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Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung

Eigenbedarfskündigung – vorübergehende Nutzung einer Wohnung durch den von der Tochter des Vermieters getrennt lebenden Schwiegersohn zur Ausübung einer Umgangsregelung

AG Eutin, Az.: 23 C 862/15, Urteil vom 02.02.2016

In dem Rechtsstreit wegen Räumung und Herausgabe hat das Amtsgericht Eutin auf Grund der mündlichen Verhandlung vom 12.01.2016 für Recht erkannt:

1. Die Beklagte wird verurteilt, die Wohnung im Dachgeschoss links des Gebäudes …… bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einem Bad mit WC zu räumen und an den Kläger herauszugeben.

2. Die Beklagte hat die Kosten des Rechtsstreits zu tragen.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Beklagte darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 2.500,00 € abwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Der Beklagten wird eine Räumungsfrist bis zum 15. April 2016 bewilligt.

Tatbestand

eigenbedarfskündigungMit Vereinbarung vom 22.10.2013, wegen deren Inhalt im Einzelnen auf die Ablichtungen Blatt 4 ff. der Akte Bezug genommen wird, mietete die Beklagte von dem Kläger die im Dachgeschoss des Hauses …… belegene 1-Zimmerwohnung nebst Nebengelassen zum monatlichen Mietzins von 300,00 € nebst 70,00 € Betriebskosten- / Heizkostenvorauszahlung in einer Größe von ca. 34,14 qm für die Zeit am 01.11.2013.

Mit Schreiben vom 16.06.2015, wegen dessen Inhalt im Einzelnen auf die Ablichtung Blatt 18 der Akte Bezug genommen wird, erklärte der Kläger der Beklagten die Kündigung des Mietvertrags zum 30.09.2015, um den von seiner Tochter getrennt lebenden Schwiegersohn bei Besuchen der gemeinsamen Kinder des Paares dort übernachten zu lassen. Die Tochter des Klägers lebt mit den Kindern in ……. Der Schwiegersohn hat kein Auto und wohnt in ……, die Bahnfahrt von dort nach …… dauert jeweils zwei Stunden.

Die Beklagte ließ der Kündigung mit Schreiben des Mietervereins vom 29.06.2015, wegen dessen Inhalt auf die Ablichtung Blatt 30 der Akte Bezug genommen wird, widersprechen.

Vor Ablauf der Kündigungsfrist des Mietvertrags der Parteien erfolgten weitere Kündigungen anderer Wohnung auf demselben Anwesen, zu dem die Häuser …… und …… gehören. Den Mietvertrag mit der früheren Mieterin …… betreffend die Wohnung …… parterre rechts kündigte der Kläger wegen für seine Tochter …… geltend gemachten Eigenbedarfs mit Schreiben vom 04.11.2014, die Wohnung wurde zum 31.03.2015 von der Mieterin …… geräumt herausgegeben und zum 30.10.2015 von der Tochter des Klägers bezogen. Eine weitere im Haus …… belegene Wohnung, die an eine Mieterin …… vermietet war, soll nach Abschluss eines Räumungsvergleichs erst zum 31.01.2016 an den Kläger herausgegeben werden. Eine im Haus …… Dachgeschoss belegene Wohnung, die früher an eine Mieterin …… vermietet war, wurde frühestens am 31.10.2015 an den Kläger herausgegeben. Am 31.10.2016 wurden ferner eine im Haus …… belegene Wohnung, die früher von der Mieterin …… bewohnt worden war, sowie eine im Dachgeschoss des Hauses …… belegene Wohnung, die früher von dem Mieter …… bewohnt worden war, an den Kläger zurückgegeben.

Der Kläger hält seine Kündigung für wirksam.

Er beantragt, die Beklagte zu verurteilen, die Wohnung im Dachgeschoss links des Gebäudes …… bestehend aus einem Zimmer, einer Küche, einem Bad mit WC zu räumen und an ihn herauszugeben.

Die Beklagte beantragt, die Klage abzuweisen, hilfsweise, durch Urteil die Bestimmung zu treffen, dass das Mietverhältnis so lange fortzusetzen ist, wie dies unter Berücksichtigung aller Umstände angemessen ist, hilfsweise, der Beklagten eine den Umständen nach angemessene Räumungsfrist zu gewähren.

Sie hält die Kündigung des Klägers für rechtsmissbräuchlich, denn dieser habe ihr eine der anderen, an ihn zurückgegebenen Wohnungen zur Anmietung als Ersatzwohnraum anbieten müssen.

Entscheidungsgründe

Die Klage war begründet, denn die Beklagte war gemäß § 546 BGB verpflichtet, die Wohnung an den Kläger herauszugeben, denn das Mietverhältnis der Parteien ist durch die ordentliche Kündigung des Klägers im Schreiben vom 16.06.2015 gemäß § 573 BGB beendet worden.

Der Kläger hat schlüssig dargelegt, dass er an der Beendigung des mit der Beklagten geschlossenen Mietverhältnisses ein berechtigtes Interesse im Sinne des § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB hat, Ein solches berechtigtes Interesse liegt vor, wenn der Vermieter die Räume als Wohnung für sich, seine Familienangehörigen oder Angehörige seines Haushalts benötigt. Der Kläger benötigt die Räume unstreitig, um diese seinem in …… wohnenden Schwiegersohn zur Verfügung zu stellen, damit dieser in Ausübung der mit der Tochter des Klägers geschlossenen Umgangsregelung betreffend die gemeinsamen Kinder des Paares, die in …… wohnen, eine Übernachtungsmöglichkeit hat. Der Kläger hatte deshalb nachvollziehbare, vernünftige Gründe für die Inanspruchnahme des Wohnraums für seinen Schwiegersohn. Es kam nicht darauf an, dass der Schwiegersohn in der Wohnung nicht seinen Hauptwohnsitz nehmen soll, sondern diese lediglich anlässlich der Ausübung der Umgangsregelung hinsichtlich seiner Kinder als Übernachtungsmöglichkeit nutzen wird (vgl. BVerfG Beschluss vom 23.04.2013 -1 BvR 2851/13 Randnummer 29 f.).

Die Kündigungserklärung des Klägers im Schreiben vom 16.06.2015 und das Festhalten des Klägers an dieser Kündigungserklärung sind nicht rechtsmissbräuchlich. Die Beklagte hat nicht schlüssig dargelegt, dass der Kläger die ihm obliegende Pflicht verletzt hat, ihr eine während der Kündigungsfrist frei gewordene vergleichbare Wohnung in seinem Anwesen anzubieten. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (Urteil vom 13.10.2010 -VIII ZR 78/10) ist eine berechtigte Eigenbedarfskündigung ausnahmsweise rechtsmissbräuchlich, wenn dem Vermieter eine vergleichbare andere Wohnung im selben Anwesen oder in der selben Wohnanlage zur Verfügung steht und er diese dem Mieter nicht anbietet, obwohl er die Wohnung erneut vermieten will. Die Beklagte hat nicht dargelegt, dass bis zum Ablauf der Kündigungsfrist der Kläger die Verfügungsgewalt über eine der von der Beklagten angemieteten Wohnung vergleichbare andere Wohnung erlangt hat, die auf dem Anwesen …… belegen war. Tatsächlich ist in der mündlichen Verhandlung zwischen den Parteien unstreitig geworden, dass der Kläger vor Ablauf der Kündigungsfrist zum 30.09.2015 lediglich die im Haus …… parterre rechts belegene Wohnung (früher Mieterin zurückerhalten hatte. Hinsichtlich dieser Wohnung hatte der Kläger jedoch Eigenbedarf zur Ausstattung seiner Tochter …… mit einer für diese und die Kinder ausreichenden Wohnung zur Begründung der Kündigung gegenüber der früheren Mieterin geltend gemacht. Ob der Kläger beabsichtigte, diese Wohnung seiner Tochter im Rahmen eines mit dieser abzuschließenden Mietvertrags oder außerhalb eines solchen vertraglichen Verhältnisses zur Verfügung zu stellen, war unbeachtlich. Jedenfalls stand diese Wohnung dem Kläger nach Rückgabe durch die Vormieterin nicht zur freien Verfügung im Sinne der Rechtsprechung des BGH. Hätte der Kläger diese Wohnung statt seiner Tochter der Beklagten angeboten, hätte er sich gegenüber der Vormieterin schadensersatzpflichtig gemacht.

Hinsichtlich der weiteren Wohnungen, bezüglich derer zwischen dem Kläger und den früheren Mietern bestehende Mietverträge vor Ablauf der Kündigungsfrist per 30.09.2015 gekündigt worden waren, ist in der mündlichen Verhandlung unstreitig geworden, dass diese dem Kläger frühestens am 31.10.2015 zurückgegeben worden sind. Damit standen diese Wohnungen dem Kläger jedenfalls vor Ablauf der hinsichtlich des Mietvertrags der Beklagten laufenden Kündigungsfrist nicht zur freien Verfügung. Entgegen der Auffassung der Beklagten kam es nicht darauf an, wann diese Verträge gekündigt worden waren.

Die Beklagte kann auch nicht mit Verweis auf die Rechtsprechung des BGH verlangen, dass der Kläger ihr Wohnungen zur Anmietung anbietet, die er erst nach Ablauf der Kündigungsfrist des Vertrags der Beklagten zur freien Verfügung erhalten hat. Dies würde im Falle der Eigenbedarfskündigung einen Anreiz für Mieter setzen, über die Kündigungsfrist hinaus in der Wohnung zu verbleiben, um die Aussicht zu erhöhen, Ersatzwohnraum vom Vermieter angeboten zu bekommen. Dies wäre seitens der Mieter rechtsmissbräuchlich.

Die Beklagte hat auch nicht schlüssig dargelegt, dass der Kläger die Verfügung über die ihm nach dem 30.09.2015 zurückgegebenen Wohnungen nur deshalb so spät erlangt habe, weil er eine vorzeitige Rückgabe der Wohnungen -vor Ablauf der Kündigungsfrist der Beklagten-hintertrieben habe. Hierzu hat die Beklagte keinerlei Tatsachen vorgetragen, die geeignet wären, auf ein entsprechendes Verhalten des Klägers schließen zu lassen. Die Beklagte hat ihre Vermutung lediglich damit begründet, dass die Mieter der anderen an den Kläger zurückgelangten Wohnungen es abgelehnt haben, ihr Auskunft über Einzelheiten der Kündigungen zu erteilen. Dieses Verhalten der Mieter muss aber nicht darauf zurückzuführen sein, dass diese in böswilligem Zusammenwirken mit dem Kläger versucht haben, eine Andienungsobliegenheit des Klägers zu vereiteln.

Ein Anspruch der Beklagten auf Fortsetzung des Mietverhältnisses gemäß § 574 a BGB bestand nicht. Die Beklagte hat mit Schreiben des Mietervereins vom 29.06.2015 geltend gemacht, es bedeute eine unzumutbare Härte für sie, „zur Zeit umzuziehen“, ganz abgesehen davon, dass Ersatzwohnraum in absehbarer Zeit nicht zur Verfügung stehe. Warum ein Umzug zum 30.09.2015 eine unzumutbare Härte bedeuten sollte, hat die Beklagte jedoch nicht substantiiert. Solche besonderen Gründe sind auch nicht ohne weiteres ersichtlich. Die Beklagte hat auch nicht dargelegt, dass sie sich um Ersatzwohnraum überhaupt bemüht habe. In der seit Ausspruch der Kündigung im Schreiben vom 16.06.2015 verstrichenen Zeit sollte es möglich gewesen sein, entsprechenden Ersatzwohnraum zu beschaffen. Insbesondere konnte die Beklagte sich nicht mit Erfolg darauf berufen, sie könne nach Abschluss eines Räumungsverfahrens des ihr gehörenden Hauses …… dieses Haus beziehen. Wenn die Beklagte bereits spätestens am 29.09.2014 einer Rechtsanwältin das Mandat zur Räumungsklage hinsichtlich jenes Hauses erteilt hat und bisher nicht einmal die Räumungsklage erhoben worden ist, ist nicht damit zu rechnen, dass dieses Haus innerhalb einer dem Kläger zumutbaren Frist zur freien Verfügung der Beklagten gelangt.

Die Räumungsfrist war der Beklagten gemäß § 721 Abs. 1 ZPO zu gewähren. Bei der Bemessung der Räumungsfrist hat das Gericht berücksichtigt, dass die Beklagte bereits seit Juni 2015 Gelegenheit hatte, angemessenen Ersatzwohnraum zu beschaffen. Ferner war zu berücksichtigen, dass der Kläger unstreitig die von der Beklagten innegehaltene Wohnung benötigt, um seinem Schwiegersohn den Umgang mit dessen Kindern -den Enkeln des Klägers-zu ermöglichen.

Hinsichtlich der Kosten beruht die Entscheidung auf § 91 Abs. 1 ZPO, hinsichtlich der vorläufigen Vollstreckbarkeit auf §§ 708 Ziffer 7, 711 ZPO.

Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Beklagten vom 22. Januar 2016 war nicht zu berücksichtigen. Dieser Schriftsatz enthielt auch keinerlei Tatsachen, die eine Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung begründen könnten.

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