni 2002 hätten in Proben der aufgefundenen Schimmelpilze Sporen der gesundheitsgefährdenden Formen Penicillium und Aspergillus festgestellt (Seite 8 der Klage, auch Seite 10 des Schriftsatzes vom 11. August 2004). Am 7. Oktober 2002 hätten sich im Souterrain in dem Behandlungsraum 3 und im Behandlungsstudio erneut feuchte Stellen gezeigt, und zwar an der rechts vom Eingang befindlichen Innenwand zum Behandlungsstudio und im Behandlungsstudio an der rechts vom Eingang befindlichen Innenwand zum außerhalb der Mietflächen befindlichen Kellers des Gebäudes. Feuchtigkeitsstellen hätten sich bis hinter die Möbel gezogen (Seite 9 und 10 der Klage). Am 7. Mai 2003 hätten sich im Behandlungsstudio im Souterrain erneut feuchte Stellen gezeigt, und zwar in dem Bereich, in dem bereits im Januar 2003 Sanierungsversuche durch den Beklagten unternommen worden seien (Seite 10 der Klage). Fast unmittelbar anschließend sei erneut der Behandlungsraum 3 durch feuchte Stellen beeinträchtigt werden, die an der Zwischenwand zum Behandlungsstudio aufgetreten seien. Dabei sei auch die Wandrückseite im Behandlungsstudio erneut betroffen gewesen (Seite 11 der Klage). Bei Entnahme von Proben „des von den Wänden entfernten Putzes“ im August 2003 seien erneut Pilzkulturen der Formen Aspergillus, Penicillium sowie Chrysoporium ssp. ermittelt worden (Seite 12 der Klage).

Diese Darlegungen enthalten keine nachprüfbaren Angaben zum räumlichen Umfang und der Intensität der behaupteten Feuchtigkeiteinbrüche im Souterrain. Allein die Behauptung, es hätten sich an Wänden unterschiedlicher Räume feuchte Stellen gezeigt, kann eine Mietminderung nicht rechtfertigen, weil sich – vorbehaltlich der Klärung der Ursächlichkeit – daraus nicht der entscheidungserhebliche Grad einer möglichen Beeinträchtigung ableiten lässt. Auf dieser Grundlage verbietet sich auch eine Beweisaufnahme, denn diese wäre keine Überprüfung einer Klägerbehauptung etwa durch Vernehmung eines Zeugen, sondern die Ermittlung eines entscheidungserheblichen Sachverhalts durch das Gericht.
Soweit die Kläger vorgetragen haben, es sei Schimmel auf der Rückseite der von ihnen eingebauten Möbel aufgetreten, könnte dies jedenfalls keinen unmittelbaren Mangel der Mietsache darstellen, sondern allenfalls die Folge von Feuchtigkeit der Räume sein, denn die Möbel waren nicht mitvermietet. Der Umfang der möglicherweise hierfür ursächlichen Feuchtigkeit als „Ursprungsmangel“ war jedoch nicht hinreichend dargelegt.
Die Ausführungen der Klägerin im Schriftsatz vom 22. Dezember 2004 (Bl. I 142 d. A.) führen nicht zu einer anderen Beurteilung der Sache.
Dass bereits zuvor in den Räumen Pilzbefall aufgetreten ist, führt – nach Durchführung von Sanierungs- und Trocknungsmaßnahmen – nicht dazu, dass erneutes Auftreten von Feuchtigkeit per se als erheblicher Mangel anzusehen ist. Dies kann sich nur aus den Einzelheiten des Feuchtigkeitsbefalls ergeben, die die Klägerin nicht vorgetragen hat. Im übrigen ergibt sich aus den genannten Darlegungen der Klägerin nicht, wo in den Räumen der Schimmelpilz im August 2003 festgestellt worden sein soll. Die Angabe, er sei im von den Wänden entfernten Putz gefunden worden, lässt keinen Schluss darauf zu, welche Räume möglicherweise in der Nutzungsmöglichkeit beeinträchtigt sein könnten.
Unerheblich ist in diesem Zusammenhang die Behauptung der Klägerin, der Schimmelpilzbefall hätte bei Kenntnis des entsprechenden Gesundheitsamtes zu „unmittelbaren Maßnahmen“ ihr gegenüber geführt: Jedenfalls hat das Gesundheitsamt tatsächlich keine nutzungsbeeinträchtigenden Maßnahmen gegen die Klägerin in der Zeit ergriffen, für die sie sich auf Mietminderung beruft, so dass sie daraus nichts ableiten kann; zu Recht hat das Landgericht davon abgesehen, hierzu Beweis zu erheben.

Beweis für ihre weitere Behauptung, der Schimmelpilzbefall sei so stark gewesen, dass die Gefahr einer Übertragung in sämtliche Räume im Souterrain und auch des Erdgeschosses durch Luftaustausch bestanden hätte, hat die Klägerin nicht angeboten. Für die wohl einzig in Betracht kommende Beweiserhebung durch Sachverständigengutachten hierzu hat sie aber auch – wie dargelegt – hinreichende Anknüpfungstatsachen nicht behauptet, im Gegenteil: In dem von ihr als Anlage 4 vorgelegten Gutachten des Speziallabors für angewandte Mikrobiologie vom 5. Juni 2002 heißt es u.a.: „Eine erhöhte Belastung der Raumluft mit Schimmelpilzsporen ist nicht nachzuweisen (normale Außenluft enthält ca. 120 Schimmelpilzsporen je m³)“.

2. Veranlassung zur weiteren Beweisaufnahme im Zusammenhang mit der Zwischendecke in Behandlungsraum 2 des Souterrains bestand und besteht nicht: Es ist weder vorgetragen noch ersichtlich, dass die gegenwärtig vorhandene Decke mangelhaft ist.

Die Kläger haben hierzu beanstandet, wegen nicht fachgerechter Montage der Zwischendecke gerieten bei normalem Gehen in dem darüber liegenden Raum die Decke und die daran montierten Deckenlampen in starke Schwingungen, und die Lampen klirrten heftig.

Eine nicht fachgerechte Installation hat die Beweisaufnahme durch das Landgericht (Augenschein am 7. Januar 2005) nicht bestätigt (Seite 25 des Urteilstextes). Das Landgericht hat aufgrund eigener Anschauung und aufgrund des Hinweises des im Termin anwesenden Herrn v. S. festgestellt, es handele sich um eine „ganz normale Altbaudecke“. Diese Feststellung konnte es ohne besondere Ausführungen zu eigener Sachkunde treffen, denn das erschließt sich jedem Betrachter auch ohne bautechnische Spezialkenntnisse. Daraus folgt, dass die Decke bei Abschluss des Mietvertrages vom 5. Juli 2001 bereits vorhanden war. Aus den von der Klägerin als Anlage K 1 vorgelegten Zusatzvereinbarungen Nr. 1 ist nicht ersichtlich, dass die Decke erneuert werden sollte oder erneuert worden ist.

Damit war nur eine Überlassung der Decke in dem Zustand wie bei Mietvertragsschluss geschuldet, und eine falsche Montage als Anknüpfungspunkt für eine Mietminderung scheidet aus.

Den Ausführungen der Klägerin, die Wahrnehmungen des erstinstanzlichen Richters seien bei einer Deckenhöhe von ca. 3 m notwendig unzureichend, darum sei die Vernehmung der von ihr benannten Zeuginnen und des Zeugen geboten gewesen, kann der Senat zudem nicht folgen. Auch für die Zeugen wäre die Distanz zur Decke dieselbe gewesen, so dass sich nicht erschließt, welche besseren Wahrnehmungsmöglichkeiten als der Richter sie gehabt hätten.

3. Mit zutreffender Begründung hat das Landgericht eine Mietminderung für den Behandlungsraum 1 in der Arztpraxis verneint (Seite 25 der Urteilsgründe). Der Umstand, dass die Klägerin dort Möbel aus dem Souterrain eingelagert hat, kann einen Mangel dieses Raumes i. S. d. § 536 Abs. 1 BGB nicht begründen, und zwar unabhängig davon, ob der vom Beklagten zu Verfügung gestellte Ersatzraum für die Möbel geeignet war oder nicht.

4. Gleichfalls ohne Rechtsfehler und auf Grundlage zutreffender Tatsachenwürdigung hat das Landgericht einen Mangel bei der Heizungsleistung im Personalraum verneint. Die Darlegungen der Klägerin rechtfertigen die geltend gemachte Minderung von 50% der auf die Fläche des Raumes bezogenen Miete nicht.

Unerheblich ist zunächst, ob die Klägerin gegenüber ihren Arbeitnehmern nach der ArbeitsstättenV zur Sicherstellung bestimmter Raumtemperaturen verpflichtet ist. Jedenfalls kann sie daraus kein Recht gegen den Beklagten ableiten, in dem von ihr als Mitarbeiterraum genutzten Vorraum eine Raumtemperatur von 21° C zu ermöglichen, denn hierzu findet sich im Mietvertrag keine Vereinbarung. Der Raum ist lediglich als „Vorraum“, nicht als Mitarbeiterraum vermietet. Damit ist es Sache der Klägerin, für die Einhaltung der gesetzlich vorgeschriebenen Temperaturen zu sorgen.

Sodann ist nicht dargelegt, welche Temperatur in dem Raum überhaupt mit der vorhandenen Heizungsanlage erzielbar ist. Die Klägerin hat unter Bezug auf eine Aktennotiz der HSL Haustechnik M. S. & R. L. GbR (Anlage K 18) vorgetragen, es seien nur Temperaturen von 15 – 16° C erreichbar. Aus der Aktennotiz ergibt sich freilich, dass bei mittlerer Einstellung des Thermostatventils (Stufe 3) an der Innenwand eine Temperatur von 20° C und an der Außenwand am Fenster eine Temperatur von 17 oder 18° C erreicht werden konnte. Damit ist offen, welche Temperaturen bei weiterem Öffnen des Ventils möglich wären – in der Aktennotiz findet sich denn auch die lapidare Empfehlung, die Thermostatventileinstellung auf Stufe 4 oder 5 einzustellen, um die Temperatur im Aufenthaltsbereich zu erhöhen.

Sofern schließlich die Mängelrüge der Klägerin dahin zu verstehen sein sollte, dass angemessene Temperaturen nur bei Maximaleinstellung und damit unter Verlust der Thermostatregelfunktion erzielbar seien, fehlen Darlegungen zu der daraus folgenden Beeinträchtigung für die Klägerin. Allein der Umstand, dass die Heizung dann dauerhaft in Betrieb ist und nicht zwischenzeitlich durch den Temperaturregler die Heiztätigkeit heruntergeregelt wird, genügt noch nicht zur Rechtfertigung einer Mietminderung. Anhaltspunkte dafür, dass ein kontinuierlicher Betrieb des Heizkörpers in dem gut 9 m² großen Raum zu einer spürbaren Erhöhung der Energiekosten für die Mieträume im Vergleich zu einem geregelten Heizkörperbetrieb führt, bestehen ebensowenig wie für die Annahme, bei einem Thermostatbetrieb würde zum Beheizen dieses Kellerraums weniger Energie verbraucht; hierzu ist auch nichts vorgetragen.

5. Der Vortrag der Klägerin zur Oberflächenbeschaffenheit der Zugangstreppe zur Praxis und zum Schönheitsinstitut, auf den sie sowohl eine Minderung als auch eine Instandsetzung ableiten will, ist bereits im Ansatz unerheblich. Es handelt sich ausweislich der dem Mietvertrag beigefügten Grundrisse um eine Treppe außerhalb der eigentlichen Behandlungsräume, von diesen in der Arztpraxis durch einen Empfangsraum, einen Warteraum sowie eine Diele und im Schönheitsstudio durch einen Vorraum und eine Diele getrennt. Es ist weder dargelegt noch ersichtlich, warum dieses fernab der Behandlungsräume gelegene und von ihnen durch mehrere Türen getrennte Treppenhaus bereits den – nicht näher spezifizierten – Hygienestandards für Arztpraxen entsprechen sollte. Davon abgesehen hat der Augenschein keine erschwerte Reinigungsfähigkeit der Treppe ergeben (die Klägerin hatte gerügt, die Oberfläche führe zu einem besonders schnellen Verschleiß der Scheuertücher).

6. Die Feststellungen des Landgerichts auf Grundlage des Augenscheinstermins, einer möglicherweise bestehenden Stolpergefahr durch die Konstruktion der Treppe könne die Klägerin hinreichend durch entsprechende Hinweisschilder begegnen, sind nicht zu beanstanden. Auch insofern war die Hinzuziehung eines Sachverständigen nicht geboten – neben der Frage, ob die Treppe fachgerecht gebaut worden ist, setzen sowohl die von der Klägerin geltend gemachte Mietminderung als auch der Nachbesserungsanspruch voraus, dass eine bauartbedingte Unfallgefahr besteht. Letzteres konnte das Landgericht aufgrund der Besichtigung hinreichend beurteilen und selbst entscheiden.
Davon abgesehen ist die Klägerin mit ihrem neuen Tatsachenvorbringen in der Berufung (Seite 12 der Berufungsbegründung), die Konstruktion der Treppe entspreche nicht den allgemein anerkannten Regeln der Technik, nach § 531 Abs. 2 ZPO präkludiert. Zudem könnte sie sich auch nicht auf einen Verstoß gegen DIN 18064 berufen, denn für die Gestaltung von Treppen gilt seit Januar 2000 die DIN 18065 (vgl. den Hinweis unter http://www.baunetz.de/sixcms_4/sixcms/detail.php?id=40530 im Internet).

7. Die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auf Seite 30 des Urteils zur Belüftungsmöglichkeit in den Behandlungsräumen 2 und 3 der Arztpraxis werden durch die Berufungsbegründung nicht entkräftet.

Es ist schon nicht zweifelsfrei, worauf die Klage in diesem Punkt gerichtet ist. Die Antragsformulierung, es sei eine Belüftungsmöglichkeit der Räume herzustellen, die eine ausreichende Belüftung und eine zumutbare Bedienmöglichkeit der Belüftungsvorrichtung gewährleiste, ist wenig präzise. Aus der Klagebegründung ergibt sich immerhin, dass es nicht um die Möglichkeit geht, die unteren Fensterflügel zu öffnen, sondern dass die Klägerin den Einbau einer Vorrichtung verlangt, die das Öffnen der Oberlichter ermöglicht. Nach den unangefochtenen Feststellungen des Landgerichts lassen sich jedoch die Oberlichter mit einem Vierkantschlüssel öffnen. Damit ist das Klagebegehren offenbar darauf gerichtet, eine Einrichtung anzubringen, die ein Öffnen der Oberlichter von unten ermöglicht. So hat es auch das Landgericht verstanden.

Dieses Instandsetzungsverlangen kann die Klägerin nicht auf den Mietvertrag stützen. Dort finden sich keine Festlegungen über die Beschaffenheit der Fensterbeschläge. Es gibt auch keinen Grundsatz des Inhalts, dass Oberlichter stets Beschläge haben müssen, die ihr Öffnen und Schließen von unten ermöglicht. Damit ist die Berufung auch in diesem Punkt erfolglos, ohne dass es darauf ankommt, ob es der Klägerin zumutbar war, beim Vertragsbeginn zu prüfen, ob und wie sich jedes Oberlicht öffnen lässt.

8. Wegen der Klingelanlage wird auf die zutreffenden Ausführungen des Landgerichts auf Seite 31 des Urteils verwiesen. Der Mietvertrag rechtfertigt das Verlangen nach zwei Klingelanlagen nicht. Die Gestattung der Untermiete besagt allenfalls, dass die Klägerin die Räume entsprechend nutzen darf, nicht dagegen, dass der Beklagte gehalten ist, sie auf eigene Kosten zu diesem Zweck herzurichten.

9. Im Ergebnis zu Recht hat das Landgericht der Klägerin Schadensersatz wegen der von ihr aufgewendeten Kosten für den Privatgutachter Dipl.-Ing. Ralf H. l nicht zugesprochen.

Dabei kann offen bleiben, ob den Beklagten ein wie auch immer beschaffenes Verschulden bei Entstehung von Feuchtigkeitsschäden oder im Zusammenhang mit ihrer Beseitigung trifft. Jedenfalls war die Einholung des Gutachtens durch die Klägerin zur vorgerichtlichen Geltendmachung von Minderungsansprüchen nach ihrem eigenen Vorbringen nicht geboten, und die dafür aufgewandten Kosten lassen sich nicht als unfreiwillige Vermögenseinbuße qualifizieren.

Nach Klägerdarstellung befanden sich in den Souterrainräumen in kurzen zeitlichen Abständen immer wieder Feuchtigkeitsflecken, die zu Schimmelbildung und zur Unbrauchbarkeit der Räume geführt haben sollen. Damit bedurfte es zur vorgerichtlichen Feststellung der Feuchtigkeitsflecken keiner sachverständigen Unterstützung. Auch wenn möglicherweise ein Sachverständiger in der Lage war, die Durchfeuchtung genauer zu untersuchen, waren solche Feststellungen für die Geltendmachung von Minderungs- und Beseitigungsansprüchen entbehrlich.
Erst recht entbehrlich waren hierfür weitere Untersuchungen zur Ursächlichkeit. Nach der vom Landgericht zutreffend dargestellten Beweislastverteilung (Seite 20/21 des Urteils) obliegt es einem Vermieter bei dem Vorwurf von Feuchtigkeits- und Schimmelschäden, darzulegen und zu beweisen, dass das Gebäude frei von Isoliermängeln ist, bautechnisch also einwandfrei errichtet wurde. Damit waren Ursachenforschungen zunächst Sache des Beklagten als Vermieters, die gleichwohl von der Klägerin dafür aufgewandten Kosten sind nicht ersatzfähig.

II. Anschlussberufung des Beklagten

1. Die Rechtskraft des am 21. März 2003 verkündeten Urteil des Landgerichts Berlin – 34 O 633/02 – steht einer Rückforderung der geleisteten Zahlungen wegen Mietmängeln nicht entgegen. Die hiesige Klägerin und dortige Beklagte hatte sich zwar gegenüber der Mietzinsforderung der Klägerin für die Zeit von Juni bis Januar 2003 auf Feuchtigkeitsmängel in den Souterrainräumen berufen und eine Hilfsaufrechnung wegen erhöhter Energiekosten erklärt. Mit dieser Verteidigung war sie jedoch erfolglos wegen der Klausel in § 9 Abs. 2 des Mietvertrages, nach der Mängel nicht geltend gemacht werden können, wenn sie nicht rechtskräftig festgestellt oder unbestritten sind. Damit hat das Landgericht nicht in der Sache über die Einwendungen entschieden, so dass es der Klägerin unbenommen ist, sie erneut zu erheben.

2. Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht die zuerkannte Minderung nach einem einheitlichen Mietzins je qm berechnet. Auf das von dem Beklagten herangezogene Schreiben vom 27. Juni 2001 kommt es nicht an, denn selbst wenn die Parteien zwischenzeitlich eine unterschiedliche Miethöhe für Souterrain und Erdgeschoss in Betracht gezogen haben sollen, so haben sie dies jedenfalls im später geschlossenen Vertrag vom 5. Juli 2001 so nicht vereinbart. Zu Recht hat das Landgericht davon abgesehen, Beweis zum Hergang der Vertragsverhandlungen zu erheben.

3. Erfolglos stellt der Beklagte die vertragliche Zulässigkeit der Nutzung des Souterrains zum Betreiben eines Schönheitsinstituts in Frage. Mit dem Landgericht (Seite 18 des Urteils) gelangt der Senat ohne weiteres zur der Auslegung, das im Kontext des streitgegenständlichen Vertrages die Klausel in § 1 Nr. 2 des Mietvertrages ohne weiteres die Nutzung als Schönheitsstudio umfasst. Darauf deutet zusätzlich die Formulierung in der Zusatzvereinbarung Nr. 1 zum Mietvertrag hin, in denen unter Pos. 1.a von einem vorgesehenen „Behandlungsstudio“ die Rede ist. Die Frage, ob die Klägerin berufsrechtlich ein Schönheitsstudio betreiben darf, hat mit den hier zu beurteilenden mietrechtlichen Fragen nichts zu tun.

4. Die Berufungsrüge des Beklagten auf Seite 3 des Schriftsatzes vom 26. September 2005, das Landgericht habe rechtsfehlerhaft seinen erstinstanzlichen Vortrag nebst Beweisantritt übergangen, die Souterrainräume hätten leergestanden und eine Nutzung der Räume durch die Klägerin sei nicht vorgesehen gewesen, beruht auf einer falschen Darstellung des erstinstanzlichen Vorbringens.

Der Beklagte hat auf Seite 3 der Klageerwiderung vom 1. Juni 2004 vielmehr vorgetragen, er habe vom 25. bis zum 29. Januar 2002 vorsorglich, um das Mietverhältnis möglichst einvernehmlich beginnen zu lassen, Maßnahmen ergriffen. Die Nutzung der Räume durch die Klägerin sei dadurch nicht beeinträchtigt gewesen.

Damit hat der Beklagte erstinstanzlich gerade nicht vorgetragen, die Klägerin habe die Räume nicht nutzen wollen; angesichts der mit dem Vertrag verbundenen Vereinbarung 1 und den dort dargestellten umfangreichen Umbauarbeiten im Souterrain wäre dies auch überaus erläuterungsbedürftig.

Sowie die Parteien über die Beeinträchtigung durch Trockenarbeiten streiten, war die Beweisaufnahme durch Einnahme eines Augenscheins durch das Landgericht hinreichend, und es bedurfte der Vernehmung von Zeugen hierzu nicht mehr. Das Landgericht hat insoweit ausgeführt (Seite 18 des Urteils): „Das Gericht hat diese Räume in Augenschein genommen und die Überzeugung gewonnen, dass in den kleinen Souterrainräumen bei aufgestellten Trocknungsgeräten und während der Durchführung von Malerarbeiten keine medizinischen oder kosmetischen Behandlungen erfolgen können“. Anhaltspunkte, diese auf eigener Anschauung des Richters beruhende Beweiswürdigung in Frage zu stellen, sieht der Senat nicht. Der in der Berufungsbegründung angedeuteten Vorstellung des Beklagten, es sei kein Problem, „bei aufgestellten Trocknungsgeräten und während der Durchführung von Malerarbeiten“ Schönheitsbehandlungen durchzuführen, folgt der Senat nicht.

5. Mit seinem Vortrag auf Seite 4 des Schriftsatzes vom 26. September 2005, in den Räumen sei keine Feuchtigkeit vorhanden gewesen und die Trocknungsgeräte seien nur vorsorglich im Interesse eines guten Mietverhältnisses aufgestellt worden, setzt sich der Beklagte in offenen Widerspruch zu seinen späteren Ausführungen auf Seite 7 desselben Schriftsatzes, wo er das Vorhandensein feuchter Stellen jedenfalls grundsätzlich einräumt.

6. Das Beklagtenvorbringen, in der Zeit vom 25. Januar bis zum 4. Februar 2002 hätte keine Beeinträchtigung bestanden, vor allem sei kein Schimmelpilz vorhanden gewesen, verfehlt die Urteilsbegründung zu diesem Punkt. Unstreitig hat der Beklagte in dieser Zeit Trocknungsgeräte aufgestellt. Das Landgericht hat deswegen die Minderung als gerechtfertigt angesehen.

7. Das Landgericht hat entgegen der Formulierung des Beklagten nicht „unterstellt“, dass der Mietzins für Juni bis einschließlich September 2002 gemindert war. Es hat vielmehr daran angeknüpft, dass der Beklagte selbst für diesen Zeitraum eine Minderung für die Souterrainräume zugestanden hat – darin liegt zumindest das Eingeständnis, dass mit der Nutzbarkeit der Räume etwas nicht in Ordnung war. Der Beklagte gerät in Grenzbereiche seiner Erklärungspflichten nach § 138 Abs. 1 ZPO, wenn er vortragen lässt, er hätte Trocknungsgeräte aufstellen lassen, obwohl die Räume trocken gewesen sein, die Wände streichen lassen, obwohl sie nicht verfärbt gewesen seien und grundlos eine Mietminderung für vier Monate zugestanden.

8. Entgegen der Auffassung des Beklagten hat sich das Landgericht nicht in entscheidungserheblicher Weise auf das von der Klägerin eingeholte Gutachten des Sachverständigen H. gestützt. Es hat vielmehr zutreffend ausgeführt, der Beklagte sei seiner sekundären Darlegungslast zur Abwesenheit von wärmetechnischen Baumängeln nicht hinreichend nachgekommen (Seite 21 des Urteils), während die Klägerin unter Bezug auf das genannten Gutachten substantiiert einen Lüftungsmangel als Ursache für die Feuchtigkeitsschäden dargelegt habe. Dem folgt der Senat.
Auf die weiter vom Beklagten erhobenen Behauptungen, die Klägerin habe nicht tatsächlich ihren Betrieb im Souterrain eingestellt, und es habe sich kein einziger Kunde über Schimmelpilz beschwert, kommt es nicht an. Entscheidend für die zuerkannte Mietminderung ist die abstrakte Herabsetzung der Tauglichkeit für den vertragsgemäßen Gebrauch, also die generelle Eignung der Mängel hierfür. Das ist zweifellos der Fall. Auf die tatsächliche Gebrauchsbeeinträchtigung kommt es nicht an (vgl. Palandt/Weidenkaff, BGB, 65. Aufl. 2006, § 536 BGB, Rn. 16 m. w. N.).

9. Die Behauptung des Beklagten, er habe „unbestritten vorgetragen, dass am 6. September 2002 die Räume voll funktionstüchtig der Klägerin wieder übergeben wurden“ (Seite 6 des Anschlussberufungsbegründung), gibt den erstinstanzlichen Sach- und Streitstand zu diesem Punkt falsch wieder.

Die Klägerin hat in der Klage behauptet, die Mängelbeseitigungsarbeiten hätten bis zum 30. September 2002 gedauert (Seite 9). Dem hat der Beklagte entgegengehalten, die Räume seien am 6. September 2002 voll funktionsfähig an die Klägerin übergeben worden (Seite 7 des Schriftsatzes vom 1. Juni 2004). Damit hat er seinerseits die Darstellung der Klägerin bestritten; dies führt allerdings nicht dazu, dass sein Vorbringen nunmehr als unstreitig anzusehen wäre.

Zugleich hat er jedoch – wie bereits erörtert – eine Mietminderung bis einschließlich September 2002 zugestanden. Damit war es ihm verwehrt, gleichwohl eine Mängelfreiheit pauschal zu behaupten.

10. Der Beklagte hat Trocknungsgeräte eingesetzt und hierfür Strom aus dem Netz der Klägerin verbraucht. Damit hat er – ungerechtfertigt bereichert – Wertersatz zu leisten. Die Ausführungen des Landgerichts hierzu auf Seite 27 des Urteils sind zutreffend, die Berufung des Beklagten darauf, eigentlich hätte die Klägerin die Trocknungsarbeiten durchführen müssen, erfolglos: Sein erstinstanzlicher Vortrag war unzureichend, um in eine Beweisaufnahme über diese Frage einzutreten.

11. Auch für den Senat ist ein Schadensersatzanspruch des Beklagten wegen der Beauftragung der F. J. Bauschlosserei und Schlüsseldienst „S.“ GmbH vom 30. Dezember 2002 nicht ersichtlich. Für die Reparatur der Schließanlage war der Beklagte zuständig. Dass dieser sich entschlossen hat, den Schlüsseldienst zu beauftragen, statt sich mit einem behaupteten Anspruch an die Firma H. & Rs zu wenden, kann eine Zahlungspflicht des Klägers nicht begründen.

12. Der Senat folgt den Ausführungen des Landgerichts (UA 29) zum Riss im Trockenbauwerk rechts oberhalb der Tür zum Warteraum im Behandlungsraum 1 als optischen Mangel. Der Vortrag im nicht nachgelassenen Schriftsatz des Beklagten vom 15. März 2005, er habe nach Schluss der mündlichen Verhandlung vom 7. Januar 2005, nämlich am 10. und 11. März 2005 Haarrisse in den Mieträumen beseitigen lassen, bot keine Veranlassung für das Landgericht zum Wiedereintritt in die mündliche Verhandlung und ist als Berufungsbegründung unerheblich.
13. Zu den Fensteröffnungsstangen im Souterrain hat das Landgericht auf Seite 30 des Urteils das Erforderliche ausgeführt.

Im übrigen hat die Sache weder grundsätzliche Bedeutung noch ist eine Entscheidung des Senats zur Fortbildung des Rechts oder zur Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erforderlich, § 522 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 und 3 ZPO.
Es wird angeregt, die Fortführung des Berufungsverfahrens zu überdenken.

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