Miete mindern – Wie berechnet man eine Mietminderung?

1. Allgemein: Das Recht der Mietminderung ist im Bürgerlichen Gesetzbuch (BGB) geregelt. Es stellt eine Hauptleistungspflicht des Vermieters dar die Mietsache dem Mieter in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten. Unterbleibt dies, ist die Miete unter Umständen von  Gesetzes wegen gemindert oder in Extremfällen die Mietzahlungspflicht sogar vollständig aufgehoben. Der Mieter muss dann nur einen geringeren als den vereinbarten oder gar keinen Mietzins entrichten.

2. Mangel: Voraussetzung für eine Minderung ist in jedem Fall das Vorliegen eines Mangels. Anknüpfungspunkt für die Beurteilung, ob ein Mangel vorhanden ist, ist immer die Vereinbarung zwischen Mieter und Vermieter. Ggf. ist durch Auslegung der Parteivereinbarung zu ermitteln, ob ein Mangel gegeben ist oder nicht. Weicht der Zustand der Mietsache negativ vom vereinbarten Zustand ab, liegt ein Mangel vor. Ferner muss der Mangel die Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht nur unerheblich aufheben.

3. Zugesicherte Eigenschaft: Einem Mangel steht das Fehlen oder Wegfallen einer so genannten „zugesicherten Eigenschaft“ gleich. Eine Zusicherung liegt vor, wenn der Vermieter zu erkennen gibt, dass er für den Bestand der jeweiligen Eigenschaft und alle Folgen ihres Fehlens einstehen will. Eine Erheblichkeitsprüfung findet diesbezüglich nicht statt.

4. Rechte bei Mietmangel: Liegt ein Mangel vor oder fehlt eine zugesicherte Eigenschaft, greift grundsätzlich das Mängelgewährleistungsrecht des BGB ein. Dies bedeutet, dass der Mieter grundsätzlich von der Mietzahlungspflicht verschuldensunabhängig befreit sein kann, der Mietzins verschuldensunabhängig gemindert sein kann und Aufwendungs- und / oder Schadensersatzansprüche  bestehen können. Für das Minderungsrecht bedeutet dies, dass die geminderte Miete als vereinbart gilt.

5. Ausschluss Mietminderungsrechte: Eine Minderung darf allerdings nicht ausgeschlossen sein. Neben dem Minderungsausschluss bei unerheblichen Mängeln ist dies vor allem bei energetischen Sanierungsmaßnahmen für die Dauer von drei Monaten der Fall. Energetische Sanierungen sind bauliche Veränderungen an der Mietsache, die zu einer Einsparung von Endenergie führen. Dies trifft etwa auf Dämmmaßnahmen zu. Nicht hingegen erfasst sind bloße Instandhaltungsmaßnahmen wie etwa der Austausch  alternder Rohre. Der Minderungsausschluss greift nur, wenn keine völlige Aufhebung der Tauglichkeit zum vertragsgemäßen Gebrauch vorliegt. Das bedeutet: Kann der Mieter die Wohnung während der energetischen  Sanierungsmaßnahme überhaupt nicht nutzen, ist er von der Mietzahlungspflicht befreit. Ferner ist eine Minderung ausgeschlossen, wenn der Mangel der Sphäre des Mieters zuzurechnen ist. In der Praxis stellt sich die Frage, ob dies der Fall ist häufig bei Schimmelschäden. Ebenso wenig tritt die Minderung ein, wenn der Mieter den Mangel bei Vertragsschluss kannte. Der Mieter ist verpflichtet, den Mangel unverzüglich dem Vermieter anzuzeigen, damit dieser Abhilfe schaffen kann. Unterlässt er dies, ist der Mietzins nicht gemindert. Veranlasst der Vermieter auf die Anzeige des Mieters hin nicht die Beseitigung des Mangels, können dem Mieter ein Schadensersatzanspruch sowie ein Selbstbeseitigungsanspruch zustehen. Zeigt der Mieter den Mangel dem Vermieter nicht an, können dem Vermieter Schadenersatzansprüche gegen den Mieter zustehen. Eine unverzügliche Anzeige ist daher besonders wichtig! Es ist für die Minderung unerheblich, ob der Vermieter den Mangel verschuldet hat oder nicht. Ein Verschulden des Vermieters ist lediglich bei Schadensersatzansprüchen gegen diesen relevant.

6. Berechnung der Höhe der Mietminderung: Nach dem Gesetzeswortlaut mindert sich die Miete bei einer Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit angemessen. Wie lässt sich nun feststellen, was eine angemessene Mietminderung ist? In der Praxis ist es üblich, die Mietminderungsquote mit einem Prozentsatz anzugeben. Das ist jedoch nicht zwingend und kann zu Problemen bei der Abrechnung führen, wenn man die Mietminderung von der Bruttomiete (= Miete inklusive Nebenkosten) berechnet. Deshalb ist es grundsätzlich ratsam, die Mietminderung in einem konkreten Eurobetrag anzugeben. Hierdurch wird aber wiederum jede Vergleichbarkeit von Mietminderungsquoten ausgeschlossen. Es bietet sich daher an, die Mietminderung nach einem Prozentsatz vorzunehmen, jedoch gegenüber dem Vermieter einen konkreten Eurobetrag als Mietminderung geltend zu  machen. Ein Mietmangel führt zu einer Mietminderung der Bruttomiete. Berücksichtigt werden muss aber, dass die Betriebskostenvorauszahlungen in vereinbarter Höhe mit der Abrechnung eingestellt werden müssen. Andernfalls müsste der Mieter die geminderte Miete – teilweise – als Betriebskostennachzahlung nachzahlen.

Beispiel:

Bei einer Mietminderung von 20 % ergibt sich zunächst eine Mietminderung in Höhe von 130,00 € (20 % von 650,00 €). Um eine Betriebskostennachzahlung zu vermeiden muss die Minderung wie folgt berechnet werden:

7. Ende der Mietminderungsmöglichkeit: Die Mietminderung endet, wenn der Mangel beseitigt wurde, der vertragsgemäße Gebrauch der Mietsache also wieder möglich ist. Dabei ist es unerheblich, wer den Mangel beseitigt hat. Erfolgt die Mangelbeseitigung berechtigterweise durch den Mieter, muss dieser zwar wieder die volle Miete zahlen, hat aber einen Aufwendungsersatzanspruch gegen den Vermieter. In diesem Fall hat der Mieter, selbst wenn im Mietvertrag etwas anderes geregelt ist, die Möglichkeit aufzurechnen, wenn er diese Absicht dem Vermieter mindestens einen Monat vor Fälligkeit der Miete in Textform angezeigt hat.